การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2562
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2108 (2008) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. ก๋วยจั๊บและก๋วยเตี๋ยวเป็นเพื่อนสนิทกัน ก๋วยจั๊บจึงให้ก๋วยเตี๋ยวเช่าบ้านพร้อมที่ดินแปลงหนึ่งของตน สัญญาเช่าตกลงด้วยวาจามีกําหนดเวลา 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 – 31 ธันวาคม 2564 ชําระค่าเช่าทุกเดือนในอัตราเดือนละ 10,000 บาท หลังจากที่ก๋วยเตี๋ยวเช่าบ้านพร้อมที่ดินไปได้ 2 ปี ก๋วยเตี๋ยวผิดนัดไม่ชําระค่าเช่า 3 เดือน เนื่องจากก๋วยเตี๋ยวตกงาน ก๋วยจั๊บจึงบอกเลิกสัญญา กับก๋วยเตี๋ยวทันที และให้ก๋วยเตี๋ยวออกจากบ้านและที่ดินที่เช่า แต่ก๋วยเตี๋ยวปฏิเสธ ก๋วยจั๊บจึงนํา คดีมาฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชําระและขอให้ศาลสั่งขับไล่ก๋วยเตี๋ยว ก๋วยเตี๋ยวต่อสู้ขอให้ศาลยกฟ้อง โดยอ้างว่าสัญญาเช่าทําไม่ถูกต้องตามกฎหมาย และการบอกเลิกสัญญาเช่าทําโดยมิชอบ ดังนี้ ถ้าท่านเป็นศาลในคดีนี้ ท่านจะวินิจฉัยคดีเช่นไร
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้องบังคับ คดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็น การเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ก๋วยจั๊บให้ก๋วยเตี๋ยวเช่าบ้านพร้อมที่ดินมีกําหนดเวลา 3 ปี และตกลงกัน ด้วยวาจานั้น สัญญาเช่าบ้านพร้อมที่ดินระหว่างก๋วยจั๊บกับก๋วยเตี๋ยวเมื่อไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ (ก๋วยเตี๋ยว) จึงไม่สามารถที่จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ดังนั้นการที่ก๋วยเตี๋ยว ผิดนัดไม่ชําระค่าเช่า 3 เดือน ก๋วยจับจึงไม่สามารถฟ้องร้องให้ก๋วยเตี๋ยวชําระค่าเช่าได้
ส่วนการที่ก๋วยจั๊บฟ้องขอให้ศาลขับไล่ก๋วยเตี๋ยวออกจากบ้านและที่ดินที่เช่านั้น มิใช่เป็นการฟ้อง
เพื่อให้บังคับตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด ดังนั้น แม้สัญญาเช่าจะมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งก็ตาม ก๋วยจั๊บผู้เป็นเจ้าของบ้านและที่ดินก็สามารถฟ้องขับไล่ก๋วยเตี๋ยวได้
สรุป ถ้าข้าพเจ้าเป็นศาลในคดีนี้ จะวินิจฉัยยกฟ้องคดีที่ก๋วยจั๊บฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชําระ แต่ จะรับฟ้องคดีฟ้องขับไล่ของก๋วยจั๊บ
ข้อ 2 (ก) ไบรท์ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้กินเช่าบ้านของไบรท์มีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2562 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 5 ของเดือนในอัตราเดือนละ 10,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่า วินได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้เป็นจํานวน 30,000 บาท วินเข้าไปอยู่ใน บ้านที่เช่าจนถึงเดือนมีนาคม 2563 แต่วินไม่ได้ชําระค่าเช่าให้กับไบรท์เลยตั้งแต่เริ่มทําสัญญา ดังนั้น ในวันที่ 1 มีนาคม 2563 ไบรท์จึงมีหนังสือแจ้งให้วินนําค่าเช่ามาชําระให้เสร็จสิ้น ภายใน 15 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นให้ถือเอาหนังสือบอกกล่าวเป็น การบอกเลิกสัญญา เมื่อครบกําหนด 15 วันแล้ว วินก็ไม่ได้ชําระค่าเช่าให้กับไบรท์ ดังนั้น วันที่ 17 มีนาคม 2563 ไบรท์จึงฟ้องขับไล่วินออกจากบ้านที่เช่า การบอกเลิกสัญญาเช่า ของไบรท์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพราะเหตุใด (นักศึกษาจะต้องอธิบายเหตุผลประกอบด้วย มิฉะนั้นจะไม่ได้คะแนน)
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้อง บอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ไบรท์ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้กินเช่าบ้านของไบรท์มีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2562 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 5 ของเดือนในอัตราเดือนละ 10,000 บาทนั้น ถือเป็นสัญญาเช่าที่มีการตกลงชําระค่าเช่าเป็นรายเดือน เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าวินไม่ได้ชําระค่าเช่าให้กับไบรท์เลย นับแต่เริ่มทําสัญญา ดังนี้เมื่อหักค่าเช่าล่วงหน้าที่วินให้ไว้ 30,000 บาท จึงถือว่าวินยังไม่ได้ชําระค่าเช่าในวันที่ 5 มกราคม และ 5 กุมภาพันธ์ 2563 และการที่ไบรท์มีหนังสือแจ้งให้วินนําค่าเช่ามาชําระให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นให้ถือเอาหนังสือบอกกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญานั้น ย่อมถือได้ว่า ผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนแล้วว่าให้ชําระค่าเช่าภายในกําหนดเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ดังนั้นเมื่อครบกําหนด 15 วันแล้ววินก็ยังไม่ได้ชําระค่าเช่าให้แก่ไบรท์ และไบรท์ได้ฟ้องขับไล่วินออกจากบ้านที่ให้เช่าในวันที่ 17 มีนาคม 2563 การบอกเลิกสัญญาเช่าของไบรท์จึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 560
