การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2565
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4108 (LAW4008) กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. กรณีผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ถ้าขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นโดยทําสัญญา ซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน ดังนี้ อยากทราบว่าผู้ซื้อที่ดินในกรณีดังกล่าวจะขอออก โฉนดที่ดินได้หรือไม่ กรณีขอออกเป็นการเฉพาะราย
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทํา ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี
ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย
อธิบาย
การขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 วรรคหนึ่งนั้น ผู้ที่ จะขอออกโฉนดที่ดินได้จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ ใบจอง หลักฐานแจ้งการครอบครอง เป็นต้น และตามมาตรา 59 วรรคสอง ได้กําหนดไว้ว่า ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามมาตรา 59 วรรคหนึ่งนั้น ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย
ดังนั้น หากมีการขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นโดยทําสัญญาซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน ถ้าที่ดินโอนนั้นเป็นที่ดินที่ผู้โอนมีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินประเภทหลักฐานการแจ้งการครอบครอง
ผู้รับโอนซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้โอน ย่อมถือว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองด้วย ตามมาตรา 59 วรรคสอง และสามารถนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 วรรคหนึ่ง
แต่ถ้าหากที่ดินที่โอนโดยทําสัญญาซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินให้แก่กันนั้น เป็นที่ดินที่ผู้โอน มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินประเภทอื่น เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์หรือใบจอง ผู้รับโอนแม้จะได้ ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินนั้นต่อเนื่องมาจากผู้โอน ผู้รับโอนก็ไม่ใช่ผู้มีสิทธิครอบครองตามมาตรา 59 วรรคสอง เพราะไม่ได้ครอบครองฯ ต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ดังนั้น ผู้รับโอนจะนํา ที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 วรรคหนึ่งไม่ได้
ข้อ 2. นายเอกได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 สิงหาคม 2549 ต่อมา ใน พ.ศ. 2550 นายเอกได้ยกที่ดินนั้นให้แก่นางจันทร์พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน โดยส่งมอบที่ดิน พร้อมทั้งใบจองให้นางจันทร์ครอบครอง ขณะนี้ได้มีประกาศเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น
ดังนี้ อยากทราบว่านางจันทร์จะนําที่ดินนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ อย่างไร
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัด ที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศ กําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือ ตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง และวรรคสอง “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการ ทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้ รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกเจ้าของที่ดินที่มีเพียงใบจองได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางจันทร์ โดยส่งมอบที่ดินและใบจองให้นางจันทร์ครอบครองนั้น การยกที่ดินให้นางจันทร์ดังกล่าวถือเป็นการโอน ที่ฝ่าฝืน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 8 วรรคสอง เพราะไม่ได้เป็นการตกทอดทางมรดก ส่งผลให้ นางจันทร์เป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีใบจอง หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินใด ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นางจันทร์จะ สามารถขอออกโฉนดที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้มีประกาศของทางราชการตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 เท่านั้น
และเมื่อได้ความว่า ในขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน อันถือว่า เป็นการออกโฉนดแบบทั้งตําบลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ดังนั้น นางจันทร์ จึงสามารถนําที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยมานําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมายเพื่อทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลา ที่พนักงานเจ้าหน้าที่นัดหมายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคสาม และนางจันทร์จะได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)
สรุป นางจันทร์นําที่ดินแปลงนี้มาขอออกโฉนดที่ดินได้
ข้อ 3. นายใหญ่มีบุตร 2 คน คือ นายกลางและนางเล็ก นายกลางไปทํางานและมีครอบครัวที่ต่างจังหวัด ส่วนนางเล็กก็ทําหน้าที่ดูแลนายใหญ่ผู้เป็นบิดาตลอดมา นายใหญ่ได้ยกที่ดินตามโฉนดเนื้อที่ 10 ไร่ ให้แก่นางเล็กโดยมอบที่ดินพร้อมทั้งโฉนดที่ดินให้นางเล็กครอบครอง ต่อมานายกลางทราบเรื่องจึงไปขอแบ่งที่ดินครึ่งหนึ่งแต่นางเล็กไม่ยอม วันหนึ่งนายกลางได้แอบเอาโฉนดที่ดินจากในห้องนอนของนางเล็กไป หลังจากนั้นนางเล็กจึงไปขออายัดที่ดินไว้ ดังนี้ อยากทราบว่านางเล็กจะขออายัด ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 33 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือ ให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม
มาตรา 71”
วินิจฉัย
“การอายัดที่ดิน” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อให้มีการไปดําเนินการทางศาล และผู้ขออายัดที่ดินจะต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ในที่ดินโดยตรงอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้
เช่น เป็นผู้มีส่วนได้เสียในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือเป็นผู้มีสิทธิรับมรดกในที่ดิน
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่มีบุตร 2 คน คือ นายกลางและนางเล็ก นายกลางไปทํางาน และมีครอบครัวที่ต่างจังหวัด ส่วนนางเล็กก็ทําหน้าที่ดูแลนายใหญ่ผู้เป็นบิดาตลอดมา ต่อมานายใหญ่ได้ยกที่ดิน ตามโฉนดที่ดินเนื้อที่ 10 ไร่ ให้แก่นางเล็ก โดยมอบที่ดินพร้อมทั้งโฉนดที่ดินให้นางเล็กครอบครอง เมื่อนายกลาง ทราบเรื่องจึงไปขอแบ่งที่ดินครึ่งหนึ่ง แต่นางเล็กไม่ยอม วันหนึ่งนายกลางได้แอบเอาโฉนดที่ดินจากในห้องนอน ของนางเล็กไป และหลังจากนั้นนางเล็กจึงไปขออายัดที่ดินไว้นั้น กรณีดังกล่าว นางเล็กจะขออายัดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายใหญ่ได้ยกที่ดินโดยมอบที่ดินและโฉนดที่ดินให้นางเล็กครอบครองโดยไม่ได้ทําเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ถือเป็นคํามั่นว่าจะให้ที่ดินแก่นางเล็ก จึงถือว่านางเล็กเป็นผู้มีส่วนได้เสีย อันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ ดังนั้น นางเล็กจึงสามารถ ขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 วรรคหนึ่งได้
สรุป นางเล็กจะขออายัดที่ดินได้
