การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2559

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2556 แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวหนึ่งคูหาของแดงมีกําหนดเวลา 3 ปี โดยสัญญาเช่าเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2556 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2559 สัญญาเช่า มีข้อความสําคัญดังนี้

ข้อ 5 “ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 แล้ว”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าในวันที่ 1 มีนาคม 2556 นั้นขาวได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวแล้วและขาวได้ตอบ ให้แดงทราบว่าขาวขอเช่าต่อไปอีก 3 ปี ในวัน 1 มีนาคม 2556 เช่นกัน ครั้นขาวเช่าตึกแถวนี้มาถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 แดงได้ขายตึกแถวที่ให้เช่าของตนหลังนี้ให้กับมืด การซื้อขายทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวอยู่ในตึกแถวมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยไม่ได้ทําสัญญาเช่าใหม่กับมืดเลย และได้ชําระค่าเช่ามาโดยตลอด แต่มืดต้องการบอกเลิกสัญญาโดยที่ขาวมิได้ผิดสัญญา ดังนั้นมืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 20 ตุลาคม 2559 ซึ่งเป็นวันที่จะต้องชําระค่าเช่าตามที่สัญญาเช่า กําหนดไว้ตั้งแต่ต้น และมืดให้ขาวส่งคืนตึกแถวให้ตนในวันที่ 5 พฤศจิกายน 2559

ขาวอ้างว่าการบอกเลิกสัญญาของมืดไม่ชอบเพราะขาวยังมีสิทธิอยู่ในตึกแถวได้จนถึงวันที่ 1 มีนาคม 2562 (คืออยู่ต่อไปอีก 3 ปี หลังจากครบ 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 แล้ว) ให้ท่านวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาของมืดและข้ออ้างของขาวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาว มีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และสัญญาเช่า ข้อ 5 ที่ว่า “ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 แล้ว” นั้น ถือเป็นคํามั่นจะให้เช่า เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าในวันที่ 1 มีนาคม 2556 ขาวได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวแล้ว และขาวได้ตอบให้แดงทราบว่าขาวขอเช่าตึกเถวต่อไปอีก 3 ปี ดังนี้ย่อมถือว่าขาวสนองรับคํามั่นจะให้เช่าแล้ว จึงเกิดสัญญาเช่าตึกแถวรวม 6 ปี แต่อย่างไรก็ตามเมื่อสัญญาดังกล่าวมิได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าจึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี เท่านั้น ตามมาตรา 538

และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2558 แดงได้ขายตึกแถวที่ให้เช่าของตนให้แก่มืด โดยการซื้อขายกระทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่า ระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าตึกแถวนี้ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

การตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี และขาวยังคงอยู่ในตึกแถวมาจนถึงปัจจุบันนี้ โดยไม่ได้ทําสัญญาเช่าใหม่กับมืดและได้ชําระค่าเช่ามาโดยตลอด ซึ่งมืดเองก็มิได้ทักท้วงแต่อย่างใดนั้นถือเป็นการ ทําสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไป โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา ให้นําสัญญาเดิมมาใช้บังคับ

ดังนั้น เมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลา มืดจึงสามารถบอกเลิกสัญญากับขาวโดยที่ขาว มิได้ผิดสัญญาได้ตามมาตรา 566 แต่การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 20 ตุลาคม 2559 และให้ขาวส่งตึกแถวให้ตนในวันที่ 5 พฤศจิกายน 2559 นั้น ถือว่าเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามหลักกฎหมาย ดังกล่าว มืดจะต้องบอกให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในตึกแถวที่เช่าจนถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2559 ซึ่งเป็น ชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง

ส่วนข้ออ้างของขาวที่ว่า การบอกเลิกสัญญาของมืดไม่ชอบเพราะขาวยังมีสิทธิอยู่ในตึกแถว ได้จนถึงวันที่ 1 มีนาคม 2562 ย่อมฟังไม่ขึ้น เพราะสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างขาวกับมืดนั้นใช้บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น ตามมาตรา 538 ประกอบมาตรา 569

สรุป การบอกเลิกสัญญาของมืดและข้ออ้างของขาวไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ข้อ 2. (ก) น้ำเงินทําสัญญาเช่าที่ดินเป็นหนังสือให้เหลืองเช่าที่ดินของน้ำเงินมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2559 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือนเป็นค่าเช่า เดือนละ 25,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่าเหลืองได้ให้เงินเป็นประกันการชําระค่าเช่าไว้ 3 เดือน เมื่อเหลืองอยู่ในที่ดินที่เช่าเหลืองได้ชําระค่าเช่าให้กับน้ำเงินเพียง 3 เดือนเท่านั้น หลังจากนั้นมาเหลืองมิได้ชําระค่าเช่าให้กับน้ำเงินในเดือนมิถุนายน กรกฎาคม สิงหาคม และกันยายน 2559 เป็นเวลา 4 เดือน ติดกัน ดังนั้นในวันที่ 30 กันยายน 2559 น้ำเงินจึงแจ้งให้เหลืองมาชําระค่าเช่า ที่ยังไม่ชําระให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 หากเหลืองไม่ชําระตามที่น้ำเงินแจ้งให้ทราบถือว่าน้ำเงินได้บอกเลิกสัญญาเช่าด้วย แต่เหลืองก็มิได้ชําระเงินค่าเช่าให้กับน้ำเงิน

ดังนั้นน้ำเงินจึงฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากเหลืองในวันที่ 20 ตุลาคม 2559 การกระทําของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ หากน้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อในวันที่ 30 กันยายน 2559 กับเหลืองทันทีการบอกเลิกชอบหรือไม่ จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองไม่ชําระค่าเช่าให้กับน้ำเงินในเดือนมิถุนายน กรกฎาคม สิงหาคม และกันยายน 2559 เป็นเวลา 4 เดือน ติดกันนั้น เมื่อหักเงินประกันการชําระค่าเช่าออก 3 เดือน ที่ เหลืองชําระไว้ ย่อมถือว่าเหลืองยังไม่ได้ชําระค่าเช่าอีก 1 เดือน คือ ค่าเช่าเดือนกันยายน 2559 ซึ่งมีผลให้น้ำเงิน สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคหนึ่ง

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน น้ำเงินจะบอกเลิก สัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่เหลืองนําค่าเช่ามา ชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าเหลืองยังไม่ยอมชําระอีก น้ำเงินจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง และตามข้อเท็จจริง การที่น้ำเงินแจ้งให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระในวันที่ 10 ตุลาคม 2559 หากไม่ชําระให้ถือว่า น้ำเงินได้บอกเลิกสัญญาเช่าด้วยนั้น ย่อมถือเป็นการบอกกล่าวแก่เหลืองผู้เช่าแล้ว เมื่อเหลืองมิได้ชําระค่าเช่าให้แก่น้ำเงิน น้ำเงินจึงฟ้องขับไล่และเรียกที่ดินคืนจากเหลืองในวันที่ 20 ตุลาคม 2559 ได้ เพราะครบกําหนด การบอกกล่าวแก่ผู้เช่าอย่างน้อย 15 วัน ตามมาตรา 560 แล้ว ดังนั้นการกระทําของน้ําเงินจึงชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตาม (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ เมื่อได้หักเงินประกันการชําระค่าเช่าออก 3 เดือนแล้ว เท่ากับเหลืองไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อเพียง 1 คราว คือในเดือนกันยายน 2559 จึงถือเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงิน เพียง 1 คราว มิใช่การผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน ตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง ดังนั้น น้ำเงินจะบอกเลิก สัญญาเช่าซื้อไม่ได้ แต่เรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระ 25,000 บาทได้ การที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับเหลืองทันที ในวันที่ 30 กันยายน 2559 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การกระทําของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ข้อ 3. นายอนุทินทําสัญญาจ้างนายสัญญาให้ก่อสร้างบ้านพักตากอากาศ 30 หลัง โดยตกลงกําหนดให้จ่ายสินจ้างหลังละ 1 ล้านบาท เมื่อสร้างบ้านแล้วเสร็จ ให้ทําการก่อสร้างตั้งแต่เดือนมกราคม 2559 ถึง ธันวาคม 2560 นายสัญญาเห็นว่ามีงานต้องทําเป็นจํานวนมากจึงทําสัญญาจ้างนายสมัย นายชนะ นายเดช เป็นลูกจ้างไม่มีกําหนดระยะเวลา กําหนดจ่ายสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ปรากฏว่าในเดือนตุลาคม นายสัญญาได้ทําการก่อสร้างบ้านเสร็จแล้ว 13 หลัง แต่ นายอนุทินได้ขอบอกเลิกสัญญาจ้างก่อสร้างบ้านที่เหลือทั้งหมดโดยอ้างว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยดี นายสัญญาต่อสู้ว่าไม่สามารถบอกเลิกได้เพราะได้ก่อสร้างไปแล้วแต่ยังไม่เสร็จ นายสัญญาเห็นว่า ไม่มีงานให้ทํามากนักจึงได้บอกกล่าวเลิกสัญญาจ้างนายสมัย นายชนะ นายเดช ในวันที่ 31 ตุลาคม 2559 และบอกเลิกสัญญาในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2559 เช่นนี้

(ก) นายอนุทินบอกเลิกสัญญาก่อสร้างบ้านพักตากอากาศที่เหลือได้หรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) นายสัญญาบอกเลิกสัญญาลูกจ้าง คือ นายสมัย นายชนะ นายเดช ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2559 ได้ถูกต้องหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะ ทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น”

มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”

วินิจฉัย

โดยหลัก ในเรื่องสัญญาจ้างทําของนั้น ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างสามารถบอกเลิก สัญญาได้ แต่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดจากการเลิกสัญญานั้นให้กับ ผู้รับจ้าง (มาตรา 605)

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอนุทินทําสัญญาจ้างนายสัญญาให้ก่อสร้างบ้านพักตากอากาศ 30 หลัง โดยตกลงกําหนดให้จ่ายสินจ้างหลังละ 1 ล้านบาท เมื่อสร้างบ้านแล้วเสร็จนั้น สัญญาก่อสร้างบ้านพัก ตากอากาศดังกล่าว เป็นกรณีที่ผู้รับจ้างคือ นายสัญญาตกลงรับจะทํางานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่นายอนุทิน ผู้ว่าจ้าง และนายอนุทินตกลงจะให้สินจ้างเพื่อความสําเร็จของงานที่ทํานั้น จึงเป็นสัญญาจ้างทําของตาม มาตรา 587

เมื่อปรากฏว่า นายสัญญาได้ทําการก่อสร้างบ้านเสร็จแล้ว 13 หลัง แต่นายอนุทินได้ขอบอกเลิก สัญญาก่อสร้างบ้านที่เหลือทั้งหมดโดยอ้างว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยดี ดังนี้ นายอนุทินย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างได้

แต่นายอนุทินจะต้องเสียค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการยกเลิกสัญญานั้น ให้แก่นายสัญญาด้วยตามมาตรา 605 กล่าวคือ นายอนุทินจะต้องชําระสินจ้างให้นายสัญญาสําหรับการก่อสร้าง บ้าน 13 หลัง และต้องชําระค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดจากสัญญานั้นให้แก่นายสัญญา

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า นายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียว แล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสัญญาได้ทําสัญญาจ้างนายสมัย นายชนะ นายเดช เป็นลูกจ้าง ไม่มีกําหนดเวลา กําหนดจ่ายสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือนนั้น ถือว่าเป็นสัญญาจ้าง แรงงานตามมาตรา 575 และเป็นสัญญาจ้างแรงงานที่ไม่มีกําหนดเวลา จึงเข้าหลักของมาตรา 582 วรรคหนึ่ง คือ ถ้านายสัญญาจะบอกเลิกสัญญาจ้าง จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายค่าจ้าง คราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้า กว่าสามเดือน

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า นายสัญญาได้บอกกล่าวเลิกสัญญาจ้างนายสมัย นายชนะ นายเดช ในวันที่ 31 ตุลาคม 2559 ย่อมถือเป็นการบอกกล่าวเลิกสัญญาของการจ่ายสินจ้างในวันที่ 25 พฤศจิกายน 2559 เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปคือ เลิกสัญญาในวันที่ 25 ธันวาคม 2559 ดังนั้น การที่นายสัญญาบอกเลิกสัญญาลูกจ้าง คือ นายสมัย นายชนะ นายเดช ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2559 จึงไม่ถูกต้องตามเหตุผลและหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น

สรุป

(ก) นายอนุทินบอกเลิกสัญญาก่อสร้างบ้านพักตากอากาศที่เหลือได้ แต่จะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดจากการยกเลิกสัญญานั้นให้แก่นายสัญญา

(ข) การที่นายสัญญาบอกเลิกสัญญาลูกจ้าง คือ นายสมัย นายชนะ นายเดช ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2559 นั้นไม่ถูกต้อง

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดงหนึ่งคูหา มีกําหนดเวลา 3 ปี โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน เป็นค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาท สัญญาเช่ามีข้อความสําคัญดังนี้

ข้อ 5. “หากสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ผู้ให้เช่ายินยอมจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่า จะได้รับค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท”

ข้อ 6. “ในวันทําสัญญาเช่าผู้เช่าได้ให้เงินผู้ให้เช่าไว้เพื่อเป็นการประกันการชําระค่าเช่าไว้ซึ่งเป็น เงินเท่ากับค่าเช่า 3 เดือน (สามหมื่นบาท) และถ้าผู้เช่าได้ชําระค่าเช่าตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินนี้ ให้กับผู้เช่าหากครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตึกแถวนี้แล้ว”

