การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2560
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายสมชายขายที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นางสมรโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินพร้อมโฉนดที่ดินให้นางสมรครอบครอง หลังซื้อขายได้ 3 ปี นายสมชายก็ถึงแก่ความตาย นางสมรครอบครองที่ดินนั้นมากว่า 10 ปีแล้ว ขณะนี้นางสมรต้องการจะจดทะเบียน ลงชื่อตนในโฉนดที่ดินจึงมาปรึกษาท่าน ดังนี้ ให้ท่านแนะนําว่านางสมรจะดําเนินการอย่างใด ได้หรือไม่
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 78 “การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินซึ่งได้มาตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 หรือโดยประการอื่นนอกจากนิติกรรมสําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วให้ปฏิบัติตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การซื้อขายที่ดินระหว่างนายสมชายกับนางสมรทําเพียงหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง และส่งมอบที่ดินพร้อมโฉนดที่ดินให้แก่นางสมรครอบครอง เมื่อไม่ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตาม นางสมรก็ครอบครอง ที่ดินแปลงนั้นโดยความสงบ เปิดเผย เเละด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาติดต่อกันถึง 13 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
ดังนั้นเมื่อนางสมรต้องการจะจดทะเบียนลงชื่อตนในโฉนดที่ดิน นางสมรจะต้องดําเนินการ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 78 กล่าวคือ นางสมรต้องยื่นคําขอต่อศาลโดย เป็นคําร้องขอฝ่ายเดียว เพื่อให้ศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งอันถึงที่สุดว่า ตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วก็นํา คําพิพากษาหรือคําสั่งอันถึงที่สุดของศาลพร้อมด้วยโฉนดที่ดินไปทําการจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71
สรุป
ข้าพเจ้าจะให้คําแนะนําแก่นางสมรดังกล่าวข้างต้น
ข้อ 2. นายสมปองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2496 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และไม่ได้แจ้งครอบครองตามที่กฎหมายกําหนด เมื่อประกาศใช้ประมวลกฎหมาย ที่ดินใน พ.ศ. 2532 ได้มีประกาศเดินสํารวจของทางราชการ นายสมปองไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ ทําการพิสูจน์สอบสวนและรังวัดที่ดินจึงได้รับหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต่อมาใน พ.ศ. 2550 นายสมปองยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นางส้มโอแทนหนี้เงินที่ค้างชําระ โดยส่งมอบที่ดินพร้อม หนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางส้มโอครอบครอง ขณะนี้นางส้มโอได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านางส้มโอจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสมปองซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นางส้มโอ โดยส่งมอบที่ดินพร้อมหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางส้มโอ ครอบครอง โดยมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การยกที่ดินให้นางส้มโอดังกล่าว จึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นางส้มโอเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)
และในขณะนี้ การที่นางส้มโอได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะ รายนั้น นางส้มโอจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการขอออกโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมาย ที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ มาตรา
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนางส้มโอเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นางส้มโอจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้ง ในกรณีดังกล่าวนี้ นางส้มโอก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนางส้มโอมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นางส้มโอเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลัง วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นางส้มโอจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป
นางส้มโอเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึง ขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. นายสง่าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2516 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2535 นายสง่าขายที่ดินนั้นให้แก่นายทวีโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วส่งมอบที่ดินให้นายทวีครอบครอง นายทวีได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา จนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2557 ขณะนี้นายทวีต้องการจะจํานองที่ดินนั้นกับ ธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งเป็นเวลา 3 ปี เพื่อเป็นประกันเงินที่กู้ยืมจากธนาคาร ดังนี้ อยากทราบว่า นายทวีจะจํานองที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนด จังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสอง วรรคห้าและวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือ พิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสง่าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2516 โดย ไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ใน พ.ศ. 2535 นายสง่าขายที่ดินนั้นให้แก่นายทวีโดยทําหนังสือสัญญา ซื้อขายกันเอง แล้วส่งมอบที่ดินให้นายทวีครอบครอง ดังนี้ ย่อมถือว่านายทวีเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการ ภายหลังวันที่ประมวลที่ดินใช้บังคับ
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2557 นายทวีได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ จึงถือได้ว่า นายทวีเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายนี้ใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดิน เพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายทวีจึงอยู่ใน บังคับห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
แต่อย่างไรก็ตาม การจํานองที่ดินนั้นไม่ถือเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายทวีจึงสามารถนําที่ดิน ไปจํานองเพื่อเป็นประกันเงินกู้ได้ และถ้าจํานองแล้ว หนี้ถึงกําหนดชําระ นายทวีไม่ได้ชําระหนี้ ธนาคารพาณิชย์ฯ ผู้รับจํานองก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจํานองเอากับที่ดินนี้ได้ หากยังไม่พ้นกําหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย
สรุป
นายทวีสามารถจํานองที่ดินได้
