การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2567
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4102 (LAW 4002) การว่าความและการจัดทำเอกสารทางกฎหมาย
คำแนะนำ ข้อสอบนี้เป็นข้อสอบอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. ให้ข้อเท็จจริงปรากฏว่า นายโชค ปัญญาเจริญ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้แก่ ที่ดินโฉนดเลขที่ 54321 พื้นที่ 10 ไร่ ราคา 6,300,000 บาท ตั้งอยู่ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และอาคารเลขที่ 54 พื้นที่ 1,000 ตารางวา ราคา 3,700,000 บาท ตั้งอยู่ในที่ดินดังกล่าว ต่อมาท่านได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินตามรายการดังกล่าว โดยท่านนักศึกษาเป็นผู้จะซื้อ ส่วนนายโชค ปัญญาเจริญ เป็นผู้จะขาย
ให้ท่านจัดทำร่างสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินรายการดังกล่าว โดยอาศัยรายการข้อเท็จจริงดังกล่าว ทั้งนี้ ให้ท่านคำนึงถึงประเพณีการค้า ความเด่นชัดในประโยชน์ต่างตอบแทนและเงื่อนเวลา ความสง่างามของสัญญาในทางปฏิบัติของผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมาย โดยท่านสามารถเพิ่มเติมข้อมูลข้อเท็จจริงใดก็ได้ที่จำเป็นเพื่อแสดงถึงประสบการณ์การศึกษาสัญญาและความเข้าใจวัตถุประสงค์แห่งสัญญานี้
ธงคำตอบ
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
ทำที่ อาคารเลขที่ 54 ถนนรามคำแหง
แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร
วันที่ 18 ตุลาคม 2567
สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่าง นายโชค ปัญญาเจริญ อายุ….ปี อยู่บ้านเลขที่ 54 ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เลขที่บัตรประชาชน………………………….. (ต่อไปจะเรียกว่า “ผู้จะขาย”) ฝ่ายหนึ่ง
กับ…………….(ชื่อ-สกุลนักศึกษา)……………. อายุ…….ปี อยู่บ้านเลขที่……………. ตรอก/ซอย …………………………..
ถนน………………………. ตำบล/แขวง………………………. อำเภอ/เขต………………………. จังหวัด……………………….
เลขที่บัตรประชาชน………………………….. (ต่อไปจะเรียกว่า “ผู้จะซื้อ”) อีกฝ่ายหนึ่ง
ผู้จะขายและผู้จะซื้อตกลงทำสัญญากัน มีสาระสำคัญดังต่อไปนี้
ข้อ 1. ผู้จะขายตกลงจะขาย และผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามรายละเอียดดังนี้
(1.1) ที่ดินโฉนดเลขที่ 54321 พื้นที่ 10 ไร่ ตั้งอยู่ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ในราคา 6,300,00 บาท (หกล้านสามแสนบาทถ้วน) และ
(1.2) อาคารเลขที่ 54 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าวตามข้อ (1.1) พื้นที่ 1,000 ตารางวา ในราคา 3,700,000 บาท (สามล้านเจ็ดแสนบาทถ้วน)
รวมราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามข้อ (1.1) และ (1.2) เป็นเงินรวมทั้งสิ้น 10,000,000 บาท (สิบล้านบาทถ้วน)
ข้อ 2. ผู้จะขายตกลงจะส่งมอบการครอบครองและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งทรัพย์สินตามข้อ 1. ให้แก่ผู้จะซื้อจนแล้วเสร็จภายในวันที่ 18 ธันวาคม 2567
ข้อ 3. ผู้จะซื้อตกลงชำระเงินมัดจำให้แก่ผู้จะขายในวันทำสัญญาจำนวน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) โดยจ่ายเป็นเช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาบางกะปิ เลขที่เช็ค 1234567 ให้แก่ผู้จะขาย ซึ่งผู้จะขายได้รับไว้แล้ว ซึ่งเงินจำนวนนี้คือเงินมัดจำและเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินตามสัญญานี้
ส่วนที่เหลืออีกจำนวน 9,000,000 บาท (เก้าล้านบาทถ้วน) ผู้จะซื้อตกลงจะชำระให้แก่ผู้จะขายทั้งหมดในวันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามข้อ 1. ให้แก่ผู้จะซื้อเสร็จสิ้นแล้ว โดยจะจ่ายเป็นเช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาบางกะปิ
ข้อ 4. ผู้จะขายและผู้จะซื้อตกลงจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนคนละครึ่ง ส่วนค่าภาษีอากรทั้งหมดให้ผู้จะขายเป็นผู้จ่ายทั้งสิ้น
ข้อ 5. ผู้จะขายรับรองว่ามีสิทธิในการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยสมบูรณ์ และรับรองว่าปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ภาระจำยอม การรอนสิทธิ หรือสิทธิเรียกร้องใด ๆ และจะไม่ก่อให้เกิดภาระผูกพันใด ๆ เพิ่มขึ้นนับแต่สัญญานี้มีผลบังคับใช้ และผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบหนี้สินใด ๆ ที่ติดพันอยู่ โดยจะชำระหนี้ให้หมดสิ้นก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ข้อ 6. กรณีมีการผิดสัญญา
