การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2561
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2108 (2008) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 แดนทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ดิวเช่าบ้านของแดนเพื่ออยู่อาศัยโดยไม่มีกําหนดระยะเวลาการเช่า ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 คู่สัญญาตกลงชําระค่าเช่าทุกสิ้นเดือนในอัตราเดือนละ 5,000 บาท หลังจากทําสัญญาเช่าได้ 2 ปี ดิวได้ใช้บ้านที่เช่านั้นในการเปิดธุรกิจร้านอาหาร แดนเห็นว่าดิวทําผิด สัญญาจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับดิวทันทีในวันที่ 16 มกราคม 2562
ให้ท่านวินิจฉัยว่า การที่แดนบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะการกระทําดังกล่าวของดิวนั้น เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 552 “อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยม ปกติ หรือการดังกําหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทําได้ไม่
มาตรา 554 “ถ้าผู้เช่ากระทําการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสีย ไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”
มาตรา 566 “ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่า คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกําหนดชําระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 558 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดนและดิวซึ่งไม่มีกําหนดระยะเวลาการเช่านั้น เมื่อได้มีการทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538
การที่ดิวเช่าบ้านของแดนเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่หลังจากทําสัญญาเช่าได้ 2 ปี ดิวได้ใช้บ้าน ที่เช่านั้นเปิดทําธุรกิจเป็นร้านอาหารซึ่งมิได้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า กรณีนี้ถือว่า ดิวผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ได้กําหนดไว้ในสัญญาตามมาตรา 552 ซึ่งแดนผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิตามมาตรา 554 กล่าวคือ สามารถบอกกล่าวให้ดิวผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาและถ้าดิวผู้เช่า ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม แดนผู้ให้เช่าก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้
แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าแดนผู้ให้เช่ามิได้บอกกล่าวให้ดิวผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้อง ตามสัญญาก่อนแต่อย่างใด แต่แดนได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับดิวในทันทีในวันที่ 16 มกราคม 2562 การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวของแดนจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 554
อนึ่ง ในกรณีดังกล่าว แดนไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าโดยใช้มาตรา 566 โดยการบอกกล่าวให้ อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนชั่วกําหนดเวลาชําระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย เพราะกรณีนี้เป็นเรื่องที่ตัวผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามมาตรา 552
สรุป การบอกเลิกสัญญาเช่าของแดนเพราะการกระทําดังกล่าวของดิวนั้น ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ข้อ 2 (ก) ส้มทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ชมพูเช่าที่ดินของส้มมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2561 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 25 ของเดือนในอัตราเดือนละ 20,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่า ชมพูได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้เป็นจํานวน 40,000 บาท ชมพูเข้าไปอยู่ในที่ดินที่เช่าจนถึงเดือนมีนาคม 2562 แต่ชมพูไม่ได้ชําระค่าเช่าให้กับส้มตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2561 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2562 ดังนั้น ส้มจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับชมพูในวันที่ 1 มีนาคม 2562 และฟ้องขับไล่ชมพูในวันที่ 14 มีนาคม 2562 การบอกเลิกสัญญาเช่าของส้มชอบด้วย กฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างออกไปหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้อง บอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน
วินิจฉัย
ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ชมพูเช่าที่ดินของส้มมีกําหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2561 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ในอัตราเดือนละ 20,000 บาท และในวันทําสัญญาเช่า ชมพูได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้เป็นจํานวน 40,000 บาทนั้น เมื่อปรากฏว่าชมพูไม่ได้ชําระเงินค่าเช่าตั้งแต่เดือน พฤศจิกายน 2561 จนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2562 ดังนี้ การที่ชมพูได้ให้เงินค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 2 เดือนแล้วนั้น ย่อมถือว่าเป็นการจ่ายค่าเช่าให้แก่ส้มแล้ว 2 เดือน คือเดือนพฤศจิกายน 2561 และเดือนธันวาคม 2561 จึงถือว่า กรณีนี้ชมพูไม่ได้ชําระค่าเช่าให้แก่ส้มในวันที่ 25 มกราคม และเดือนกุมภาพันธ์ 2562 รวม 2 เดือน จึงมีผลทําให้ ส้มมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้
แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อตามสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดังนั้น ส้มจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ ส้มจะต้องบอกกล่าวให้ชมพูนําค่าเช่ามาชําระก่อน และต้องให้เวลาชมพูไม่น้อยกว่า 15 วัน ซึ่งถ้าชมพูไม่นําค่าเช่ามาชําระ ส้มจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 ดังนั้น การที่ส้มได้บอกเลิก สัญญาเช่ากับชมพูทันทีในวันที่ 1 มีนาคม 2562 และฟ้องขับไล่ชมพูในวันที่ 14 มีนาคม 2562 นั้น การบอกเลิก สัญญาเช่าของส้มจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้รับเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (1) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่ชมพูผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าในเดือนมกราคม และกุมภาพันธ์ 2562 นั้น ย่อมถือเป็นกรณีที่ชมพูผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้น ส้มผู้ให้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของส้มจึงชอบด้วยกฎหมาย
สรุป (ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ของส้มไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของส้มชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบจึงแตกต่างกัน
ข้อ 3 บอยทําสัญญาจ้างให้บัวตัดเย็บเสื้อผ้าตามแบบจํานวน 5,000 ชุด โดยจะจ่ายสินจ้างให้แก่บัว เมื่องานเสร็จเป็นเงินรวม 500,000 บาท บัวเห็นว่ามีงานต้องทําเป็นจํานวนมากจึงทําสัญญาจ้างบี เป็นลูกจ้างไม่มีกําหนดระยะเวลา โดยให้สินจ้างเดือนละ 15,000 บาท กําหนดจ่ายสินจ้างกัน ทุกวันที่ 20 ของเดือน เมื่อบัวดําเนินการตัดเย็บเสื้อผ้าไปแล้ว 1,000 ชุด บอยเห็นว่าแบบที่ว่าจ้างให้บัวตัดเย็บนั้นไม่เป็นที่นิยมในตลาดจึงบอกเลิกสัญญากับบัว
(ก) บอยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างกับบัวหรือไม่ เพราะเหตุใด
(ข) บัวเห็นว่าไม่ค่อยมีงานให้ทําแล้ว จึงบอกเลิกสัญญาจ้างกับบีในวันที่ 10 พฤษภาคม 2562 ดังนี้ ต้องทํางานให้บัวถึงวันที่เท่าใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จแห่งการที่ทํานั้น”
มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้เมื่อ เสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”
วินิจฉัย
โดยหลักในเรื่องสัญญาจ้างทําของนั้น ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างได้ แต่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดจากการเลิกสัญญานั้น ให้กับผู้รับจ้าง (มาตรา 605)
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่บอยทําสัญญาให้บัวตัดเย็บเสื้อผ้าตามแบบจํานวน 5,000 ชุด โดยจะจ่ายสินจ้างให้แก่บัวเมื่องานเสร็จเป็นเงินรวม 500,000 บาทนั้น ถือเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 เมื่อบัวดําเนินการตัดเย็บเสื้อผ้าไปแล้ว 1,000 ชุด บอยเห็นว่าแบบที่ว่าจ้างให้บัวตัดเย็บนั้นไม่เป็นที่นิยมในตลาด จึงบอกเลิกสัญญาจ้างกับบัวนั้น บอยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างกับบัวได้ แต่บอยจะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทน เพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการเลิกสัญญานั้นให้แก่บัวด้วยตามมาตรา 605
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าลูกจ้าง ตกลงจะทํางาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่านายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทํางานให้
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง
เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแก่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย
จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่บัวทําสัญญาจ้างเป็นลูกจ้างไม่มีกําหนดระยะเวลาโดยให้สินจ้างเดือนละ 15,000 บาท กําหนดจ่ายสินจ้างทุกวันที่ 20 ของเดือนนั้น ถือว่าเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 และเมื่อเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดเวลาจึงเข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 582 วรรคหนึ่ง กล่าวคือ ถ้าบัวจะบอกเลิกสัญญาจ้าง จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่งเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากัน เมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า บัวได้บอกเลิกสัญญากับบีในวันที่ 10 พฤษภาคม 2562 ย่อมถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาของการจ่ายสินจ้างในวันที่ 20 พฤษภาคม 2562 เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า คือ เลิกสัญญากันในวันที่ 20 มิถุนายน 2562 ดังนั้น บีจึงต้องทํางานให้บัวต่อไป จนถึงวันที่ 20 มิถุนายน 2562 จึงจะชอบด้วยกฎหมาย
สรุป (ก) บอยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างกับบัวได้ แต่บอยจะต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนให้กับบัว ในความเสียหายซึ่งเกิดจากการบอกเลิกสัญญาจ้างนั้นด้วย
(ข) บัวบอกเลิกสัญญากับบีในวันที่ 10 พฤษภาคม 2562 บีต้องทํางานให้บัวจนถึงวันที่ 20 มิถุนายน 2562 จึงจะชอบด้วยกฎหมาย
