การสอบไล่ภาคฤดูร้อน  ปีการศึกษา  2551

ข้อสอบกระบวนวิชา  LAW4008 กฎหมายที่ดิน

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  4  ข้อ  (คะแนนเต็มข้อละ  25  คะแนน)

ข้อ  1  นายสิงหาเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง  โดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ใน  พ.ศ.2543  ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น  นางสิงหาไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินของตน  จึงไม่ได้รับโฉนดที่ดินใน  พ.ศ.2547  นายสิงหาได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยาโดยมอบเอกสารสิทธิและส่งมอบที่ดินให้นายกันยาครอบครอง  นายกันยาได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมา  ขณะนี้นายกันยาได้นำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน  ดังนี้  อยากทราบว่า  นายกันยาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  4  ทวิ  นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

มาตรา  59  ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา  58  แล้วหรือไม่ก็ตาม  เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร  ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  แล้วแต่กรณี  ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้  ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย

มาตรา  59  ทวิ  ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา  5  แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ.  2497  แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27  ตรี  ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย  เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  แล้วแต่กรณี  ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด  แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่  ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด  ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้  ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย

วินิจฉัย

การที่นายสิงหาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์  ได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยา  โดยมอบเอกสารสิทธิและส่งมอบที่ดินให้แก่นายกันยาครอบครองมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตามกฎหมายที่ดิน  มาตรา  4  ทวิ  ที่กำหนดว่า  “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  การยกที่ดินตีใช้หนี้ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ  ส่งผลให้นายกันยาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ 

และในขณะนี้นายกันยาประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดิน  แต่ไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบล  ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  58  จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย  ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  59  และมาตรา  59  ทวิ  แล้วแต่กรณี

สำหรับการออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย  ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  59ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้  จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน  กล่าวคือ  เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง  เมื่อกันยาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน  เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  4  ทวิ  นายกันยาจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย  ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  59  ไม่ได้  อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้  นายกันยาก็จะอ้างว่าเป็นเพียงผู้ครอบครองต่อเนื่อง  ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  59  วรรคสอง  ไม่ได้เช่นกัน  เพราะนายกันยามิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง  (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  59  ทวิ  ได้นั้น  กฎหมายกำหนดว่า  จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  และมิได้แจ้งการครอบครองตาม  พ.ร.บ.  ให้ใช้ฯ  มาตรา  5  เท่านั้น  เมื่อได้ความว่า  นายกันยาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ  (ภายหลังวันที่  1  ธันวาคม  พ.ศ. 2497)  จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว  ดังนั้น  นายกันยาจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย  ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  59  ทวิ  ได้เช่นกัน

สรุป  นายกันยาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ  จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  59  และมาตรา  59  ทวิ  ไม่ได้เลย

ข้อ  2  นายเพชรได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน  ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่  15  มกราคม  2545  ต่อมาใน  พ.ศ.  2548 นายเพชรได้ยกที่ดินให้แก่นายเงินพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน  เพราะนายเพชรไม่มีครอบครัว  นายเงินครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อมาและได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการเมื่อวันที่  20  ตุลาคม  2551  ขณะนี้นายเงินจะโอนที่ดินให้แก่นายทองซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายและบรรลุนิติภาวะแล้ว  ดังนี้  อยากทราบว่านายเงินจะโอนที่ดินในกรณีดังกล่าวได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  58  ทวิ  วรรคแรก  วรรคสองและวรรคห้า  เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่  หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา  58  แล้ว  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  แล้วแต่กรณี  ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้  คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน  ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง  ใบเหยียบย่ำ  หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง  ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง  (3)  ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น  เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก  หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง  องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล  รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ  หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

พ.ร.บ.  ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  8  วรรคสอง  ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง  แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว  ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก

วินิจฉัย

นายเพชรเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง  โดยทางราชการออกใบจองให้ในวันที่  15  มกราคม  พ.ศ. 2545  ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว  นายเพชนผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้  เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม  พ.ร.บ.  ให้ใช้ฯ  มาตรา  8  วรรคสอง

เมื่อได้ความว่า  ใน พ.ศ. 2548  นายเพชรได้ยกที่ดินให้แก่นายเงิน  ซึ่งการยกที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นการฝ่าฝืนตาม  พ.ร.บ.  ให้ใช้ฯ  มาตรา  8  วรรคสอง  ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด  ในกรณีดังกล่าวนี้  แม้นายเงินจะได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้นายเงินเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน

แต่อย่างไรก็ดี  การยกที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น  มีผลทำให้นายเงินเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ  ซึ่งการที่นายเงินครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดจากทางราชการ  ในวันที่  20  ตุลาคม  พ.ศ. 2551  กรณีเช่นนี้  ถือว่านายเงินเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง  ใบเหยียบย่ำ  หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  58  วรรคสอง  (3)  นายเงินจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด  10  ปี  นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน  ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  58  ทวิ  วรรคห้า  เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา  58  ทวิ  วรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้น  การที่นายเงินประสงค์จะจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายทองจึงไม่สามารถโอนได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  58  ทวิ  วรรคห้า  เพราะเป็นการโอนภายในกำหนดเวลา  10  ปี  นับแต่ได้รับโฉนด ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย   เพราะไม่ใช่การโอนตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด

สรุป  นายเงินจะโอนที่ดินให้แก่นายทองไม่ได้

ข้อ  3  นายหนึ่งเจ้าของที่ดินทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินให้กับนายสอง  โดยทำสัญญากันในวันที่  20  เมษายน  2552  ในหนังสือสัญญากำหนดไปทำการจดทะเบียนโอนและชำระราคาที่ดินให้แก่กันในวันที่  14  พฤษภาคม  2552  ต่อมาเมื่อถึงกำหนดนายหนึ่งผิดนัดไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสองตามสัญญา  ในวันที่  21  พฤษภาคม  2552  นายสองจึงได้ไปขออายัดที่ดินเพื่อจะนำคดีไปฟ้องนายหนึ่งต่อไป  ดังนี้  อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งอายัดไว้ได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  83  ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน  หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้  มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน  ให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา  71

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว  ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด  เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว  ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง  และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า  การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น  เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย  ให้เจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสั่งให้ยกเลิกการอายัดนั้น  และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ

วินิจฉัย

การอายัด  หมายถึง  การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อไปดำเนินการทางศาล  ดังนั้น  ถ้าที่ดินแปลงใดถูกอายัดจะมีการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นไม่ได้  เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนที่เป็นการปลดเปลื้องภาระผูกพัน  เช่น  ที่ดินถูกอายัด  แต่จะมีการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง  ไถ่ถอนขายฝาก  กรณีเช่นนี้  ยอมให้จดทะเบียนได้  เพราะเป็นการทำให้ที่ดินปลอดจากภาระผูกพัน

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  83  ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการอายัดไว้ดังนี้ 

1       ผู้ขออายัดจะต้องมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้

2       พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้มีกำหนด  30  วัน  นับแต่วันที่สั่งรับอายัด

3       เมื่อครบกำหนด  30  วันแล้วผู้ขออายัดยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัดที่ดินให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง  ผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้หรือไม่  เห็นว่า  การที่นายหนึ่งเจ้าของที่ดินทำหนังสือสัญญาจะขายที่ดินกับนายสอง  และในหนังสือสัญญาก็ได้กำหนดวันที่จะไปจดทะเบียนและชำระราคาที่ดินกัน  ต่อมาเมื่อถึงกำหนด  นายหนึ่งผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนให้แก่นายสองตามสัญญา  กรณีเช่นนี้สัญญาระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  จึงใช้ฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้  ดังนั้น  เมื่อนายหนึ่งผิดสัญญาไม่ยอมไปโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายสอง  นายสองจึงสามารถฟ้องบังคับให้นายหนึ่งไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้ตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  456  วรรคสอง  กรณีจึงถือนายสองเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้ 

ดังนั้น  เมื่อนายสองเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดิน  ประสงค์จะขออายัดที่ดินเพื่อจะนำคดีไปฟ้องนายหนึ่งต่อไป  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงสั่งรับอายัดไว้ได้

สรุป  พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งรับอายัดไว้ได้

ข้อ  4  อยากทราบว่า  การรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน  มีหลักเกณฑ์สำคัญอย่างไรบ้าง

ธงคำตอบ

อธิบาย

การรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันมีหลักเกณฑ์ที่สำคัญอยู่  5  ประการ  ซึ่งอยู่ภายใต้คำสั่งของกรมที่ดิน  ที่  12/2500  ลงวันที่  8  พฤศจิกายา  พ.ศ. 2500  กล่าวคือ

1       ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน  เว้นแต่โฉนดแผนที่กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้

2       ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเหมือนกันทุกฉบับและยังมีชีวิตอยู่ทุกคน  กล่าวคือ  ในกรณีที่มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดเหมือนกันนั้น  โดยไม่คำนึงว่าผู้มีชื่อในโฉนดจะมีกี่คน  แต่ที่สำคัญทุกฉบับจะต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในโฉนดเหมือนกันทุกฉบับ  เช่น  แปลงที่  1  มีชื่อ  นายเอ  และนายบี  แปลงที่  2  ก็ต้องมีชื่อ  นายเอ  และนายบี  จึงจะรวมกันได้

3       ต้องเป็นที่ดินที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน  กล่าวคือ  ไม่มีที่ดินของผู้อื่นหรือที่สาธารณประโยชน์มาคั่น

4       ต้องเป็นที่ดินในจังหวัดเดียวกัน  กล่าวคือ   แม้จะต่างตำบลต่างอำเภอก็ให้รวมกันได้  เมื่อรวมโฉนดแล้วให้ถือว่าที่ดินส่วนใดอยู่ในเขตตำบลอำเภอใดก็ให้ใช้ตำบลและอำเภอนั้น  สำหรับโฉนดที่ดินแปลงใหม่

5       ต้องเป็นที่ดินในเขตสำนักงานที่ดินเดียวกัน

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2552

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายเล็กครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน นายเล็กไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่ กฎหมายกำหนดใน พ.ศ. 2530 นายเล็กได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายใหญ่ นายใหญ่เข้า ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออก โฉนดที่ดินในท้องที่นั้น ดังนี้ อยากทราบว่านายใหญ่จะนำที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมาย ความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย

มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสองและวรรคสาม เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนด ที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนด จังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกำหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสำรวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทำการสำรวจ รังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัคหมาย

มาตรา 58 ทวิ  เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดิน

ตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่ บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายใหญ่จะนำที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายเล็ก ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และ นายเล็กก็ไม่ได้ แจ้งการครอบครองที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด กรณีเช่นนี้ ถือว่านายเล็กเป็นผู้ครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5

ต่อมาได้ความว่า ใน พ.ศ. 2530 นายเล็กได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวตีใช้หนี้ให้แก่นายใหญ่ โดยนายใหญ่เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ในกรณีดังกล่าวนี้ถือว่านายใหญ่เป็นผู้ครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากนายเล็กตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 27 ตรี วรรคสอง

เมื่อขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น (แบบทั้งตำบล) ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคแรกและวรรคสอง นายใหญ่ก็สามารถนำที่ดินนั้นไปขอออกโฉนดที่ดิน ได้โดยต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 27 ตรี วรรคแรก กล่าวคือ

1.         นายใหญ่ต้องมาแจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายใน กำหนดเวลา 30 วัน นับแต่วันปิดประกาศ หรือ

2.         ถ้านายใหญ่มิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่ง ตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดตามวันเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด กรณีเช่นนี้ ให้ถือว่า นายใหญ่ประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เมื่อนายใหญ่ได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้นอย่างหนึ่งอย่างใดแล้ว นายใหญ่ก็จะได้รับ โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2)

สรุป นายใหญ่ขอออกโฉนดที่ดินได้เพราะเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคสอง โดยต้อง ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก และจะได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2) 

ข้อ 2. นายสิงห์เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ใน พ.ศ. 2542 นายสิงห์ได้ยกที่ดิน แปลงนั้นให้แก่นายช้าง ซึ่งเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันโดยมอบที่ดินและเอกสารหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ให้นายช้างครอบครอง ใน พ.ศ. 2550 นายช้างได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายช้างต้องการจะโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเสือบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายและบรรลุนิติ ภาวะแล้ว ดังนี้อยากทราบว่านายช้างจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้นายเสือได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 4 ทวิ นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอด ทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสิงห์ได้ยกที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นายช้าง โดยมอบที่ดินและเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้นายช้างครอบครอง ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตาม กฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกให้ดังกล่าวจึงมี ผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายช้างเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

ซึ่งการที่นายช้างครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดจากทางราชการ ใน พ.ศ. 2550 กรณีเช่นนี้ ถือว่านายช้างเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ใน ที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำหรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิ ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสอง (3) นายช้าง จึงอยู่ในบังคับที่ห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้น การที่นายช้างประสงค์จะโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเสือจึงไม่สามารถโอนได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่ ได้รับโฉนด ทั้งไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะไม่ใช่การโอนโดยตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด

สรุป นายช้างจึงโอนที่ดินให้แก่นายเสือไม่ได้

ข้อ 3. นายไก่จะไปจดทะเบียนรับมรดกที่ดิน   ซึ่งมีโฉนดที่ดินโดยที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ที่อำเภอบ้านไผ่ จังหวัดขอนแก่น แต่นายไก่มีภูมิลำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานคร และไม่สะดวกจะไปทำการจดทะเบียน ที่จังหวัดชอนแก่น นายไก่จึงนำเอกสารไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน กรุงเทพมหานคร เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่มีอำนาจทำการจดทะเบียนให้ อยากทราบว่า นายไก่จะยื่นคำขอในกรณีดังกล่าวได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดิน แห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้อง มีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด

มาตรา 81 วรรคแรกและวรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มา โดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนำหลักฐานสำหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานในการ ได้รับมรดกมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่มิอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในทีดินดังกล่าวนั้นได้

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทำเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกำหนดสามสิบวัน ณ สำนักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ สำนักงานเทศบาล ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่า เป็นทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทำได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกำหนดเวลา ที่ประกาศและมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียน ให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดใน กฎกระทรวง

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1.         ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือ รับรองการทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอ ไม่ได้

2.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะ ต้องทำเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสอง ไม่ได้

3.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องการจดทะเบียนรับมรดกที่ดินที่มีโฉนด ตามประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 81 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว แม้ที่ดินที่จะจดทะเบียนนั้นจะเป็นที่ดิน ที่มีโฉนดทีดิน และการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ต้องมีการรังวัดก่อนก็ตาม แต่การขอจดทะเบียนรับมรดกที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 81 วรรคสอง กำหนดให้ต้องมีการประกาศก่อน 30 วัน ดังนั้น กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ตามมาตรา 72 วรรคสอง สำนักงานที่ดินกรุงเทพฯ จึงรับดำเนินการให้ไม่ได้ นายไก่ต้องยื่น คำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดขอนแก่นเท่านั้น

สรุป นายไก่จะยื่นคำขอในกรณีดังกล่าวไม่ได้

ข้อ 4. ที่ดินซึ่งยังไม่มีกรรมสิทธิ์จะโอนให้แก่กันได้หรือไม่ตามกฎหมายที่ดิน ให้อธิบายโดยยกหลักกฎหมายประกอบ

ธงคำตอบ

อธิบาย

“ที่ดินที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์” โดยหลักแล้วก็สามารถโอนให้แก่กันไต้ ถ้าที่ดินมีสิทธิครอบครองโดยมีหนังสือแสดงสิทธิที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 ที่ว่า “ที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วให้โอนกันได้”

ดังนั้น ที่ดินซึ่งยังไม่มีกรรมสิทธิ์จะโอนให้แก่กันได้หรือไม่ สามารถแยกพิจารณาดังนี้

1. ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

ถ้าที่ดินมีสิทธิครอบครองโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือคำรับรองจาก พนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์แล้วตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1 ดังนั้น เมื่อที่ดินที่มีหนังสือรับรอง การทำประโยชน์เป็นที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงสามารถโอนให้แก่กันได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 เว้นแต่ในบางกรณีที่มีกฎหมายบัญญัติห้ามโอนไว้ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เป็นต้น

2.         ที่ดินที่มีใบจอง (น.ส.2)

ถ้าที่ดินมีสิทธิครอบครองโดยมีใบจอง เป็นเพียงหนังสือที่แสดงว่า บุคคลผู้เป็นเจ้าของ ที่ดินได้รับอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดินของรัฐชั่วคราว แต่ที่ดินดังกล่าวยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอ ว่าได้ทำประโยชน์แล้วจนกว่าจะได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ดังนั้น สำหรับที่ดินที่มีใบจอง หรือที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองนั้น ถ้ายังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาต จะโอนไม่ได้ เว้นแต่ จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

3.         ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ถ้าที่ดินมีสิทธิครอบครองโดยมีที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครองนั้น จะทำการ โอนทางทะเบียนไม่ได้ เนื่องจากยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 แต่อย่างไรก็ดี ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง แม้จะโอนกันไม่ได้ตามกฎหมายที่ดิน แต่ก็สามารถโอนกันได้ตามกฎหมายแพ่งโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378

ดังนั้น ที่ดินซึ่งยังไม่มีกรรมสิทธิ์จะโอนให้แก่กันได้เฉพาะที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์ ส่วนที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง หรือใบจอง เมื่อยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่สามารถโอนให้แก่กันได้

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2552

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. ผู้มีสิทธิในที่ดินแต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ จะโอนที่ดินนั้นได้หรือไม่ ตามกฎหมายที่ดิน  

ธงคำตอบ

อธิบาย

“ผู้มีสิทธิในที่ดินตามกฎหมายที่ดินแต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์” หรือ “ผู้มีสิทธิในที่ดินโดยมีเพียง สิทธิครอบครอง” หมายถึง ผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินอย่างหนึ่งอย่างใดที่ทางราชการ ออกให้ คือ หลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1), หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3), ใบจอง (น.ส.2), ใบไต่สวน (น.ส.5) เป็นต้น

การจะพิจารณาว่าผู้มีสิทธิในที่ดินตามกฎหมายที่ดินแต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์จะโอนที่ดินต่อไป ได้หรือไม่ มีหลักคือ ให้พิจารณาว่าที่ดินนั้นได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วหรือไม่ ถ้ามี ก็สามารถโอนได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำ ประโยชน์แล้วให้โอนกันได้”

ดังนั้น ผู้มีสิทธิในที่ดินตามกฎหมายที่ดินแต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์จะโอนที่ดินได้หรือไม่ สามารถแยกพิจารณาดังนี้

1.ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำ ประโยชน์แล้วตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1 ดังนั้น เมื่อที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นที่ดิน ที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงสามารถโอนไห้แก่กันได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 เว้นแต่ในบางกรณีที่มีกฎหมายบัญญัติห้ามโอนไว้ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เป็นต้น

2.         ที่ดินที่มีใบจอง (น.ส.2)

ใบจอง เป็นเพียงหนังสือที่แสดงว่า บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินได้รับอนุญาตให้เข้าครอบครอง ที่ดินของรัฐชั่วคราว แต่ที่ดินดังกล่าวยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วจนกว่าจะได้รับ โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ดังนั้น สำหรับที่ดินที่มีใบจองหรือที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองนั้น ถ้ายังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไม่ได้ เว้นแต่ จะตกทอดทาง มรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

3.         ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครองนั้น จะทำการโอนทางทะเบียนไม่ได้ เนื่องจาก ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 เว้นแต่จะเป็นการตกทอดทาง มรดก แต่อย่างไรก็ดี ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง แม้จะโอนกันไม่ได้ตามกฎหมายที่ดิน แตกสามารถ โอนกันได้ตามกฎหมายแพ่งโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378

ดังนั้น ผู้มีสิทธิในที่ดินตามกฎหมายที่ดินแต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์จะโอนที่ดินให้แก่กันได้เฉพาะ ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ส่วนที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง หรือใบจอง เมื่อยังไม่ได้ รับคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่สามารถโอนให้แก่กันได้

ข้อ 2. นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2493 โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนายเพชรได้ไปแจ้ง การครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้า ที่ทำการรังวัดที่ดินจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2544 นายเพชรได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายเงิน นายเงินได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้นายเงินได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่า นายเงินจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายทีดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้นให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายไว้ดังนี้

