การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2557
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายอาทิตย์ได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 5 สิงหาคม 2547 นายอาทิตย์ได้ทําประโยชน์ในที่ดินเต็มเนื้อที่ตลอดมา ใน พ.ศ. 2552 ได้มีประกาศของทางราชการ เพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายอาทิตย์ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่สํารวจรังวัดที่ดิน ใน พ.ศ. 2553 นายอาทิตย์ถึงแก่ความตาย นายเมฆบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้รับมรดกที่ดินนั้น ใน พ.ศ. 2555 นายเมฆได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายตะวัน โดยส่งมอบที่ดินพร้อมใบจองให้นายตะวันครอบครอง นายตะวันได้ครอบครองต่อเนื่องตลอดมา ขณะนี้นายตะวันได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน
ดังนี้อยากทราบว่านายตะวันจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยัง ไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ นายอาทิตย์เป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจอง ให้ในวันที่ 5 สิงหาคม 2547 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์ แล้วนายอาทิตย์ผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
ในปี พ.ศ. 2553 เมื่อนายอาทิตย์ถึงแก่ความตาย นายเมฆบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้รับมรดก ที่ดินนั้น กรณีนี้ถือว่าเป็นการโอนที่ดินที่มีใบจองโดยการตกทอดโดยทางมรดก จึงถือว่านายเมฆเป็นผู้ครอบครอง ที่ดินโดยมีใบจอง
แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี พ.ศ. 2555 นายเมฆได้ยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ ให้แก่นายตะวัน โดยส่งมอบที่ดินพร้อมใบจองให้นายตะวันครอบครอง กรณีนี้เมื่อไม่ใช่เป็นการโอนโดยการตกทอด โดยทางมรดก การยกให้ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ดังนั้นแม้นายตะวันจะได้ ครอบครองต่อเนื่องมาก็ไม่ทําให้นายตะวันเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด เพียงแต่ มีผลทําให้นายตะวันเป็นผู้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเท่านั้น
และในขณะนี้การที่นายตะวันได้นําที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินนั้น เมื่อไม่ปรากฏว่ามีประกาศ ของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตําบล ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ดังนั้น นายตะวันจะขอออก โฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะ ขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมี หนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายตะวันเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายตะวันจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายตะวันจะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายตะวันมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่อง จากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อปรากฏว่านายตะวันเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลัง วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายตะวันจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน เป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป
นายตะวันเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 2. นายไมโลเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ในปีพ.ศ. 2552 นายไมโลได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวที่ใช้หนี้ให้แก่นายโอเลี้ยง นายโอเลี้ยงครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน เรื่อยมา ต่อมาในปี พ.ศ. 2554 นายโอเลี้ยงมีความจําเป็นต้องการโฉนดที่ดิน จึงได้ยื่นคําร้องขอต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคําสั่งรับรองว่า นายโอเลี้ยงได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดย ชอบด้วยกฎหมาย ศาลมีคําสั่งรับรองตามคําร้องขอของนายโอเลี้ยง นายโอเลี้ยงจึงได้นําคําสั่งศาล มายื่นขอออกโฉนดที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เจ้าพนักงานที่ดินพิจารณาแล้วจึงได้ออกโฉนดที่ดิน ให้แก่นายโอเลี้ยง ขณะนี้นายโอเลี้ยงต้องการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายโกโก้บุตรโดยชอบ ด้วยกฎหมาย ให้วินิจฉัยว่านายโอเลี้ยงจะสามารถจดทะเบียนโอนได้หรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย พร้อมยกหลักกฎหมายประกอบ
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ ทําประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้”
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 “การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อม ทําได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ โดยหลักแล้ว เมื่อนายไมโลเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการ ครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) นายไมโลย่อมไม่สามารถที่จะโอนที่ดินนั้นให้แก่นายโอเลี้ยงได้ เพราะที่ดินที่มีเพียง หลักฐานการแจ้งการครอบครองนั้น เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว จึงโอน ให้แก่กันไม่ได้ตาม พ.ร.บ.ฯ มาตรา 9 แต่อย่างไรก็ตาม การที่นายไมโลได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวที่ใช้หนี้ให้แก่ นายโอเลี้ยงนั้น ถือได้ว่าเป็นการโอนไปซึ่งการครอบครองที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 ดังนั้น เมื่อนายโอเลี้ยง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นเรื่อยมา จึงถือว่านายโอเลี้ยงเป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ ในที่ดินต่อเนื่องมาจากนายไมโล ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง และให้ถือว่านายโอเลี้ยงเป็น ผู้ครอบครองที่ดินโดยมีสิทธิครอบครองด้วยตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง
และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกโฉนดที่ดินให้แก่นายโอเลี้ยง ย่อมถือว่านายโอเลี้ยงได้รับโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 เพราะนายโอเลี้ยงเป็นบุคคลตามมาตรา 59 วรรคสอง ซึ่งโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 นั้นกฎหมายมิได้บัญญัติห้ามโอนแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายโอเลี้ยงต้องการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายโกโก้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย นายโอเลี้ยงจึงสามารถ จดทะเบียนโอนได้ โดยการทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 4 ทวิ
สรุป
นายโอเลี้ยงสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายโกโก้ได้
ข้อ 3. นายเขมชาติมอบโฉนดที่ดินให้นายหน้าหาคนมาซื้อที่ดิน ต่อมานายเขมชาติจะนําโฉนดที่ดินไปให้เพื่อนดูจึงได้ติดต่อขอโฉนดที่ดินคืนจากนายหน้าแต่ไม่สามารถติดต่อได้ นายเขมชาติกลัวว่า นายหน้าจะนําโฉนดที่ดินไปกระทําการในทางมิชอบอันอาจจะเกิดความเสียหายแก่ตนได้ นายเขมชาติจึงไปยื่นคําขออายัดที่ดินไว้ ดังนี้ อยากทราบว่านายเขมชาติจะขออายัดได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 83 วรรคแรก “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71”
วินิจฉัย
“การอายัดที่ดิน” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อให้มีการไปดําเนินการทางศาล และผู้ขออายัดที่ดินจะต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ในที่ดินโดยตรงอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเขมชาติได้มอบโฉนดที่ดินให้นายหน้าหาคนมาซื้อที่ดิน และ ต่อมานายเขมชาติจะนําโฉนดที่ดินไปให้เพื่อนดูจึงได้ติดต่อขอโฉนดที่ดินคืนจากนายหน้าแต่ไม่สามารถติดต่อได้ จึงกลัวว่านายหน้าจะนําโฉนดที่ดินไปกระทําการในทางมิชอบอันอาจจะเกิดความเสียหายแก่ตนได้ และจึงได้ไป ยื่นคําขออายัดที่ดินไว้นั้น
กรณีดังกล่าว เมื่อปรากฏว่านายเขมชาติเป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้ว จึงไม่ถือว่านายเขมชาติ เป็นผู้มีส่วนได้เสียอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับ ที่ดินนั้นได้ เพราะเจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิในที่ดินในอันที่จะให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เกี่ยวกับที่ดินนั้นได้อยู่แล้ว ดังนั้น นายเขมชาติจึงไม่สามารถยื่นคําขออายัดที่ดินของตนเองได้
สรุป
นายเขมชาติจะยื่นคําขออายัดที่ดินไม่ได้
