การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2556
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายอาทิตย์เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ใน พ.ศ. 2541 ได้มีประกาศเดินสำรวจ ออกโฉนดที่ดิน นายอาทิตย์ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดินใน พ.ศ. 2543 นายอาทิตย์ได้ยกที่ดินแปลงนั้นให้นายอังคารซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายและบรรลุนิติภาวะแล้ว โดยส่งมอบที่ดินให้นายอังคารครอบครอง นายอังคารได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้นายอังคารได้ไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายอังคารจะขอออกโฉนดที่ดิน ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ใน กรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด
เพื่อ ประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการ ครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อ ประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าว ด้วย”
วินิจฉัย
กรณี ตามอุทาหรณ์ การที่นายอาทิตย์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายอังคารซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยส่งมอบที่ดินให้นายอังคารครอบครอง มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทำ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กำหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินให้แก่นายอังคารดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายอังคารเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)
และในขณะนี้นายอังคารประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดิน แต่ไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการ เพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ที่จะขอ ออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายอังคารเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นายอังคารจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าว นายอังคารจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะ นายอังคารมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกำหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายอังคารเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายอังคารจึงไม่สามารถขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป นายอังคารเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 2. นายเพชรได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 13 ตุลาคม พ.ศ. 2542 ในปี พ.ศ. 2545 ได้มีประกาศเดินสำรวจเพื่อออกโฉนดที่ดิน นายเพชรไม่มานำพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน จึงไม่ได้รับโฉนดที่ดินแต่ก็ได้ครอบครองและทำประโยชน์เรื่อยมา ขณะนี้ นายเพชรต้องการจะโอนที่ดินให้นายเงินบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนี้อยากทราบว่านายเพชร จะจดทะเบียนโอนที่ดินในกรณีดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497
มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอ ว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”
มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้”
ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 8 วรรคลอง และมาตรา 9 ได้กำหนด ไว้ว่าที่ดินที่สามารถโอนให้แก่กันได้ต้องเป็นที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วถ้าเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วจะโอนให้แก่กันไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการตกทอดโดยทางมรดก
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ที่ดินที่นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ นั้น เป็นที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองหรือที่ดินที่มีใบจอง (น.ส.2) ซึ่งที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินที่บุคคลผู้เป็นเจ้าของ ได้รับอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดินของรัฐชั่วคราว และเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากบายอำเภอว่าได้ทำ ประโยชน์แล้ว ดังนั้น นายเพชรจะจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเงินบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ได้
สรุป นายเพชรจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายเงินบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายไม่ได้
ข้อ 3. นายพอใจขายที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นายสงบโดยทำสัญญาชื้อขายกันเอง และส่งมอบ ที่ดินให้นายสงบครอบครอง ส่วนโฉนดที่ดินนายพอใจแจ้งว่าจะส่งมอบให้ในภายหลัง ต่อมาปรากฎว่า หลังจากนั้น 3 เดือน นายพอใจได้ติดต่อจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นางสาวส้มเช้งอีก เมื่อนายสงบทราบจึงได้นำสัญญาซื้อขายไปขออายัดที่ดินแปลงนั้นไว้ เพื่อป้องกันไม่ให้นายพอใจ จดทะเบียนขาย ดังนี้ อยากทราบว่า พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 83 “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มี การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือ ก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวับนับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัด สิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้
ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่าการอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจ สอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอำนาจสั่งให้ยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ”
“การอายัด” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ ที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อไปดำเนินการทางศาล ดังนั้น ถ้าที่ดินแปลงใดถูกอายัดจะมีการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้น ไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนที่เป็นการปลดเปลื้องภาระผูกพัน เช่น ที่ดินที่ถูกอายัด แต่จะมีการจดทะเบียน ไถ่ถอนจำนอง, ไถ่ถอนขายฝาก กรณีเช่นนี้ ยอมให้จดทะเบียนได้ เพราะเป็นการทำให้ที่ดินปลอดจากภาระผูกพัน
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการอายัดไว้ดังนี้
1. ผู้ขออายัดจะต้องมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้
2. พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้มีกำหนด 30 วันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด
3. เมื่อครบกำหนด 30 วัน แล้วผู้ขออายัดยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัดที่ดิน ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง ผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันนี้อีกไม่ได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายพอใจขายที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินให้แก่นายสงบโดยทำสัญญาซื้อขาย กันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น การซื้อขายที่ดินระหว่างนายพอใจกับนายสงบย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะมิได้ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นายสงบจึงไม่ใช่ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินอันอาจจะ ฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ดังนั้น เมื่อนายพอใจจะจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางสาวส้มเช้ง นายสงบจึงไม่สามารถที่ จะนำสัญญาซื้อขายไปขออายัดที่ดินแปลงนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้
สรุป เมื่อนายสงบขออายัดที่ดินแปลงนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดที่ดินดังกล่าวไว้ไม่ได้