(6.1) กรณีผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อ 2. และชำระเงินส่วนที่เหลือตามข้อ 3. ผู้จะขายย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำทั้งหมด
(6.2) กรณีผู้จะขายผิดสัญญาไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อตามข้อ 2. ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาได้ทันที และมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาของผู้จะขายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) จากผู้จะขายได้
สัญญานี้ทำขึ้นเป็นสองฉบับ ฉบับละสองหน้า มีข้อความตรงกัน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทราบและเข้าใจข้อความแห่งสัญญาโดยตลอดเป็นอย่างดีแล้ว เห็นว่าถูกต้องตรงตามเจตนารมณ์แห่งตนทุกประการ จึงได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญต่อหน้าพยาน และต่างยึดถือไว้ฝ่ายละฉบับ
ลงชื่อ………………………………………………ผู้จะขาย ลงชื่อ………………………………………………ผู้จะซื้อ
(………………………………………………) (………………………………………………)
ลงชื่อ………………………………………………พยาน ลงชื่อ………………………………………………พยาน
(………………………………………………) (………………………………………………)
ลงชื่อ………………………………………………สามี/ภริยา พยานให้ความยินยอม
(………………………………………………)
ข้อ 2. เมื่อท่านได้จัดทำร่างสัญญาจะซื้อจะขาย ตามข้อ 1. แล้ว ต่อมาข้อเท็จจริงปรากฏว่า เมื่อผู้จะซื้อได้ชำระเงินราคาทรัพย์สินครบถ้วนถูกต้องตามสัญญาตามข้อ 1. แล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดนัดผิดสัญญาและเกิดความเสียหายต่อผู้จะซื้อ ดังนั้น ให้ท่านจัดทำร่างหนังสือบอกกล่าวทวงถาม เพื่อให้ลูกหนี้ผิดนัดที่ผิดสัญญาตามข้อ 1. นั้น ปฏิบัติตามสัญญาและเยียวยาความเสียหาย ทั้งนี้ ให้อาศัยข้อเท็จจริงตามข้อ 1. ประกอบกับร่างสัญญาซึ่งท่านได้จัดทำขึ้นตามข้อ 1. แล้วนั้น นอกจากนี้ ให้ท่านจัดทำรายการพยานหลักฐานเพื่อเตรียมร่างคำฟ้องคดีแพ่งด้วย ทั้งนี้ ท่านสามารถเพิ่มเติมข้อมูลข้อเท็จจริงใดก็ได้ที่จำเป็น โดยคำนึงถึงประโยชน์และวัตถุประสงค์ของการส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามเป็นสำคัญ
ธงคำตอบ
หนังสือบอกกล่าวทวงถาม
ทำที่………………………………………………
…………………………………………………….
วันที่ 25 ธันวาคม 2567
เรื่อง ขอให้ปฏิบัติตามสัญญาและขอให้ชำระเงินค่าเสียหาย
เรียน นายโชค ปัญญาเจริญ
อ้างถึง สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ลงวันที่ 18 ตุลาคม 2567
ตามที่ท่านได้ตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 54321 พื้นที่ 10 ไร่ ซึ่งตั้งอยู่ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และอาคารเลขที่ 54 พื้นที่ 1,000 ตารางวา ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ ………(ชื่อนักศึกษา)………ซึ่งเป็นผู้จะซื้อ ในราคารวมเป็นเงินทั้งสิ้น 10,000,000 บาท (สิบล้านบาทถ้วน) โดยท่านได้รับเงินเป็นค่ามัดจำจากผู้ซื้อเป็นเช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาบางกะปิ เลขที่เช็ค 1234567 ไว้แล้วในวันทำสัญญาจำนวน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) และท่านได้ตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้จะซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน และรับเงินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 9,000,000 บาท (เก้าล้านบาทถ้วน) ภายในวันที่ 18 ธันวาคม 2567 ซึ่งท่านทราบดีอยู่แล้วนั้น
เมื่อถึงกำหนดเวลาตามที่ได้ตกลงกัน ท่านมิได้ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้จะซื้อตามข้อตกลง ถือว่าท่านได้ผิดนัดไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว และการผิดนัดไม่ปฏิบัติตามสัญญานั้นเป็นเหตุให้ผู้จะซื้อได้รับความเสียหาย เนื่องจากทำให้ผู้จะซื้อไม่สามารถที่จะโอนขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่บุคคลอื่นต่อไปได้
ดังนั้น โดยหนังสือฉบับนี้ ข้าพเจ้าในฐานะทนายความผู้รับมอบอำนาจ จึงขอบอกกล่าวมายังท่านให้ท่านไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้จะซื้อ และให้ชดใช้เงินเป็นค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเป็นเงิน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัดจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น โดยให้ชำระแก่ผู้จะซื้อหรือข้าพเจ้า ภายใน 15 วันนับแต่วันที่ท่านได้รับหนังสือบอกกล่าวทวงถามฉบับนี้ หากท่านไม่ดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนั้น ข้าพเจ้ามีความจำเป็นที่จะต้องดำเนินคดีตามกฎหมายกับท่านต่อไป
