การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2551
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW4008 กฎหมายที่ดิน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1 นายทวีได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดินโดยรัฐจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยให้แก่ประชาชน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 ธันวาคม พ.ศ.2542 ต่อมาใน พ.ศ. 2547 นายทวีได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายอาทิตย์โดยมอบใบจองและที่ดินให้นายอาทิตย์ครอบครอง ใน พ.ศ. 2550 นายอาทิตย์ได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายอาทิตย์ต้องการจะโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายศุกร์บุตรชาย ดังนี้ อยากทราบว่านายอาทิตย์จะโอนที่ดินในกรณีดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก
วินิจฉัย
นายทวีเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 ธันวาคม พ.ศ. 2542 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วนายทวีผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อได้ความว่า ในปี พ.ศ. 2547 นายทวีได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวตีใช้หนี้ให้แก่นายอาทิตย์ ซึ่งการยกให้ดังกล่าวเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ในกรณีดังกล่าวนี้ แม้นายอาทิตย์จะได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้นายอาทิตย์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน
แต่อย่างไรก็ดี การยกที่ดินตีใช้หนี้โดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายอาทิตย์เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (หลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) ซึ่งการที่นายอาทิตย์ครอบครองและทำประโยชน์มาจนได้รับโฉนดจากทางราชการ ใน พ.ศ. 2550 ถือว่านายอาทิตย์เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสอง (3) นายอาทิตย์จึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้น ตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้น การที่นายอาทิตย์ประสงค์จะโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายศุกร์จึงไม่สามารถโอนได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่ได้รับโฉนดทั้งไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะไม่ใช่การโอนโดยตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด
สรุป นายอาทิตย์ไม่สามารถโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่นายศุกร์บุตรชายได้
ข้อ 2 นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินโดยเริ่มครอบครองและทำประโยชน์ตั้งแต่ พ.ศ.2496 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ใน พ.ศ.2545 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น นายเอกได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ออกมาทำการสำรวจรังวัดที่ดิน นายเอกไม่ได้มานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินของตน ต่อมาใน พ.ศ.2549 นายเอกได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายโท นายโทผู้ซื้อได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมา ขณะนี้นายโทได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่า นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 27 ตรี เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครองครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้นำมาหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย
มาตรา 59 ทวิ ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์สำหรับผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายไว้ดังนี้
1) จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย
2) ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
3) มีความจำเป็นต้องขอออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด
นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า นายเอกครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรณีเช่นนี้ถือว่านายเอกเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ต่อมาได้ความว่า ในปี พ.ศ. 2545 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า นายเอกได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดิน แต่ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ต้องถือว่า นายเอกเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายเอกจะไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดินอันทำให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ก็เพราะเหตุว่า ตามมาตรา 27 ตรี ใช้คำว่า “หรือ” แสดงว่าปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ ระหว่างให้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินหรือมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายเอกจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ ตามมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก
และเมื่อใน พ.ศ. 2549 นายเอกได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายโท โดยนายผู้ซื้อได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมา กรณีจึงถือว่านายโทเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายเอกตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ วรรคสอง และในกรณีนี้นายโทก็สามารถนำที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ วรรคแรก เพราะต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น
สรุป นายโทขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้
ข้อ 3 นายหนึ่งกับนายสองเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีโฉนดที่ดินและที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดเลย ขณะนี้บุคคลทั้งสองต้องการจะจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมแต่ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปจังหวัดเลย นายหนึ่งกับนายสองจึงได้นำโฉนดที่ดินและเอกสารหลักฐานสำหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อดำเนินการให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดเลยทำการจดทะเบียนให้ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการตามคำขอให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 72 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู้กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1) ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอไม่ได้
2) การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทำเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3) การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพฯจะรับดำเนินการจดทะเบียนตามคำขอให้ได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีเป็นเรื่องจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว แม้ที่ดินที่นายหนึ่งและนายสองประสงค์จะแบ่งแยกกันนั้นจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ต้องมีการประกาศก่อนก็ตาม แต่การจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลง บทบัญญัติมาตรา 79 ให้นำมาตรา 69 ทวิมาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ตามมาตรา 72 วรรคสอง สำนักงานที่ดินกรุงเทพฯ จึงรับดำเนินการให้ไม่ได้ นายหนึ่งและนายสองต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดเลยเท่านั้น ตามมาตรา 71
สรุป สำนักงานที่ดินกรุงเทพฯ ไม่สามารถรับดำเนินการตามคำขอให้ได้
ข้อ 4 จงอธิบายขั้นตอนการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินกรณีเป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม
ธงคำตอบ
อธิบาย
โดยหลักแล้ว การแต่งตั้งผู้จัดการมรดกอาจมีได้หลายกรณี กล่าวคือ ผู้จัดการมรดกโดยคำสั่งศาล ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม และผู้จัดการมรดกโดยมติของทายาท
สำหรับผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ถ้าต้องการจะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ มีขั้นตอนการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 82 ดังนี้
1 ผู้จัดการมรดกต้องยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71 พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานต่อไปนี้
1.1) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์
1.2) หลักฐานการตายของเจ้ามรดก
1.3) หลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ พินัยกรรม
1.4) บัญชีเครือญาติ
2 พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐาน และในกรณีนี้ เป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากคำสั่งศาล คือ เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องประกาศเป็นหนังสือก่อน มีกำหนด 30 วัน (มาตรา 81 วรรคสอง ประกอบมาตรา 82 วรรคแรก)
3 เมื่อประกาศตาม ข้อ 2 แล้ว ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนตามคำขอให้ได้เลย แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งคัดค้านให้พนักงานเจ้าหน้าที่รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปดำเนินการทางศาลหลังจากนั้น ถ้าศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุดประการใด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามนั้น