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้รีบ เป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตาม (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่วินผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน คือไม่ชําระ ค่าเช่าซื้อในเดือนมกราคมและเดือนกุมภาพันธ์ 2563 ดังนั้นไบรท์ผู้ให้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ ตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของไบรท์จึงชอบด้วยกฎหมาย
สรุป (ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าของไบรท์ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของไบรท์ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบจึงไม่แตกต่างกัน
ข้อ 3 แบมทําสัญญาจ้างให้ออยตัดเย็บหน้ากากผ้าตามแบบจํานวน 10,000 ชิ้น โดยจะจ่ายสินจ้าง ให้แก่ออยเมื่องานเสร็จเป็นเงินรวม 100,000 บาท ออยเห็นว่ามีงานต้องทําเป็นจํานวนมากจึงทํา สัญญาจ้างบีมเป็นลูกจ้างไม่มีกําหนดระยะเวลา โดยให้สินจ้างสัปดาห์ละ 2,000 บาท กําหนดจ่าย สินจ้างกันทุกวันศุกร์ เมื่อออยดําเนินการตัดเย็บหน้ากากผ้าไปแล้ว 2,000 ชิ้น แบมเห็นว่าแบบที่ ว่าจ้างให้ออยตัดเย็บนั้นมีขายเยอะเกินไปในท้องตลาดจึงขายไม่ออกตามจํานวนที่คาดไว้ แบมจึงบอกเลิกสัญญากับออย
(ก) แบมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างกับออยหรือไม่ เพราะเหตุใด
(ข) ออยเห็นว่าไม่ค่อยมีงานให้บีมทําแล้ว จึงบอกเลิกสัญญาจ้างกับบีมในวันพฤหัสบดีที่ 9 กรกฎาคม 2563 ดังนี้ ทีมต้องทํางานให้ออยถึงวันที่เท่าใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทํา การงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ
แห่งการที่ทํานั้น”
มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้เมื่อ เสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”
วินิจฉัย
โดยหลักในเรื่องสัญญาจ้างทําของนั้น ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างสามารถบอกเลิก
สัญญาจ้างได้ แต่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดจากการเลิกสัญญานั้น ให้กับผู้รับจ้าง (มาตรา 605)
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่แบมทําสัญญาจ้างให้ออยตัดเย็บหน้ากากผ้าตามแบบจํานวน 10,000 ชิ้น โดยจะจ่ายสินจ้างให้แก่ออยเมื่องานเสร็จเป็นเงินรวม 100,000 บาทนั้น ถือเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 เมื่อออยดําเนินการตัดเย็บหน้ากากผ้าไปแล้ว 2,000 ชิ้น แบมเห็นว่าแบบที่ว่าจ้างให้ออยตัดเย็บนั้นมีขายเยอะเกินไป ในท้องตลาดจึงขายไม่ออกตามจํานวนที่คาดไว้จึงบอกเลิกสัญญาจ้างกับออยนั้น แบมย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้าง กับออยได้ แต่แบมจะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการเลิกสัญญานั้นให้แก่ ออยด้วยตามมาตรา 605
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่านายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้”
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง
เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแก่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย
จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ออยทําสัญญาจ้างบีมเป็นลูกจ้างไม่มีกําหนดระยะเวลาโดยให้สินจ้าง สัปดาห์ละ 2,000 บาท กําหนดจ่ายสินจ้างทุกวันศุกร์นั้น ถือว่าเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 และเมื่อเป็น สัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดเวลาจึงเข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 582 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ ถ้าออยจะบอกเลิกสัญญาจ้าง จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่งเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากัน เมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ออยได้บอกเลิกสัญญากับทีมในวันที่ 9 กรกฎาคม 2563 ย่อมถือว่าเป็น การบอกเลิกสัญญาของการจ่ายสินจ้างในศุกร์ที่ 10 กรกฎาคม 2563 เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนด จ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า คือ เลิกสัญญากันในวันที่ 17 กรกฎาคม 2563 ดังนั้น บีมจึงต้องทํางานให้ออย ต่อไปจนถึงวันศุกร์ที่ 17 กรกฎาคม 2563
สรุป (ก) แบมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างกับออยได้ แต่แบมจะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนให้กับออย ในความเสียหายซึ่งเกิดจากการบอกเลิกสัญญาจ้างนั้นด้วย
(ข) ออยบอกเลิกสัญญากับบีมในวันที่ 9 กรกฎาคม 2563 บีมต้องทํางานให้ออยจนถึง วันที่ 17 กรกฎาคม 2563