ข้อเท็จจริงปรากฏว่าแดงให้ขาวเช่าตึกแถวได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับดำบุตรบุญธรรมของแดง การให้ทําถูกต้องตามกฎหมาย ขาวได้อยู่ในตึกแถวที่เช่ามาจนครบ 3 ปี ซึ่งตรงกับวันที่ 30 เมษายน 2559 ขาวไปพบดําและขอเช่าตึกแถวจากดําต่อไปอีก 3 ปี ตามข้อ 5. ของสัญญาเช่า แต่ถูกดําปฏิเสธและดําบอกให้ขาวส่งคืนตึกแถวนี้ให้กับดําภายใน 15 วัน เพราะสัญญาสิ้นสุดแล้ว ให้ท่านวินิจฉัยว่า

• การกระทําของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เพียงใด และ
• ส่วนขาวจะเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ ของสัญญานี้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาว มีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อปรากฏว่า หลังจากขาวเช่าตึกแถวคูหานี้ได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับดําบุตรบุญธรรมของแดง โดยการให้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีเช่นนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใดตาม มาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยดําผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่า ด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ ดําจะต้องให้ขาวเช่าตึกแถวคูหานี้ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปี

สําหรับข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5. ที่ว่า “หากสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ผู้ให้เช่ายินยอม จะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่าจะได้รับค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท” นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตาม คํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันดําผู้รับโอน ดังนั้น เมื่อครบกําหนดเวลา ตามสัญญาเช่า ขาวได้ไปพบดําและขอเช่าตึกแถวจากดําต่อไปอีก 3 ปีตามสัญญาเช่าข้อ 5. ดําย่อมสามารถปฏิเสธ ไม่ให้ขาวเช่าต่อได้ การที่ดําปฏิเสธและบอกให้ขาวส่งคืนตึกแถวนี้ให้กับดําภายใน 15 วัน เพราะสัญญาสิ้นสุดแล้ว จึงชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6. ที่ว่า “ในวันทําสัญญาเช่าผู้เช่าได้ให้เงินผู้ให้เช่าไว้เพื่อเป็นประกันการชําระค่าเช่าไว้ ซึ่งเป็นเงินเท่ากับค่าเช่า 3 เดือน (สามหมื่นบาท) และถ้าผู้เช่าได้ชําระค่าเช่า ตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินนี้ให้กับผู้เช่าหากครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตึกแถวนี้แล้ว” นั้น เป็นเรื่องค่าเช่า และถือเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ดังนั้น เมื่อขาวจะเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ 6. ของสัญญา ดําจึงปฏิเสธไม่ได้ตามมาตรา 569 วรรคสอง

สรุป การกระทําของดําที่ปฏิเสธไม่ให้ขาวเช่าต่อไปอีก 3 ปีนั้น ชอบด้วยกฎหมาย และขาว สามารถเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ 6. ของสัญญานี้ได้

ข้อ 2. (ก) น้ำเงินทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ม่วงเช่าที่ดินของน้ำเงินมีกําหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือนเป็นค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่านั้น ม่วงได้ให้เงินประกันการชําระค่าเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าสามเดือน เมื่อม่วงเข้าไปอยู่ในที่ดินของน้ำเงินตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 ม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าให้ น้ำเงินเลยจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนั้นในวันที่ 1 มิถุนายน 2559 น้ำเงินจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับม่วง ทันทีโดยให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 16 มิถุนายนนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่เพียงใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่านี้ ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งจึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ม่วงไม่ชําระค่าเช่าให้แก่น้ำเงินตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 จนถึง วันที่ 1 มิถุนายน 2559 นั้น เมื่อหักเงินประกันการชําระค่าเช่าออก 3 เดือน ที่ม่วงได้ชําระไว้ย่อมถือว่าม่วงยังไม่ได้ ชําระค่าเช่าอีก 1 เดือน คือค่าเช่าเดือนพฤษภาคม 2559 ซึ่งมีผลให้น้ำเงินสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน น้ำเงินจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ม่วงนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่ม่วงนําค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าม่วง ยังไม่ยอมชําระอีก น้ำเงินจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่นําเงินบอกเลิกสัญญาเช่า ทันทีในวันที่ 1 มิถุนายน 2559 และให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 16 มิถุนายนนี้ จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตาม (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ เมื่อได้หักเงินประกันการชําระค่าเช่าออก 3 เดือนแล้ว เท่ากับม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อเพียง 1 คราว คือ ในเดือนพฤษภาคม 2559 จึงถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ใช้เงินเพียง 1 คราว มิใช่การผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน ตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง ดังนั้น น้ำเงินจะ บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ได้ แต่เรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระ 50,000 บาทได้ การที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับม่วง ทันทีในวันที่ 1 มิถุนายน 2559 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น คําตอบของข้าพเจ้าจึงไม่แตกต่างกัน

ข้อ 3. (ก) มืดจ้างให้เขียวทํางานเป็นพนักงานทําบัญชีในร้านค้าของมีดตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2558 เป็นต้นไปตกลงชําระค่าจ้างทุกวันที่ 14 และวันที่ 28 ของแต่ละเดือนเป็นค่าจ้างคราวละ 15,000 บาท มืดบอกเลิกจ้างกับเขียวในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2559 โดยที่เขียวไม่ผิดสัญญาจ้างได้หรือไม่เพียงใด และเขียวต้องทํางานให้มืดถึงวันที่เท่าใด จงวินิจฉัย

(ข) แสดตกลงจ้างให้เหลืองก่อสร้างบ้านและอาคารเก็บรถยนต์ให้ โดยตกลงจ่ายค่าจ้างเป็นงวดมีกําหนด 15 งวด (จนงานเสร็จ) เป็นค่าจ้างทั้งหมด 5 ล้านบาท เหลืองสร้างบ้านให้เสร็จแล้ว เหลือแต่ยังไม่ได้สร้างอาคารเก็บรถยนต์ เหลืองจึงบอกเลิกสัญญากับแสด โดยอ้างว่าจะสร้าง เฉพาะบ้านให้แสดเท่านั้น เหลืองทําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้า กว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่มืดจ้างให้เขียวทํางานเป็นลูกจ้าง โดยมืดได้ตกลงทําสัญญาจ้าง ไม่มีกําหนดเวลาไว้กับเขียว จึงเข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 582 วรรคหนึ่ง คือ ถ้ามืดจะบอกเลิกสัญญาจ้างกับเขียว จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากัน เมื่อถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 3 เดือน

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า มืดได้บอกเลิกจ้างกับเขียวในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งเป็นการ บอกเลิกสัญญาจ้างก่อนถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างในวันที่ 14 มีนาคม 2559 กรณีนี้จึงถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญา ล่วงหน้า เพื่อให้มีผลเป็นการเลิกสัญญากันในวันที่ 28 มีนาคม 2559 ซึ่งเป็นวันถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป ดังนั้น เขียวจึงมีสิทธิทํางานจนถึงวันสุดท้าย คือ วันที่ 28 มีนาคม 2559 และมืดจะต้องจ่ายค่าจ้างให้กับเขียว ในวันที่ 14 มีนาคม 2559 เป็นเงิน 15,000 บาท และจ่ายค่าจ้างในวันที่ 28 มีนาคม 2559 อีก 15,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 30,000 บาท หรือมืดจะจ่ายค่าจ้างให้แก่เขียวทั้งหมด 30,000 บาท แล้วให้เขียวออกจากงาน ในทันทีเลยก็ได้ตามมาตรา 582 วรรคสอง

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะ ทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”

มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”

วินิจฉัย

ตามกฎหมายในเรื่องจ้างทําของนั้น มาตรา 605 ได้กําหนดไว้ว่า ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้โดยให้เสียค่าสินไหมทดแทนให้เพื่อความเสียหายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งเป็นกรณีที่ กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ว่าจ้างเท่านั้น หารวมถึงผู้รับจ้างด้วยไม่

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่แสดตกลงจ้างให้เหลืองก่อสร้างบ้านและอาคารเก็บรถยนต์ให้โดยตกลง จ่ายค่าจ้างเป็นงวดนั้น ถือเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 ดังนั้น เมื่อการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ กล่าวคือ เหลืองได้สร้างบ้านให้เสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้สร้างอาคารเก็บรถยนต์ ผู้ที่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างได้จึงมีเฉพาะแสด ผู้ว่าจ้างคนเดียวเท่านั้น ส่วนเหลืองไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้าง การที่เหลืองผู้รับจ้างบอกเลิกสัญญากับแสด โดยอ้างว่าจะสร้างเฉพาะบ้านให้แสดเท่านั้น จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) เขียวต้องทํางานให้กับมืดจนถึงวันที่ 28 มีนาคม 2559 และมืดจะต้องจ่ายเงินราค่าจ้างให้กับเขียวเป็นจํานวนรวมทั้งสิ้น 30,000 บาท

(ข) การกระทําของเหลืองไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าอาคารเก็บสินค้าของแดงมีกําหนดเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2554 เป็นต้นไป ตกลงชําระค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่าอาคารมีข้อความสําคัญ คือ

ข้อ 5. “หากผู้เช่าเช่าครบกําหนด 5 ปี ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 5 ปี โดยผู้เช่าต้อง ชําระค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท และผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าเช่าต่อภายใน วันที่ 31 มีนาคม 2559”

ข้อ 6. “ผู้ให้เช่าได้รับเงินประกันสัญญาเช่าจากผู้เช่าไว้เป็นเงิน 500,000 บาท หากครบกําหนด สัญญาเช่า 5 ปี ซึ่งตรงกับวันที่ 1 มีนาคม 2559 ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้กับผู้เช่าทั้งหมด โดยที่ผู้เช่าจะต้องไม่กระทําผิดสัญญาเช่าด้วย”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าเมื่อขาวเช่าอาคารหลังนี้ได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายอาคารนี้ให้กับมืดโดยสัญญา ซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย ขาวจึงต้องส่งค่าเช่าให้กับมืดมาตลอดสัญญาเช่าครบ 5 ปี ในวันที่ 1 มีนาคม 2559 ขาวจึงไปขอเช่าอาคารต่อไปอีก 5 ปีจากมืด และตกลงจะชําระค่าเช่าให้เดือนละ 120,000 บาท ตามข้อ 5. ที่เขียนไว้ในสัญญาเช่าและมืดตกลงยินยอมที่จะให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปี เช่นกัน ดังนั้นขาวจึงแจ้งให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวต่อไปอีกในวันที่ 30 มีนาคม 2559 แต่กลับถูกมืดปฏิเสธไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปี และขาวได้เรียกให้มืดคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้ขาว 500,000 บาท ตามสัญญาข้อ 6. เพราะขาวไม่เคยผิดสัญญาเลย มืดก็ปฏิเสธไม่ยอมคืนเงินให้ขาวอีกเช่นกัน ให้วินิจฉัยว่า การปฏิเสธของมืดทั้ง 2 ประการชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารเก็บสินค้าระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนดเวลา 5 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 5 ปี ตาม มาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าหลังจากขาวเช่าอาคารหลังนี้ได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายอาคารหลังนี้ ให้กับมืด โดยสัญญาซื้อขายได้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีเช่นนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับ ขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใดตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ มืดจะต้องให้ขาวเช่าอาคารเก็บ สินค้าหลังนี้ต่อไปจนครบกําหนด 5 ปี

สําหรับข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5. ที่ว่า “หากผู้เช่าเช่าครบกําหนด 5 ปี ผู้ให้เช่าให้คํามั่น จะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 5 ปี โดยผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท และผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่า ให้ผู้เช่าเช่าต่อภายในวันที่ 31 มีนาคม 2559” นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน แต่อย่างไรก็ตามเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า เมื่อสัญญาเช่าครบ กําหนด 5 ปี ขาวได้ไปขอเช่าอาคารต่อไปอีก 5 ปีจากมืด และตกลงจะชําระค่าเช่าให้เดือนละ 120,000 บาท และมืดได้ตกลงยินยอมที่จะให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปีเช่นกัน ดังนั้น เมื่อขาวได้แจ้งให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวต่อไปอีกในวันที่ 30 มีนาคม 2559 มืดจึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปี การที่มืดปฏิเสธไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปีนั้น การปฏิเสธของมืดกรณีนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6. ที่ว่า “ผู้ให้เช่าได้รับเงินประกันสัญญาเช่าจากผู้เช่าไว้ เป็นเงิน 500,000 บาท หากครบกําหนด สัญญาเช่า 5 ปี ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้กับผู้เช่าทั้งหมด โดยที่ผู้เช่าจะต้องไม่กระทําผิดสัญญาเช่าด้วย” นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้น เมื่อขาวเช่าอาคารหลังนี้จนครบ 5 ปี และขาวไม่เคยกระทําผิด สัญญาเช่าเลยก็ตาม เมื่อขาวเรียกให้มืดคืนเงินประกันสัญญาเช่าให้ขาว 500,000 บาท มืดย่อมสามารถปฏิเสธไม่ยอม คืนเงินให้แก่ขาวได้ ซึ่งการปฏิเสธของมืดในกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย

สรุป การปฏิเสธของมืดกรณีไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าต่อไปอีก 5 ปีนั้น ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนการปฏิเสธของมืดที่ไม่ยอมคืนเงินให้แก่ขาว 500,000 บาท นั้น ชอบด้วยกฎหมาย

ข้อ 2.

