การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2557
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายหนึ่งได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 สิงหาคม 2545 ใน พ.ศ. 2548 นายหนึ่งขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายสองโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองที่บ้านของ นายหนึ่งแล้วส่งมอบที่ดินพร้อมใบจองให้นายสองครอบครองใน พ.ศ. 2553 นายสองได้รับโฉนดที่ดิน จากทางราชการ ขณะนี้นายสองตกลงขายที่ดินนั้นให้แก่นายสาม
ดังนี้อยากทราบว่านายสองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายสามได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยัง ไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ นายหนึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 สิงหาคม 2545 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายหนึ่งผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2548 นายหนึ่งได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายสอง การขายที่ดินแปลงดังกล่าว จึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายสอง จะได้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทําให้นายสองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน
แต่อย่างไรก็ดี การขายที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทําให้นายสอง เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) ซึ่งการที่นายสองครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2553 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายสองเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วย การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายสองจึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้น การที่นายสองประสงค์จะจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายสาม จึงไม่สามารถ ทําได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกําหนดเวลา 10 ปีนับแต่ ได้รับโฉนดที่ดิน ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะมิใช่การโอนโดยการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด
สรุป
นายสองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายสามไม่ได้
ข้อ 2. นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ใน พ.ศ. 2545 นายเอกได้ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายโท โดยส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นายโทครอบครอง นายโทได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมา ขณะนี้นายโทเห็นว่าตนได้ครอบครอง ที่ดินติดต่อกันมากกว่า 10 ปีแล้ว จึงได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะราย
ดังนี้ อยากทราบว่านายโทจะออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ได้ยก ที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายโท โดยส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นายโทครอบครอง โดย มิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินให้นายโทดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายโทเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มี หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)
และในขณะนี้ การที่นายโทซึ่งได้ครอบครองที่ดินติดต่อกันมากว่า 10 ปี ได้นําที่ดินไปขอออก โฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะรายนั้น นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการขอออก โฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะ ขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดย มีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายโทเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นายโทจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งใน กรณีดังกล่าวนี้ นายโทก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายโทมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายโทเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลัง วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายโทจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป
นายโทเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. นางจันทร์เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. 3ก) เนื้อที่ 2 ไร่ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่อําเภอภูเวียง จังหวัดขอนแก่น นางจันทร์ตกลงแบ่งขายที่ดินนั้นให้แก่นายอาทิตย์ จํานวน 100 ตารางวา แต่ทั้งตัวนางจันทร์และนายอาทิตย์ต่างมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานคร ไม่สะดวก ที่จะเดินทางไปยังสํานักงานที่ดินที่จังหวัดขอนแก่น นางจันทร์และนายอาทิตย์จึงได้ไปยื่นคําขอ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อให้รับเรื่องแล้วส่งไปทําการจดทะเบียนที่สํานักงานที่ดินที่ จังหวัดขอนแก่น ซึ่งเป็นสํานักงานที่ดินที่มีอํานาจดําเนินการให้ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงาน เจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะดําเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องเกี่ยวกับการยื่นคําขอจดทะเบียนเพื่อแบ่งแยกที่ดินออกเป็น หลายแปลงตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว จะเห็นว่า แม้ที่ดิน ที่นางจันทร์และนายอาทิตย์ประสงค์จะแบ่งแยกกันนั้น จะเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ และการ จดทะเบียนเพื่อแบ่งแยกที่ดินนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนก็ตาม แต่การแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลงนั้น บทบัญญัติมาตรา 79 ให้นํามาตรา 69 ทวิ มาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดเพื่อให้ทราบแนวเขต ที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดิน กรุงเทพมหานคร จึงไม่สามารถรับดําเนินการให้ได้ นางจันทร์และนายอาทิตย์จะต้องไปยื่นคําขอต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินจังหวัดขอนแก่นเท่านั้นตามมาตรา 71
สรุป
พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร จะรับดําเนินการตามคําขอของ นางจันทร์และนายอาทิตย์ไม่ได้