1.         จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2.         ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3.         มีความจำเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ นายเงินจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า นายเพชรครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2493 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรณีถือว่า นายเพชรเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ต่อมาได้ความว่า ในปี พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ในท้องที่นั้น ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า นายเพชรได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำ การสำรวจรังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ต้องถือว่า นายเพชรเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายเพชรจะ ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดิน อันทำให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสาม ก็ตาม ทั้งนี้ก็เพราะเหตุว่าตามมาตรา 27 ตรี ใช้คำว่า “หรือ” แสดงว่า ให้ปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ ระหว่าง ให้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินหรือมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายเพชรจึงเป็น บุคคลผู้มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก

และเมื่อใน พ.ศ. 2544 นายเพชรได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวตีใช้หนี้ให้แก่นายเงิน กรณีจึงถือว่า นายเงินเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายเพชรตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง ดังนั้น นายเงินจึงสามารถนำที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ วรรคแรก เพราะต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น

สรุป นายเงินขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้

ข้อ 3. เมื่อ พ.ศ. 2540 นายเสือได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นายสิงห์ โดยทำสัญญาซื้อขายกันเองแล้วมอบที่ดินให้นายสิงห์ครอบครอง ใน พ.ศ. 2550 นายสิงห์ได้รับ โฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายสิงห์ตกลงจะขายที่ดินนั้นให้แก่นางนก ดังนี้ อยากทราบว่า นายสิงห์จะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สำรวจรังวัตทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ แล้วแต่กรณีให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้าม มิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเสือขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นายสิงห์ โดยทำสัญญาซื้อขายกันเอง ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตามกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การชื้อขายดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลไห้นายสิงห์เป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการ ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

ซึ่งการที่นายสิงห์ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดจากทางราชการ ใน พ.ศ. 2550 กรณีถือว่านายสิงห์เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตาม กฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายสิงห์ จึงอยู่ในบังคับที่ห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้น การที่นายสิงห์ประสงค์จะโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางนกจึงไม่สามารถโอนได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกำหนดเวลา 10 ปีนับแต่ ได้รับโฉนด ทั้งไมเข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะไม่ใช่การโอนโดยตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด

สรุป นายสิงห์จะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นางนกไม่ได้

ข้อ 4. นายตุลาขายที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินให้แก่นายกันยาเมื่อ พ.ศ. 2552 โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แสะมอบที่ดินพร้อมโฉนดที่ดินให้แก่นายกันยา ขณะนี้นายตุลาต้องการจะได้ที่ดินคืนจึงนำเงิน ค่าที่ดินไปคืนให้แก่นายกันยา แสะเรียกเอาที่ดินคืน แต่นายกันยาไม่ยอม นายตุลาจึงตัดสินใจ จะฟ้องเรียกที่ดินคืน แต่ก่อนฟ้องได้ไปขออายัดที่ดินไว้ ดังนี้ อยากทราบว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ จะสั่งรับอายัดไว้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 83 “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มี การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือ ก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ลังรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัด สิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมายให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจ สอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอำนาจสั่งให้ยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ”

วินิจฉัย

“การอายัด” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ ที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อให้มีการไปดำเนินการทางศาล ดังนั้น ถ้าที่ดินแปลงใดถูกอายัดจะมีการจดทะเบียน เกี่ยวกับที่ดินนั้นไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนที่เป็นการปลดเปลื้องภาระผูกพัน เช่น ที่ดินที่ถูกอายัด แต่จะมีการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง, ไถ่ถอนขายฝาก กรณีเช่นนี้ ยอมให้จดทะเบียนได้ เพราะเป็นการทำให้ที่ดินปลอดจากภาระผูกพัน

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการอายัดไว้ดังนี้

1. ผู้ขออายัดจะต้องมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้

2.         พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้มีกำหนด 30 วันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด

3.         เมื่อครบกำหนด 30 วัน แล้วผู้ขออายัดยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัด ที่ดิน ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง ผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันนี้อีกไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์ นายตุลาจะขออายัดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายตุลาขายที่ดินให้แก่ นายกันยาโดยทำสัญญาซื้อขายกันเอง การซื้อขายดังกล่าวถือว่าไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 กำหนดว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ” ดังนั้นเมื่อการซื้อขายระหว่างนายตุลาและนายกันยาไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังคงเป็นของนายตุลาอยู่ ดังนั้น เมื่อการซื้อขาย ตกเป็นโมฆะ นายตุลาจึงไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียที่จะมีสิทธิขออายัดที่ดินตามมาตรา 83 ได้แต่อย่างใด

สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่จึงสั่งรับอายัดไว้ไม่ได้

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2552

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW4008 กฎหมายที่ดิน

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายทองครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับนายทองก็ไม่ได้ไปแจ้งการครอบครองตามที่ กฎหมายกำหนด แต่ยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ใน พ.ศ. 2530 นายทอง ได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเงิน นายเงินได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อมา ขณะนี้ ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น ดังนี้ อยากทราบว่านายเงินจะนำที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามีได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสำรวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก และวรรคสอง “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวน การทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าว ตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และนายทองก็ไม่ได้ไปแจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนด กรณีนี้ ถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครอง ตามมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 นายทองจึงเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก

ต่อมา ใน พ.ศ. 2530 นายทองได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเงิน โดยนายเงินได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ในกรณีนี้ถือว่านายเงินเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจาก นายทองตามมาตรา 27 ตรี วรรคสอง ซึ่งให้ถือว่านายเงินเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรีด้วย

เมื่อปรากฏตามข้อเท็จจริงว่า ขณะนี้ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น (แบบทั้งตำบล) ตามมาตรา 58 วรรคแรกและวรรคสอง นายเงินก็สามารถนำที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดย ต้องปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก ประกอบมาตรา 58 วรรคสาม กล่าวคือ

1.         นายเงินต้องมาแจ้งภารครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายใน กำหนดเวลา 30 วันนับแต่วันปิดประกาศ และมานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ มอบหมายทำการเดินสำรวจรังวัดที่ดิน

2.         ถ้านายเงินมิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทน มานำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมายทำการเดินสำรวจรังวัดที่ดิน ซึ่งกรณีเช่นนี้ก็ให้ถือว่า นายเงินประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

ดังนั้น เมื่อนายเงินได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว นายเงินก็จะ ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2)

สรุป นายเงินขอออกโฉนดที่ดินได้ เพราะเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคสอง โดยต้อง ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก ประกอบมาตรา 58 วรรคสาม และจะได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2)

ข้อ 2. นายใหญ่ขายที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นายเล็กเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2540 โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน ใน พ.ศ. 2547 ได้มีประกาศเดิน สำรวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายเล็กไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินของตน แต่ก็ยังคงครอบครองที่ดินต่อเนื่องมา ขณะนี้นายเล็กได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายเล็กจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 4 ทวิ     “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่ขายที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นายเล็ก เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2540 โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน มิได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตามกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายเล็กเป็นเพียง ผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497)

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2547 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน (แบบทั้งตำบล) แต่นายเล็กก็ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินของตน เมื่อขณะนี้นายเล็กต้องการขอออกโฉนด ที่ดิน จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี

สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ ต้องเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือแสดงสิทธิ อย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายเล็กเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน นายเล็กจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายเล็กจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องตามมาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายเล็ก มิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ได้นั้น จะต้องเป็นผู้ซึ่ง ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดง กรรมสิทธิ์ในที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อนายเล็กเป็นผู้ครอบครอง โดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ นายเล็กจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เช่นกัน

สรุป นายเล็กเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 3. นายหนึ่งกับนายสองเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดิน 2 แปลง โดยมีชื่อในโฉนดที่ดินทั้ง 2 แปลงร่วมกัน ต่อมานายสองถึงแก่ความตาย หลังจากเสร็จงานศพ นายหนึ่งได้ปรึกษากับทายาทของนายสองว่า จะขอรวมที่ดินทั้ง 2 แปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน ซึ่งทายาทของนายสองก็เห็นพ้องด้วย ดังนี้ อยากทราบว่ากรณีดังกล่าว นายหนึ่งและทายาทของนายสองจะขอรวมที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

วินิจฉัย

การรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันมีหลักเกณฑ์ที่สำคัญอยู่ 5 ประการ ซึ่งอยู่ ภายใต้คำสั่งของกรมที่ดิน ที่ 12/2500 เรื่องการรวมโฉนดที่ดิน ลงวันที่ 8 พฤศจิกายน พ.ศ. 2500 กล่าวคือ

1.         ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เว้นแต่โฉนดแผนที่ กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้

2.         ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินเหมือนกันทุกฉบับ และยังมีชีวิตอยู่ทุกคน

3.         ต้องเป็นที่ดินทีติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ไม่มีที่ดินของผู้อื่นหรือที่สาธารณประโยชน์มาคั่นอยู่

4.         ต้องเป็นที่ดินในจังหวัดเดียวกัน แม้จะต่างตำบล ต่างอำเภอก็ให้รวมกันได้ เมื่อรวม โฉนดแล้วให้ถือว่าที่ดินส่วนใดอยู่ในเขตตำบลอำเภอใดมากก็ให้ใช้ตำบลและอำเภอนั้น สำหรับโฉนดที่ดินแปลงใหม่

5.         ต้องเป็นที่ดินในเขตสำนักงานที่ดินเดียวกัน

กรณีตามอุทาหรณ์ นายหนึ่งและทายาทของนายสองจะขอรวมที่ดินได้หรือไม่นั้น เห็นว่า ที่ดิน 2 แปลงซึ่งนายหนึ่งกับนายสองเป็นเจ้าของร่วมกันนั้น ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดิน คือ นายหนึ่งและนายสอง เมื่อปรากฏ ตามข้อเท็จจริงว่า นายสองได้ถึงแก่ความตายโดยมีทายาทของนายสองเข้ารับมรดกในที่ดินนั้น ในกรณีดังกล่าวนี้ จึงเป็นกรณีที่ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินได้ถึงแก่ความตาย อันถือว่าผู้ที่มีชื่อในโฉนดที่ดินมีชีวิตอยู่ไม่ครบทุกคน จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ประการที่ 2 ของการรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน ดังนั้น นายหนึ่งและทายาท ของนายสองจึงขอรวมที่ดินเข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้

