การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2558
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2530 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินไว้แต่ไม่ได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดินจึง ไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2538 นายทองได้ยกที่ดินให้นายเพชรบุตรชายเพราะเห็นว่านายเพชร มีครอบครัวแล้ว นายเพชรได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ขณะนี้นายเพชรมี ความจําเป็นจึงนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายเพชรจะขอออกโฉนดที่ดินได้ หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการ สํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบ เฉพาะรายไว้ดังนี้
1 จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย
2 ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
3 มีความจําเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่ง ตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรณีถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ในปี พ.ศ. 2530 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น การที่นายทองได้ไปแจ้งการครอบครองที่ดินแต่ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน กรณีเช่นนี้ ต้องถือว่า นายทองเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรีแล้ว แม้นายทองจะไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ ไปทําการสํารวจรังวัดที่ดิน อันทําให้ไม่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคสามก็ตาม ทั้งนี้ก็เพราะเหตุว่า ตามมาตรา 27 ตรี ใช้คําว่า “หรือ” แสดงว่า ให้ปฏิบัติอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ ระหว่างให้ไปแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ไปทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น นายทองจึงเป็นบุคคลผู้มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก
ต่อมานายทองได้ยาที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชรบุตรชาย กรณีจึงถือว่า นายเพชร เป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายทองตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคสอง ดังนั้น นายเพชรจึงสามารถนําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดแบบเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ วรรคแรก เพราะต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น
สรุป
นายเพชรขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 ทวิ
ข้อ 2. นายใหญ่ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2522 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ใน พ.ศ. 2557 นายใหญ่ได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายใหญ่ขอกู้ยืมเงินจากนางเล็กและต้องการจํานองที่ดินแปลงนี้เป็นประกันเงินกู้มีกําหนด 5 ปี ดังนี้อยากทราบว่า นายใหญ่จะจํานองที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนด จังหวัดที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรี ประกาศกําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านเเห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสอง วรรคห้า และวรรคท้าย “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้น ครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทาง มรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ.2522 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2557 นายใหญ่ได้รับโฉนดที่ดิน จากทางราชการ จึงถือได้ว่านายใหญ่เป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมาย ว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายใหญ่จึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
แต่อย่างไรก็ตาม การจํานองที่ดินนั้นไม่ถือเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายใหญ่จึงสามารถนําที่ดิน ไปจํานองเพื่อเป็นประกันเงินกู้ได้ และถ้าจํานองแล้ว หนี้ถึงกําหนดชําระนายใหญ่ไม่ได้ชําระหนี้ นางเล็กผู้รับจํานอง ก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจํานองเอากับที่ดินนี้ได้ หากยังไม่พ้นกําหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย
สรุป นายใหญ่สามารถจํานองที่ดินดังกล่าวได้
ข้อ 3. นางพลอยได้ขายฝากที่ดินมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3) ไว้กับนายเอก บัดนี้ นางพลอยได้นําเงินไปไถ่การขายฝากเรียบร้อยแล้ว จึงต้องการจะจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่ จังหวัดอุดรธานี แต่นางพลอยมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปยังสํานักงานที่ดิน จังหวัดอุดรธานี ดังนี้ อยากทราบว่านางพลอยจะนําเอกสารไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินที่กรุงเทพฯ เพื่อรับเรื่องแล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินที่จังหวัดอุดรธานีดําเนินการจดทะเบียนให้ได้หรือไม่ เพราะ เหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินในไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องของการขอไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน ซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ (น.ส.3) ซึ่งในการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียน อีกทั้งในการจดทะเบียนกรณีดังกล่าวก็ไม่ต้องมีการรังวัดก่อนแต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อนางพลอยซึ่งมีภูมิลําเนาอยู่ กรุงเทพฯ ไม่สะดวกที่จะเดินทางไปยังสํานักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานี นางพลอยจึงสามารถนําเอกสารไปยื่นคําขอ ที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้รับเรื่องแล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานดําเนินการจดทะเบียนให้ได้
สรุป
นางพลอยสามารถนําเอกสารไปยื่นคําขอที่สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้รับเรื่อง แล้วส่งไปให้สํานักงานที่ดินที่จังหวัดอุดรธานีดําเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินให้ได้
