การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2562
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายดําได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 สิงหาคม พ.ศ. 2548 ใน พ.ศ. 2550 นายดําขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายขาว และนายขาวครอบครองที่ดินต่อมาจนถึง พ.ศ. 2553 ก็ถึงแก่ความตาย นายแดงบุตรชายเพียงคนเดียวเข้าครอบครองและทําประโยชน์ ในที่ดินต่อเนื่องมาใน พ.ศ. 2558 นายแดงก็ได้รับโฉนดที่ดิน ขณะนี้นายแดงตกลงขายที่ดินให้แก่ นางน้อย ดังนี้อยากทราบว่านายแดงจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทํา
ประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยัง ไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ นายดําเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 15 สิงหาคม 2548 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายดํา ผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2550 นายดําได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายขาว การขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็น การฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายขาว
จะได้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทําให้นายขาวเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน
แต่อย่างไรก็ดี การขายที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทําให้นายขาวเป็น ผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) และเมื่อต่อมาใน พ.ศ. 2553 นายขาวถึงแก่ความตาย นายแดงบุตรชายเพียงคนเดียวเข้าครอบครองและทําประโยชน์ ในที่ดินต่อเนื่องมา ย่อมถือว่านายแดงเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับด้วย
ดังนั้นการที่นายแดงครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2558 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายแดงเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลัง วันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมาย ว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายแดงจึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้น ขณะนี้การที่นายแดงประสงค์จะจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางน้อยจึงไม่สามารถ ทําได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกําหนดเวลา 10 ปีนับแต่ ได้รับโฉนดที่ดิน ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะมิใช่การโอนโดยการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด
สรุป นายแดงจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นางน้อยไม่ได้
ข้อ 2. นายหนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ใน พ.ศ. 2547 ได้มีประกาศของ
ทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินแต่นายหนึ่งไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินใน พ.ศ. 2554 นายหนึ่งได้ยกที่ดินนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายสองโดยการส่งมอบที่ดินและเอกสารหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นายสองครอบครอง ขณะนี้นายสองได้นําที่ดินนั้นไปยื่นขอออก โฉนดที่ดิน ดังนี้อยากทราบว่านายสองจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทํา ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณีได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ได้ยกที่ดิน แปลงนั้นที่ใช้หนี้ให้แก่นายสอง โดยส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นายสองครอบครอง โดยมิได้ ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า
“การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินให้นายสองดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายสองเป็น เพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)
และในขณะนี้ การที่นายสองได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะรายนั้น นายสอง จะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการขอออกโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และ
มาตรา 59 ทวิ
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอออก โฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายสองเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นายสองจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายสองก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะ นายสองมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้นกฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายสองเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายสองจึงไม่สามารถขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป นายสองเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. นางสมศรีเป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม ขณะนี้นางสมศรีต้องการจะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการ มรดกเพื่อจัดการมรดกตามหน้าที่ นางสมศรีจึงนําพินัยกรรมโฉนดที่ดินเป็นมรดกและเอกสารอื่นสําหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนไปยื่นขอจดทะเบียน ณ สํานักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่รับดําเนินการจดทะเบียนให้โดยอ้างว่า นางสมศรียังไม่มีคําสั่งศาลแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดก ดังนี้อยากทราบว่าข้ออ้างของพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 81 วรรคหนึ่งและวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานในการได้รับ มรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกําหนดสามสิบวัน ณ สํานักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอําเภอ หรือกิ่งอําเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”
มาตรา 82 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิ ในที่ดิน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคําสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ ตามคําขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และให้นําความ ในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการ มรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้ แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาล มีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นางสมศรีเป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมนั้น ถือว่านางสมศรีเป็นผู้จัดการ มรดกโดยทางอื่นนอกจากโดยคําสั่งศาล เมื่อนางสมศรีได้นําพินัยกรรมพร้อมด้วยเอกสารหลักฐานไปยื่นคําขอ จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องดําเนินการตามมาตรา 82 ประกอบ มาตรา 81 วรรคสอง กล่าวคือ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ต้อง ประกาศเป็นหนังสือก่อนมีกําหนด 30 วัน ณ สํานักงานที่ดิน และให้ส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีผู้โต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศและมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่า ผู้ขอมีสิทธิตามกฎหมาย ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้เลย แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้วให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น
ดังนั้น กรณีตามอุทาหรณ์เมื่อนางสมศรีได้ไปยื่นคําขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่รับดําเนินการให้โดยอ้างว่า นางสมศรียังไม่มีคําสั่งศาลแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกนั้น ข้ออ้างของพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป ข้ออ้างของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
