การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2556
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายทองเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ใน พ.ศ. 2541 นายทองได้ยกที่ดิน แปลงนี้ให้แก่นายเพชรบุตรชายซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้วโดยมอบที่ดินและเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้นายเพชรครอบครอง นายเพชรได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมา ขณะนี้นายเพชรได้นำที่ดินไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะราย ดังนี้ อยากทราบว่า นายเพชรจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ยก ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชรบุตรชายซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้ว โดยส่งมอบที่ดินและเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้นายเพชรครอบครอง มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินให้แก่นายเพชรดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายเพชรเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการ ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)
และในขณะนี้นายเพชรประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดิน แต่ไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการ เพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ที่จะขอ ออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายเพชรเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นายเพชรจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าว นายเพชรจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะ นายเพชรมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกำหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายเพชรเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ(ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายเพชรจึงไม่สามารถขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป นายเพชรเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 2. นายเอกครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2492 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธ์ ต่อมาเมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ นายเอกก็ไม่ได้แจ้งการครอบครอง ตามที่กฎหมายกำหนด ใน พ.ศ. 2528 นายเอกถึงแก่ความตาย นายโทบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อจากบิดา ใน พ.ศ. 2552 ได้มีประกาศของทางราชการ เพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายโทได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินจึงได้รับ โฉนดที่ดินในปีเดียวกัน ขณะนี้นายโทตกลงจะขายที่ดินนั้นให้แก่นายอาทิตย์ ดังนี้ อยากทราบว่า นายโทจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก
โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนด จังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกำหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสำรวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการ กำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสอง และวรรคห้า “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าว ตั้งแต่ พ.ศ. 2492 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และนายเอกก็ไม่ได้ไปแจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนด กรณีนี้ ถือว่านายเอกเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม มาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 นายเอกจึงเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก
ต่อมาใน พ.ศ. 2528 นายเอกถึงแก่ความตาย นายโทบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อจากบิดา กรณีนี้ถือว่านายโทเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจาก นายเอกตามมาตรา 27 ตรี วรรคสอง ซึ่งให้ถือว่านายโทเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก ด้วย
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2552 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนด ที่ดินในท้องที่นั้น (แบบทั้งตำบล) ตามมาตรา 58 วรรคแรกและวรรคสอง และนายโทได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำ การสำรวจรังวัดที่ดินและได้โฉนดที่ดินในปีเดียวกัน จึงถือว่านายโทเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี และเป็น ผู้ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2)
และเมื่อนายโทเป็นผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินคือได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2) จึงไม่อยู่ในบังคับของการห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า แต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อนายโทตกลงจะขาย ที่ดินนั้นให้แก่นายอาทิตย์ นายโทย่อมสามารถจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้
สรุป นายโทสามารถจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้
ข้อ 3. นายฟ้าและนางฝนเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่อำเภอแม่สอด จังหวัดตาก ขณะนี้ทั้งสองต้องการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมแต่ไม่สะดวกเดินทางไปยังสำนักงาน ที่ดินซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ จึงได้พากันนำเอกสารหลักฐานไปยื่นต่อพนักงาบเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน กรุงเทพมหานครซึ่งตนมีภูมิลำเนา เพื่อดำเนินการส่งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่มี อำนาจดำเนินการจดทะเบียนให้ ดังนี้ให้วินิจฉัยว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับดำเนินการให้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงาบเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1. ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอไม่ได้
2. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทำเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องเกี่ยวกับการยื่นคำขอจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว แม้ที่ดินที่นายฟ้าและนางฝนประสงค์ จะแบ่งแยกกันนั้นจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนก็ตาม แต่การจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลงนั้น บทบัญญัติมาตรา 79 ให้นำมาตรา 69 ทวิ มาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร จึงไม่สามารถรับดำเนินการให้ได้ นายฟ้าและนางฝนจะต้อง ไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดตากเท่านั้นตามมาตรา 71
สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร จะรับดำเนินการตามคำขอของ นายฟ้าและนางฝนไม่ได้