(ก) น้ำเงินทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ม่วงเช่าบ้านของน้ำเงินมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2559 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือน เป็นค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่านั้น ม่วงได้ให้เงินประกันสัญญาเช่าเป็นเงินประกันความเสียหาย ไว้เป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมทั้งม่วงได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 2 เดือน เมื่อม่วงได้เข้าไปอยู่ ในบ้านเช่าแล้ว แต่ม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2559 จนถึงเดือนมีนาคม 2559 ดังนั้นในวันที่ 31 มีนาคม 2559 น้ำเงินจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับม่วงทันที โดยให้ม่วงส่งมอบ บ้านคืนในวันที่ 16 เมษายน 2559 การบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพราะเหตุใด จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งจึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่า กําหนดชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิก สัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ม่วงเช่าบ้านของน้ำเงินมีกําหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2559 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือน เป็นค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท และม่วงได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 2 เดือนนั้น เมื่อปรากฏว่าม่วงไม่ได้ชําระเงินค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2559 จนถึงเดือนมีนาคม 2559 ดังนี้ การที่ม่วงได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 2 เดือนเเล้วนั้น ย่อมถือว่าเป็นการจ่ายค่าเช่าให้แก่น้ำเงินแล้ว 2 เดือน คือเดือน มกราคม และเดือนกุมภาพันธ์ (ส่วนเงินประกันสัญญาเช่าซึ่งเป็นเงินประกันความเสียหายจํานวน 50,000 บาท นั้น จะนํามาหักเป็นค่าเช่าไม่ได้) การที่ม่วงไม่ชําระค่าเช่าให้แก่น้ำเงินเลยย่อมถือว่าม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าในวันที่ 20 มีนาคม 2559 ซึ่งเป็นค่าเช่าของเดือนมีนาคม 2559 จึงมีผลทําให้น้ำเงินมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อตามสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดังนั้น น้ำเงินจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ น้ำเงินจะต้องบอกกล่าวให้ม่วงนําค่าเช่ามาชําระก่อน และต้องให้เวลาม่วง ไม่น้อยกว่า 15 วัน ซึ่งถ้าม่วงไม่นําค่าเช่ามาชําระน้ำเงินจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 ดังนั้น การที่น้ำเงินได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับม่วงทันทีในวันที่ 31 มีนาคม 2559 โดยให้ม่วงส่งมอบบ้านคืนให้แก่น้ำเงินในวันที่ 16 เมษายน 2559 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ำเงินจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ม่วงผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือนมีนาคม 2559 เพียงเดือนเดียว ถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินเพียงงวดเดียว น้ำเงินจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ ดังนั้นการที่น้ำเงินได้บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น คําตอบของข้าพเจ้าจึงไม่แตกต่างกัน

ข้อ 3. นายชาติชายมีอาชีพรับทํางานก่อสร้างอาคาร ได้ทําสัญญาจ้างนายตรี นายโท เป็นลูกจ้างมีกําหนด 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2557 ตกลงชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน นายอุทัยได้มาทําสัญญาจ้างนายชาติชายให้ก่อสร้างอาคารเก็บสินค้า 2 อาคาร โดยตกลงราคาค่าก่อสร้างอาคารละ 2 ล้านบาท

(ก) นายชาติชายทําการก่อสร้างอาคารที่ 1 เสร็จเรียบร้อย และกําลังก่อสร้างอาคารที่ 2 ได้ครึ่งหนึ่ง นายอุทัยเห็นว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยดีนักจึงบอกเลิกสัญญาก่อสร้าง แต่นายชาติชายเห็นว่าได้ก่อสร้างไปแล้วบอกเลิกไม่ได้ เช่นนี้ท่านเห็นว่าอย่างไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) นายชาติชายเห็นว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก จึงบอกเลิกสัญญาจ้างนายโททันทีในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ โดยชําระสินจ้างให้ 15,000 บาท เช่นนี้ท่านเห็นว่าอย่างไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”

มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”

วินิจฉัย

โดยหลักในเรื่องสัญญาจ้างทําของนั้น ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดจากการเลิกสัญญานั้นให้กับ ผู้รับจ้าง (มาตรา 605)

ตามอุทาหรณ์ การที่นายอุทัยได้ทําสัญญาจ้างให้นายชาติชายก่อสร้างอาคารเก็บสินค้า 2 อาคาร โดยตกลงราคาค่าก่อสร้างอาคารละ 2 ล้านบาทนั้น สัญญาจ้างก่อสร้างอาคารดังกล่าว เป็นกรณีที่ผู้รับจ้างคือ นายชาติชายตกลงรับจะทํางานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้กับนายอุทัยผู้ว่าจ้าง และนายอุทัยตกลงจะให้สินจ้างเพื่อความสําเร็จของงานที่ทํานั้น จึงเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 เมื่อปรากฏว่านายชาติชายได้ทําการ ก่อสร้างอาคารที่ 1 เสร็จเรียบร้อย และกําลังก่อสร้างอาคารที่ 2 ได้ครึ่งหนึ่ง นายอุทัยเห็นว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก จึงบอกเลิกสัญญาจ้างก่อสร้างกับนายชาติชาย ดังนี้ นายอุทัยย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างได้ แต่นายอุทัย ต้องเสียค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการยกเลิกสัญญานั้นให้แก่นายชาติชายด้วย ตามมาตรา 605 กล่าวคือ นายอุทัยจะต้องชําระสินจ้างให้นายชาติชายสําหรับอาคารที่ 1 เป็นเงิน 2 ล้านบาท และ สําหรับอาคารที่ 2 นั้น เมื่อได้ก่อสร้างไปแล้วครึ่งหนึ่ง นายอุทัยก็ต้องชําระสินจ้างให้นายชาติชายในส่วนซึ่งได้ ก่อสร้างไปแล้ว และต้องชําระค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดจากการเลิกสัญญานั้นให้แก่ นายชาติชายด้วย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า นายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”

วินิจฉัย

โดยหลัก ในเรื่องสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 ถ้าเป็นสัญญาจ้างแรงงานที่มีกําหนดเวลาแน่นอน สัญญานั้นย่อมระงับลงเมื่อครบกําหนดเวลาตามที่ตกลงกันไว้ ซึ่งถ้าฝ่ายลูกจ้างมิได้ทําผิดสัญญาตามกฎหมาย จ้างแรงงาน หรือผิดสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ นายจ้างจะบอกเลิกสัญญาจ้างก่อนครบกําหนดเวลาดังกล่าวไม่ได้

ตามอุทาหรณ์ การที่นายชาติชายได้ทําสัญญาจ้างนายตรีและนายโท เป็นลูกจ้างมีกําหนด 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2557 ตกลงชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือนนั้น ถือว่าเป็น สัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 เมื่อสัญญาจ้างแรงงานดังกล่าวมีกําหนด 1 ปี จึงเป็นสัญญาจ้างแรงงานที่มี กําหนดเวลาแน่นอน ดังนั้น เมื่อไม่ปรากฏว่านายโทได้ทําผิดสัญญาตามกฎหมายจ้างแรงงานหรือผิดสัญญา ตามที่ได้ตกลงกันไว้แต่อย่างใด และการจ้างก็ยังไม่ครบกําหนด 1 ปี นายชาติชายจึงบอกเลิกสัญญาจ้างนายโททันที ในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ ไม่ได้

สรุป

(ก) นายอุทัยบอกเลิกสัญญาจ้างก่อสร้างได้ แต่จะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนให้แก่นายชาติชายตามที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น (ข) นายชาติชายจะบอกเลิกสัญญาจ้างกับนายโทไม่ได้

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2558

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสืออย่างเดียวให้ขาวเช่าอาคารเก็บสินค้าของแดงมีกําหนดเวลา 10 ปี โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 20 ของแต่ละเดือนเป็นค่าเช่าเดือนละ 500,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่า ขาวผู้เช่าได้ให้เงินประกันสัญญาเช่าเพื่อประกันความเสียหายที่เกิดจากการผิดสัญญาเช่าเป็นเงินหนึ่งล้านบาท โดยผู้ให้เช่าตกลงคืนเงินประกันให้กับผู้เช่าเมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าและไม่ทําผิดสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่า ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ขาวเช่าอาคารมาได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคาร ที่เช่าซึ่งเป็นของแดงหลังนี้ให้กับมืดบุตรบุญธรรมของแดง การให้ได้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาว ได้เช่าอาคารนี้มาจนถึงปีที่ 4 ซึ่งตรงกับปี 2558 นี้ โดยขาวไม่เคยทําสัญญาเช่าฉบับใหม่กับมืดเลย ครั้นถึงวันที่ 30 กันยายน 2558 มืดไม่ประสงค์ให้ขาวเช่าอาคารหลังนี้ มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับ ขาวโดยที่ขาวมิได้กระทําผิดสัญญาและมืดบอกให้ขาวออกจากอาคารที่เช่านี้ในวันที่ 30 ตุลาคม 2558 ขาวจึงเรียกเอาเงินประกันสัญญาคืนจากมืดหนึ่งล้านบาท จงวินิจฉัยว่า

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

(ข) ขาวมีสิทธิเรียกเอาเงินประกันสัญญาหนึ่งล้านบาทคืนจากมืดได้หรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารเก็บสินค้าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนด 10 ปี ได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสืออย่างเดียวโดยไม่จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวชอบด้วยกฎหมาย แต่จะใช้ฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538 และเมื่อขาวได้เช่าอาคารมาได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกอาคารที่เช่าดังกล่าวให้แก่มืดบุตรบุญธรรมของแดง โดยการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าด้วย กล่าวคือ มืดจะต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปอีก 2 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อขาวได้เช่าอาคารจนครบ 3 ปีแล้ว ขาวยังได้เช่าอาคารมาถึงปีที่ 4 โดย ขาวไม่เคยทําสัญญาเช่าฉบับใหม่กับมืดเลย ดังนี้ย่อมถือว่าขาวและมืดได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่ และเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 โดยสิทธิและหน้าที่เป็นไปตามสัญญาเดิม

และเมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลา มืดย่อมบอกเลิกสัญญาเช่าได้แม้ขาวจะมิได้กระทําผิดสัญญา ทั้งนี้ตามมาตรา 566 แต่การที่มืดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวในวันที่ 30 กันยายน 2558 และให้ขาวออกจากอาคารที่เช่าในวันที่ 30 ตุลาคม 2558 นั้น ย่อมถือเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามกฎหมายการที่มืดบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2558 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาในวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ซึ่งเป็นวันชําระค่าเช่า และมืดจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัว และให้ขาวอยู่ในอาคารจนถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง ดังนั้นการบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมที่ระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงคืนเงินประกันจํานวน 1 ล้านบาท ให้กับผู้เช่าเมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่านั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น ซึ่งมิใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้นขาวจะเรียกเอาเงินประกันดังกล่าวคืนจากมืดไม่ได้

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) ขาวไม่มีสิทธิเรียกเอาเงินประกันสัญญาหนึ่งล้านบาทคืนจากมืด

ข้อ 2.

(ก) น้ำเงินทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ม่วงเช่าบ้านของน้ำเงินมีกําหนดเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือน เป็นค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ในวันที่ 1 มกราคม 2557 นั้น ม่วงได้ให้เงินประกันสัญญาเช่าเป็นเงินประกัน ความเสียหายไว้เป็นเงิน 50,000 บาท ม่วงได้อยู่ในบ้านเช่าและได้ชําระค่าเช่าให้ตามปกติ มาตลอด แต่ปรากฏว่าในปี 2558 ม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าของเดือนตุลาคม 2558 ดังนั้นในวันที่ 31 ตุลาคม 2558 น้ำเงินจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับม่วงทันที โดยให้ม่วงส่งมอบบ้านคืนในวันที่ 16 พฤศจิกายน 2558 การบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ และน้ำเงินจะเรียกให้ม่วงชําระค่าเช่าซื้อที่ยังไม่ชําระนี้ทั้งหมดได้หรือไม่ จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งจึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

การบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า มีกําหนดไว้ในมาตรา 560 กล่าวคือ ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าชําระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เช่น รายสองเดือนหรือรายปี ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระไม่น้อยกว่า 15 วันจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างน้ำเงินกับม่วงมีการตกลงชําระค่าเช่าเป็นรายเดือน ดังนั้นเมื่อม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าของเดือนตุลาคม 2558 น้ำเงินย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ถ้าน้ำเงินจะบอกเลิกสัญญาเช่า น้ำเงินจะต้องบอกกล่าวให้ม่วงนําค่าเช่ามาชําระก่อน และต้องให้เวลาม่วงไม่น้อยกว่า 15 วัน ซึ่งถ้าม่วงไม่นําค่าเช่ามาชําระน้ำเงินจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ (ตามมาตรา 560) ดังนั้น การที่น้ำเงินบอกเลิก สัญญาเช่ากับม่วงทันทีในวันที่ 31 ตุลาคม 2558 โดยให้ม่วงส่งมอบบ้านคืนในวันที่ 16 พฤศจิกายน 2558 การบอกเลิก สัญญาเช่าของน้ำเงินจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนเงินประกันสัญญาเช่าซึ่งเป็นเงินประกันความเสียหายจํานวน 50,000 บาทนั้น จะนํามาหักเป็นค่าเช่าไม่ได้

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ม่วงผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือนตุลาคม 2558 เพียงเดือนเดียว ถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินเพียงงวดเดียว น้ำเงินจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ มีสิทธิก็แต่เพียงเรียกให้ม่วงชําระค่าเช่าซื้อที่ค้างเท่านั้น ดังนั้นการที่น้ำเงินได้บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 574 วรรคแรก

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) ถ้าเป็นสัญญาเช่าซื้อ การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของน้ำเงินก็ไม่ชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน แต่น้ำเงินมีสิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ม่วงยังไม่ชําระได้

ข้อ 3.

