การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2556
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายหนึ่งได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกของนายสองโดยพินัยกรรมหลังจากที่นายสองถึงแก่ ความตายแล้ว นายหนึ่งได้นำพินัยกรรมพร้อมด้วยเอกสารหลักฐานไปยื่นคำขอจดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในโฉนดที่ดินเพื่อจะได้จัดการมรดกตามหน้าที่ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน มีคำสั่งว่าไม่สามารถจดทะเบียนให้ได้โดยแนะนำให้นายหนึ่งไปร้องต่อศาลให้แต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดก มาก่อน ดังนี้ อยากทราบว่าคำสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 81 วรรคแรกและวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่ง ได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนำหลักฐานสำหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานใน การได้รับมรดกมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทำเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกำหนดสามสิบวัน ณ สำนักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ สำนักงานเทศบาล ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทำได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง”
มาดรา 82 วรรคแรก “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิ ในที่ดิน ให้ยื่นคำขอพร้อมด้วยนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคำสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียน ให้ตามคำขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และให้ นำความในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้ แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลนั้น”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกของนายสองโดยพินัยกรรม นั้น ถือว่านายหนึ่งเป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากโดยคำสั่งศาล เมื่อนายหนึ่งได้นำพินัยกรรมพร้อมด้วย เอกสารหลักฐานไปยื่นคำขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องคำเนินการ ตามมาตรา 82 ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง กล่าวคือ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องประกาศเป็นหนังสือก่อนมีกำหนด 30 วัน ณ สำนักงานที่ดิน และให้ส่งประกาศดังกล่าว ให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็นทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทำได้ หากไม่มีผู้โต้แย้งภายในกำหนดเวลาที่ประกาศและมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิตามกฎหมาย ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกใน หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้เลย แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคำพิพากษา หรือคำสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลนั้น
ดังนั้น กรณีตามอุทาหรณ์เมื่อนายหนึ่งได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกโดย พินัยกรรม แต่พนักงานเจ้าหน้าที่มีคำสั่งว่าไม่สามารถจดทะเบียนให้ได้โดยแนะนำให้นายหนึ่งไปร้องต่อศาลให้แต่งตั้ง เป็นผู้จัดการมรดกมาก่อนนั้น คำสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป คำสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ข้อ 2. นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ใน พ.ศ. 2541 ได้มีประกาศของทาง ราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายเอกไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน จึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2543 นายเอกได้ยกที่ดินแบลงนั้นให้แก่นายโทซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวโดยมอบที่ดินและส่งมอบเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้นายโท ครอบครองต่อจากตน นายโทได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ขณะนี้นายโทได้นำที่ดินไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายโทจะขอออกโฉนดที่ดิน ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องไต้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้ยก ที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายโทซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยมอบที่ดินและส่งมอบเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ให้นายโทครอบครอง โดยมิได้ทำเป็นหนังลือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การโอนกรรมสิทธ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินให้นายโท ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายโทเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)
และในขณะนี้นายโทประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดิน แต่ไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการ เพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ที่จะ ขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดย มีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายโทเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นายโทจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งใน กรณีดังกล่าวนี้ นายโทก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายโทมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกำหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายโทเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลัง วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายโทจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป นายโทเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอ ออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. นายสิงห์ได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดินทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 ตุลาคม 2547 ใน พ.ค. 2549 นายสิงห์ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายเพชรโดยมอบที่ดินและใบจองให้นายเพชร ครอบครองใน พ.ศ. 2554 นายเพชรได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายเพชรต้องการ ขายที่ดินนั้นให้แก่นายทอง ดังนี้ อยากทราบว่านายเพชรจะจดทะเบียนขายที่ดินให้นายทองได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอด ทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียน สหกรณ์”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดย ทางมรดก”
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ นายสิงห์เป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ใน วันที่ 10 ตุลาคม 2547 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว นายสิงห์ผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ใน พ.ศ. 2549 นายสิงห์ได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายเพชร โดยมอบที่ดินและใบจองให้นายเพชรครอบครอง เมื่อไม่ใช่การตกทอดทางมรดก การยกให้ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง กรณีนี้ถึงแม้นายเพชรจะได้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้ นายเพชรเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด
แต่อย่างไรก็ตาม การยกที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายเพชร เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่งการที่นายเพชรได้เข้าครอบครองและ ทำประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินใน พ.ศ. 2554 จึงถือได้ว่านายเพชรเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจาก เป็นผู้ครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจองใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มิสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายเพชรจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกำหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้นเมื่อปรากฏว่าขณะนี้ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนด นายเพชรจึง ไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้นายทองได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า ทั้งกรณีก็ไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมายแต่อย่างใด เพราะมิได้เป็นการตกทอดทางมรดก
สรุป นายเพชรจะจดทะเบียนขายที่ดินให้นายทองไม่ได้
