การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2557
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายอาทิตย์ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2520 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน พ.ศ. 2532 นายอาทิตย์ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายศุกร์ นายศุกร์ ครอบครองและทําประโยชน์ต่อมาและได้รับโฉนดที่ดินในวันที่ 15 มิถุนายน 2554 ขณะนี้นายศุกร์ ได้ไปติดต่อขอกู้ยืมเงินจากนางจันทร์ และจะนําที่ดินแปลงนี้จํานองเป็นประกันเงินกู้มีกําหนด 3 ปี ดังนี้ อยากทราบว่านายศุกร์จะจํานองที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษากําหนดจังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสอง วรรคห้าและวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือ พิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอาทิตย์ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2520 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น พ.ศ. 2532 นายอาทิตย์ได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายศุกร์ และนายศุกร์ได้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อจากนายอาทิตย์ ย่อมถือว่านายศุกร์เป็นผู้ครอบครองที่ดิน โดยพลการภายหลังวันที่ประมวลที่ดินใช้บังคับด้วยเช่นเดียวกัน
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2554 นายศุกร์ได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ จึงถือได้ว่า นายศุกร์เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการ ครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายศุกร์จึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดี 4 มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
แต่อย่างไรก็ตาม การจํานองที่ดินนั้นไม่ถือเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายศุกร์จึงสามารถนําที่ดิน ไปจํานองเพื่อเป็นประกันเงินกู้ได้ และถ้าจํานองแล้ว หนี้ถึงกําหนดชําระนายศุกร์ไม่ได้ชําระหนี้ นางจันทร์ผู้รับจํานอง ก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจํานองเอากับที่ดินนี้ได้ หากยังไม่พ้นกําหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย
สรุป
นายศุกร์สามารถจํานองที่ดินได้
ข้อ 2. นายเพชรขายที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้แก่นายทองโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง และส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นายทองครอบครองตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2545 นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องตลอดมา ใน พ.ศ. 2553 นายทองก็ถึงแก่ความตาย นางทับทิมบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของนายทองได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อจากบิดา ขณะนี้นางทับทิมมีความจําเป็นจึงนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน
ดังนี้ อยากทราบว่านางทับทิมจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณีได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเพชรซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ได้ ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายทองโดยทําสัญญาซื้อขายกันเอง และส่งมอบหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้ นายทองครอบครอง เมื่อมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตาม กฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การขายที่ดินดังกล่าว จึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายทองเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497)
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2553 นายทองถึงแก่ความตาย และนางทับทิมบุตรโดยชอบ ด้วยกฎหมายได้เข้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ดังนี้ นางทับทิมซึ่งเป็นทายาทก็ย่อมมีสิทธิ เช่นเดียวกับนายทองคือ เป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ
และในขณะนี้นางทับทิมได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน เมื่อไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตําบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอ ออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนางทับทิมเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนางทับทิมจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นางทับทิมก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนางทับทิมมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมี หลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นางทับทิมเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลัง วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นางทับทิมจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป
นางทับทิมเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. ที่ดินมีโฉนดที่ดิน 2 แปลงมีเนื้อที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันและอยู่ในเขตสํานักงานที่ดินเดียวกันแปลงหนึ่งมีชื่อนายเอกเป็นเจ้าของส่วนอีกแปลงมีชื่อนายเอกและนายโทเป็นเจ้าของร่วมกัน นายเอก กับนายโทเห็นพ้องกันว่าจะรวมที่ดินทั้ง 2 แปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน บุคคลทั้งสองจึงได้ไปยื่น คําขอรวมที่ดิน ณ สํานักงานที่ดินซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะทําการรวมที่ดินให้ตามคําขอได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 79 “ผู้มีสิทธิในที่ดินประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลง หรือรวมที่ดิน หลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71
ตามกฎหมาย ผู้ที่มีสิทธิในที่ดินสามารถขอรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันได้ โดยยื่นคําขอพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา79) หากเข้าหลักเกณฑ์ตามที่กฎหมาย กําหนด ซึ่งการรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันมีหลักเกณฑ์ที่สําคัญอยู่ 5 ประการ ซึ่งอยู่ภายใต้คําสั่ง ของกรมที่ดิน ที่ 12/2500 เรื่องการรวมโฉนดที่ดิน ลงวันที่ 8 พฤศจิกายน พ.ศ. 2500 กล่าวคือ
1 ต้องเป็นที่ดินที่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เว้นแต่โฉนดแผนที่กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้
2 ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินเหมือนกันทุกฉบับ และยังมีชีวิตอยู่ทุกคน 3 ต้องเป็นที่ดินที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ไม่มีที่ดินของผู้อื่นหรือที่สาธารณประโยชน์มาคั่นอยู่
4 ต้องเป็นที่ดินในจังหวัดเดียวกัน แม้จะต่างตําบล ต่างอําเภอก็ให้รวมกันได้ เมื่อรวมโฉนดแล้วให้ถือว่าที่ดินส่วนใดอยู่ในเขตตําบลอําเภอใดมากก็ให้ใช้ตําบลและอําเภอนั้นสําหรับโฉนดที่ดินแปลงใหม่
5 ต้องเป็นที่ดินในเขตสํานักงานที่ดินเดียวกัน
กรณีตามอุทาหรณ์ แม้ที่ดินทั้ง 2 แปลงที่จะนําเข้ามารวมเป็นแปลงเดียวกันนั้น จะมีหนังสือสําคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เป็นที่ดินที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน และตั้งอยู่ในเขตสํานักงานที่ดินเดียวกัน แต่เมื่อ ในโฉนดที่ดินมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่เหมือนกัน กล่าวคือ แปลงแรกมีชื่อนายเอกเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียว ส่วนแปลงที่ 2 มีชื่อนายเอกและนายโทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ดังนั้นนายเอกและนายโทจะไปยื่นคําขอรวมที่ดิน 2 แปลง เข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้ และถ้าทั้งสองได้ไปยื่นคําขอรวมที่ดิน ณ สํานักงานที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะทําการ รวมที่ดินให้ทั้งสองตามคําขอไม่ได้
สรุป
พนักงานเจ้าหน้าที่จะทําการรวมที่ดินให้ตามคําขอของนายเอกและนายโทไม่ได้