(ก) นายอุทัยทําสัญญาจ้างนายพิจิตรเป็นลูกจ้างมีกําหนด 1 ปี ตั้งแต่เดือนมกราคม 2557 มีข้อตกลงให้ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ต่อมาเศรษฐกิจไม่ดีนักนายอุทัย ได้บอกเลิกสัญญาจ้างนายพิจิตรในวันที่ 30 กันยายน 2558 และให้ออกจากงานในวันที่ 31 ตุลาคม 2558 เช่นนี้ถูกต้องหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) นายเจริญทําสัญญาจ้างนายชัยชนะซึ่งเป็นนักกฎหมายที่มีชื่อเสียงให้ดําเนินการเร่งรัดหนี้สินจากนายมนูญเป็นจํานวนเงิน 4 ล้านบาท โดยตกลงจะให้สินจ้าง 500,000 บาท นายชัยชนะได้ ดําเนินการเร่งรัดหนี้สินจากนายมนูญได้เป็นจํานวนเงิน 2 ล้านบาท ก็เกิดอุบัติเหตุถูกรถยนต์ชน บาดเจ็บสาหัส กลายเป็นคนพิการไม่สามารถทําการต่อไปได้ เช่นนี้ นายเจริญจะต้องชําระสินจ้างให้แก่นายชัยชนะหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความในมาตรา ต่อไปนี้”

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้า กว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอุทัยทําสัญญาจ้างนายพิจิตรเป็นลูกจ้างมีกําหนด 1 ปี ตั้งแต่ เดือนมกราคม 2557 นั้น สัญญาจ้างแรงงานดังกล่าวย่อมสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2557 แต่อย่างไรก็ดี เมื่อสัญญาจ้างแรงงานสิ้นสุดลงนายพิจิตรก็ยังคงทํางานต่อไปโดยนายอุทัยก็ไม่ได้ทักท้วง ดังนี้ตามมาตรา 581 ให้ สันนิษฐานว่าคู่สัญญาได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยมีข้อตกลงเป็นอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม และเป็นสัญญาที่ ไม่มีกําหนดเวลา ดังนั้น ถ้ามีการบอกเลิกสัญญาจ้างก็ต้องปฏิบัติตามมาตรา 582

เมื่อในสัญญาจ้างได้ตกลงกันว่าจะจ่ายสินจ้างทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ดังนั้น การที่นาย อุทัยได้บอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 30 กันยายน 2558 และให้นายพิจิตรออกจากงานในวันที่ 31 ตุลาคม 2558 จึงไม่ถูกต้อง เพราะการบอกเลิกสัญญาจ้างดังกล่าว ถือว่าเป็นการบอกกล่าวก่อนในการจ่ายสินจ้างของวันที่ 25 ตุลาคม 2558 และเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญาจ้างเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า คือวันที่ 25 พฤศจิกายน 2558 ตามมาตรา 582 วรรคแรก

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”

มาตรา 606 “ถ้าสาระสําคัญแห่งสัญญาอยู่ที่ความรู้ความสามารถของตัวผู้รับจ้าง และผู้รับจ้างตายก็ดี หรือตกเป็นผู้ไม่สามารถทําการที่รับจ้างนั้นต่อไปได้ด้วยมิใช่ความผิดของตนก็ดี ท่านว่าสัญญานั้น ย่อมเป็นอันสิ้นลง

ถ้าและการส่วนที่ได้ทําขึ้นแล้วนั้นเป็นประโยชน์แก่ผู้ว่าจ้างไซร้ ท่านว่าผู้ว่าจ้างจําต้องรับเอาไว้ และใช้สินจ้างตามสมควรแก่ส่วนนั้น ๆ”

วินิจฉัย

ตามอุทาหรณ์ การที่นายเจริญทําสัญญาจ้างนายชัยชนะ ซึ่งเป็นนักกฎหมายให้ดําเนินการ เร่งรัดหนี้สินให้นั้น ถือว่าเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 เมื่อนายชัยชนะเกิดอุบัติเหตุถูกรถยนต์ชน บาดเจ็บสาหัสจนเป็นคนพิการตกเป็นผู้ไม่สามารถทําการที่รับจ้างนั้นต่อไปได้ ดังนี้ถือว่าสัญญาจ้างนั้นย่อมสิ้นสุด ลงตามมาตรา 606 วรรคแรก

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่านายชัยชนะสามารถเร่งรัดหนี้สินได้เป็นจํานวนเงิน 2 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นการที่ได้ทําขึ้นแล้ว และเป็นประโยชน์แก่นายเจริญผู้ว่าจ้าง นายเจริญจะต้องรับเอาไว้ และใช้สินจ้างตามสมควรแก่ส่วนนั้น ๆ ตามมาตรา 606 วรรคสอง ดังนั้นเมื่อนายชัยชนะได้ทําสําเร็จแล้ว ครึ่งหนึ่งของการงาน นายเจริญจึงต้องใช้สินจ้างให้แก่นายชัยชนะเป็นจํานวนเงิน 250,000 บาท

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาจ้างนายพิจิตรของนายอุทัยไม่ถูกต้อง

(ข) นายเจริญจะต้องชําระสินจ้างให้แก่นายชัยชนะเป็นเงิน 250,000 บาท

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าที่ดินซึ่งแดงเป็นเจ้าของมีกําหนดเวลา 10 ปี ตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 25 ของแต่ละเดือน ขาวเช่าที่ดินของแดงมาจนถึง ปีที่ 5 โดยแดงและขาวมิได้ไปจดทะเบียนการเช่าหรือทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือฉบับใหม่อีกเลย และในสัญญาเช่าที่แดงและขาวตั้งแต่เริ่มเช่ายังมีข้อตกลงระบุว่า หากการเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่ากรณีใด ๆ ถ้าขาวเช่าที่ดินมาอย่างน้อย 3 ปี แดงตกลงจะให้ค่าขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่าแก่ขาวเป็นเงิน หนึ่งแสนบาท ปรากฏว่าในปีที่ 5 นี้ ซึ่งตรงกับปี 2558 นี้ แดงได้ขายที่ดินให้กับม่วง การซื้อขายทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาโดยที่ขาวไม่ผิดสัญญาในวันที่ 31 มีนาคม 2558 และให้ขาวออกจาก ที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2558 แต่ขาวยังคงอยู่ในที่ดินจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนี้ ม่วงจึงฟ้องขับไล่แล้วเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 ให้วินิจฉัยว่า

ก. การกระทําของม่วงขอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

ข. ขาวจะเรียกให้ม่วงจ่ายเงินค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินเป็นเงินหนึ่งแสนบาทได้หรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนด เวลา 10 ปี ได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย แต่จะใช้บังคับกัน ได้เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538 และเมื่อปรากฏว่าขาวได้เช่าที่ดินของแดงมาจนถึงปีที่ 5 โดยแดงและขาวมิได้ ไปจดทะเบียนการเช่าหรือทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือฉบับใหม่เลย ย่อมถือว่าแดงและขาวได้ทําสัญญาเช่ากันใหม่ ต่อไปโดยไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 และเมื่อแดงได้ขายที่ดินให้กับม่วงย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดง ผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง

เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกําหนดเวลา ม่วงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา 566 แต่ จะต้องบอกกล่าวให้ขาวได้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดระยะเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย เมื่อม่วงบอกเลิกสัญญาเช่า ในวันที่ 31 มีนาคม 2558 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันชําระค่าเช่าคือวันที่ 25 เมษายน 2558 และมีผล เป็นการเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 25 พฤษภาคม 2558 ดังนั้นแม้ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 มีนาคม 2558 และให้ขาวออกจากที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2558 จะเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าม่วงได้ฟ้องขับไล่ แล้วเรียกที่ดินคืนจากขาวในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 ซึ่งเลยวันที่ 25 พฤษภาคม 2558 มาแล้ว กรณีนี้จึงถือว่า การกระทําของม่วงชอบด้วยมาตรา 566

ส่วนข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมที่ระบุว่า หากการเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่ากรณีใด ๆ ถ้าขาวเช่าที่ดิน มาอย่างน้อย 3 ปี แดงตกลงจะให้ค่าขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่าแก่ขาวเป็นเงิน 100,000 บาทนั้น เป็นเพียง สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาอื่น ซึ่งไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันม่วงผู้รับโอน ดังนั้น ขาวจะเรียกเงิน 100,000 บาท จากม่วงเพื่อเป็นค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินไม่ได้

สรุป

ก. การกระทําของม่วงชอบด้วยกฎหมาย

ข. ขาวจะเรียกให้ม่วงจ่ายเงินค่าขนย้ายของออกไปจากที่ดินเป็นเงิน 100,000 บาทไม่ได้

ข้อ 2. (ก) แสดทําสัญญาเป็นหนังสือให้ดําเช่ารถยนต์ มีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2558 เป็นต้นไป ตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือน ๆ ละ 25,000 บาท ในวันที่ 1 มกราคม 2558 ดําได้จ่ายค่าเช่าให้กับแสดไว้ทั้งหมดเป็นเงิน 75,000 บาท (เจ็ดหมื่นห้าพันบาท) หลังจากนั้นจนถึงปัจจุบันนี้ ดําไม่ชําระค่าเช่าให้กับแสดเลย ดังนั้นในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 แสดจึง บอกเลิกสัญญากับดํา และให้เวลาส่งรถยนต์คืนในวันที่ 5 มิถุนายน 2558 ดังนี้ การบอกเลิกสัญญาเช่าของแสดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ แสดมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่ และจะเรียกให้ดําชําระค่าเช่าซื้อที่ไม่ได้ชําระให้ทั้งหมดได้หรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

การบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า มีกําหนดไว้ในมาตรา 560 กล่าวคือ ถ้า ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าชําระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เช่น รายสองเดือนหรือรายปี ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระไม่น้อยกว่า 15 วันจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่ารถยนต์ระหว่างแสดและดํามีการตกลงชําระค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือน ๆ ละ 25,000 บาท และการที่ดําได้จ่ายค่าเช่าให้กับแสดไว้ ทั้งหมดเป็นเงิน 75,000 บาท ในวันที่ 1 มกราคม 2558 นั้น ถือว่าเป็นการจ่ายค่าเช่าให้แก่แสดแล้ว 3 เดือน คือ เดือนมกราคม กุมภาพันธ์ และมีนาคม และการที่ดําไม่ชําระค่าเช่าให้แก่แสดอีกจนถึงปัจจุบันก็เท่ากับว่าดําไม่ได้ ชําระค่าเช่าในวันที่ 20 เมษายน และ 20 พฤษภาคม 2558 ซึ่งเป็นค่าเช่าของเดือนเมษายน และพฤษภาคม 2558 ดังนั้น ถ้าแสดจะบอกเลิกสัญญาเช่า แสดจะต้องบอกกล่าวให้ดํานำค่าเช่ามาชําระก่อน และต้องให้เวลาดําไม่น้อยกว่า 15 วัน ซึ่งถ้าดําไม่นําค่าเช่ามาชําระแสดจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ (ตามมาตรา 560) ดังนั้น การที่แสดบอกเลิก สัญญาเช่ากับดําในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 และให้เวลาดําส่งรถยนต์คืนในวันที่ 5 มิถุนายน 2558 นั้น การบอกเลิก สัญญาเช่าของแสดจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินขอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ดําผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือนเมษายน และเดือนพฤษภาคม 2558 นั้น ย่อมถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้น แสด ผู้ให้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 แต่จะเรียกให้ดําชําระค่าเช่าซื้อที่ ไม่ได้ชําระอีก 2 งวดเป็นเงิน 50,000 บาท ไม่ได้ ตามมาตรา 574 วรรคแรก

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของแสดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) ถ้าเป็นสัญญาเช่าซื้อแสดมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่จะเรียกให้ดําชําระค่าเช่าซื้อที่ยังไม่ได้ชําระให้แก่แสดทั้งหมดไม่ได้

ข้อ 3. สัญญาจ้างระหว่างเขียวนายจ้างและเหลืองลูกจ้างซึ่งเป็นพนักงานทําบัญชีได้รับค่าจ้างทุก ๆ วันที่ 15 และวันสิ้นเดือน เป็นค่าจ้างคราวละ 10,000 บาท โดยตกลงจ้างมีกําหนด 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2556 แต่เหลืองยังคงทํางานมาจนถึงปัจจุบันนี้ หากเหลืองบอกเลิกสัญญาในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 เหลืองต้องทํางานไปอีกจนถึงวันที่เท่าใด และเหลืองจะได้รับค่าจ้างจากเขียวนับตั้งแต่วันบอกเลิก สัญญาถึงวันสุดท้ายของการทํางานเป็นเงินเท่าใด จึงจะชอบด้วยกฎหมาย จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความในมาตรา ต่อไปนี้”

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้า กว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาจ้างระหว่างเขียวนายจ้างและเหลืองลูกจ้างมีกําหนด 1 ปี และได้ ครบกําหนดแล้วในวันที่ 1 มีนาคม 2557 แต่เหลืองยังคงทํางานมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยเขียวนายจ้างก็ไม่ทักท้วงนั้น ตามมาตรา 581 ให้สันนิษฐานว่าคู่สัญญาได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่และเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดเวลาโดยความ อย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม และคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกเลิกสัญญาจ้างได้ตามมาตรา 582 โดยการบอกกล่าว เมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้าง คราวถัดไปข้างหน้า

ข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองบอกเลิกสัญญาในวันที่ 27 พฤษภาคม 2558 นั้น ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาก่อนถึงกําหนดจ่ายสินจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 จึงต้องถือว่าเป็นการบอกกล่าว เลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 ซึ่งเป็นวันกําหนดจ่ายสินจ้างและจะมีผลเป็นการเลิกสัญญาจ้าง ในวันที่ 15 มิถุนายน 2558 ดังนั้นเหลืองจึงต้องทํางานต่อไปอีก จนถึงวันที่ 15 มิถุนายน 2558 และเหลืองจะได้รับสินจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 และวันที่ 15 มิถุนายน 2558 รวมเป็นเงิน 20,000 บาท ตามมาตรา 582

