การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2563
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2101 (LAW2001) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ
ข้อ 1 นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 12345 ได้เดินผ่านที่ดินมีโฉนดของนายโทเป็นเวลากว่า 10 ปี จนได้ภาระจํายอมโดยอายุความ แต่ไม่มีการจดทะเบียน ต่อมานายโทได้จดทะเบียนขายที่ดิน ของตนให้นายตรี โดยนายตรีไม่รู้มาก่อนว่านายเอกได้เดินผ่านที่ดินจนได้ภาระจํายอมไปแล้ว
ภายหลังนายตรีได้ปิดทางที่นายเอกเคยเดินผ่าน นายเอกจึงฟ้องศาลขอให้สั่งให้นายตรีเปิดทางเดินภาระจํายอมนั้น ท่านในฐานะผู้พิพากษาจะวินิจฉัยคดีนี้เช่นไร
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคสอง “ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 12345 ได้เดินผ่านที่ดินมีโฉนดของนายโท เป็นเวลากว่า 10 ปี จนได้มาซึ่งภาระจํายอมโดยอายุความนั้น ถือว่านายเอกเป็นผู้ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง แต่ยังมิได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต่อมาภายหลังการที่นายโทได้จดทะเบียนขายที่ดินแปลงเดียวกันนี้ให้นายตรี และนายตรี ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและเป็นผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวได้ปิดกั้นทางเพื่อไม่ให้นายเอกผ่านอีกต่อไปนั้นย่อมไม่อาจทําได้ ทั้งนี้เพราะการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ถ้าผู้ได้มายังมิได้จดทะเบียน จะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ตามมาตรา 1299 วรรคสองนั้น จะต้องเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิประเภท เดียวกัน แต่ข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์นั้น การได้มาซึ่งภาระจํายอมโดยอายุความเป็นทรัพยสิทธิประเภทรอนสิทธิ ส่วนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการรับโอนเป็นทรัพยสิทธิประเภทได้สิทธิ จึงเป็นสิทธิคนละประเภทกัน นายตรีจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น นายเอกจึงสามารถยกเอาการได้มาซึ่งภาระจํายอม ในที่ดินที่ยังมิได้จดทะเบียนซึ่งได้มาก่อนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงเดียวกันของนายตรีขึ้นต่อสู้นายตรีได้
โดยนายตรีย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยติดภาระจํายอมไปด้วย (คําพิพากษาฎีกาที่ 3984/2533 และ 3262/2548) ดังนั้น ในฐานะผู้พิพากษาจะสั่งให้นายตรีเปิดทางภาระจํายอมนั้น
สรุป ในฐานะผู้พิพากษาจะวินิจฉัยสั่งให้นายตรีเปิดทางภาระจํายอมนั้น
ข้อ 2 ดําสร้างบ้านพร้อมรั้วกําแพงลงในที่ดินของดําเอง โดยก่อนสร้างได้ขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียง มาชี้ระวางแนวเขตที่ดินของแต่ละแปลงแล้ว แต่เมื่อสร้างเสร็จจึงพบว่ารั้วกําแพงที่สร้างได้รุกล้ำเข้ามาในเขตที่ดินแปลงติดกันซึ่งเป็นของเขียวเป็นแนวรั้วยาวตลอดประมาณ 50 เซนติเมตร เขียวจึงขอให้ดํารื้อถอนรั้วบ้านเพื่อแก้ไขมิให้เกิดการรุกล้ำ ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าดําจะต้อง รื้อถอนรั้วที่รุกล้ำหรือไม่ จงอธิบาย
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1312 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้น เป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจํายอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้ ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทําการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปและทําที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้”
วินิจฉัย
การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตที่จะได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 1312 นั้น จะต้องเป็นกรณีปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหลัง แล้วส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ถ้าเป็นสิ่งอื่น ๆ ที่มิใช่โรงเรือนและไม่เป็นส่วนควบของโรงเรือน เช่น รั้วบ้าน กําแพง ท่อน้ำทิ้งหรือ เครื่องปรับอากาศ จะอ้างความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ไม่ได้ แม้จะสร้างหรือทําโดยสุจริตก็ต้องรื้อถอน ออกไปจากที่ดินของผู้อื่น
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ดําสร้างบ้านพร้อมรั้วกําแพงลงในที่ดินของดําเอง โดยก่อนสร้างได้ขอให้ เจ้าของที่ดินข้างเคียงมาชี้ระวางแนวเขตที่ดินของแต่ละแปลงแล้ว แต่เมื่อสร้างเสร็จจึงพบว่ารั้วกําแพงที่สร้าง ได้รุกล้ำเข้ามาในเขตที่ดินแปลงติดกันซึ่งเป็นของเขียวเป็นแนวรั้วยาวตลอดประมาณ 50 เซนติเมตรนั้น กรณี ดังกล่าวมิใช่เรื่องการสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่น แต่เป็นการสร้างสิ่งอื่น ๆ คือรั้วกําแพงรุกล้ำเข้าไป ในที่ดินของผู้อื่น และรั้วกําแพงก็มิใช่ส่วนใดส่วนหนึ่งของโรงเรือน ดังนั้น แม้ดําจะได้สร้างรั้วกําแพงรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของเขียวโดยสุจริตเพราะได้มีการชี้ระวางแนวเขตที่ดินแล้วก็ตาม ดําก็ไม่ได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 1312 เมื่อเขียวได้ขอให้รื้อถอนรั้วบ้านเพื่อแก้ไขมิให้เกิดการรุกล้ำ ดําจึงต้องรื้อถอนรั้วออกไปจากที่ดินของเขียว
