การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2561
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายเดชครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ นายเดชก็ไม่ได้เปแจ้งการครอบครองแต่อย่างใด ใน พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินนายเดชได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนําพนักงาน เจ้าหน้าที่ทําการรังวัดที่ดินใน พ.ศ. 2550 นายเดชได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายสิงห์โดยทําหนังสือสัญญา ซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้นายสิงห์ครอบครองตลอดมา ขณะนี้นายสิงห์มีความจําเป็นจึงนํา ที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายสิงห์จะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่งม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึง ผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะราย ไว้ดังนี้
1 จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญ แสดงการการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และ เถึงผู้ซึ่งได้ครอบครอง และทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย
2 ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
3 มีความจําเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร แต่ต้องมีเนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเดชครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรณีถือว่านายเดชเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อน วันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ในปี พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น การที่ นายเดชได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ต้องถือว่า นายเดชเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายเดชจะไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทําการสํารวจ รังวัดที่ดิน อันทําให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ก็เพราะเหตุว่าตามมาตรา 27 ตรี ใช้คําว่า “หรือ” แสดงว่า ให้ปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ ระหว่างให้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินหรือมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ ไปทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายเดชจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ วรรคหนึ่ง
ต่อมาในปี พ.ศ. 2550 นายเดชได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสิงห์ กรณีจึงถือว่า นายสิงห์ เป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายเดชตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง ดังนั้น นายสิงห์จึงสามารถนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวี วรรคหนึ่ง เพราะต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกลาวข้างต้น
สรุป
นายสิงห์ขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ
ข้อ 2. นายบุญหลายครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2513 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2532 นายบุญหลายได้ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นางจันทร์ นางจันทร์ ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน ต่อมาใน พ.ศ. 2542 นางจันทร์ก็ถึงแก่ความตายโดยมี นายเอกบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินนั้นต่อเนื่องมา ใน พ.ศ. 2559 นายเอกได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายเอกตกลงขายที่ดินให้แก่นางโท ดังนี้ อยากทราบว่านายเอกจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายบุญหลายครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2513 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ถือว่านายบุญหลายเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการ ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) เมื่อนายบุญหลายได้ยกที่ดินนั้น ที่ใช้หนี้ให้แก่นางจันทร์ในปี พ.ศ. 2532 และนางจันทร์เข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นตลอดมา ก็ถือว่านางจันทร์เป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับด้วย
และเมื่อปรากฎว่าในปี พ.ศ. 2542 นางจันทร์ถึงแก่ความตายและนายเอกบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อจากมารดา ดังนี้ นายเอกซึ่งเป็นทายาทก็ย่อมมีสิทธิเช่นเดียวกับ นางจันทร์ คือ ให้ถือว่านายเอกเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับเช่นเดียวกัน และต่อมาการที่นายเอกครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจาก ทางราชการใน พ.ศ. 2559 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายเอกเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและ ทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐาน ว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายเอกจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 20 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้น การที่นายเอกประสงค์จะจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางโท จึงไม่สามารถทําได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกําหนดเวลา 10 ปีนับแต่ได้รับโฉนดที่ดิน ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะมิใช่การโอนโดยการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด
สรุป
นายเอกจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นางโทไม่ได้
ข้อ 3. นางน้อยเป็นเจ้าของที่ดิน 2 แปลง เนื้อที่ติดต่อกัน ขณะนี้นางน้อยต้องการจดทะเบียนรวมที่ดินทั้ง 2 แปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันเพื่อที่จะได้ถือโฉนดที่ดินฉบับเดียว ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดสงขลา แต่นางน้อยมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกที่จะเดินทางไปจังหวัดสงขลา นางน้อย จึงนําเอกสารหลักฐานไปยืนต่อสํานักงานที่ดินที่กรุงเทพมหานครเพื่อให้ส่งเรื่องไปที่สํานักงานที่ดิน ที่จังหวัดสงขลาดําเนินการจดทะเบียนรวมที่ดินให้ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดําเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือหนังสือ รับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิ์คู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันตาม ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 72 ดังกล่าว ข้างต้น แม้ที่ดินที่นางน้อยจะรวมเข้าด้วยกันนั้นจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนดังกล่าวจะไม่ต้อง มีการประกาศก่อนก็ตาม แต่การจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันนั้น บทบัญญัติมาตรา 79 ให้นํามาตรา 69 ทวิ มาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้ นางน้อย จะต้องยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินจังหวัดสงขลาเท่านั้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71
สรุป
พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้