สรุป เหลืองจะต้องทํางานต่อไปอีกจนถึงวันที่ 15 มิถุนายน 2558 และเหลืองจะได้รับค่าจ้าง จากเขียวในวันที่ 31 พฤษภาคม 2558 และวันที่ 15 มิถุนายน 2558 รวมเป็นเงิน 20,000 บาท จึงจะชอบด้วยกฎหมาย

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดง มีกําหนด 6 ปีนับแต่วันที่ 1 เมษายน 2552 ถึงวันที่ 1 เมษายน 2558 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน สัญญาเช่าอาคารมีข้อความสําคัญดังนี้ คือ

ข้อ 5 “ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงว่าค่าเช่าปีแรกผู้เช่าต้องชําระเดือนละ 50,000 บาท ส่วนค่าเช่าปีต่อ ๆ ไปต้องชําระเพิ่มขึ้นอีก 10 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าเดิม”

ข้อ 6 “ถ้าครบกําหนดสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่า ๆ การ ต่อไปอีก 6 ปี แต่ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในวันที่ 15 เมษายน 2558 และผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่จดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าเช่ามิได้”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่า แดงได้ยกอาคารที่ขาวเช่านี้ให้กับม่วงพี่ชายบุญธรรมของแดงในปลายปี 2553 การยกให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ครั้นถึงปี 2554 ม่วงจึงเรียกค่าเช่าเพิ่มจากขาวอีก 10 เปอร์เซ็นต์ ของค่าเช่าเดิม แต่ขาวปฏิเสธไม่ยอมตามความต้องการของม่วง อ้างว่าขาวไม่ผูกพันกับม่วงตาม สัญญาข้อ 5

ให้วินิจฉัยว่าข้ออ้างของขาวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด และถ้าหากขาวอยู่ในอาคารมาจนครบกําหนดเวลา 6 ปี ขาวแจ้งให้ม่วงไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาว ในวันที่ 1 เมษายน 2558 ม่วงปฏิเสธไม่ไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาว ดังนี้ ข้อปฏิเสธของม่วงที่ไม่ ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 6 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้ บังคับกันได้ 6 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า แดงได้ยกอาคารที่ขาวเช่านี้ให้กับม่วงพี่ชายบุญธรรมของแดงในปลายปี 2553 กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใด ตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาว ผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ ม่วงจะต้องให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปจนครบกําหนด 6 ปี ตามสัญญาเช่า

และเมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี 2554 ม่วงได้เรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มจากขาวอีก 10 เปอร์เซ็นต์ ของค่าเช่าเดิม ดังนี้ ขาวย่อมไม่สามารถปฏิเสธความต้องการของม่วงได้ เพราะขาวต้องผูกพันตามสัญญาเช่าข้อ 5 ซึ่งถือเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง ที่ม่วงสามารถบังคับขาวได้ ดังนั้น ข้ออ้างของขาวที่ว่า ขาวไม่ผูกพันกับม่วงตามสัญญาข้อ 5 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6 ที่ว่า ถ้าครบกําหนดสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่า ๆ ต่อไปอีก 6 ปี นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันม่วงผู้รับโอน ดังนั้น การที่ขาวอยู่ในอาคารมาจนครบกําหนดเวลา 6 ปี และ ได้แจ้งให้ม่วงไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาว ม่วงย่อมปฏิเสธไม่ไปจดทะเบียนการเช่าให้ขาวได้ ข้อปฏิเสธของม่วง ที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 จึงชอบด้วยกฎหมาย

สรุป ข้ออ้างของขาวไม่ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนข้ออ้างของม่วงชอบด้วยกฎหมาย

ข้อ 2. (ก) แสดทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เหลืองเช่ารถยนต์บรรทุกของแสด มีกําหนดเวลา 4 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2555 เป็นต้นไป ตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 25 ของแต่ละเดือน เป็นค่าเช่า เดือนละ 25,000 บาท แสดได้รับค่าเช่าล่วงหน้าในวันทําสัญญาเช่าเป็นเงิน 100,000 บาท เมื่อแสดส่งมอบรถยนต์ให้กับเหลือง เหลืองชําระค่าเช่ามาตลอด แต่เดือนพฤศจิกายน 2557 เหลืองขัดสนเงินจึงไม่ชําระค่าเช่าให้กับแสดจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนั้น ในวันที่ 2 เมษายน 2558 แสดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเหลืองทันที เพราะเหตุที่เหลืองไม่ชําระค่าเช่าและให้เหลือง จ่ายค่าเช่าที่ค้างชําระให้ทั้งหมด และต้องส่งรถคืนให้แสดภายในวันที่ 15 เมษายน 2558

การบอกเลิกสัญญาของแสดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตาม (๑) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองไม่ชําระค่าเช่าให้แสดตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2557 จนถึง เดือนมีนาคม 2558 นั้น เมื่อหักค่าเช่าออก 4 เดือน ที่เหลืองชําระล่วงหน้าไว้ ย่อมถือว่าเหลืองไม่ได้ชําระค่าเช่า เดือนมีนาคม 2558 ซึ่งมีผลให้แสดมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนด ชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน แสดจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามา ชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่เหลืองนค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าเหลืองยังไม่ยอมชําระอีกแสดจึง จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้นการที่แสดบอกเลิกสัญญาทันทีในวันที่ 2 เมษายน 2558 และให้เหลืองส่งรถคืนให้แสดภายในวันที่ 15 เมษายน 2558 การบอกเลิกสัญญาเช่าของแสดจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่ทั้งนี้ไม่ตัดสิทธิแสดที่จะเรียกเอาค่าเช่าที่ค้างชําระจากเหลือง

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตาม (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ เมื่อได้หักค่าเช่าซื้อล่วงหน้าออก 4 เดือนแล้ว เท่ากับเหลืองไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อเพียง 1 คราว คือ ในเดือนมีนาคม 2558 จึงถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงิน เพียง 1 คราว มิใช่เป็นการผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันตามมาตรา 574 วรรคแรก ดังนั้น แสดจะบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ได้ แต่เรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระ 25,000 บาทได้ การที่แสดบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีในวันที่ 2 เมษายน 2558 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ของแสดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของแสดไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น คําตอบของข้าพเจ้าจึงไม่แตกต่างกัน

ข้อ 3. (ก) นายสุเทพได้รู้จักกับ น.ส.ปวีณา ซึ่งทําอาหารเก่ง จึงชักชวนให้มาทํางานเป็นแม่ครัวที่ร้านอาหารที่กรุงเทพฯ นายสุเทพได้ให้เงินค่าเดินทางจากเชียงใหม่มากรุงเทพฯ โดยตกลงให้เป็นแม่ครัว 1 ปี ชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2557 ในระหว่างที่ เดินทางมาในรถโดยสารได้พบกับ น.ส.อรสา น.ส.ปวีณาจึงได้ชักชวนให้ไปทํางานเป็นแม่ครัวด้วยกัน โดยโทรศัพท์ตกลงกับนายสุเทพ เมื่อทํางานครบหนึ่งปีในวันที่ 31 มีนาคม 2558 น.ส.ปวีณา และ น.ส.อรสา ขอเงินค่าเดินทางกลับไปยังเชียงใหม่ แต่ น.ส.ปวีณาจะอยู่ช่วย ทํางานที่ร้านของพี่ชายที่กรุงเทพฯ ไปก่อน เช่นนี้ นายสุเทพจะต้องให้เงินค่าเดินทางขากลับแก่ น.ส.ปวีณา และ น.ส.อรสา หรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) นายพินิจจะจัดงานมงคลสมรสกับ น.ส.นัยนา จึงได้ทําสัญญาจ้างนายสมบัติให้สร้างบ้านเรือนหอมีกําหนดเวลา 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 โดยตกลงชําระสินจ้างเป็นงวด ๆ ตามความสําเร็จของงาน โดยนายพินิจได้แจ้งให้นายสมบัติทราบว่าต้องการจัดงานมงคลสมรสที่บ้านนี้ ในวันที่ 20 มกราคม 2558 แต่เมื่อถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 ปรากฏว่านายสมบัติสร้างบ้านไม่เสร็จ แต่จะเสร็จสมบูรณ์ในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2558 เมื่อทราบเช่นนั้นก็เสียใจมาก จึงอ้าง สาระสําคัญของสัญญาจ้างว่าจะจัดงานมงคลสมรสในวันที่ 20 มกราคม 2558 เมื่อเสร็จไม่ทันเวลา ก็ขอเลิกสัญญา เช่นนี้ ท่านเห็นว่าอย่างไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 586 “ถ้าลูกจ้างเป็นผู้ซึ่งนายจ้างได้จ้างเอามาแต่ต่างถิ่นโดยนายจ้างออกเงินค่าเดินทางให้ไซร้ เมื่อการจ้างแรงงานสุดสิ้นลง และถ้ามิได้กําหนดกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาแล้ว ท่านว่านายจ้างจําต้องใช้เงินค่าเดินทางขากลับให้ แต่จะต้องเป็นดังต่อไปนี้ คือ

(1) สัญญามิได้เลิกหรือระงับเพราะการกระทําหรือความผิดของลูกจ้าง และ

(2) ลูกจ้างกลับไปยังถิ่นที่ได้จ้างเอามาภายในเวลาอันสมควร”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสุเทพได้จ้างนางสาวปวีณาจากจังหวัดเชียงใหม่มาเป็นแม่ครัวที่กรุงเทพฯ โดยออกเงินค่าเดินทางจากเชียงใหม่มากรุงเทพฯ ให้นั้น โดยหลักแล้ว เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงนายสุเทพ จะต้องออกเงินค่าเดินทางขากลับให้แก่นางสาวปวีณา เพราะถือเป็นกรณีที่นายจ้างได้จ้างลูกจ้างมาแต่ต่างถิ่น โดยนายจ้างได้ออกเงินค่าเดินทางให้ตามมาตรา 586 แต่เนื่องจากเมื่อสัญญาจ้างสิ้นสุดลงแล้ว นางสาวปวีณา จะอยู่ช่วยทํางานที่ร้านของพี่ชายที่กรุงเทพฯ จึงเป็นกรณีที่ลูกจ้างไม่กลับไปยังถิ่นที่ได้จ้างเอามาภายในเวลาอันสมควร ซึ่งไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 586 (2) ดังนั้น นายสุเทพไม่จําต้องใช้เงินค่าเดินทางขากลับให้แก่ นางสาวปวีณา

ส่วนนางสาวอรสานั้น ไม่ใช่กรณีที่นายสุเทพได้จ้างเอามาแต่ต่างถิ่นตามมาตรา 586 จึงไม่ต้องให้เงินค่าเดินทางกลับไปเชียงใหม่แก่นางสาวอรสาแต่อย่างใด

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะ ทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”

มาตรา 596 “ถ้าผู้รับจ้างส่งมอบการที่ทําไม่ทันเวลาที่ได้กําหนดไว้ในสัญญาก็ดี หรือถ้าไม่ได้กําหนดเวลาไว้ในสัญญาเมื่อล่วงพ้นเวลาอันควรแก่เหตุก็ดี ผู้ว่าจ้างชอบที่จะได้ลดสินจ้างลง หรือถ้าสาระสําคัญแห่งสัญญาอยู่ที่เวลา ก็ชอบที่จะเลิกสัญญาได้”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาจ้างทําของนั้น หากผู้รับจ้างส่งมอบการที่ทําไม่ทันเวลาที่ได้กําหนดไว้ในสัญญา ตามกฎหมายมาตรา 596 กําหนดให้ผู้ว่าจ้างชอบที่จะลดสินจ้างที่จะต้องจ่ายให้แก่ผู้รับจ้างลงได้ หรือถ้าสาระสําคัญแห่งสัญญาอยู่ที่เวลา ผู้ว่าจ้างก็ชอบที่จะเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายพินิจได้ทําสัญญาจ้างนายสมบัติให้สร้างบ้านเรือนหอให้นั้น ถือเป็นกรณีที่นายสมบัติตกลงจะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่นายพินิจ และนายพินิจตกลงที่จะจ่าย สินจ้างให้นายสมบัติเพื่อผลสําเร็จของการที่ทํานั้น ดังนั้น สัญญาจ้างระหว่างนายพินิจกับนายสมบัติจึงเป็น สัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า นายสมบัติสร้างบ้านไม่เสร็จตามกําหนดเวลาคือวันที่ 31 ธันวาคม 2557 นายสมบัติย่อมต้องรับผิดตามมาตรา 596 คือ นายพินิจผู้ว่าจ้างชอบที่จะลดสินจ้างที่ต้องจ่ายลงได้ และถ้าสาระสําคัญของสัญญาสร้างบ้านเรือนหออยู่ที่เวลา นายพินิจก็ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้

จากข้อเท็จจริง แม้นายพินิจจะกําหนดเวลาที่จะจัดงานมงคลสมรสในวันที่ 20 มกราคม 2558 ก็มิใช่กรณีที่สาระสําคัญแห่งสัญญาอยู่ที่เวลาตามมาตรา 596 อันจะทําให้นายพินิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่อย่างใด ดังนั้น การที่นายพินิจขอเลิกสัญญากับนายสมบัติจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่นายพินิจชอบที่จะเรียกร้องให้ลดสินจ้างลงด้วยเหตุที่นายสมบัติส่งมอบการที่ทําล่าช้าตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นได้

สรุป

(ก) นายสุเทพไม่ต้องให้เงินค่าเดินทางขากลับแก่นางสาวปวีณาและนางสาวอรสา

(ข) การขอเลิกสัญญาของนายพินิจไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่นายพินิจชอบที่จะเรียกร้องให้ลดสินจ้างลงด้วยเหตุที่นายสมบัติส่งมอบการที่ทําล่าช้าได้

