การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2564
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2108 (LAW 2008) ป.พ.พ.ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1 แดงได้ทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดงมีกําหนดเวลา 6 ปี มีข้อตกลงว่าขาวเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อทําเป็นร้านเสริมสวยและตัดผมเท่านั้น ขาวเช่าอาคารได้เพียง 1 ปี แดงขายอาคารนี้ให้แก่ดํา การซื้อขายทําโดยชอบด้วยกฎหมาย หลังจากนั้นอีก 6 เดือน ขาวได้ใช้อาคารนี้เปลี่ยนมาใช้ทําเป็นภัตตาคาร ดําทราบ ดังนั้นจึงบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีและให้ขาวขนของออกจากอาคารที่เช่าให้เสร็จใน 1 เดือน ขาวไม่ปฏิบัติตาม ดําจึงฟ้องเรียกอาคารคืน การกระทําของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จงวินิจฉัย
หากข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไปว่าขาวทําร้านเสริมสวยและตัดผมมาจนครบ 6 ปี และสัญญาเช่า แดงได้ให้คํามั่นจะให้เช่าไว้ว่าจะให้ขาวเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อขาวเช่าครบ 6 ปี ขาวขอเช่า แต่ดํา ปฏิเสธได้หรือไม่ เพียงใด จงวินิจฉัย
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 552 “อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยม ปกติ หรือการดังกําหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทําได้ไม่
มาตรา 554 “ถ้าผู้เช่ากระทําการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสีย ไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”
มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่แดงทําสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนให้ขาวเช่าอาคารพาณิชย์ของแดง มีกําหนดเวลา 6 ปี โดยมีข้อตกลงว่า ขาวเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อทําเป็นร้านเสริมสวยและตัดผมเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวย่อมมีผลสมบูรณ์และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538
การที่ขาวได้เช่าอาคารดังกล่าวได้เพียง 1 ปี แดงได้ขายอาคารนี้ให้แก่ดํา และการซื้อขายนั้น ทําโดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้รับโอนย่อมต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนซึ่งมีต่อขาวผู้เข่าด้วยตาม มาตรา 569 กล่าวคือ ดําจะต้องให้ขาวเช่าอาคารดังกล่าวต่อไปจนครบ 6 ปี
การที่ขาวผู้เช่าได้ใช้อาคารที่เช่าเปลี่ยนมาใช้ทําเป็นภัตตาคาร ย่อมถือว่าขาวได้นําทรัพย์สินที่เช่า ไปใช้เพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่กําหนดไว้ในสัญญา ดังนี้ ดําย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 554 ประกอบมาตรา 552 แต่ดําจะต้องบอกกล่าวให้ขาวผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามข้อสัญญาก่อน และถ้าผู้เช่า ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ดําผู้ให้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้ แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า เมื่อทราบ ดําได้บอกเลิกสัญญาเช่าทันที และให้ขาวขนของออกจากอาคารที่เช่าให้เสร็จใน 1 เดือน โดยไม่มีการบอกกล่าว ให้ขาวผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามข้อสัญญาก่อน และเมื่อขาวไม่ปฏิบัติตาม