การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2551
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW4008 กฎหมายที่ดิน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1 นายสิงหาเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง โดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ใน พ.ศ.2543 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น นางสิงหาไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินของตน จึงไม่ได้รับโฉนดที่ดินใน พ.ศ.2547 นายสิงหาได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยาโดยมอบเอกสารสิทธิและส่งมอบที่ดินให้นายกันยาครอบครอง นายกันยาได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมา ขณะนี้นายกันยาได้นำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่า นายกันยาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 4 ทวิ นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
มาตรา 59 ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย
มาตรา 59 ทวิ ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย
วินิจฉัย
การที่นายสิงหาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวตีใช้หนี้ให้แก่นายกันยา โดยมอบเอกสารสิทธิและส่งมอบที่ดินให้แก่นายกันยาครอบครองมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การยกที่ดินตีใช้หนี้ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายกันยาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ
และในขณะนี้นายกันยาประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดิน แต่ไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สำหรับการออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อกันยาเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นายกันยาจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายกันยาก็จะอ้างว่าเป็นเพียงผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายกันยามิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกำหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายกันยาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายกันยาจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป นายกันยาเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 2 นายเพชรได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 มกราคม 2545 ต่อมาใน พ.ศ. 2548 นายเพชรได้ยกที่ดินให้แก่นายเงินพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน เพราะนายเพชรไม่มีครอบครัว นายเงินครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อมาและได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2551 ขณะนี้นายเงินจะโอนที่ดินให้แก่นายทองซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายและบรรลุนิติภาวะแล้ว ดังนี้ อยากทราบว่านายเงินจะโอนที่ดินในกรณีดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก
วินิจฉัย
นายเพชรเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 มกราคม พ.ศ. 2545 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว นายเพชนผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2548 นายเพชรได้ยกที่ดินให้แก่นายเงิน ซึ่งการยกที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นการฝ่าฝืนตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ในกรณีดังกล่าวนี้ แม้นายเงินจะได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้นายเงินเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน
แต่อย่างไรก็ดี การยกที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายเงินเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่งการที่นายเงินครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดจากทางราชการ ในวันที่ 20 ตุลาคม พ.ศ. 2551 กรณีเช่นนี้ ถือว่านายเงินเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสอง (3) นายเงินจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้น การที่นายเงินประสงค์จะจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายทองจึงไม่สามารถโอนได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่ได้รับโฉนด ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะไม่ใช่การโอนตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด
สรุป นายเงินจะโอนที่ดินให้แก่นายทองไม่ได้
ข้อ 3 นายหนึ่งเจ้าของที่ดินทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินให้กับนายสอง โดยทำสัญญากันในวันที่ 20 เมษายน 2552 ในหนังสือสัญญากำหนดไปทำการจดทะเบียนโอนและชำระราคาที่ดินให้แก่กันในวันที่ 14 พฤษภาคม 2552 ต่อมาเมื่อถึงกำหนดนายหนึ่งผิดนัดไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสองตามสัญญา ในวันที่ 21 พฤษภาคม 2552 นายสองจึงได้ไปขออายัดที่ดินเพื่อจะนำคดีไปฟ้องนายหนึ่งต่อไป ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งอายัดไว้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 83 ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้
ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้เจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสั่งให้ยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ
วินิจฉัย
การอายัด หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อไปดำเนินการทางศาล ดังนั้น ถ้าที่ดินแปลงใดถูกอายัดจะมีการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนที่เป็นการปลดเปลื้องภาระผูกพัน เช่น ที่ดินถูกอายัด แต่จะมีการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง ไถ่ถอนขายฝาก กรณีเช่นนี้ ยอมให้จดทะเบียนได้ เพราะเป็นการทำให้ที่ดินปลอดจากภาระผูกพัน
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการอายัดไว้ดังนี้
1 ผู้ขออายัดจะต้องมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้
2 พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้มีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่สั่งรับอายัด
3 เมื่อครบกำหนด 30 วันแล้วผู้ขออายัดยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัดที่ดินให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง ผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้
พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายหนึ่งเจ้าของที่ดินทำหนังสือสัญญาจะขายที่ดินกับนายสอง และในหนังสือสัญญาก็ได้กำหนดวันที่จะไปจดทะเบียนและชำระราคาที่ดินกัน ต่อมาเมื่อถึงกำหนด นายหนึ่งผิดสัญญาไม่ยอมไปจดทะเบียนให้แก่นายสองตามสัญญา กรณีเช่นนี้สัญญาระหว่างนายหนึ่งและนายสองเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงใช้ฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้ ดังนั้น เมื่อนายหนึ่งผิดสัญญาไม่ยอมไปโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายสอง นายสองจึงสามารถฟ้องบังคับให้นายหนึ่งไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง กรณีจึงถือนายสองเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้
ดังนั้น เมื่อนายสองเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดิน ประสงค์จะขออายัดที่ดินเพื่อจะนำคดีไปฟ้องนายหนึ่งต่อไป พนักงานเจ้าหน้าที่จึงสั่งรับอายัดไว้ได้
สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งรับอายัดไว้ได้
ข้อ 4 อยากทราบว่า การรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน มีหลักเกณฑ์สำคัญอย่างไรบ้าง
ธงคำตอบ
อธิบาย
การรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันมีหลักเกณฑ์ที่สำคัญอยู่ 5 ประการ ซึ่งอยู่ภายใต้คำสั่งของกรมที่ดิน ที่ 12/2500 ลงวันที่ 8 พฤศจิกายา พ.ศ. 2500 กล่าวคือ
1 ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เว้นแต่โฉนดแผนที่กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้
2 ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเหมือนกันทุกฉบับและยังมีชีวิตอยู่ทุกคน กล่าวคือ ในกรณีที่มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดเหมือนกันนั้น โดยไม่คำนึงว่าผู้มีชื่อในโฉนดจะมีกี่คน แต่ที่สำคัญทุกฉบับจะต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในโฉนดเหมือนกันทุกฉบับ เช่น แปลงที่ 1 มีชื่อ นายเอ และนายบี แปลงที่ 2 ก็ต้องมีชื่อ นายเอ และนายบี จึงจะรวมกันได้
3 ต้องเป็นที่ดินที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน กล่าวคือ ไม่มีที่ดินของผู้อื่นหรือที่สาธารณประโยชน์มาคั่น
4 ต้องเป็นที่ดินในจังหวัดเดียวกัน กล่าวคือ แม้จะต่างตำบลต่างอำเภอก็ให้รวมกันได้ เมื่อรวมโฉนดแล้วให้ถือว่าที่ดินส่วนใดอยู่ในเขตตำบลอำเภอใดก็ให้ใช้ตำบลและอำเภอนั้น สำหรับโฉนดที่ดินแปลงใหม่
5 ต้องเป็นที่ดินในเขตสำนักงานที่ดินเดียวกัน