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2557

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดง มีกําหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2556 ถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 โดยขาวตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือนของ แต่ละเดือนเป็นคาเช่าเดือนละ 50,000 บาท ขาวอยู่ในอาคารนี้ได้เพียง 6 เดือน แดงเจ้าของอาคาร ได้ยกอาคารให้กับมืดบุตรชายของแดง การให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ขาวอยู่ในอาคารมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยมิได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือกับมืดอีกเลย จนถึงวันที่ 1 ตุลาคม 2557 มืดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวขณะที่มืดพบขาวที่ร้านอาหารแห่งหนึ่ง และมืดให้ขาวอยู่ในอาคารที่เช่าถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2557 แต่ขาวไม่ยอมคืนอาคารให้มืด อ้างว่ามืดบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยที่ขาวมิได้ผิดสัญญา มืดจึงฟ้องขับไล่ขาวออกไปจากอาคารนี้ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 จงวินิจฉัยว่าการกระทําของมิดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 1 ปี ได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 และสามารถใช้บังคับกันได้ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าอาคารซึ่งแดงเป็นเจ้าของมาได้เพียง 6 เดือนเท่านั้น แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืดบุตรชายของแดงโดยการให้ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปจนครบกําหนด 1 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบ 1 ปีแล้ว ขาวได้อยู่ในอาคารมาจนถึงปัจจุบันนี้โดยมิได้ ทําสัญญาเช่ากับมืดอีก ซึ่งมืดเองก็มิได้ทักท้วงแต่อย่างใด ย่อมถือเป็นการทําสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 และให้นําสิทธิและหน้าที่ของสัญญาเดิมมาใช้บังคับ

ดังนั้น เมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดระยะเวลา มืดย่อมบอกเลิกสัญญาได้แม้ขาวจะไม่เคย ผิดสัญญา ทั้งนี้ตามมาตรา 566 แต่การที่มีดได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวในวันที่ 1 ตุลาคม 2557 และให้ขาวอยู่ใน อาคารที่เช่าถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2557 และเมื่อขาวไม่ยอมคืนอาคารให้มืด มืดจึงฟ้องขับไล่ขาวออกไปจากอาคารนี้ ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 นั้น ย่อมถือเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบตามมาตรา 566 เพราะตามหลักกฎหมายดังกล่าว การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่ 1 ตุลาคม 2557 ย่อมถือเป็นการบอกเลิกในวันที่ 31 ตุลาคม 2557 (วันชําระค่าเช่า) และมืดจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในอาคารจนถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2557 ซึ่งเป็นช่วงกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่ง โดยมืดจะมีสิทธิฟ้องขับไล่ขาวได้ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2557 เป็นต้นไป ดังนั้นการกระทํา ดังกล่าวของมืดจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป การกระทําของมีดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ข้อ 2.

(ก) ดําทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ม่วงเช่าที่ดินของดํามีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2557 ถึงวันที่ 1 มีนาคม 2560 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันสิ้นเดือน เดือนละ 40,000 บาท ในวันทําสัญญาม่วงได้ชําระค่าเช่าไว้ล่วงหน้าหนึ่งเดือน ปรากฏข้อเท็จจริงว่าม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่า 3 ครั้งคือวันที่ 31 กรกฎาคม 2557 วันที่ 30 กันยายน 2557 และวันที่ 31 ตุลาคม 2557 ดังนั้น ในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 ดําจึงบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะม่วงไม่ชําระค่าเช่า และ ให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2557 จงวินิจฉัยว่าการบอกเลิกสัญญาของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบจะแตกต่างไปหรือไม่ และดําจะเรียกค่าเช่าซื้อที่ม่วงยังไม่ชําระทั้งหมดได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่า 3 ครั้งนั้น เมื่อหักค่าเช่าออก 1 เดือน ที่ม่วงชําระล่วงหน้าไว้ ย่อมถือว่าม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่า 2 เดือนติดต่อกัน คือ เดือนกันยายนและตุลาคม 2557 ซึ่งมีผล ทําให้ดํามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดําจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ม่วงนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่ม่วง นําค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าม่วงไม่ยอมชําระอีก ดําจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่ดําบอกเลิกสัญญาเช่ากับม่วงทันทีในวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 และให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืน ในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2557 การบอกเลิกสัญญาเช่าของดําจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ดําผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าในเดือนกันยายน และตุลาคม 2557 นั้น ย่อมถือเป็นกรณีที่ดําผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้น ดําผู้ให้เช่าซื้อ จึงบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคแรก การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของดําจึงชอบด้วยกฎหมาย

แต่อย่างไรก็ตาม ดําจะเรียกเงินค่าเช่าซื้อที่ม่วงยังไม่ชําระในเดือนกันยายนและตุลาคม 2557 จํานวน 80,000 บาท ไม่ได้ เพราะตามหลักกฎหมายมาตรา 574 วรรคแรก หากผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อ สองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และริบเงินค่าเช่าซื้อ ที่ได้ใช้มาแล้วเท่านั้น จะเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระเพราะผิดนัดหรือผิดสัญญาดังกล่าวไม่ได้

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของดําไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของดําชอบด้วยกฎหมาย แต่ดําจะเรียกค่าเช่าซื้อที่ม่วงยังไม่ชําระทั้งหมดไม่ได้ ดังนั้น คําตอบจึงแตกต่างกัน

ข้อ 3.

(ก) นายจ้างทําสัญญาจ้างนายสุชาติให้เป็นลูกจ้างแบบไม่มีกําหนดเวลา โดยตกลงชําระสินจ้าง

เดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน ต่อมานายสุชาติมาขอเบิกเงินก่อนกําหนดเวลา บ่อย ๆ นายจ้างจึงเปลี่ยนเป็นชําระสินจ้างให้ทุก ๆ วันที่ 15 และวันสิ้นเดือนแทน ปรากฏว่า นายจ้างมีปัญหาทางการเงินอย่างมากทําให้จําเป็นต้องเลิกสัญญาจ้าง นายจ้างจึงได้บอกกล่าว เลิกสัญญาในวันที่ 15 กันยายน และบอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 30 กันยายน เช่นนี้ท่านเห็นว่าถูกต้องหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) นายกําแหงได้ทําสัญญาจ้างนายชาติชายให้ขุดมันสําปะหลังในไร่ของนายกําแหงให้เสร็จสิ้นภายในหนึ่งเดือน และให้นายชาติชายดูแลมันสําปะหลังไม่ให้สูญหายจนกว่าจะส่งมอบให้แก่ นายกําแหงแล้วนายกําแหงจึงจะจ่ายสินจ้างให้แก่นายชาติชาย ข้อตกลงระหว่างนายกําแหงกับ นายชาติชายเป็นสัญญาอะไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแก่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียว แล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายจ้างให้นายสุชาติทํางานเป็นลูกจ้างโดยนายจ้างได้ตกลงทําสัญญาจ้างไม่มีกําหนดเวลาไว้กับนายสุชาติ จึงเข้าหลักของมาตรา 582 วรรคแรก คือถ้านายจ้างจะบอกเลิก สัญญาจ้างกับนายสุชาติก็จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 3 เดือน

ตามข้อเท็จจริง การที่นายจ้างทําสัญญาจ้างนายสุชาติ โดยตกลงชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน แต่ต่อมาได้เปลี่ยนเป็นชําระสินจ้างทุก ๆ วันที่ 15 และสิ้นเดือนแทนนั้นไม่ถือว่า เป็นการเปลี่ยนการชําระสินจ้างเป็นราย 15 วัน ยังถือว่าเป็นรายเดือนตามที่ตกลงในสัญญา (คําพิพากษาฎีกาที่ 521/2502) ดังนั้น เมื่อปรากฏว่านายจ้างได้บอกกล่าวเลิกสัญญาในวันที่ 15 กันยายน ย่อมถือว่าเป็นการบอกกล่าว ในวันที่ 30 กันยายน และนายจ้างสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างได้ในวันที่ 31 ตุลาคม ซึ่งเป็นวันถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไปตามมาตรา 582 วรรคแรก การที่นายจ้างได้บอกกล่าวเลิกสัญญาในวันที่ 15 กันยายน และบอกเลิก สัญญาจ้างในวันที่ 30 กันยายน จึงไม่ถูกต้อง

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า นายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”

มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”

วินิจฉัย

ตามหลักกฎหมายข้างต้น สัญญาจ้างแรงงาน เป็นสัญญาที่มีบุคคลอยู่สองฝ่าย ซึ่งฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า “นายจ้าง” และอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ลูกจ้าง” ซึ่งทางฝ่ายลูกจ้างตกลงจะทํางานให้แก่นายจ้าง และนายจ้าง ตกลงจ่ายสินจ้างเป็นค่าตอบแทนจากการทํางานนั้น โดยฝ่ายนายจ้างไม่ได้คํานึงถึงผลสําเร็จของงาน แต่ลูกจ้าง จะต้องทํางานให้ครบตามกําหนดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ (มาตรา 575)

ส่วนสัญญาจ้างทําของ เป็นสัญญาที่มีบุคคลอยู่สองฝ่ายเช่นกัน ฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจ้าง” และอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ว่าจ้าง” ซึ่งทางฝ่ายผู้รับจ้างตกลงจะทําการสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่ผู้ว่าจ้าง และ ผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น โดยฝ่ายนายจ้างจะมุ่งประสงค์ถึงผลสําเร็จของงานที่กระทํา โดยไม่คํานึงถึงแรงงานหรือระยะเวลาที่ลูกจ้างปฏิบัติงาน (มาตรา 587)

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายกําแหงได้ทําสัญญาจ้างนายชาติชายให้ขุดมันสําปะหลังในไร่ ของนายกําแหงให้เสร็จสิ้นภายในหนึ่งเดือน และให้นายชาติชายดูแลมันสําปะหลังไม่ให้สูญหายจนกว่าจะส่งมอบให้นายกําแหง แล้วนายกําแหงจึงจะจ่ายสินจ้างให้แก่นายชาติชายนั้น ถือเป็นกรณีที่นายชาติชายตกลงจะทําการงาน สิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่นายกําแหง และนายกําแหงตกลงที่จะจ่ายสินจ้างให้นายชาติชายเพื่อผลสําเร็จ ของการที่ทํานั้น คือ เมื่อมีการส่งมอบมันสําปะหลังให้แก่นายกําแหง ดังนั้น ข้อตกลงระหว่างนายกําแหงกับ นายชาติชายจึงเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587

สรุป

(ก) ข้าพเจ้าเห็นว่าการบอกเลิกสัญญาของนายจ้างไม่ถูกต้อง

(ข) ข้อตกลงระหว่างนายกําแหงกับนายชาติชายเป็นสัญญาจ้างทําของ

การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2556

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้ามีกําหนดเวลา 10 ปี โดยสัญญาเช่าโกดังครบกําหนดลงในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ในสัญญาเช่ามีข้อความสําคัญดังต่อไปนี้

ข้อ 4 ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมโกดังเก็บสินค้า ไม่ว่าเป็นการซ่อมแซมใหญ่หรือซ่อมแซมเล็กน้อยก็ตาม

ข้อ 5 เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปี และผู้ให้เช่าจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ภายในวันที่ 10 มิถุนายน 2557

ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ขาวเช่ามาเพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ซึ่งแดงเป็นเจ้าของให้กับมืด โดยการซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย แต่ขาวก็ใช้โกดังเก็บสินค้าต่อมาจนสัญญาเช่าโกดังเกือบ ครบ 10 ปี ปรากฏว่าหลังคาโกดังเก็บสินค้าถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องรีบซ่อมแซมใหญ่ ขาวได้ซ่อมแซมใหญ่และจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ครั้นสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปี ในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ขาวได้ไปพบมืดและขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 10 มิถุนายน 2557 ตามสัญญาข้อ 5 และขอให้มืดจ่ายเงิน ค่าซ่อมแซมใหญ่ให้กับขาวตามสัญญาข้อ 4 เป็นเงิน 3 แสนบาท

ให้วินิจฉัยว่า มืดจะต้องปฏิบัติตามสัญญาข้อ 4 และข้อ 5 ตามความต้องการของขาวหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และ ถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าโกดังเก็บสินค้าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 10 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้ บังคับกันได้ 10 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวได้เช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ให้กับมืด กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับ สิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาว ผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ มืดจะต้องให้ดําเช่าโกดังเก็บสินค้านั้นต่อไปจนครบกําหนด 10 ปี ตามสัญญาเช่า

และตามอุทาหรณ์ เมื่อมืดได้ให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่า หลังคาโกดังเก็บสินค้าได้ถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องซ่อมแซมใหญ่ ดังนี้โดยหลักแล้ว มืดผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้ซ่อมแซมตามสัญญาเช่าข้อ 4 ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ขาวได้ทําการซ่อมแซมหลังคา โกดังเก็บสินค้านั้น และต้องจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท มืดจึงต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 คือต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้แก่ขาวจํานวน 3 แสนบาท เพราะข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 4 เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่น จะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปีนั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้น การที่ขาวขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าด้วยนั้น มืดจึงไม่ต้องทําตามความต้องการของขาวแต่อย่างใด

สรุป มืดจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 แต่มืดไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 5

ข้อ 2.