ดําจึงฟ้องเรียกอาคารคืนนั้น การกระทําของดําจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ส่วนข้อเท็จจริงที่ว่าหากขาวทําร้านเสริมสวยและตัดผมมาจนครบกําหนด 6 ปี และตามสัญญา เช่านั้น แดงได้ให้คํามั่นจะให้เช่าไว้ว่าจะให้ขาวเช่าต่อไปอีก 3 ปีนั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า เท่านั้น ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่ผูกพันดําผู้โอน ดังนั้น เมื่อขาวผู้เช่าได้เช่าอาคารมาจนครบ 6 ปีแล้ว สัญญาเช่าระหว่างแดงและขาวย่อมระงับลง และเมื่อขาวขอเช่าต่อ แต่ดําปฏิเสธ การปฏิบัติของดํา จึงชอบด้วยกฎหมาย
สรุป การที่ดําบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีไม่ชอบด้วยกฎหมาย ส่วนกรณีที่ขาวขอเข่าต่อ ดําสามารถปฏิเสธได้
ข้อ 2 ทิชาทําสัญญาเช่าบ้านหลังหนึ่งที่กําลังจะเริ่มก่อสร้างจากคิวเพื่ออยู่อาศัยมีกําหนด 10 ปี โดยทิชา ตกลงให้เงินช่วยค่าก่อสร้างแก่คิวเป็นเงิน 500,000 บาทในวันทําสัญญา และกําหนดค่าเช่างวดละ 5,000 บาท ชําระทุกวันที่ 20 ของเดือน สัญญาเช่าทําเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย แต่ไม่ได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หลังจากทิชาเข้าอยู่อาศัยในบ้านได้ 4 ปี คิวได้ โอนขายบ้านนั้นให้พาย โดยพายรับทราบถึงสัญญาเช่าระหว่างคิวและทิชา พายจึงแจ้งให้ทิชา ออกจากบ้านไปทันทีที่รับโอนบ้านจากคิว ทิชาปฏิเสธโดยอ้างว่าพายต้องรับโอนซึ่งสิทธิหน้าที่ของคิว ในฐานะผู้ให้เช่าบ้านไปด้วยเนื่องจากสัญญาเช่ายังไม่ครบกําหนด ดังนี้ ข้ออ้างของทิชาฟังขึ้นหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดี กันได้ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่า ที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ทิชาได้ทําสัญญาเช่าบ้านหลังหนึ่งที่กําลังก่อสร้างจากคิวเพื่ออยู่อาศัย มีกําหนด 10 ปี โดยทิชาตกลงให้เงินช่วยค่าก่อสร้างแก่คิวเป็นเงิน 500,000 บาทในวันทําสัญญานั้น ทําให้ สัญญาเช่าฉบับดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ซึ่งสัญญาเช่าต่างตอบแทนฯนั้น จะผูกพันผู้รับโอนก็ต่อเมื่อสัญญาเช่าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ทําถูกต้องตามมาตรา 538 กล่าวคือ ถ้าเป็นสัญญาเช่าที่มีระยะเวลา 10 ปี จะต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เมื่อปรากฏว่า สัญญาเช่าบ้านระหว่างทิชาและคิวได้ทําเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้นําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่ผูกพันพายผู้รับโอนแม้พายจะได้ทราบถึงสัญญาเช่าระหว่างทิชาและคิวอยู่แล้วก็ตาม ดังนั้นเมื่อพายได้แจ้งให้ทิชาออกจากบ้านไปทันทีที่รับโอนบ้านจากคิวหลังจากที่ทิชาได้เข้าอยู่อาศัยในบ้านได้ 4 ปีแล้ว การที่ทิชาปฏิเสธโดยอ้างว่าพายต้องรับโอนซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคิวในฐานะผู้ให้เช่าบ้านไปด้วย เนื่องจากสัญญาเช่ายังไม่ครบกําหนดนั้น ข้ออ้างของทิชาย่อมฟังไม่ขึ้น
สรุป ข้ออ้างของทิชาฟังไม่ขึ้น