ขอแสดงความนับถือ
ลงชื่อ ………………………………………………
(………………………………………………)
ทนายความผู้รับมอบอำนาจ
ข้อ 3. เมื่อท่านได้ดำเนินการตามข้อ 1. และ ข้อ 2. เสร็จสิ้นแล้ว ให้ท่านจัดทำร่างคำฟ้องคดีแพ่ง โดยอาศัยข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับการผิดสัญญาตามข้อ 1. ประกอบข้อ 2. นั้น ทั้งนี้ ให้คำนึงถึงเนื้อหาที่เพียงพอที่จะใช้งานได้จริง
ธงคำตอบ
คำฟ้องคดีแพ่งและคำขอท้ายฟ้อง
ข้อ 1. จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 54321 พื้นที่ 10 ไร่ ตั้งอยู่ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และอาคารเลขที่ 54 พื้นที่ 1,000 ตารางวา ซึ่งตั้งอยู่ในที่ดินดังกล่าว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาโฉนดเลขที่ 54321 สำเนาทะเบียนบ้านเลขที่ 54 และสำเนาภาพถ่ายที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินบนที่ดินโฉนดเลขที่ 54321 เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 1, 2 และ 3 ตามลำดับ
ข้อ 2. เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2567 โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินตามข้อ 1. กับจำเลย โดยตกลงราคาที่ดินเป็นเงิน 6,300,000 บาท และอาคารเป็นเงิน 3,700,000 บาท รวมทั้งหมดเป็นเงิน 10,000,000 บาท (สิบล้านบาทถ้วน) โดยโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) โดยจ่ายเป็นเช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาบางกะปิ เลขที่เช็ค 1234567 ซึ่งจำเลยได้รับไว้แล้ว ส่วนที่เหลือทั้งหมดโจทก์จะชำระให้แก่จำเลยในวันที่จำเลยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่โจทก์เสร็จสิ้นแล้ว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน และสำเนาเช็คธนาคารดังกล่าว เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 4 และ 5
ข้อ 3. จำเลยตกลงจะส่งมอบการครอบครองและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งทรัพย์สินตามข้อ 1. ณ สำนักงานที่ดิน ให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 18 ตุลาคม 2567 รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 4
ข้อ 4. ครั้นเมื่อถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2567 ซึ่งเป็นวันกำหนดนัดที่จำเลยจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งทรัพย์สินตามข้อ 1. ให้แก่โจทก์นั้น จำเลยมิได้ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่โจทก์ตามสัญญา อันเป็นการผิดนัดและผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ ซึ่งการผิดนัดของจำเลยดังกล่าวเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายเนื่องจากทำให้โจทก์ไม่สามารถที่จะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปโอนขายให้แก่บุคคลอื่นต่อไปได้ โดยคิดเป็นค่าเสียหายเป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) รายละเอียดปรากฏตามสำเนาเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 6
ข้อ 5. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2567 โจทก์ได้ส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับ ให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนซึ่งทรัพย์สินดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดิน ให้แก่โจทก์ภายใน 15 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือฉบับนี้ และให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินจำนวน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่จำเลยผิดนัดจนถึงวันที่ชำระเสร็จสิ้น แต่จำเลยเพิกเฉยมาโดยตลอด รายละเอียดปรากฏตามสำเนาหนังสือบอกกล่าวทวงถามและไปรษณีย์ตอบรับ เอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 7 และ 8
โจทก์ไม่มีหนทางอื่นใดที่บังคับจำเลยได้ โจทก์จึงจำเป็นต้องเสนอคดีต่อศาล เพื่ออาศัยบารมีศาล เป็นที่พึ่งบังคับจำเลยต่อไป
ควรมิควรแล้วแต่จะโปรด
คำขอท้ายคำฟ้องคดีแพ่ง
-
ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารซึ่งเป็นทรัพย์สินตามคำฟ้องให้แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ใช้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่โจทก์
-
ให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน) พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปีนับตั้งแต่วันที่จำเลยผิดนัดจนถึงวันที่ชำระเสร็จสิ้นให้แก่โจทก์
-
ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความแทนโจทก์
