การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2554
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW4008 กฎหมายที่ดิน
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายเอกครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2492 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ ในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับนายเอกไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนด ใน พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนายเอกก็ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายแต่อย่างใด ใน พ.ศ. 2550 นายเอกได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายโทโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วมอบที่ดินให้นายโทครอบครอง ขณะนี้นายโทมีความจำเป็นจึงได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดย ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้ สิทธิในที่ดินนั้นให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวัน นับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์ จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้ บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายไว้ดังนี้
1. จะต้องเป็นผู้ครอบครองก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย
2. ต้องไม่ใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
3. มีความจำเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด
กรณีตามอุทาหรณ์ นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายเอกครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินตังแต่ พ.ศ. 2492 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และนายเอกก็ไม่ได้แจ้ง การครอบครองที่ดินตามที่กฎหมายกำหนดนั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายเอกเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดง กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5
ต่อมาได้ความว่า ใน พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายเอกก็ไม่ได้ ปฏิบัติตามกฎหมายแต่อย่างใด คือ ไม่ได้มาแจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หรือได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น จึงถือว่านายเอกเป็นผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตาม มาดรา 27 ตรี
และเมื่อปรากฏว่าใน พ.ศ. 2550 นายเอกได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายโทโดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วมอบที่ดินให้นายโทครอบครอง กรณีนี้จึงถือว่านายโทเป็นผู้ครอบดรองแสะทำประโยชน์ ในที่ดินต่อเนื่องมาจากนายเอกผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ดังนั้น แม้ขณะนี้นายโทจะมีความจำเป็นและ ได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน นายโทก็จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้ เพราะ ไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น
สรุป นายโทจะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
ข้อ2. นายสิงห์ขายที่ดินมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดินให้แก่นายเสือเมื่อ พ.ศ. 2525 ต่อมาใน พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนายเสือไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดที่ดิน แต่ยังคงครอบครองที่ดินตลอดมา ใน พ.ศ. 2548 นายเสือได้ไปยื่นคำขอออก โฉนดที่ดินและทางราชการก็ออกโฉนดที่ดินให้ในปีเดียวกัน ขณะนี้นายเสือถูกนายช้างฟ้องให้ชำระหนี้ นายเสือแพ้คดีและไม่มีเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา ดังนี้ อยากทราบว่านายช้างจะขอให้ยึดที่ดิน แปลงนี้ของนายเสือออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 59 “ในกรณีที่ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสิงห์ขายที่ดินมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) ให้แก่นายเสือเมื่อ พ.ศ. 2525 นั้น จึงถือว่านายเสือเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจาก นายสิงห์ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง
เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2538 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ปรากฏว่านายเสือ ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน แต่ยังคงครอบครองที่ดินตลอดมา และใน พ.ศ. 2548 นายเสือได้ไปยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินและทางราชการก็ออกให้นั้น ย่อมถือว่านายเสือได้โฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามมาตรา 59 เพราะนายเสือเป็นบุคคลตามมาตรา 59 วรรคสอง ซึ่งโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามมาตรา 59 นั้น กฎหมายไม่ได้ห้ามโอนหรือห้ามบังคับคดีแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายเสือแพ้คดีและไม่มีเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา นายช้างจึงขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายเสือออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้
สรุป นายช้างจะขอให้ยึดที่ดินแปลงนี้ของนายเสือออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้
ข้อ 3. นายหนึ่งและนายสองเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินแปลงหนึ่งโดยมีชื่อร่วมกันในโฉนดที่ดิน นายหนึ่งตกลง ขายสิทธิในที่ดินส่วนของตนให้แก่นายสอง ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่จังหวัดแพร่ แต่ทั้งนายหนึ่งและนายสอง ซึ่งมีภูมิลำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกจะเดินทางไปที่จังหวัดแพร่ บุคคลทั้งสองจึงได้นำ เอกสารหลักฐานลำหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่กรุงเทพมหานครเพื่อส่งไปทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่จังหวัดแพร่ ดังนี้ อยากทราบว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1. ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอไม่ได้
2. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทำเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยคือ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้นายหนึ่งและนายสองได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องการขายสิทธิ ในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งการจดทะเบียนขายสิทธิดังกล่าวนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน อีกทั้งกรณีดังกล่าว ก็มิได้เป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันที่จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน แต่อย่างใด ดังนั้น เมือนายหนึ่งและนายสองซึงมีภูมิลำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่สะดวกจะเดินทางไปที่จังหวัดแพร่ บุคคลทังสองก็สามารถยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครเพื่อส่งเรื่องไปให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดแพร่ทำการจดทะเบียนให้ได้ตามมาตรา 72 วรรคสอง
สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจะรับดำเนินการให้นายหนึ่งและนายสองได้
ข้อ 4. อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้แก่ใคร
ธงคำตอบ
สำหรับพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น เป็นไปตามทีประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71 ได้กำหนดไว้ ซึ่งนับตั้งแต่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับจนถึงปัจจุบันได้มีการแก้ไขมาตรา 71 ซึ่งแยกพิจารณาได้ดังนี้
1. มาตรา 71 (เดิม) มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2497 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2528
2. มาตรา 71 (ใหม่) มีผลใช้บังคับตังแต่วันที่ 1 มกราคม 2529 จนถึงปัจจุบัน
ตามมาตรา 71 (เดิม) พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียน ได้แก่
1. เจ้าพนักงานที่ดินหรือผู้ทำการแทน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา ในกรณีดังต่อไปนี้
(1) ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
(2) ที่ดินที่มีใบไต่สวน
(3) อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีใบไต่สวนโดยจดทะเบียน รวมไปกับที่ดินนั้น
2. นายอำเภอหรือผู้ทำการแทน ณ ที่ว่าการอำเภอในกรณีดังต่อไปนี้
(1) ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิอย่างอื่นนอกจากโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน
(2) อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินตาม (1) โดยจดทะเบียนรวมไปกับที่ดินนั้น
(3) จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินอย่างเดียวไม่รวมกับที่ดิน ไม่ว่า ที่ดินนั้นจะมีเอกสารสิทธิประเภทใด
ส่วนมาตรา 71 (ปัจจุบัน) พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขานั้น ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินประเภทใด คือ “เจ้าพนักงานที่ดิน” เพียงฝ่ายเดียว
แต่อย่างไรก็ตาม ตามมาตรา 19 ในบทเฉพาะกาลแห่ง พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 ได้บัญญัติให้นายอำเภอหรือผู้ทำการแทนตามมาตรา 71 (เดิม) ยังคง ปฏิบัติหน้าที่ไปพลางก่อนจนกว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะประกาศยกเลิกบทเฉพาะกาลในท้องที่นั้น
ดังนั้น หากท้องที่ใดยังไม่มีการประกาศยกเลิกความตามบทเฉพาะกาลในท้องที่ใด ก็ยังคงใช้ มาตรา 71 (เดิม) อยู่ต่อไป
นอกจากนี้มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 10) พ.ศ. 2550 (มีผลใช้บังคับวันที่ 28 ก.ย. 2550) ยังได้บัญญัติเพิ่มเติมวรรคสองของมาตรา 71 เนื่องจากเห็นว่า ในปัจจุบันได้มีการนำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศมาใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยมีข้อความดังต่อไปนี้
“ในกรณีที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาได้นำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและ การสื่อสารมาใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและ การสื่อสาร สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาอื่นได้ด้วย เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด ทั้งนี้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีประกาศ กำหนดในราชกิจจานุเบกษา”