สรุป นายหนึ่งและทายาทของนายสองจะขอรวมที่ดินเข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้

ข้อ 4. อยากทราบว่าที่ดินซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองจะโอนให้แก่กันได้หรือไม่ ตามกฎหมายที่ดิน

ธงคำตอบ

อธิบาย

ที่ดินซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครอง หมายถึง ที่ดินที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ ในที่ดินอย่างหนึ่งอย่างใดที่ทางราชการออกให้ คือ หลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) หนังสือรับรอง การทำประโยชน์ (น.ส.3), ใบจอง (น.ส.2), ใบไต่สวน (น.ส.5) เป็นต้น

การจะพิจารณาว่าที่ดินซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองจะ โอนให้แก่กันได้หรือไม่ ตามกฎหมายที่ดิน มีหลักคือ ให้พิจารณาว่าที่ดินนั้นได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วหรือไม่ ถ้ามี ก็สามารถโอน ได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 9 ที่กำหนดว่า “ที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้วให้โอนกันได้”

ดังนั้น ที่ดินซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองจะโอนให้แก่กันได้หรือไม่ สามารถแยกพิจารณาได้ดังนี้

1.         ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ ทำประโยชน์แล้วตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 1 ดังนั้น เมื่อที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นที่ดิน ที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงสามารถโอนให้แก่กันได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมาย ที่ดินมาตรา 9 เว้นแต่ในบางกรณีที่มีกฎหมายบัญญัติห้ามโอนไว้ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 และ มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เป็นต้น

2.         ที่ดินที่มีใบจอง (น.ส.2)

ใบจอง เป็นเพียงหนังสือที่แสดงว่า บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินได้รับอนุญาตให้เข้าครอบครอง ที่ดินของรัฐชั่วคราว แต่ที่ดินดังกล่าวยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วจนกว่าจะได้รับ โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ดังนั้น สำหรับที่ดินที่มีใบจองหรือที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองนั้น ถ้ายังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไม่ได้ เว้นแต่ จะตกทอด ทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 8 วรรคสอง

3.         ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครองนั้น จะทำการโอนทางทะเบียนไม่ได้ เนื่องจาก ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 9 แต่ อย่างไรก็ดี ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง แม้จะโอนกันไม่ได้ตามกฎหมายที่ดิน แต่ก็สามารถโอนกันได้ ตามกฎหมายแพ่งโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378

ดังนั้น ที่ดินซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองจะโอนให้แก่กันได้เฉพาะที่ดินที่มีหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ ส่วนที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าทำประโยชน์แล้ว เช่น ที่ดินที่มีใบจอง ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครองจะโอนให้แก่กันไม่ได้

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2553

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. ผู้มาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ให้อธิบายโดยยกหลักกฎหมายและตัวอย่างประกอบ

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดห้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดย ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้ สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวัน นับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์ จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 58 วรรคสอง “เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัด กำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการเดินสำรวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ระมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

บทบัญญัติมาตรา 59 ทวิที่ว่า “ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาดรา 27 ตรี” หมายความว่า เมื่อมีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดในการออกโฉนดแบบทั้งตำบลตามมาตรา 58 วรรคสอง ถ้าผู้ที่ตกค้างการแจ้ง การครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 และผู้ซึ่งได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าว มิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ไม่ได้มาแจ้ง การครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายใน 30 วันนับแต่วันปิดประกาศ หรือไม่ได้มานำ หรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด แต่อย่างหนึ่งอย่างใด บุคคลนั้นก็จะมาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิไม่ได้

แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าท้องที่นั้นไม่เคยมีประกาศตามมาตรา 58 วรรคสอง หากบุคคลนั้นมี ความจำเป็นก็สามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวินี้ได้

ตัวอย่าง นายดำครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ต่อมาใน พ.ศ. 2535 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อจะเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายดำก็ไม่ได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินหรือมานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัด ที่ดินของตนจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ดังนั้นถ้าต่อมานายดำต้องการนำที่ดินไปขอออกโฉนด ก็ไม่สามารถนำไปขอ ออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิได้ เพราะนายดำถือเป็น “ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี”

แต่ถ้าปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้ยังไม่เคยมีประกาศของทางราชการเพื่อจะเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ถ้านายดำมีความประสงค์จะนำที่ดินไปขอออกโฉนดและมีความจำเป็น ก็สามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามมาตรา 59 ทวิได้ เพราะนายดำยังไม่ถือเป็น “ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี”

ข้อ 2. นายเพชรได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 13 พฤศจิกายน 2545 ใน พ.ศ. 2548 นายเพชรได้ยกที่ดินให้นายเงินบุตรชาย นายเงินได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ ต่อมาจนได้รับโฉนดที่ดินใน พ.ศ. 2551 ขณะนี้นายเงินตกลงขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นางพลอย ดังนี้ อยากทราบว่านายเงินจะจดทะเบียนขายที่ดินให้นางพลอยได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชนในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ ดือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้าม มิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตังองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตังขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”

ตามอุทาหรณ์ นายเพชรเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ใน วันที่13 พฤศจิกายน 2545 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว นายเพชรผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ใน พ.ศ. 2548 นายเพชรได้ยกที่ดินให้นายเงิน เมื่อไม่ใช่การตกทอด ทางมรดก การยกให้ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง กรณีนี้ถึงแม้นายเงินจะได้ครอบครอง และทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้นายเงินเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด

แต่อย่างไรก็ตาม การยกที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายเงิน เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่งการที่นายเงินได้เข้าครอบครองและ ทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินใน พ.ศ. 2551 จึงถือได้ว่านายเงินเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจาก เป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์โนที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายเงินจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้นเมื่อปรากฏว่าขณะนี้ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนด นายเงินจึง ไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้นางพลอยได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า ทั้งกรณีก็ไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมายแต่อย่างใด เพราะมิได้เป็นภารตกทอดทางมรดก

สรุป นายเงินจะจดทะเบียนขายที่ดินให้นางพลอยไม่ได้

ข้อ 3. นายอาทิตย์ขายที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นางจันทร์โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วส่งมอบที่ดินและโฉนดที่ดินให้นางจันทร์ครอบครอง หลังจากครอบครองที่ดินมาได้ 12 ปี นางจันทร์ต้องการจดทะเบียนลงซื่อในโฉนดที่ดินแตก็ไม่สามารถตามหาตัวนายอาทิตย์เพื่อไปทำ การจดทะเบียนได้ เพราะนายอาทิตย์เดินทางไปทำงานต่างประเทศ นางจันทร์จึงมาปรึกษาท่านว่า จะมีวิธีการใดที่จะดำเนินการเพื่อให้จดทะเบียนลงชื่อในโฉนดที่ดินได้ ให้ท่านแนะนำ

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 78 “การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินซึ่งได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา 1382 หรือโดยประการอื่นนอกจากนิติกรรมสำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วให้ปฏิบัติตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง”

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น ไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา สิบบี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

ตามอุทาหรณ์ การซื้อขายที่ดินระหว่างนายอาทิตย์กับนางจันทร์ทำเพียงหนังสือสัญญาซื้อขาย กันเอง แล้วส่งมอบที่ดินและโฉนดที่ดินให้นางจันทร์ครอบครอง เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก แต่อย่างไรก็ตาม นางจันทร์ก็ครอบครอง ที่ดินแปลงนั้นโดยความสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาติดต่อกันถึง 12 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

ดังนั้นเมื่อนางจันทร์ไม่สามารถตามหาตัวนายอาทิตย์เพื่อไปทำการจดทะเบียนได้ จึงควร ดำเนินการตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 78 กล่าวคือ นางจันทร์ต้องยื่นคำขอต่อศาลโดยยื่นเป็นคำร้องขอ ฝ่ายเดียวเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งอันถึงที่สุดว่า ตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ แล้วก็นำคำพิพากษาหรือคำสั่งอันถึงที่สุดของศาลพร้อมด้วยโฉนดที่ดินไปทำการจดทะเบียนการได้มาต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71

สรุป ข้าพเจ้าจะให้คำแนะนำแก่นางจันทร์ดังกล่าวข้างต้น

ข้อ 4. นายหนึ่งทำหนังสือสัญญากับนายสองให้นายสองปลูกบ้านในที่ดินของนายหนึ่ง โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า และให้อยู่ในที่ดินได้เป็นเวลา 15 ปี หลังจากนายสองปลูกบ้านอยู่ในที่ดินได้ 5 ปี นายสองทราบว่า นายหนึ่งได้ตกลงจะขายที่ดินให้แก่นายสาม นายสองเกรงว่าถ้านายสามซื้อที่ดินแล้วอาจจะขับไล่ตน ออกจากที่ดินก่อนกำหนด นายสองจึงนำหนังสือสัญญาที่มีกับนายหนึ่งไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน และขออายัดที่ดินเพื่อไม่ให้นายหนึ่งจดทะเบียนขาย ดังนี้ อยากทราบว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะสั่ง รับอายัดไว้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 83 “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มี การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือ ก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัด สิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมายให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจ สอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอำนาจสั่งให้ยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ”

“การอายัด” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ ที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อไปดำเนินการทางศาล ดังนั้น ถ้าที่ดินแปลงใดถูกอายัดจะมีการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนที่เป็นการปลดเปลื้องภาระผูกพัน เช่น ที่ดินที่ถูกอายัด แต่จะมีการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง, ไถ่ถอนขายฝาก กรณีเช่นนี้ ยอมให้จดทะเบียนได้ เพราะเป็นการทำให้ที่ดินปลอดจากภาระผูกพัน

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการอายัดไว้ดังนี้

1.         ผู้ขออายัดจะต้องมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้

2.         พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้มีกำหนด 30 วันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด

3.         เมื่อครบกำหนด 30 วัน แล้วผู้ขออายัดยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัด ที่ดิน ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง ผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันนี้อีกไม่ได้

ตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งทำหนังสือสัญญากับนายสองให้นายสองปลูกบ้านในที่ดินของ นายหนึ่งโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าและให้อยู่ในที่ดินได้เป็นเวลา 15 ปีนั้น เมื่อเพียงแต่ทำเป็นหนังสือแต่ไม่ได้นำไป จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ สิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวจึงไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ เป็นแต่เพียงบุคคลสิทธิเท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก จึงไม่มีผลให้นายสองมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอัน อาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินไต้ตามมาตรา 83 แต่อย่างใด

ดังนั้นเมื่อนายสองไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินของนายหนึ่ง เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับอายัดตาม คำขอของนายหนึ่งไม่ได้

สรุป เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับอายัดไว้ไม่ได้

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2553

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายหนึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายหนึ่งได้ไปแจ้งการ ครอบครองที่ดินแต่เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เดินสำรวจรังวัด นายหนึ่งไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำการรังวัดที่ดินของตนจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2542 นายหนึ่งได้ยกที่ดินแปลงนั้น ตีใช้หนี้ให้แท่นายสอง นายสองได้ครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมา ใน พ.ศ. 2553 นายสอง ได้นำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินและทางราชการก็ออกโฉนดที่ดินให้ในปีเดียวกัน ขณะนี้นายสอง ต้องการจะยกที่ดินนั้นให้แก่นายสามบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนี้ อยากทราบว่านายสองจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสามได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดย ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้ สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวัน นับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำ พนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์ จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพี่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพี่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพารายไว้ดังนี้

1.         จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2.         ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3.         มีความจำเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ร่าราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ นายสองจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสามได้หรือไม่ เห็นว่า นายหนึ่ง ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน กรณีเช่นนี้ถือว่า นายหนึ่งเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ต่อมาได้ความว่า ในปี พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า นายหนึ่งได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดิน แต้ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัด ที่ดินของตน กรณีเช่นนี้ต้องถือว่า นายหนึ่งเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายหนึ่งจะไม่ได้ไปนำ พนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดิน อันทำให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ ก็เพราะเหตุว่าตามมาตรา 27 ตรี ใช้คำว่า “หรือ” แสดงว่าปฏิบัติอย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ ระหว่างให้ไปแจ้ง การครอบครองที่ดินหรือมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายหนึ่งจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิ ขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก

และเมื่อในปี พ.ศ. 2542 นายหนึ่งได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายสอง และนายสอง ได้ครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมา กรณีนี้ถือว่า นายสองเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องจาก นายหนึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง จึงมีสิทธิขอออกโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ วรรคแรก

เมื่อได้ความว่าในปี พ.ศ. 2553 นายสองได้นำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินและทางราชการได้ ออกโฉนดที่ดินให้ จึงถือเป็นการได้รับโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ซึ่งเมื่อพิจารณาแล้ว การได้โฉนดที่ดินมาตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ นั้น ไม่มีกฎหมายบัญญัติ ห้ามโอนไว้แต่ประการใด ดังนั้น นายสองจึงจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสามได้

สรุป นายสองสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสามได้

ข้อ 2. นายทองได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดินโดยรัฐจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยให้แก่ประชาชน ทางราชการ ออกใบจองให้ในวันที่ 19 ตุลาคม 2547 ใน พ.ศ. 2551 นายทองได้ยกที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเพชร น้องชายรวมบิดามารดาเดียวกันเพราะนายทองไม่มีทายาทอื่น นายเพชรได้ครอบครองและ ทำประโยชน์ต่อมา ขณะนี้ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายเพชร จะนำที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสำรวจรัง วัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรกและวรรคสอง “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวน การทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองแต่ยังไม่ได้รับค่ารับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอด โดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายเพชรจะนำที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายทอง เจ้าของที่ดินที่มีเพียงใบจองได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชรน้องชายร่วมบิดามารดาเดียวกันของตน และ นายเพชรได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมานั้น เมื่อไม่ได้เป็นการตกทอดทางมรดก การยกที่ดินให้นายเพชร ดังกล่าว จึงเป็นการโอนที่ฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ส่งผลให้นายเพชรเป็นเพียงผู้ครอบครอง โดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็น ผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)

และเมื่อได้ความว่า ในขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน อัน ถือว่าเป็นการออกโฉนดแบบทั้งตำบลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคแรกและวรรคสอง ดังนั้น นายเพชร จึงสามารถนำที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยมานำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ มอบหมายเพื่อทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่ พนักงานเจ้าหน้าที่นัดหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสาม และนายเพชรจะได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)

สรุป นายเพชรนำที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้

ข้อ 3. นางสมศรีเป็นเจ้าของที่ดิน 2 แปลง มีเนื้อที่ติดต่อกัน ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดสงขลา นางสมศรี ต้องการจะรวมที่ดินทั้ง 2 แปลง เข้าเป็นแปลงเดียวกันเพื่อจะได้มีโฉนดที่ดินเพียงฉบับเดียว นางสมศรีซึ่งมีภูมิลำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกที่จะเดินทางไปจังหวัดสงขลา นางสมศรี จึงได้นำโฉนดที่ดินและเอกสารประกอบในการจดทะเบียนรวมที่ดินไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ส่านักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อรับเรื่องส่งไปดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสงขลา ซึ่งเป็นสำนักงานที่ดินที่มีอำนาจ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร จะรับดำเนินการ ให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการ ประกาศหรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายืนคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดิน แห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1.         ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอไม่ได้

2.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทำเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า พนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร จะรับดำเนินการจดทะเบียนตามคำขอของนางสมศรีได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีเป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดิน หลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว แม้ที่ดินที่นางสมศรีจะรวมเข้าด้วยกันนั้นจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ต้องมีการ ประกาศก่อนก็ตาม แต่การจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันนั้น บทบัญญัติมาตรา 79 ให้นำ มาตรา 69 ทวิมาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพฯ จึงรับดำเนินการให้ไม่ได้ นางสมศรี ต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสงขลาเท่านั้นตามมาตรา 71

สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดำเนินการให้ไม่ได้

ข้อ 4. บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์จะโอนที่ดินนั้นได้หรือไม่ ตาม กฎหมายที่ดิน

ธงคำตอบ

อธิบาย

“บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์” หรือ “ผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยมีเพียงสิทธิครอบครอง” หมายถึง ผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินอย่างหนึ่งอย่างใด ที่ทางราชการออกให้ คือ หลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1), หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3), ใบจอง (น.ส.2), ใบไต่สวน (น.ส.5) เป็นต้น

การจะพิจารณาว่าบุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสลงกรรมสิทธิ์จะโอนที่ดิน ต่อไปได้หรือไม่ มีหลักคือ ให้พิจารณาว่าที่ดินนั้นได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วหรือไม่ ถ้ามี ก็สามารถโอนได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 ซึ่งบัญญัติว่า “ที่ดินที่ได้รับคำรับรอง จากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วให้โอนกันได้”

ดังนั้น บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์จะโอนที่ดินได้หรือไม่ สามารถแยกพิจารณาดังนี้

1.         ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์แล้วตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1 ดังนั้น เมื่อที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นที่ดิน ที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงสามารถโอนให้แก่กันได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 เว้นแต่ในบางกรณีที่มีกฎหมายบัญญัติห้ามโอนไว้ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เป็นต้น

2.         ที่ดินที่มีใบจอง (น.ส.2)

ใบจอง เป็นเพียงหนังสือที่แสดงว่า บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินได้รับอนุญาตให้เข้า ครอบครองที่ดินของรัฐชั่วคราว แต่ที่ดินดังกล่าวยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วจนกว่า จะได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ดังนั้น สำหรับที่ดินที่มีใบจองหรือที่ดินที่ได้รับอนุญาต ให้จับจองนั้น ถ้ายังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไม่ได้ เว้นแต่ จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

3.         ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครองนั้น จะทำการโอนทางทะเบียนไม่ได้ เนื่องจาก ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 แต่อย่างไรก็ดี ที่ดินที่มี หลักฐานการแจ้งการครอบครอง แม้จะโอนกันไม่ได้ตามกฎหมายที่ดิน แต่ก็สามารถโอนกันได้ตามกฎหมายแพ่ง โดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378

ดังนั้น บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์จะโอนที่ดินให้แก่กัน ได้เฉพาะที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ส่วนที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง หรือใบจอง เมื่อ ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่สามารถโอนให้แก่กันได้

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2553

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายหนึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ นายหนึ่งไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่ กฎหมายกำหนด แต่ก็ยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ใน พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศ เดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายหนึ่งได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำ การสำรวจรังวัดที่ดินจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2550 นายหนึ่งได้ขายที่ดินให้แก่นายสอง โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองที่บ้านของนายหนึ่ง แล้วส่งมอบที่ดินให้นายสองครอบครอง ขณะนี้นายสองมีความจ่าเป็นจึงนำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายสองจะขอ ออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดย ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้ สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวัน นับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำ พนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์ จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันทีประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด

ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมาผุที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายไว้ดังนี้

1.         จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2.         ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3.         มีความจำเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้วาราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ นายสองจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า นายหนึ่งครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ นายหนึ่งก็ไม่ได้ไปแจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนด กรณีเช่นนี้ถือว่านายหนึ่งเป็นผู้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ ใ ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินฯ

ต่อมาได้ความว่า ในปี พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศซองทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า นายหนึ่งได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดิน แต่ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจ รังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ต้องถือว่า นายหนึ่งเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายหนึ่งจะไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดินอันทำให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ก็ เพราะเหตุว่าตามมาตรา 27 ตรี ใช้คำว่า “หรือ” แสดงว่าปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ระหว่างให้ไปแจ้งการ ครอบครองที่ดินหรือมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายหนึ่งจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิ ขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิวรรคแรก

และเมื่อในปี พ.ศ. 2550 นายหนึ่งได้ขายที่ดินให้แก่นายสอง และส่งมอบที่ดินให้นายสอง ครอบครองแล้ว กรณีนี้จึงถือว่า นายสองเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องจากนายหนึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิวรรคสอง ดังนั้น เมื่อนายสองมีความจำเป็นต้องออกโฉนดที่ดินจึงมีสิทธิขอออก โฉนดที่ดินได้เป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิวรรคแรก

สรุป นายสองขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้

ข้อ 2. นายอาทิตย์ได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 13 มิถุนายน 2546 ใน พ.ศ. 2549 นายอาทิตย์ได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายศุกร์ นายศุกร์ได้ดรอบครอง และทำประโยชน์ต่อมา และได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2552 ขณะนี้ นายศุกร์ต้องการจะยกที่ดินให้แก่นายพุธซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียว ดังนี้ อยากทราบว่านายศุกร์จะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายพุธได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบบีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้าม มิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประ มวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายอาทิตย์เป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจอง ให้ในวันที่ 13 มิถุนายน 2546 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำ ประโยชน์แล้ว นายอาทิตย์ผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2549 นายอาทิตย์ได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายศุกร์ การยกที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดก แต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายศุกร์จะได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้นายศุกร์เป็นผู้มีสิทธิ ครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน

แต่อย่างไรก็ดี การยกที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายศุกร์ เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) ซึ่งการที่ นายศุกร์ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนไต้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2552 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายศุกร์เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลัง วันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมาย ว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคสอง(3) นายศุกร์จึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิวรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิวรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้น การที่นายศุกร์ประสงค์จะจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายพุธ จึงไม่สามารถ โอนได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิวรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกำหนดเวลา 10 ปีนับแต่ ได้รับโฉนดที่ดิน ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะมิใช่การโอนโดยการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด

สรุป นายศุกร์จะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายพุธไม่ได้

ข้อ3 นายเอกและนายโทเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน 2 แปลง โดยมีเนื้อที่ติดต่อกัน นายเอกถึงแก่ความตาย โดยทายาทยังไม่ได้จดทะเบียนรับมรดก หลังจากเสร็จพิธีศพได้ 1 เดือน นายโทได้ปรึกษากับทายาท ของนายเอกว่าควรจะรวมที่ดินทั้ง 2 แปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันเพื่อจะได้ถือโฉนดที่ดินเพียงฉบับเดียว และง่ายต่อการจดทะเบียนนิติกรรมในภายหน้า ซึ่งทายาทของนายเอกทุกคนก็เห็นด้วย ดังนี้ อยากทราบว่า กรณีดังกล่าวจะขอรวมที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 79 “ผู้มิสิทธิในที่ดินประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลง หรือรวมที่ดิน หลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน ให้ยื่นคำขอพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71

วินิจฉัย

ตามกฎหมาย ผู้ที่มีสิทธิในที่ดินสามารถขอรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลง เดียวกันได้ โดยยื่นคำขอพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 79) หากเข้าหลักเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งการรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันมีหลักเกณฑ์ที่สำคัญอยู่ 5 ประการ ซึ่งอยู่ ภายใต้คำสั่งของกรมที่ดิน ที่ 12/2500 เรื่องการรวมโฉนดที่ดิน ลงวันที่ 8 พฤศจิกายน พ.ศ. 2500 กล่าวคือ

1.         ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เว้นแต่โฉนดแผนที่ กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้

2.         ต้องมิชื่อผู้ถีอกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินเหมือนกันทุกฉบับ และยังมีชีวิตอยู่ทุกคน

3.         ต้องเป็นที่ดินที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ไม่มิที่ดินของผู้อื่นหรือที่สาธารณประโยชน์มาคั่นอยู่

4.         ต้องเป็นที่ดินในจังหวัดเดียวกัน แม้จะต่างตำบล ต่างอำเภอก็ให้รวมกันได้ เมื่อรวม โฉนดแล้วให้ถือว่าที่ดินส่วนใดอยู่ในเขตตำบลอำเภอใดมากก็ให้ใช้ตำบลและอำเภอนั้น สำหรับโฉนดที่ดินแปลงใหม่

5.         ต้องเป็นที่ดินในเขตสำนักงานที่ดินเดียวกัน

กรณีตามอุทาหรณ์ นายโทและทายาทของนายเอกจะขอรวมที่ดินได้หรือไม่นั้น เห็นว่า ที่ดิน 2 แปลงซึ่งนายโทและนายเอกเป็นเจ้าของร่วมกันนั้น ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดิน คือ นายโทและนายเอก เมื่อปรากฏ ตามข้อเท็จจริงว่า นายเอกได้ถึงแก่ความตายโดยมีทายาทของนายเอกเข้ารับมรดกในที่ดินนั้น แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน รับมรดก ในกรณีดังกล่าวนี้ จึงเป็นกรณีที่ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินถึงแก่ความตาย อันถือว่าผู้ที่มีชื่อในโฉนดที่ดิน มีชีวิตอยู่ไม่ครบทุกคน จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ประการที่ 2 ของการรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน ดังนั้น นายโทและทายาทของนายเอกจึงขอรวมที่ดินเข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้

สรุป นายโทและทายาทของนายเอกจะขอรวมที่ดินเข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้

ข้อ 4. อยากทราบว่า การขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินกรณีเป็นผู้จัดการมรดก โดย พินัยกรรมมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง

ธงคำตอบ

อธิบาย

โดยหลักแล้ว การแต่งตั้งผู้จัดการมรดกอาจมีได้หลายกรณี กล่าวคือ ผู้จัดการมรดกโดย คำสั่งศาล ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม และผู้จัดการมรดกโดยมติของทายาท

สำหรับผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ถ้าต้องการจะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงใน หนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน มีขั้นตอนการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 82 ดังนี้

1. ผู้จัดการมรดกต้องยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71 พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานต่อไปนี้

1) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน, หนังสือรับรองการทำประโยชน์

2)         หลักฐานการตายของเจ้ามรดก

3)         หลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ พินัยกรรม

4)         บัญชีเครือญาติ

2.         พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐาน และในกรณีนี้ถือเป็นผู้จัดการมรดกโดย ทางอื่นนอกจากคำสั่งศาล คือ เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องประกาศเป็นหนังสือก่อน มีกำหนด 30 วัน (มาตรา 81 วรรคสอง ประกอบมาตรา 82 วรรคแรก)

3.         เมื่อประกาศตาม ข้อ 2. แล้ว ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียน ตามคำขอให้ได้เลย แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งคัดค้านให้พนักงานเจ้าหน้าที่รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปดำเนินการทางศาล หลังจากนั้น ถ้าศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุดประการใด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามนั้น

ข้อ 4. อยากทราบว่า การขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินกรณีเป็นผู้จัดการมรดก โดย พินัยกรรมมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง

ธงคำตอบ

อธิบาย

โดยหลักแล้ว การแต่งตั้งผู้จัดการมรดกอาจมีได้หลายกรณี กล่าวคือ ผู้จัดการมรดกโดย คำสั่งศาล ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม และผู้จัดการมรดกโดยมติของทายาท

สำหรับผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ถ้าต้องการจะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงใน หนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน มีขั้นตอนการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 82 ดังนี้

1. ผู้จัดการมรดกต้องยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71 พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานต่อไปนี้

1) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน, หนังสือรับรองการทำประโยชน์

2)         หลักฐานการตายของเจ้ามรดก

3)         หลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ พินัยกรรม

4)         บัญชีเครือญาติ

2.         พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐาน และในกรณีนี้ถือเป็นผู้จัดการมรดกโดย ทางอื่นนอกจากคำสั่งศาล คือ เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องประกาศเป็นหนังสือก่อน มีกำหนด 30 วัน (มาตรา 81 วรรคสอง ประกอบมาตรา 82 วรรคแรก)

3.         เมื่อประกาศตาม ข้อ 2. แล้ว ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียน ตามคำขอให้ได้เลย แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งคัดค้านให้พนักงานเจ้าหน้าที่รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปดำเนินการทางศาล หลังจากนั้น ถ้าศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุดประการใด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามนั้น

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2554

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW4008 กฎหมายที่ดิน

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายเอกครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2492 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ ในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับนายเอกไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนด ใน พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนายเอกก็ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายแต่อย่างใด ใน พ.ศ. 2550 นายเอกได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายโทโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วมอบที่ดินให้นายโทครอบครอง ขณะนี้นายโทมีความจำเป็นจึงได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดย ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้ สิทธิในที่ดินนั้นให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวัน นับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์ จะได้สิทธิในที่ดินนั้น

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่            ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายไว้ดังนี้

1.         จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย

2.         ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

3.         มีความจำเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด

กรณีตามอุทาหรณ์ นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายเอกครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินตังแต่ พ.ศ. 2492 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และนายเอกก็ไม่ได้แจ้ง การครอบครองที่ดินตามที่กฎหมายกำหนดนั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายเอกเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดง กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5

ต่อมาได้ความว่า ใน พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายเอกก็ไม่ได้ ปฏิบัติตามกฎหมายแต่อย่างใด คือ ไม่ได้มาแจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หรือได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น จึงถือว่านายเอกเป็นผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตาม มาดรา 27 ตรี

และเมื่อปรากฏว่าใน พ.ศ. 2550 นายเอกได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายโทโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วมอบที่ดินให้นายโทครอบครอง กรณีนี้จึงถือว่านายโทเป็นผู้ครอบดรองแสะทำประโยชน์ ในที่ดินต่อเนื่องมาจากนายเอกผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ดังนั้น แม้ขณะนี้นายโทจะมีความจำเป็นและ ได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน นายโทก็จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้ เพราะ ไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น

สรุป นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้

ข้อ2. นายสิงห์ขายที่ดินมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดินให้แก่นายเสือเมื่อ พ.ศ. 2525 ต่อมาใน พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนายเสือไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดที่ดิน แต่ยังคงครอบครองที่ดินตลอดมา ใน พ.ศ. 2548 นายเสือได้ไปยื่นคำขอออก โฉนดที่ดินและทางราชการก็ออกโฉนดที่ดินให้ในปีเดียวกัน ขณะนี้นายเสือถูกนายช้างฟ้องให้ชำระหนี้ นายเสือแพ้คดีและไม่มีเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา ดังนี้ อยากทราบว่านายช้างจะขอให้ยึดที่ดิน แปลงนี้ของนายเสือออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 59 “ในกรณีที่ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสิงห์ขายที่ดินมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) ให้แก่นายเสือเมื่อ พ.ศ. 2525 นั้น จึงถือว่านายเสือเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจาก นายสิงห์ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง

เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ปรากฏว่านายเสือ ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน แต่ยังคงครอบครองที่ดินตลอดมา และใน พ.ศ. 2548 นายเสือได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินและทางราชการก็ออกให้นั้น ย่อมถือว่านายเสือได้โฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามมาตรา 59 เพราะนายเสือเป็นบุคคลตามมาตรา 59 วรรคสอง ซึ่งโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 นั้น กฎหมายไม่ได้ห้ามโอนหรือห้ามบังคับคดีแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายเสือแพ้คดีและไม่มีเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา นายช้างจึงขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายเสือออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้

สรุป นายช้างจะขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายเสือออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้

ข้อ 3. นายหนึ่งและนายสองเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินแปลงหนึ่งโดยมีชื่อร่วมกันในโฉนดที่ดิน นายหนึ่งตกลง ขายสิทธิในที่ดินส่วนของตนให้แก่นายสอง ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดแพร่ แต่ทั้งนายหนึ่งและนายสอง ซึ่งมีภูมิลำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกจะเดินทางไปที่จังหวัดแพร่ บุคคลทั้งสองจึงได้นำ เอกสารหลักฐานลำหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่กรุงเทพมหานครเพื่อส่งไปทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่จังหวัดแพร่ ดังนี้ อยากทราบว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1.         ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอไม่ได้

2.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทำเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยคือ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้นายหนึ่งและนายสองได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องการขายสิทธิ ในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งการจดทะเบียนขายสิทธิดังกล่าวนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน อีกทั้งกรณีดังกล่าว ก็มิได้เป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันที่จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน แต่อย่างใด ดังนั้น เมือนายหนึ่งและนายสองซึงมีภูมิลำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกจะเดินทางไปที่จังหวัดแพร่ บุคคลทังสองก็สามารถยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อส่งเรื่องไปให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดแพร่ทำการจดทะเบียนให้ได้ตามมาตรา 72 วรรคสอง

สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้นายหนึ่งและนายสองได้

ข้อ 4. อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้แก่ใคร

ธงคำตอบ

สำหรับพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น เป็นไปตามทีประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71 ได้กำหนดไว้ ซึ่งนับตั้งแต่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับจนถึงปัจจุบันได้มีการแก้ไขมาตรา 71 ซึ่งแยกพิจารณาได้ดังนี้

1.         มาตรา 71 (เดิม) มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2497 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2528

2.         มาตรา 71 (ใหม่) มีผลใช้บังคับตังแต่วันที่ 1 มกราคม 2529 จนถึงปัจจุบัน

ตามมาตรา 71 (เดิม) พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียน ได้แก่

1.         เจ้าพนักงานที่ดินหรือผู้ทำการแทน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา ในกรณีดังต่อไปนี้

(1) ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน

(2)       ที่ดินที่มีใบไต่สวน

(3)       อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีใบไต่สวนโดยจดทะเบียน รวมไปกับที่ดินนั้น

2.         นายอำเภอหรือผู้ทำการแทน ณ ที่ว่าการอำเภอในกรณีดังต่อไปนี้

(1) ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิอย่างอื่นนอกจากโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน

(2)       อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินตาม (1) โดยจดทะเบียนรวมไปกับที่ดินนั้น

(3)       จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินอย่างเดียวไม่รวมกับที่ดิน ไม่ว่า ที่ดินนั้นจะมีเอกสารสิทธิประเภทใด

ส่วนมาตรา 71 (ปัจจุบัน) พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขานั้น ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินประเภทใด คือ “เจ้าพนักงานที่ดิน” เพียงฝ่ายเดียว

แต่อย่างไรก็ตาม ตามมาตรา 19 ในบทเฉพาะกาลแห่ง พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 ได้บัญญัติให้นายอำเภอหรือผู้ทำการแทนตามมาตรา 71 (เดิม) ยังคง ปฏิบัติหน้าที่ไปพลางก่อนจนกว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะประกาศยกเลิกบทเฉพาะกาลในท้องที่นั้น

ดังนั้น หากท้องที่ใดยังไม่มีการประกาศยกเลิกความตามบทเฉพาะกาลในท้องที่ใด ก็ยังคงใช้ มาตรา 71 (เดิม) อยู่ต่อไป

นอกจากนี้มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 10) พ.ศ. 2550 (มีผลใช้บังคับวันที่ 28 ก.ย. 2550) ยังได้บัญญัติเพิ่มเติมวรรคสองของมาตรา 71 เนื่องจากเห็นว่า ในปัจจุบันได้มีการนำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศมาใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยมีข้อความดังต่อไปนี้

“ในกรณีที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาได้นำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและ การสื่อสารมาใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและ การสื่อสาร สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาอื่นได้ด้วย เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด ทั้งนี้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีประกาศ กำหนดในราชกิจจานุเบกษา”

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2554

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายอาทิตย์เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ใน พ.ศ. 2550 ได้มีประกาศ เดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายอาทิตย์ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ใน พ.ศ. 2553 นายอาทิตย์ได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายศุกร์โดยส่งมอบที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้นายศุกร์ครอบครอง นายศุกร์ได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ต่อเนื่องมา ใน พ.ศ. 2554 นายศุกร์ก็ถึงแก่ความตาย นางเดือนภริยาโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้นางเดือนได้นำที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านางเดือนจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”

มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์ และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นางเดือนจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายอาทิตย์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวตีใช้หนี้ให้แก่นายศุกร์ โดยส่งมอบ ที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้นายศุกร์ครอบครองนั้น เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและต้อง จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินตีใช้หนี้ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายศุกร์เป็นเพียง ผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497)

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2554 นายศุกร์ถึงแก่ความตาย และนางเดือนภริยาโดยชอบ ด้วยกฎหมายได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ดังนี้ นางเดือนซึ่งเป็นทายาทก็ย่อมมีสิทธิ เช่นเดียวกับนายศุกร์ คือ เป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

และในขณะนี้นางเดือนได้นำที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน เมื่อไม่ปรากฏว่ามีประกาศของ ทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออก โฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี

สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะ ขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมี หนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนางเดือนเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมาย ที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนางเดือนจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นางเดือนก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนางเดือนมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจาก ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกำหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นางเดือนเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นางเดือนจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน

สรุป นางเดือนเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 2. นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2527 โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2540 นายเพชรได้ขายที่ดินให้แก่นายทองโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วมอบที่ดินให้นายทองครอบครอง ใน พ.ศ. 2554 นายทองได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายทองต้องการจะนำที่ดินไปจำนองเพื่อเป็นประกันเงินกู้เป็นเวลา 5 ปี ดังนี้ อยากทราบว่า นายทองจะจำนองที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่ รัฐมนตรีประกาศกำหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสำรวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสอง วรรคห้าและวรรคท้าย “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้น ครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี” วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2527 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น เมื่อปรากฏว่านายเพชรได้ขายที่ดินให้แก่นายทองโดยทำสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วมอบที่ดินให้นายทองครอบครอง ย่อมมีผลทำให้นายทองเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลัง วันที่ประมวลที่ดินใช้บังคับด้วยเช่นเดียวกัน

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2554 นายทองได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ จึงถือได้ว่า นายทองเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดิน เพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายทองจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

แต่อย่างไรก็ตาม การจำนองที่ดินนั้นไม่ถือเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายทองจึงสามารถนำที่ดินไปจำนองเพื่อเป็นประกันเงินกูได้ และถ้าจำนองแล้ว หนี้ถึงกำหนดชำระนายทองไม่ได้ชำระหนี้ เจ้าหนี้ผู้รับจำนองก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจำนองเอากับที่ดินนี้ได้ หากยังไม่พ้นกำหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย

สรุป นายทองสามารถจำนองที่ดินได้

ข้อ 3. นางส้มมีบ้านพักอยู่จังหวัดปทุมธานี ช่วงเกิดมหาอุทกภัยกระแสน้ำได้พัดพาทรัพย์สินในบ้านไป หลายรายการรวมทั้งโฉนดที่ดินด้วย นางส้มเกรงว่าอาจจะมีบุคคลเก็บโฉนดที่ดินได้และนำไปใช้ ในทางมิชอบ นางส้มจึงไปยื่นขออายัดที่ดินไว้ ดังนี้อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 83 “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มี การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือ ก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมายให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจ สอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอำนาจสั่งให้ยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ”

วินิจฉัย

“การอายัด” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ ที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อไปดำเนินการทางศาล ดังนั้น ถ้าที่ดินแปลงใดถูกอายัดจะมีการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนที่เป็นการปลดเปลื้องภาระผูกพัน เช่น ที่ดินที่ถูกอายัด แต่จะมีการ จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง, ไถ่ถอนขายฝาก กรณีเช่นนี้ ย่อมให้จดทะเบียนได้ เพราะเป็นการทำให้ที่ดินปลอดจาก ภาระผูกพัน

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการอายัดไว้ดังนี้

1. ผู้ขออายัดจะต้องมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้

2.         พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้มีกำหนด 30 วันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด

3.         เมื่อครบกำหนด 30 วัน แล้วผู้ขออายัดยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัด ที่ดิน ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง ผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันนี้อีกไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดที่ดินของนางส้มไว้ได้หรือไม่ เห็นว่า การที่กระแสน้ำได้พัดพาโฉนดที่ดินของนางส้มไปนั้น เมื่อปรากฏว่านางส้มเป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้ว จึงไม่ใช่เป็น ผู้มีส่วนได้เสียอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนี้ได้

เพราะเจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิในที่ดินอยู่แล้ว ดังนั้น เมื่อนางส้มไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียที่จะมีสิทธิขออายัดที่ดิน ตามมาตรา 83 ได้แต่อย่างใด พนักงานเจ้าหน้าที่จึงสั่งรับอายัดที่ดินไว้ไม่ได้

สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดที่ดินไว้ไม่ได้

ข้อ 4. อยากทราบว่าบุคคลจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินกรณีใดบ้าง

ธงคำตอบ

บุคคลจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินกรณีใดบ้างนั้น มีบัญญัติไวในมาตรา 3 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติว่า “บุคคลย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในกรณีต่อไปนี้

(1)       ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามบทกฎหมายก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ หรือได้มา ซึ่งโฉนดที่ดินตามบทแห่งประมวลกฎหมายนี้