สรุป ดำจะต้องรื้อถอนรั้วที่รุกล้าออกไปจากที่ดินของเขียว
ข้อ 3 แดงเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านในที่ดินมีโฉนดของขาวเพื่ออยู่อาศัยมาเป็นเวลา 9 ปีแล้ว และได้ชําระค่าเช่าตรงต่อเวลาเสมอมา เมื่อขึ้นปีที่ 10 แดงมีปัญหาทางด้านการเงินจึงขอผ่อนผันการชําระค่าเช่ากับขาว โดยขอชําระค่าเช่าเพียงครึ่งเดียวเป็นเวลา 1 ปี พอขึ้นปีที่สิบเอ็ด สถานะทางการเงินของแดงไม่ดีขึ้น จึงบอกกับขาวว่าไม่ต้องมาเก็บค่าเช่าแล้ว และตนได้ครอบครองที่ดินของขาวติดต่อกัน จนครบ 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินของขาวโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว แต่ขาวไม่เห็นด้วย ขาวจึงฟ้องขับไล่แดงให้ออกจากที่ดินของตน ดังนี้ ระหว่างแดงกับขาวผู้ใดมีสิทธิในที่ดินดังกล่าวดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1368 “บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้”
มาตรา 1381 “บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยน ลักษณะแห่งการยึดถือได้ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก”
มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครอง ติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
วินิจฉัย
โดยหลักแล้วการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้
1 เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์
2 ได้ครอบครองโดยความสงบ
3 ครอบครองโดยเปิดเผย
4 ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
5 ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่แดงเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านในที่ดินมีโฉนดของขาวเพื่ออยู่อาศัยนั้น ถือเป็นกรณีที่แดงยึดถือที่ดินแปลงดังกล่าวในฐานะผู้แทนของขาวเท่านั้น แม้แดงจะยึดถือเป็นเวลาติดต่อกันได้ 10 ปี แดงก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แต่อย่างใด
การที่แดงเช่าที่ดินและปลูกบ้านอยู่อาศัยมาได้ 9 ปี เมื่อขึ้นปีที่ 10 แดงได้ขอผ่อนผันการชําระค่าเช่ากับขาวนั้น การผ่อนผันการชําระค่าเช่าดังกล่าวไม่ถือว่าเป็นการบอกกล่าวเพื่อเปลี่ยนลักษณะการยึดถือแต่อย่างใด แต่พอขึ้นปีที่สิบเอ็ด แดงได้บอกกับขาวว่าไม่ต้องมาเก็บค่าเช่าแล้ว และตนได้ครอบครองที่ดินของขาวติดต่อกัน จนครบ 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของขาวโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วนั้น ถือเป็นการบอกกล่าวว่าไม่มีเจตนา จะยึดถือทรัพย์สินแทนขาวแล้วตามมาตรา 1381 อายุความในการครอบครองที่ดินจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีที่สิบเอ็ด คือนับแต่วันที่บอกกล่าวเป็นต้นไป และเมื่อแดงยังครอบครองที่ดินของขาวไม่ครบ 10 ปี แดงจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ ในที่ดินของขาวโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ดังนั้น ขาวจึงมีสิทธิในที่ดินดังกล่าวดีกว่าแดง
สรุป ขาวมีสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่าแดง
ข้อ 4 นายหนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่ง ทางด้านทิศตะวันออกของที่ดินติดกับแม่น้ำท่าจีน ส่วนทางทิศตะวันตกดินติดกับที่ดิน น.ส.3 ของนายสอง ต่อมานายสองซึ่งมีอาชีพประมงได้ขออนุญาตใช้คูในที่ดินของนายหนึ่งเพื่อเก็บเรือที่ใช้ออกหาปลาโดยไม่ได้ใช้เป็นทางสัญจรไปไหนมาไหน อยากทราบว่า การใช้คูเพื่อเก็บเรือของนายสองก่อให้เกิดภาระจํายอมหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1387 “อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจํายอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”
วินิจฉัย
“ภาระจํายอม” ตามมาตรา 1387 เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่งที่ตัดทอนอํานาจกรรมสิทธิ์ โดยทําให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งเรียกว่า “ภารยทรัพย์” ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงทรัพย์สินของตน หรือทําให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ที่เรียกว่า “สามยทรัพย์” คือจะทําให้ตัวสามยทรัพย์ได้รับประโยชน์ หรือได้รับความสะดวกขึ้นนั่นเอง
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่ง ซึ่งทางทิศตะวันออก ของที่ดินติดกับแม่น้ำท่าจีน ส่วนทางด้านทิศตะวันตกติดกับที่ดิน น.ส.3 ของนายสอง และต่อมานายสองซึ่งมีอาชีพประมงได้ขออนุญาตใช้คูในที่ดินของนายหนึ่งเพื่อเก็บเรือที่ใช้ออกหาปลาโดยไม่ได้ใช้เป็นทางสัญจร ไปไหนมาไหนนั้น ถือเป็นกรณีที่นายสองได้ขอใช้อสังหาริมทรัพย์ของนายหนึ่งเพื่อประโยชน์ของตัวบุคคล ไม่ได้ใช้เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น แม้จะมีการเอาเรือเข้าออกคูก็ไม่ต้องด้วยลักษณะของภาระจํายอม ตามมาตรา 1387 ดังนั้น การใช้เพื่อเก็บเรือของนายสองจึงไม่ก่อให้เกิดภาระจํายอมแต่อย่างใด
สรุป
การใช้ดูเพื่อเก็บเรือของนายสองไม่ก่อให้เกิดภาระจํายอม
