การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2559
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายหนึ่งได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 สิงหาคม 2553 ในพ.ศ. 2556 นายหนึ่งขายที่ดินให้แก่นายสองโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองที่บ้านของนายหนึ่ง นายสองได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมา ใน พ.ศ. 2558 นายสองได้รับโฉนดที่ดิน จากทางราชการ ต่อมาใน พ.ศ. 2559 นายสองถูกเจ้าหนี้ฟ้องให้ชําระหนี้และนายสองแพ้คดี นายสอง ไม่ได้ชําระหนี้ตามคําพิพากษา ดังนี้ อยากทราบว่าเจ้าหนี้ตามคําพิพากษาจะขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายสองออกขายทอดตลาดเพื่อนําเงินไปชําระหนี้ตามคําพิพากษาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ นายหนึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 สิงหาคม 2553 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายหนึ่งผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2556 นายหนึ่งได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายสอง การขายที่ดินแปลงดังกล่าว จึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายสอง จะได้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทําให้นายสองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน
แต่อย่างไรก็ดี การขายที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทําให้นายสอง เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) ซึ่งการที่นายสองครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2558 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายสองเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วย การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายสองจึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้น ในปี พ.ศ. 2559 การที่นายสองถูกเจ้าหนี้ฟ้องให้ชําระหนี้และนายสองแพ้คดี นายสอง ไม่ได้ชําระหนี้ตามคําพิพากษานั้น เจ้าหนี้ตามคําพิพากษาจะขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายสองออกขายทอดตลาด เพื่อนําเงินไปชําระหนี้ตามคําพิพากษาไม่ได้ เนื่องจากขณะนี้ยังไม่พ้นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่นายสองได้รับโฉนดที่ดิน
สรุป
เจ้าหนี้ตามคําพิพากษาของนายสองจะยึดที่ดินแปลงนี้ออกขายทอดตลาดไม่ได้
ข้อ 2. นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินและไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกําหนด เมื่อตอนประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินนายทองได้ทําประโยชน์ในที่ดินเต็มเนื้อที่ตลอดมา ขณะนี้นายทองมีความจําเป็นจะนําที่ดินไปจํานองเป็นประกันเงินกู้จึงได้ไปยื่นคําขอออกโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะราย พนักงานเจ้าหน้าที่มีคําสั่งไม่ออกโฉนดที่ดินให้ตามคําขอโดยอ้างว่านายทองยังไม่ได้ แจ้งการครอบครองตามมาตรา 27 ตรี ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่าคําสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองเละทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายที่กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายไว้ดังนี้
1 จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย
2 ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
3 มีความจําเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกําหนด เมื่อตอนประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน ถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
การที่นายทองได้ทําประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้เต็มเนื้อที่ตลอดมา และขณะนี้นายทองมีความจําเป็น ที่จะนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ นั้น นายทองจะขอออกโฉนดที่ดิน ได้หรือไม่นั้น เห็นว่า การขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมารตรา 59 ทวิ นั้น มีหลักเกณฑ์ที่สําคัญประการหนึ่ง คือ ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ถ้ามีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 58 วรรคสอง และบุคคลนั้นไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี บุคคลนั้นก็จะมาขอออกโฉนดที่ดินตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้ แต่เมื่อ ข้อเท็จจริงปรากฏว่า นับตั้งแต่ที่นายทองได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้จนถึงขณะที่มาขอออก โฉนดที่ดินนั้น ยังไม่เคยมีประกาศตามมาตรา 58 วรรคสอง แต่อย่างใด จึงไม่มีเหตุที่นายทองจะต้องปฏิบัติตาม มาตรา 27 ตรี ดังนั้นเมื่อนายทองมีความจําเป็น นายทองจึงสามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตาม มาตรา 59 ทวิ ได้ และการที่พนักงานเจ้าหน้าที่มีคําสั่งไม่ออกโฉนดที่ดินให้นายทองตามคําขอ โดยอ้างว่านายทอง ยังไม่ได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 27 ตรี นั้น คําสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป
คําสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ข้อ 3. นายอาทิตย์เป็นเจ้าของที่ดินมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3) ซึ่งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ นายอาทิตย์ได้จดทะเบียนภาระจํายอมให้แก่ที่ดินของนายจันทร์เป็นทางออกสู่ถนน ต่อมานายอาทิตย์ กับนางจันทร์ได้ตกลงเลิกภาระจํายอม เพราะที่ดินของนางจันทร์มีทางอื่นออกได้สะดวกแล้ว ที่ดินนั้น ตั้งอยู่ที่จังหวัดสงขลาแต่นายอาทิตย์มีภูมิลําเนาอยู่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกที่จะเดินทางไปจังหวัดสงขลา ดังนี้ อยากทราบว่านายอาทิตย์จะนําเอกสารหลักฐานไปยื่นที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เพื่อส่งเรื่องไปจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม ณ สํานักงานที่ดินที่จังหวัดสงขลาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องของการจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม แม้ที่ดินของนายอาทิตย์ จะเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3) แต่การจดทะเบียนเลิกภาระจํายอมในที่ดินนั้นไม่ต้องมี การประกาศก่อนการจดทะเบียนแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายอาทิตย์มีภูมิลําเนาอยู่กรุงเทพมหานครและไม่สะดวกที่ จะเดินทางไปจังหวัดสงขลา นายอาทิตย์จึงสามารถนําเอกสารหลักฐานไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เพื่อให้รับเรื่องแล้วส่งเรื่องไปจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม ณ สํานักงานที่ดินที่จังหวัดสงขลาได้
สรุป
นายอาทิตย์สามารถนําเอกสารหลักฐานไปยื่นที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อ ส่งเรื่องไปจดทะเบียนเลิกภาระจํายอม ณ สํานักงานที่ดินที่จังหวัดสงขลาได้