(ก) ม่วงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เหลืองเช่ารถยนต์ของม่วงมีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 20 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 25,000 บาท ในวันทําสัญญาเหลืองได้ชําระค่าเช่าไว้ล่วงหน้าเป็นเงิน 75,000 บาท หลังจากนั้น เหลืองไม่เคยชําระค่าเช่าอีกเลย ดังนั้นเมื่อม่วงเห็นว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่าในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ม่วงได้บอกเลิกสัญญากับเหลืองทันที ดังนี้ จงวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองได้ชําระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 75,000 บาทนั้น ถือว่าเป็น การชําระค่าเช่าเดือนมกราคม กุมภาพันธ์ และมีนาคม 2557 เมื่อปรากฏว่าหลังจากนั้นเหลืองไม่เคยชําระค่าเช่าอีกเลย ถือว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่า 2 เดือนติด ๆ กัน คือ เดือนเมษายน และเดือนพฤษภาคม 2557 ซึ่งมีผลทําให้ ม่วงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อตามสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดังนั้นม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาเหลืองนําค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าเหลืองไม่ยอมชําระค่าเช่าอีกม่วงจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตาม มาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้นการที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเหลืองทันทีในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 การบอกเลิก สัญญาเช่าของม่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่เหลืองผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือนเมษายน และเดือนพฤษภาคม 2557 นั้น ถือเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้นม่วงผู้ให้เช่าซื้อ จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคแรก การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของม่วงในกรณีนี้จึง ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของม่วงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของม่วงชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบของข้าพเจ้าจึงแตกต่างกัน

ข้อ 3. ดําจ้างให้แสดทํางานเป็นพนักงานจําหน่ายสินค้าในร้านค้าของดําโดยเริ่มจ้างตั้งแต่ 1 มกราคม 2557 เป็นสัญญาจ้างแรงงานไม่มีกําหนดเวลา ตกลงชําระสินจ้างทุกวันที่ 15 และวันสิ้นเดือนของแต่ละเดือน เป็นค่าจ้างคราวละ 13,000 บาท แสดทํางานมาถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ในวันนี้เองดําไม่อยากจ้างแสดต่อไปโดยที่ไม่ทราบสาเหตุ ดําได้จ่ายเงินให้แสด 13,000 บาท และบอกให้แสดออกจากงาน ไปเลยไม่ต้องมาทํางานอีก ท่านเห็นว่าการบอกเลิกสัญญาของดําเช่นนี้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียว แล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ดําจ้างให้แสดทํางานจําหน่ายสินค้าในร้านค้าของดํา โดยได้ทําเป็นสัญญาจ้างแรงงานไม่มีกําหนดเวลานั้น ย่อมเข้าหลักของมาตรา 582 วรรคแรก คือ ถ้าดําจะบอกเลิกสัญญาจ้าง กับแสดก็จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 3 เดือน

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ดําได้บอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ซึ่งเป็นการบอกเลิกสัญญาในวันจ่ายค่าจ้าง กรณีนี้จึงให้ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาล่วงหน้าเพื่อให้มีผลเป็นการเลิกสัญญากัน ในวันที่ 15 มิถุนายน 2557 ซึ่งเป็นวันถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป ดังนั้น แสดจึงมีสิทธิทํางานจนถึงวันสุดท้าย คือวันที่ 15 มิถุนายน 2557 และดําจะต้องจ่ายค่าจ้างให้กับแสดในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 เป็นเงิน 13,000 บาท และต้องจ่ายค่าจ้างในวันที่ 15 มิถุนายน 2557 อีก 13,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 26,000 บาท ตามมาตรา 582 วรรคแรก หรือดําจะจ่ายเงินค่าจ้างให้แก่แสดทั้งหมด 26,000 บาท แล้วให้แสดออกจากงานในทันทีเลยก็ได้ตาม มาตรา 582 วรรคสอง ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาของดําดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป การบอกเลิกสัญญาของดําไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2556

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้ามีกําหนดเวลา 10 ปี โดยสัญญาเช่าโกดังครบกําหนดลงในวันที่ 31 มกราคม 2557 ในสัญญาเช่ามีข้อความสําคัญ ดังต่อไปนี้คือ

ข้อ 4 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมโกดังเก็บสินค้า ไม่ว่าเป็นการซ่อมแซมใหญ่หรือซ่อมแซมเล็กน้อยก็ตาม และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมใด ๆ ผู้เช่าต้องจ่ายให้กับผู้ให้เช่าด้วย

ข้อ 5 เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปี และผู้ให้เช่าจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ภายในวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2557

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าขาวเช่ามาเพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ ซึ่งแดงเป็นเจ้าของให้กับมืดโดยการซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย แต่ขาวก็ใช้โกดังเก็บสินค้าต่อมาจนสัญญาเช่าโกดังเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่าหลังคาโกดังเก็บสินค้าถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องรีบซ่อมแซมใหญ่ มืดได้ซ่อมแซมใหญ่และจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ครั้นสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีในวันที่ 31 มกราคม 2557 ขาวได้ไปพบมืดและขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่า ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2557 ตามสัญญาข้อ 5 แต่มืดขอให้ขาวจ่ายเงินค่าซ่อมใหญ่ ให้กับมืดตามสัญญาข้อ 4 เป็นเงิน 3 แสนบาท ให้วินิจฉัยว่าขาวจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 และมืดจะต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาวหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าโกดังเก็บสินค้าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 10 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 10 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวได้เช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ให้กับมืด กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่า ด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ มืดจะต้องให้ดําเช่าโกดังเก็บสินค้านั้นต่อไปจนครบกําหนด 10 ปีตาม สัญญาเช่า

และตามอุทาหรณ์ เมื่อมืดได้ให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่า หลังคาโกดังเก็บสินค้าได้ถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องซ่อมแซมใหญ่ ดังนี้โดยหลักแล้ว ขาวผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ซ่อมแซม หรือถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้ซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมผู้เช่าจะต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าข้อ 4 ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า มืดได้ทําการซ่อมแซมหลังคาโกดังเก็บสินค้านั้น และต้องจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ขาวจึงต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 คือต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้แก่มืด จํานวน 3 แสนบาท เพราะข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 4 เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง

ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปีนั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตาม สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้น การที่ขาวขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าด้วยนั้น มืดจึงไม่ต้องทําตามความต้องการของขาวแต่อย่างใด

สรุป ขาวจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 ส่วนมืดไม่ต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาว

ข้อ 2.

(ก) ม่วงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เหลืองเช่ารถยนต์ของม่วงมีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 20 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 25,000 บาท ในวันทําสัญญาเหลืองได้ชําระค่าเช่าไว้ล่วงหน้าเป็นเงิน 25,000 บาท หลังจากนั้นเหลืองไม่เคย ชําระค่าเช่าอีกเลยจนถึงเดือนมีนาคม 2557 ดังนั้นเมื่อม่วงเห็นว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่าใน วันที่ 25 มีนาคม 2557 ม่วงได้บอกเลิกสัญญากับเหลืองทันที ดังนี้ จงวินิจฉัยว่าการบอกเลิกสัญญาของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่า กําหนดชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองได้ชําระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 25,000 บาทนั้น ถือว่าเป็น การชําระค่าเช่าเดือนมกราคม 2557 เมื่อปรากฏว่าหลังจากนั้นเหลืองไม่เคยชําระค่าเช่าอีกเลย ถือว่าเหลือง ไม่ชําระค่าเช่า 2 เดือนติด ๆ กัน คือ เดือนกุมภาพันธ์และเดือนมีนาคม 2557 ซึ่งมีผลทําให้ม่วงมีสิทธิบอกเลิก สัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อตามสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดังนั้นม่วงจะบอกเลิก สัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาเหลืองนําค่าเช่ามาชําระ อย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าเหลืองไม่ยอมชําระค่าเช่าอีกม่วงจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเหลืองทันทีในวันที่ 25 มีนาคม 2557 การบอกเลิกสัญญาเช่าของม่วงจึงไม่ชอบด้วย กฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่เหลืองผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือน กุมภาพันธ์และเดือนมีนาคม 2557 นั้น ถือเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้นม่วง ผู้ให้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคแรก การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของม่วง ในกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของม่วงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของม่วงชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบของข้าพเจ้าจึงแตกต่างกัน

ข้อ 3.

(ก) นายชาติชายทําสัญญาจ้างนายสนั่นเป็นลูกจ้าง มีกําหนดระยะเวลา 1 ปี ตกลงชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2555 ต่อมาเศรษฐกิจ ไม่ดีนายชาติชายได้บอกเลิกสัญญาจ้างทันทีกับนายสนั่นในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 โดยชําระสินจ้างให้ตามสัญญาคือ 15,000 บาท เช่นนี้ถูกต้องหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) นายสมชาติทําสัญญาจ้างนายชาญชัยให้ก่อสร้างบ้าน 1 หลัง มีกําหนดเวลา 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556 โดยมีข้อตกลงให้ชําระสินจ้างเป็นงวด ๆ ตามความสําเร็จของงาน แต่จนถึง วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 นายชาญชัยก็ยังก่อสร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญา เช่นนี้ ตามกฎหมาย นายสมชาติจะมีสิทธิอย่างไรกับผู้รับจ้าง และมีข้อยกเว้นหรือไม่ที่ผู้รับจ้างจะไม่ต้องรับผิด ถ้ามีการส่งมอบงานไม่ทันกําหนดเวลาในสัญญา จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความในมาตราต่อไปนี้”

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายชาติชายทําสัญญาจ้างนายสนั่นมีกําหนดเวลา 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 นั้น เมื่อสัญญาจ้างสิ้นสุดลงก็ยังคงมีการทํางานต่อไปโดยไม่มีการ ทักท้วง ดังนี้ตามมาตรา 581 ให้สันนิษฐานว่า คู่สัญญาได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยมีข้อตกลงเป็นอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม และเป็นสัญญาที่ไม่มีกําหนดเวลา ดังนั้นถ้าจะมีการบอกเลิกสัญญาก็ต้องปฏิบัติตามมาตรา 582

เมื่อในสัญญาได้ตกลงกันว่าจะจ่ายสินจ้างทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ดังนั้นการที่นายชาติชาย จะบอกเลิกสัญญาจ้างทันทีในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 จึงไม่ถูกต้อง การบอกเลิกสัญญาจ้างดังกล่าว จะต้องถือว่าเป็นการบอกกล่าวของการชําระสินจ้างวันที่ 25 มีนาคม 2557 และให้เป็นผลไปเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่าย สินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าคือวันที่ 25 เมษายน 2557 ตามมาตรา 582 วรรคแรก

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 591 “ถ้าความชํารุดบกพร่องหรือความชักช้าในการที่ทํานั้นเกิดขึ้นเพราะสภาพแห่ง สัมภาระซึ่งผู้ว่าจ้างส่งให้ก็ดี เพราะคําสั่งของผู้ว่าจ้างก็ดี ท่านว่าผู้รับจ้างไม่ต้องรับผิดเว้นแต่จะได้รู้อยู่แล้วว่า สัมภาระนั้นไม่เหมาะ หรือว่าคําสั่งนั้นไม่ถูกต้องและมิได้บอกกล่าวตักเตือน”

มาตรา 596 “ถ้าผู้รับจ้างส่งมอบการที่ทําไม่ทันเวลาที่ได้กําหนดไว้ในสัญญาก็ดี หรือถ้าไม่ได้ กําหนดเวลาไว้ในสัญญา เมื่อล่วงพ้นเวลาอันควรแก่เหตุก็ดี ผู้ว่าจ้างชอบที่จะได้ลดสินจ้างลง หรือถ้าสาระสําคัญ แห่งสัญญาอยู่ที่เวลาก็ชอบที่จะเลิกสัญญาได้”

มาตรา 597 “ถ้าผู้ว่าจ้างยอมรับมอบการที่ทํานั้นแล้วโดยมิได้คิดเอื้อน ผู้รับจ้างก็ไม่ต้องรับผิด เพื่อการที่ส่งมอบเนิ่นช้า”

วินิจฉัย

ตามอุทาหรณ์ การที่นายสมชาติทําสัญญาจ้างนายชาญชัยให้ก่อสร้างบ้าน 1 หลัง มีกําหนด เวลา 1 ปี แต่เมื่อครบกําหนดนายชาญชัยก็ยังก่อสร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญานั้นตามมาตรา 596 ได้กําหนดให้ นายสมชาติผู้ว่าจ้างชอบที่จะได้ลดสินจ้างลง หรือถ้าสาระสําคัญแห่งสัญญาอยู่ที่เวลานายสมชาติผู้ว่าจ้างมีสิทธิ บอกเลิกสัญญาได้

แต่อย่างไรก็ดี หากเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 591 คือการก่อสร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญานั้น เกิดขึ้นเพราะสัมภาระซึ่งผู้ว่าจ้างได้ส่งให้ หรือเพราะคําสั่งของผู้ว่าจ้างเอง หรือตามมาตรา 597 คือ ถ้านายสมชาติ ผู้ว่าจ้างยอมรับมอบงานที่ทํานั้นโดยมิได้คิดเอื้อน ดังนี้นายชาญชัยผู้รับจ้างก็ไม่ต้องรับผิด

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาจ้างทันทีในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 ของนายชาติชายไม่ถูกต้อง

(ข) นายสมชาติผู้ว่าจ้างมีสิทธิที่จะได้ลดสินจ้างลง หรืออาจบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา 596 เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 591 และมาตรา 597

การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2556

ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ

คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)

ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงมีกําหนดเวลา 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2553 ถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2556 ตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน สัญญาเช่ามีข้อความดังนี้คือ

ข้อ 5. “ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่านําอาคารพาณิชย์ไปให้เช่าช่วงได้”

