การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2563
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2108 (LAW 2008) ป.พ.พ. ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1 จิ๋วและโก๋เป็นเพื่อนกัน จิ๋วจึงให้โก๋เช่าบ้านพร้อมที่ดินแปลงหนึ่งของตนเพื่ออยู่อาศัย มีกําหนด เวลา 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 – 31 ธันวาคม 2565 ชําระค่าเช่าทุกเดือนในอัตราเดือนละ 5,000 บาท หลังจากที่โก๋เช่าบ้านพร้อมที่ดินไปได้ 2 ปี โก้ผิดนัดไม่ชําระค่าเช่า 3 เดือน เนื่องจากโก๋ตกงาน จิ๋วจึงบอกเลิกสัญญากับโก๋ทันที และให้โก๋ออกจากบ้านและที่ดินที่เช่า แต่โก๋ปฏิเสธ จิ๋วจึงนําคดีมาฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชําระ และขอให้ศาลสั่งขับไล่โก๋
(ก) หากสัญญาเช่าบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวตกลงด้วยวาจา ถ้าท่านเป็นศาลในคดีนี้ ท่านจะวินิจฉัย คดีเช่นไร เพราะเหตุใด
(ข) หากสัญญาเช่าบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวทําเป็นหนังสือ ถ้าท่านเป็นศาลในคดีนี้ ท่านจะวินิจฉัย คดีเช่นไร เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดี กันได้ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่า ที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
กรณีตามอุทาหรณ์ แยกวินิจฉัยได้ดังนี้
(ก) การที่จิ๋วให้โก๋เช่าบ้านพร้อมที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ มีกําหนดเวลา 3 ปี และตกลงกัน ด้วยวาจานั้น สัญญาเช่าบ้านพร้อมที่ดินระหว่างจิ๋วและโก๋ เมื่อไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดคือโก๋ แม้สัญญาเช่าจะสมบูรณ์ แต่ก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ดังนั้น การที่โก๋ผิดนัดไม่ชําระค่าเช่า 3 เดือน จิ๋วจึงไม่สามารถฟ้องร้องให้โก๋ชําระค่าเช่าที่ค้างชําระได้
ส่วนการที่จิ๋วฟ้องขอให้ศาลขับไล่โก๋ออกจากบ้านและที่ดินที่เช่านั้น มิใช่เป็นการฟ้องเพื่อให้บังคับตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด ดังนั้น แม้สัญญาเช่าจะมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสําคัญก็ตาม จิ๋วผู้เป็นเจ้าของบ้านและที่ดินก็สามารถฟ้องร้องขับไล่โก๋ได้
(ข) การที่จิ๋วให้โก๋เช่าบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวโดยทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือนั้น สัญญาเช่าย่อมมีผลสมบูรณ์และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538 แต่อย่างไรก็ดี มาตรา 560 ได้บัญญัติหลักไว้ว่า ถ้าค่าเช่านั้นได้กําหนดชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิก สัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีก จึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้
การที่โก๋ได้ตกลงจะชําระค่าเช่าแก่จิ๋วเป็นรายเดือน แล้วต่อมาผิดนัดชําระค่าเช่า 3 เดือนนั้น โดยหลักแล้วจิ๋วย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคหนึ่ง แต่เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่าเป็นรายเดือน ดังนั้น จิ๋วจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จิ๋วจะต้องบอกกล่าวให้โก๋นําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยจะต้องให้เวลาแก่โก๋นําค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งหากโก๋ไม่ยอมชําระอีก จิ๋วจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง แต่ตามข้อเท็จจริง จิ๋วได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับโก๋ทันที โดยไม่มีการบอกกล่าวให้โก๋นําค่าเช่าที่ค้างชําระมาชําระก่อน การบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าทันทีของจิ๋วจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สัญญาเช่าจึงยังไม่ระงับ จิ๋วจึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าจากโก๋ได้
สรุป ถ้าข้าพเจ้าเป็นศาลในคดีนี้ จะวินิจฉัยทั้ง 2 กรณีดังนี้คือ
(ก) จะยกฟ้องคดีที่จิ๋วฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชําระ แต่จะรับฟ้องคดีฟ้องขับไล่ของจิ๋ว
(ข) จะยกฟ้องทั้งคดีฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชําระ และคดีฟ้องขับไล่ของจิ๋ว
ข้อ 2 ทิชาทําสัญญาเช่าซื้อบ้านหลังหนึ่งจากคิวในราคา 1,000,000 บาท สัญญาทําเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย แต่ยังไม่ได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยกําหนดค่าเช่าซื้องวดละ 100,000 บาท ชําระทุกวันที่ 20 ของเดือน มีกําหนด 10 งวด ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ในวันทําสัญญา ทิชาได้ให้ค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 200,000 บาท หลังจากที่ทิชาชําระค่าเช่าซื้องวดที่ 7 แล้ว ทิชาก็ไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้ออีกเลย ในวันที่ 21 ตุลาคม 2563 คิวจึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ที่ชา ทันที ดังนี้ การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของคิวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 572 วรรคสอง “สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทําเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ”
มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ
ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้รับเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ทิชาทําสัญญาเช่าซื้อบ้านหลังหนึ่งจากคิว ในราคา 1,000,000 บาท โดยทําสัญญากันเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย แต่ยังไม่ได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ถือว่าสัญญาเช่าซื้อบ้านระหว่างทิชาและคิวได้ทําถูกต้องตามแบบที่มาตรา 572 วรรคสอง ได้กําหนดไว้แล้ว เพราะตามมาตรา 572 ไม่ได้กําหนดว่าสัญญาเช่าซื้อจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด ดังนั้น
สัญญาเช่าซื้อดังกล่าวจึงมีผลสมบูรณ์ใช้บังคับกันได้ตามกฎหมาย
เมื่อในสัญญาเช่าซื้อดังกล่าว ได้ตกลงให้ทิชาชําระค่าเช่าซื้อทุกวันที่ 20 ของเดือน มีกําหนด 10 งวด ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป โดยในวันทําสัญญา ทิชาได้ให้ค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 200,000 บาท และหลังจากทิชาชําระค่าเช่าซื้องวดที่ 7 แล้ว ทิชาก็ไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้ออีกเลยนั้น เมื่อนําค่าเช่าล่วงหน้า 200,000 บาท มาหักออกจากยอดที่ไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อก่อนแล้ว ย่อมถือว่าทิชาได้ชําระค่าเช่าซื้อจนถึงงวดที่ 9 แล้ว และยังคงผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้องวดที่ 10 ที่มีกําหนดชําระวันที่ 20 ตุลาคม 2563 เพียงงวดเดียวเท่านั้น จึงถือเป็นกรณี ที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินเพียง 1 คราว มิใช่การผิดนัดไม่ใช้เงิน 2 คราวติด ๆ กัน อันจะทําให้คิวมีสิทธิบอกเลิก สัญญาเช่าซื้อตามมาตรา 574 วรรคหนึ่งได้ ดังนั้น การที่คิวบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีในวันที่ 21 ตุลาคม 2563 และฟ้องขับไล่ทิชานั้น การกระทําของคิวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของตัวไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ข้อ 3 (ก) จงอธิบายเหตุที่นายจ้างจะไล่ลูกจ้างออกได้โดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหม ทดแทน และยกตัวอย่างประกอบให้เข้าใจพอสังเขป
(ข) ผู้ว่าจ้างทําของจะบอกเลิกสัญญากับผู้รับจ้างทําของในกรณีที่การที่จ้างยังทําไม่เสร็จได้หรือไม่และผู้ว่าจ้างทําของต้องดําเนินการอย่างไรในการบอกเลิกสัญญา จงอธิบายและยกตัวอย่างประกอบให้เข้าใจพอสังเขป
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 583 “ถ้าลูกจ้างจงใจขัดคําสั่งของนายจ้างอันชอบด้วยกฎหมายก็ดี หรือละเลยไม่นําพาต่อคําสั่งเช่นว่านั้นเป็นอาจิณก็ดี ละทิ้งการงานไปเสียก็ดี กระทําความผิดอย่างร้ายแรงก็ดี หรือทําประการอื่น อันไม่สมแก่การปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริตก็ดี ท่านว่านายจ้างจะไล่ออกโดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทนก็ได้”
จากบัญญัติมาตรา 583 จะเห็นได้ว่า นายจ้างจะไล่ลูกจ้างออกได้โดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้า
หรือให้สินไหมทดแทนได้ ในกรณีอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้คือ
1 ลูกจ้างจงใจขัดคําสั่งของนายจ้างอันชอบด้วยกฎหมาย
2 ลูกจ้างละเลยไม่นําพาต่อคําสั่งอันชอบด้วยกฎหมายของนายจ้างเป็นอาจิณ
3 ลูกจ้างละทิ้งการงานไปเสีย
4 ลูกจ้างกระทําความผิดอย่างร้ายแรง
5 ลูกจ้างกระทําโดยประการอื่นอันไม่สมแก่การปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริต
ตัวอย่าง นาย ก. ได้ทําสัญญาจ้างนาย ข. เป็นลูกจ้างมีกําหนดเวลา 5 ปี โดยตกลงจ่ายสินจ้าง ทุก ๆ วันสิ้นเดือน โดยเริ่มตั้งแต่เดือนมกราคม 2564 ปรากฏว่าในเดือนเมษายน 2564 นาย ข. ได้มาทํางานสาย ถึง 10 ครั้ง และนาย ก. ก็ได้ทําการตักเตือนเป็นหนังสือให้ทราบแล้วว่าตามระเบียบของที่ทํางานนั้นต้องมาทํางาน ตั้งแต่เวลา 08.00 น. แต่นาย ข. ก็ยังมาทํางานสายอีกหลายครั้ง ดังนี้ ถือว่านาย ข. ได้ละเลยไม่นําพาต่อคําสั่งของนายจ้างอันชอบด้วยกฎหมายเป็นอาจิณ นาย ก. ย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างนาย ข. ได้ทันที โดยมิพักต้อง บอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทน
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”
จากบัญญัติมาตรา 605 จะเห็นได้ว่า กรณีสัญญาจ้างทําของนั้น ผู้ว่าจ้างทําของจะบอกเลิกสัญญา กับผู้รับจ้างทําของในกรณีที่การที่จ้างยังทําไม่เสร็จได้ แต่ผู้ว่าจ้างจะต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อ ความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดจากการเลิกสัญญานั้น
ตัวอย่าง พรทําสัญญาจ้างเพ็ญให้ตัดเย็บหน้ากากผ้าจํานวน 10,000 ชิ้น โดยจะจ่ายสินจ้าง ให้เพ็ญเมื่องานเสร็จเป็นเงิน 100,000 บาท เมื่อเพ็ญดําเนินการตัดเย็บหน้ากากผ้าไปแล้ว 2,000 ชิ้น พรเห็นว่า แบบที่ว่าจ้างให้เพ็ญตัดเย็บนั้น มีขายมากเกินไปในท้องตลาด ซึ่งอาจจะขายไม่หมดตามจํานวนที่คาดไว้ ดังนั้น พรจึงสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างกับเพ็ญได้ แต่พรจะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการเลิกสัญญานั้นให้แก่เพ็ญ