ข้อ 3 นายเอกว่าจ้างนายโทมาจากประเทศอิตาลี โดยออกค่าเดินทางจากประเทศอิตาลีมายังกรุงเทพฯ เพื่อให้มาเป็นหัวหน้าพ่อครัวในร้านอาหารอิตาเลี่ยนของตน ระหว่างวันที่ 1 มกราคม 2563 ถึง วันที่ 1 มกราคม 2564 ตกลงจ่ายค่าจ้างเป็นรายเดือนก่อนวันที่ 25 ของเดือน เมื่อครบกําหนด วันที่ 1 มกราคม 2564 แล้ว นายเอกมิได้เลิกจ้างนายโท ยังคงให้นายโททํางานต่อไป ทั้งยังยอม จ่ายค่าจ้างให้นายโทด้วย แต่เนื่องจากการติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ที่ยังคงแพร่ระบาด อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กิจการของนายเอกไม่อาจดําเนินการได้ด้วยดีนัก เมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2564 นายเอกจึงบอกเลิกการจ้างด้วยวาจาไปยังนายโท อยากทราบว่า การบอกกล่าวเลิกสัญญาของนายเอกเป็นผลให้สัญญาเลิกกันเมื่อใด และนายเอกจะต้องจ่ายค่าตั๋วเครื่องบินเพื่อเดินทางไปยังประเทศสหรัฐอเมริกาตามคําเรียกร้องของนายโทหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความ ในมาตราต่อไปนี้”
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง จะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่งเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่ายจนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
มาตรา 586 “ถ้าลูกจ้างเป็นผู้ซึ่งนายจ้างได้จ้างเอามาแต่ต่างถิ่นโดยนายจ้างออกเงินค่าเดินทางให้ไซร้ เมื่อการจ้างแรงงานสุดสิ้นลง และถ้ามิได้กําหนดกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาแล้ว ท่านว่านายจ้างจําต้อง ใช้เงินค่าเดินทางขากลับให้ แต่จะต้องเป็นดังต่อไปนี้ คือ
(1) สัญญามิได้เลิกหรือระงับเพราะการกระทําหรือความผิดของลูกจ้าง และ
(2) ลูกจ้างกลับไปยังถิ่นที่ได้จ้างเอามาภายในเวลาอันสมควร”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกได้ว่าจ้างนายโทมาจากประเทศอิตาลี โดยออกค่าเดินทางจาก ประเทศอิตาลีมายังกรุงเทพฯ เพื่อให้มาเป็นหัวหน้าพ่อครัวในร้านอาหารอิตาเลี่ยนของตน ระหว่างวันที่ 1 มกราคม 2563 ถึงวันที่ 1 มกราคม 2564 โดยตกลงจ่ายค่าจ้างเป็นรายเดือนก่อนวันที่ 25 ของเดือน เมื่อครบกําหนดวันที่ 1 มกราคม 2564 แล้ว นายเอกมิได้เลิกจ้างนายโท ยังคงให้นายโททํางานต่อไป ทั้งยังยอมจ่ายค่าจ้างให้นายโท ด้วยนั้น กรณีนี้ย่อมถือว่านายเอกและนายโทได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิมตาม มาตรา 581 และเป็นสัญญาจ้างที่ไม่มีกําหนดระยะเวลาการจ้าง ดังนั้น ถ้าต่อมานายเอกต้องการบอกเลิกสัญญา จึงต้องปฏิบัติตามมาตรา 582 สัญญาจ้างจึงจะสิ้นสุดลง
การที่นายเอกบอกเลิกสัญญาจ้างนายโทในวันที่ 30 สิงหาคม 2554 นั้น การบอกเลิกสัญญาจ้าง ของนายเอกย่อมเป็นผลให้สัญญาจ้างเลิกกันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไป คือวันที่ 24 ตุลาคม 2564
และเมื่อสัญญาจ้างได้สิ้นสุดลง โดยหลักนายจ้างมีหน้าที่ต้องออกเงินค่าเดินทางขากลับให้แก่ลูกจ้างที่มาจากต่างถิ่น ตามมาตรา 586 แต่จํากัดเพียงเฉพาะสัญญามิได้เลิกหรือระงับเพราะการกระทําหรือความผิดของลูกจ้าง และลูกจ้างกลับไปยังถิ่นที่ได้จ้างเอามา แต่เมื่อข้อเท็จจริงนายเอกจ้างนายโทมาจากประเทศอิตาลีโดยออกค่าเดินทาง จากประเทศอิตาลีมายังกรุงเทพฯ ดังนั้น การที่นายโทเรียกเงินค่าตั๋วเดินทางกลับไปยังประเทศสหรัฐอเมริกา จึงมิใช่การเรียกร้องค่าเดินทางกลับไปยังถิ่นที่นายเอกจ้างมา นายเอกจึงไม่ต้องจ่ายค่าตั๋วเครื่องบินเพื่อเดินทาง ไปยังประเทศสหรัฐอเมริกาตามคําเรียกร้องของนายโท
สรุป การบอกกล่าวเลิกสัญญาของนายเอกเป็นผลให้สัญญาเลิกกันในวันที่ 24 ตุลาคม 2564 และนายเอกไม่ต้องจ่ายค่าตั๋วเครื่องบินเพื่อเดินทางไปยังประเทศสหรัฐอเมริกาตามคําเรียกร้องของนายโท