(2)       ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือกฎหมายอื่น” ตามบทบัญญัติข้างต้นจะเห็นว่าบุคคลจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินใน 4 กรณี คือ

1.         การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามบทกฎหมายก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่ง ถือเป็นกรรมสิทธิ์โดยชอบ โดยที่ดินนั้นจะเป็นที่ดินที่ได้รับหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ ดังต่อไปนี้

1)         โฉนดแผนที่ ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 120

2)         โฉนดตราจอง ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 เนื่องจาก การออกโฉนดแผนที่เป็นไปอย่างล่าช้า แต่มีราษฎรเป็นจำนวนมากที่ต้องการจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยเร็ว จึงจำเป็น ต้องออกตราจองชั่วคราวให้ไปก่อน เพื่อจะได้นำมาเปลี่ยนเป็นโฉนดแผนที่ในภายหลัง

3)         ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2479 เมื่อผู้ขอจับจองที่ดินได้ทำประโยชน์ครบตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายได้กำหนดไว้แล้ว ผู้ที่มีตราจองก็มีสิทธิที่จะมาขอตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” จากทางราชการได้

และนอกจากนี้ การได้กรรมสิทธิ์ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ยังรวมถึง การได้กรรมสิทธิ์ในฐานะที่เป็นที่บ้านหรือที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 อีกด้วย

2.         การได้มาซึ่งโฉนดที่ดินตามบทแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งอาจจะเป็นการได้โฉนดที่ดินโดยการที่ทางราชการประกาศออกโฉนดที่ดินทั้งตำบล หรืออาจจะเป็นการยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย

3.         การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 นั้น ทางราชการได้จัดที่ดินให้ราษฎรเข้าทำกินในที่ดินตาม เงื่อนไขและระเบียบการของเจ้าหน้าที่ เมื่อราษฎรได้ทำประโยชน์ในที่ดินครบถ้วนตามหลักเกณฑ์แล้ว เจ้าหน้าที่จะออกหนังสือรับรองให้ฉบับหนึ่งเรียกว่า “หนังสือแสดงการทำประโยชน์” เพื่อให้ผู้นั้นมีสิทธิไปขอรับโฉนดที่ดิน จากพนักงานเจ้าหน้าที่ได้

4.         การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอื่น ซึ่งอาจจะเป็นการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือได้มาโดยการรับมรดก หรือได้มาซึ่งที่งอกริมตลิ่ง หรือโดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ ขายฝาก ขายทอดตลาด หรือตามพระราชบัญญัติ แลกเปลี่ยนที่ดินของรัฐกับของเอกชน หรือมีพระราชบัญญัติโอนที่ดินให้เป็นพิเศษ

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2554

คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. นายหนึ่งได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 มกราคม 2540 ใน พ.ศ. 2542 นายหนึ่งได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายสอง นายสองได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อมา จนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการในวันที่ 15 ตุลาคม 2550 ขณะนี้ นายสองต้องการจะยกที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายสามซึ่งเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของนายสอง ดังนี้ อยากทราบว่า นายสองจะจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่นายสามได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตาม

วรรคหนึ่งให้ได้ คือ

(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้าม มิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่ จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”

พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายหนึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 มกราคม 2540 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว นายหนึ่งผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง

เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2542 นายหนึ่งได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายสอง การขายที่ดินแปลง ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายสองจะได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้นายสองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวล กฎหมายที่ดิน

แต่อย่างไรก็ดี การยกที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายสอง เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) ซึ่งการที่นายสองครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2550 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายสองเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตาม กฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสอง (3) นายสองจึงอยู่ ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย

ดังนั้น การที่นายสองประสงค์จะจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสาม   จึงไม่สามารถโอนได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายใน กำหนดเวลา 10 ปีนับแต่ได้รับโฉนดที่ดิน ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะมิใช่การโอนโดยการตกทอด ทางมรดกแต่อย่างใด

สรุป นายสองจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสามไม่ได้

ข้อ 2. นายเอกครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2535 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินในพ.ศ. 2547 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินแต่นายเอกไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ใน พ.ศ. 2550 นายเอกขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายโท โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วมอบที่ดินให้นายโทครอบครอง ขณะนี้นายโทมีความจำเป็นจึงนำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่า นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 59        “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”

มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย’’

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายเอกซึ่งเป็น ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2535 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแลดงสิทธิในที่ดิน ได้ขายที่ดินแปลงนั้น ให้แก่นายโท โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วมอบที่ดินให้นายโทครอบครองนั้น ย่อมส่งผลให้นายโท เป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

และในขณะนี้นายโทมีความจำเป็นจึงนำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ เมื่อไม่ปรากฏว่า มีประกาศของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณา การออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี

สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมี หนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายโทเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยโม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายโทจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายโทก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายโทมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกำหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายโทเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายโทจึงไม่สามารถขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน

สรุป นายโทเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอ ออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย

ข้อ 3. นายพุธกับนายศุกร์มีชื่อเป็นเจ้าของร่วมกันในโฉนดที่ดิน ขณะนี้นายพุธตกลงขายสิทธิในที่ดิน ส่วนของตนให้แก่นายศุกร์ ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต แต่นายพุธและนายศุกร์มีภูมิลำเนา อยู่กรุงเทพฯ ไม่สะดวกจะเดินทางไปที่จังหวัดภูเก็ต ดังนั้น บุคคลทั้งสองจึงได้นำเอกสารสำหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เพื่อให้รับเรื่องส่งไปดำเนินการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่จังหวัดภูเก็ต ดังนี้ อยากทราบว่า พนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงาบเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการ ประกาศหรือต้องมีการรังวัด ”

วินิจฉัย

ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1.         ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอไม่ได้

2.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทำเรืองประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้

3.         การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน

กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยคือ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้นายพุธและนายศุกร์ได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องการขายสิทธิ ในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งการจดทะเบียนขายสิทธิดังกล่าวนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน อีกทั้งกรณีดังกล่าว ก็มิได้เป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันที่จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อนแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายพุธและนายศุกร์ซึ่งมีภูมิสำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกจะเดินทางไปที่จังหวัดภูเก็ต บุคคลทั้งสองก็สามารถยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อส่งเรื่องไปให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตทำการจดทะเบียนให้ได้ตามมาตรา 72 วรรคสอง

สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้นายพุธและนายศุกร์ได้

ข้อ 4. อยากทราบว่าหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้แก่อะไรบ้าง และบุคคลจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินกรณีใดบ้าง

ธงคำตอบ

1.         โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ซึ่งตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้ให้ ความหมายว่าเป็น “หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์” ซึ่งผู้มีชื่อในหนังสือสำคัญนี้สามารถใช้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยันแก่บุคคลทั่วไปได้ นอกจากนี้ผู้ที่มีโฉนดที่ดินยังสามารถทำนิติกรรมใด ๆ ก็ได้ เว้นแต่จะมี กฎหมายที่ดินบางมาตราห้ามไว้โดยเฉพาะ

2.         โฉนดแผนที่ ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 120 โฉนดแผนที่ก็มีรูปแผนที่เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน การที่เรียกว่าโฉนดแผนที่ก็เพื่อให้แตกต่างจากโฉนดอย่างเก่า ซึ่งไม่มีรูปแผนที่อยู่ด้านหลังโฉนด เช่น โฉนดสวนและโฉนดป่า

3.         โฉนดตราจอง ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 เนื่องจากการ ออกโฉนดแผนที่เป็นไปอย่างล่าช้า แต่มีราษฎรเป็นจำนวนมากที่ต้องการจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยเร็ว จึงจำเป็นต้องออกตราจองชั่วคราวให้ไปก่อน เพื่อจะได้นำมาเปลี่ยนเป็นโฉนดแผนที่ในภายหลัง

4.         ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ลอกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2479 เมื่อผู้ขอจับจองที่ดินได้ทำประโยชน์ครบตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายได้กำหนดไว้แล้ว ผู้ที่มีตราจองก็มีสิทธิที่จะมาขอตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว’’ จากทางราชการไต้

และบุคคลจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินกรณีใดบ้างนั้น มีบัญญัติไว้ในมาตรา 3 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติว่า “บุคคลย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในกรณีต่อไปนี้

(1)       ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามบทกฎหมายก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ หรือได้มาซึ่ง โฉนดที่ดินตามบทแห่งประมวลกฎหมายนี้

(2)       ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือกฎหมายอื่น” ตามบทบัญญัติข้างต้นจะเห็นว่าบุคคลจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินใน 4 กรณี คือ

1.         การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามบทกฎหมายก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่ง ถือเป็นกรรมสิทธิ์โดยชอบ โดยที่ดินนั้นจะเป็นที่ดินที่ได้รับหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ ดังต่อไปนี้ 1) โฉนดแผนที่ 2)โฉนดตราจอง (3) ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

2.         การได้มาซึ่งโฉนดที่ดินตามบทแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งอาจจะเป็นการได้ โฉนดที่ดินโดยการที่ทางราชการประกาศออกโฉนดที่ดินทั้งตำบล หรืออาจจะเป็นการยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย

3.         การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพี่อการครองชีพ ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 นั้น ทางราชการได้จัดที่ดินให้ราษฎรเข้าทำกินในที่ดินตาม เงื่อนไขและระเบียบการของเจ้าหน้าที่ เมื่อราษฎรได้ทำประโยชน์ในที่ดินครบถ้วนตามหลักเกณฑ์แล้ว เจ้าหน้าที่จะออกหนังสือรับรองให้ฉบับหนึ่งเรียกว่า “หนังสือแสดงการทำประโยชน์” เพื่อให้ผู้นั้นมีสิทธิไปขอรับโฉนดที่ดิน จากพนักงานเจ้าหน้าที่ได้

4. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอื่น ซึ่งอาจจะเป็นการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือได้มาโดยการรับมรดก หรือได้มาซึ่งที่งอกริมตลิ่ง หรือโดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ ขายฝาก ขายทอดตลาด หรือตามพระราชบัญญัติ แลกเปลี่ยนที่ดินของรัฐกับของเอกชน หรือมีพระราชบัญญัติโอนที่ดินให้เป็นพิเศษ