ปรากฏข้อเท็จจริงว่าในปี 2554 แดงได้ยกอาคารหลังนี้ให้กับม่วงพี่ชายของแดง การให้ทําถูกต้องตาม กฎหมาย ขาวอยู่ในอาคารที่เช่ามาจนสัญญาเช่าครบกําหนดและขาวยังคงอยู่ในอาคารที่เช่าต่อมา จนถึงปัจจุบันนี้ โดยขาวได้ชําระค่าเช่าให้กับม่วง แต่ขาวไม่ได้ทําสัญญาเช่ากับม่วงเป็นหนังสือแต่อย่างใด คงมีสัญญาเช่าที่ขาวได้ทําไว้กับแดงฉบับเดียวเท่านั้น และในเดือนกันยายน 2556 ขาวได้นําอาคารพาณิชย์ไปให้เหลืองเช่าช่วง ม่วงทราบว่าขาวนําอาคารไปให้เช่าช่วงในวันที่ 30 กันยายน 2556 ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีโดยอ้างว่าม่วงไม่ต้องผูกพันตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาว

ให้วินิจฉัยว่าข้ออ้างของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด และม่วงจะมีทางอื่นที่จะบอกเลิกสัญญากับขาวหรือไม่ เพียงใด จงวินิจฉัย (แยกตอบ 2 กรณีด้วย)

ธงคําตอบ

หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สิน นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทําได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า

ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกําหนดเวลา”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างแดงกับขาวซึ่งมีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อ ได้มีการทําสัญญาเป็นหนังสือจึงมีผลสมบูรณ์และใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538 และเมื่อแดงได้ยกอาคารหลังนี้ให้กับม่วงและการให้ได้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่า ระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก และม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่ง มีต่อผู้เช่าด้วย กล่าวคือ ม่วงจะต้องให้ขาวเช่าอยู่ในอาคารหลังนี้ต่อไปจนครบกําหนดเวลา 3 ปี ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง และม่วงต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าข้อ 5. ที่ว่า “ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ ผู้เช่านําอาคารพาณิชย์ไปให้เช่าช่วงได้” ด้วย เพราะเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า (ตามมาตรา 544) กล่าวคือ ม่วงจะต้องอนุญาตให้ขาวนําอาคารพาณิชย์ไปให้เช่าช่วงได้นั่นเอง

และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ขาวได้อยู่ในอาคารที่เช่ามาจนครบกําหนด 3 ปี และขาวยังคงอยู่ ในอาคารที่เช่าต่อมาจนถึงปัจจุบันโดยขาวได้ชําระค่าเช่าให้กับม่วง ดังนี้แม้ว่าขาวจะไม่ได้ทําสัญญาเช่ากับม่วงใหม่ก็ตาม ก็ถือว่าได้เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ระหว่างม่วงและขาว และเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 570 โดยสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม และม่วงสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มี กําหนดเวลาในกรณีนี้ได้ตามมาตรา 566 แม้ขาวผู้เช่าจะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเลยก็ตาม แต่การบอกเลิกสัญญาเช่า ดังกล่าวนั้นม่วงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้อง บอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน

และเมื่อปรากฏว่าในเดือนกันยายน 2556 ขาวได้นําอาคารพาณิชย์ไปให้เหลืองเช่าช่วง และม่วง ได้ทราบว่าขาวนําอาคารไปให้เหลืองเช่าช่วงในวันที่ 30 กันยายน 2556 ม่วงจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีนั้น ม่วงไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีได้ เพราะ

1. การที่ม่วงอ้างว่าม่วงไม่ต้องผูกพันตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาวนั้น ข้ออ้างของม่วง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาวนั้น เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ดังนั้นม่วง ผู้รับโอนต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 ประกอบมาตรา 544
2. ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวทันทีโดยอ้างว่า ขาวฝ่าฝืนมาตรา 544 เพราะขาว เอาอาคารไปให้เหลืองเช่าช่วงนั้นไม่ได้ ถ้าม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาว เมื่อเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกําหนดเวลา ม่วงจึงต้องบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยมาตรา 566 คือม่วงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลา ชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ดังนั้นการที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 30 กันยายน 2556 ซึ่งถือเป็น การบอกเลิกจริง ๆ ในวันที่ 5 ตุลาคม 2556 นั้น ม่วงจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัว และให้ขาวอยู่ในอาคารหลังนี้จนถึง วันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 กล่าวคือให้สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลเป็นการเลิกกันในวันที่ 5 พฤศจิกายน 2556 นั่นเอง

สรุป

1. ข้ออ้างของม่วงที่ว่าม่วงไม่ต้องผูกพันตามสัญญาข้อ 5. ที่แดงตกลงกับขาวนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย
2. ม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีไม่ได้ ถ้าม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามมาตรา 566 ดังที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น

ข้อ 2.

(ก) น้ำเงินทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เหลืองเช่าที่ดินมีกําหนดเวลา 3 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 1 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 25,000 บาท ในวัน ทําสัญญาเช่าเหลืองได้ให้เงินมัดจําค่าเช่ากับน้ำเงินไว้เป็นเงิน 200,000 บาท (สองแสนบาท) และได้ชําระค่าเช่าสําหรับเดือนมกราคม 2556 ไว้อีก 25,000 บาท หลังจากเดือนมกราคม 2556 เหลืองไม่ได้ชําระค่าเช่าให้กับน้ำเงินอีกเลย จนถึงปัจจุบันนี้ ดังนั้นในวันที่ 3 ตุลาคม 2556 น้ําเงินจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเหลืองทันที โดยอ้างว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่า และให้เหลืองส่งมอบ ที่ดินคืนในวันที่ 10 ตุลาคม 2556 จงวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด

(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด

จงวินิจฉัย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

วินิจฉัย

การบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า มีกําหนดไว้ในมาตรา 560 กล่าวคือ ถ้า ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าชําระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เช่น รายสองเดือนหรือรายปี ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระไม่น้อยกว่า 15 วันจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่า จะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้

กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างน้ําเงินและเหลือง มีการตกลงชําระค่าเช่าเป็น รายเดือน โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 1 ของแต่ละเดือน และการที่เหลืองได้ให้เงินมัดจําค่าเช่ากับน้ำเงินไว้ เป็นเงิน 200,000 บาท และได้ชําระค่าเช่าสําหรับเดือนมกราคม 2556 ไว้อีก 25,000 บาทนั้น เท่ากับเหลืองได้ชําระ ค่าเช่าให้แก่น้ำเงินแล้ว 9 เดือน คือเดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน 2556 และการที่เหลืองไม่ได้ชําระค่าเช่าให้กับ น้ำเงินอีกเลยจนถึงปัจจุบัน ก็เท่ากับว่าเหลืองยังไม่ได้ชําระค่าเช่าในวันที่ 1 ตุลาคม 2556 ซึ่งเป็นค่าเช่าของเดือน ตุลาคม 2556 ดังนั้นถ้าน้ำเงินจะบอกเลิกสัญญาเช่า น้ำเงินจะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระก่อนและต้องให้เวลาเหลืองไม่น้อยกว่า 15 วัน ซึ่งถ้าเหลืองไม่นําค่าเช่ามาชําระน้ำเงินจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ (ตามมาตรา 560) ดังนั้น การที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่ากับเหลืองทันทีในวันที่ 3 ตุลาคม 2556 โดยอ้างว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่า และให้เหลืองส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 10 ตุลาคม 2556 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ําเงินจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”

วินิจฉัย

ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ เมื่อได้หักค่าเช่าซื้อล่วงหน้าและค่าเช่าซื้อในเดือน มกราคม 2556 แล้ว เท่ากับเหลืองไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อเพียง 1 คราว คือในวันที่ 1 ตุลาคม 2556 จึงถือว่าเป็น กรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินเพียง 1 คราว มิใช่เป็นการผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันตามมาตรา 574 วรรคแรก ดังนั้นน้ำเงินจะบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ได้ การที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีในวันที่ 3 ตุลาคม 2556 การ บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของน้ำเงินจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุป

(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบของข้าพเจ้าจึงไม่แตกต่างกัน

ข้อ 3. (ก) ช้างทําสัญญาจ้างเสือเป็นหัวหน้าคนงาน มีกําหนดเวลา 1 ปี ได้รับสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท (เฉลี่ยวันละ 500 บาท) ตกลงชําระสินจ้างทุก ๆ วันสิ้นเดือน เสือทํางานเรื่อยมาเป็นเวลา 1 ปี 8 เดือน เศรษฐกิจไม่ดี ช้างจึงชําระสินจ้างให้เสือ 7,500 บาท ในวันที่ 15 สิงหาคม และบอกเลิก สัญญาจ้างเสือในวันที่ 15 สิงหาคม แต่เสือเห็นว่าไม่ถูกต้อง เช่นนี้ ท่านเห็นว่าอย่างไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย

(ข) สัญญาจ้างทําของ ผู้รับจ้างสามารถเอาการงานที่จ้างไปจ้างช่วงต่อได้หรือไม่ มีกรณีที่ไม่สามารถจ้างช่วงได้ มีหรือไม่ จงอธิบาย

ธงคําตอบ

(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความ อย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความในมาตรา ต่อไปนี้”

มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่งในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ช้างทําสัญญาจ้างเสือเป็นหัวหน้าคนงานมีกําหนดเวลา 1 ปี โดยตกลง จ่ายสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท และตกลงจ่ายสินจ้างทุก ๆ วันสิ้นเดือนนั้น แต่เมื่อเสือได้ทํางานเรื่อยมาเป็นเวลา ใน 1 ปี 8 เดือน ดังนี้ ย่อมสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิมและเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดเวลาตามมาตรา 581 ซึ่งคู่สัญญาจ้างอาจบอกเลิกสัญญาจ้างได้ตามมาตรา 582 ด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้าเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากัน เมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า

เมื่อข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ ถือว่าสัญญาจ้างระหว่างช้างกับเสือเป็นสัญญาจ้างไม่มีกําหนดเวลา ดังนั้นการที่ช้างได้จ่ายสินจ้างให้เสือเป็นเงิน 7,500 บาท และบอกเลิกสัญญาจ้างเสือในวันที่ 15 สิงหาคม การบอกเลิก สัญญาจ้างของช้างจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 582 เพราะถ้าจะให้การบอกเลิกสัญญาจ้างของช้างถูกต้อง ตามกฎหมาย ในวันที่ 15 สิงหาคม ซึ่งเป็นวันที่ช้างบอกเลิกสัญญาจ้างนั้น ช้างจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าว่าจะเลิกสัญญาจ้างโดยให้เสือทํางานจนถึงวันที่ 30 กันยายน (โดยให้ถือว่าเป็นการบอกกล่าวเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31 สิงหาคม และให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 30 กันยายน) โดยจ่ายสินจ้างให้เสือในเดือนสิงหาคมและเดือนกันยายน เดือนละ 15,000 บาท หรือช้างอาจจะจ่ายสินจ้างให้แก่เสือทั้งหมดเป็นเงิน 30,000 บาท แล้วให้เสือออกจากงาน ในวันที่ 15 สิงหาคมเลยก็ได้ตามมาตรา 582 วรรคสอง

(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 607 “ผู้รับจ้างจะเอาการที่รับจ้างทั้งหมดหรือแบ่งการแต่บางส่วนไปให้ผู้รับจ้างช่วง ทําอีกทอดหนึ่งก็ได้ เว้นแต่สาระสําคัญแห่งสัญญานั้นจะอยู่ที่ความรู้ความสามารถของตัวผู้รับจ้าง แต่ผู้รับจ้างคงต้องรับผิดเพื่อความประพฤติหรือความผิดอย่างใด ๆ ของผู้รับจ้างช่วง”

อธิบาย

จากหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จะเห็นว่าโดยหลักแล้ว สัญญาจ้างทําของไม่ใช่สัญญาเฉพาะตัวของผู้รับจ้าง ผู้รับจ้างจึงสามารถเอาการที่รับจ้างทั้งหมดหรือแบ่งแต่บางส่วนไปให้ผู้รับจ้างช่วงทําก็ได้ ทั้งนี้ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าจ้างแต่อย่างใดตามมาตรา 607 ตอนต้น เว้นแต่จะมีข้อตกลงห้ามมิให้รับจ้างช่วง

ตัวอย่างเช่น ก. ว่าจ้าง ข. ให้สร้างบ้านหนึ่งหลัง กําหนดให้แล้วเสร็จภายใน 3 เดือน เช่นนี้ ข. ผู้รับจ้างสามารถให้ ค. สร้างบ้านดังกล่าวแทนตนได้ หรือ ข. สร้างบ้านเสร็จไปแล้วครึ่งหลัง ข. จะให้ ค. สร้างต่อ อีกครึ่งหลังให้แล้วเสร็จภายในเวลากําหนดก็ได้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ก็มีข้อยกเว้นอยู่ว่า ถ้าสาระสําคัญแห่งสัญญาจ้างทําของนั้นอยู่ที่ความรู้ ความสามารถของตัวผู้รับจ้าง หรือต้องใช้ความรู้ความสามารถเฉพาะตัว ผู้รับจ้างจะให้บุคคลอื่นกระทําการแทนตน ไม่ได้ กล่าวคือจะเอาการที่จ้างนั้นไปให้บุคคลอื่นรับจ้างช่วงไม่ได้ ทั้งนี้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ชําระหนี้ แทนกันได้นั่นเอง

ตัวอย่างเช่น จ้างผู้รับจ้างวาดภาพเหมือนตัวผู้ว่าจ้าง หรือจ้างทําเครื่องประดับอัญมณีซึ่งผู้รับจ้างมีฝีมือดี ยังหาผู้มีฝีมือแข่งขันด้วยไม่ได้ เช่นนี้ถือว่าเป็นสัญญาจ้างทําของซึ่งมีสาระสําคัญอยู่ที่ความรู้ความสามารถ เฉพาะตัวของผู้รับจ้าง ผู้รับจ้างจึงไม่อาจเอาการที่รับจ้างนั้นไปให้ผู้อื่นกระทําแทนตนได้