การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2558
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. แดงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าตึกแถวของแดงหนึ่งคูหา มีกําหนดเวลา 3 ปี โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน เป็นค่าเช่าเดือนละหนึ่งหมื่นบาท สัญญาเช่ามีข้อความสําคัญดังนี้
ข้อ 5. “หากสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ผู้ให้เช่ายินยอมจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่า จะได้รับค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท”
ข้อ 6. “ในวันทําสัญญาเช่าผู้เช่าได้ให้เงินผู้ให้เช่าไว้เพื่อเป็นการประกันการชําระค่าเช่าไว้ซึ่งเป็น เงินเท่ากับค่าเช่า 3 เดือน (สามหมื่นบาท) และถ้าผู้เช่าได้ชําระค่าเช่าตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินนี้ ให้กับผู้เช่าหากครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตึกแถวนี้แล้ว”
ข้อเท็จจริงปรากฏว่าแดงให้ขาวเช่าตึกแถวได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับดำบุตรบุญธรรมของแดง การให้ทําถูกต้องตามกฎหมาย ขาวได้อยู่ในตึกแถวที่เช่ามาจนครบ 3 ปี ซึ่งตรงกับวันที่ 30 เมษายน 2559 ขาวไปพบดําและขอเช่าตึกแถวจากดําต่อไปอีก 3 ปี ตามข้อ 5. ของสัญญาเช่า แต่ถูกดําปฏิเสธและดําบอกให้ขาวส่งคืนตึกแถวนี้ให้กับดําภายใน 15 วัน เพราะสัญญาสิ้นสุดแล้ว ให้ท่านวินิจฉัยว่า
- การกระทําของดําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เพียงใด และ
- ส่วนขาวจะเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ ของสัญญานี้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงกับขาว มีกําหนดเวลา 3 ปี เมื่อได้ทําเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 3 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อปรากฏว่า หลังจากขาวเช่าตึกแถวคูหานี้ได้เพียง 1 ปี แดงได้ยกตึกแถวนี้ให้กับดําบุตรบุญธรรมของแดง โดยการให้ทําถูกต้องตามกฎหมาย กรณีเช่นนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไปแต่อย่างใดตาม มาตรา 569 วรรคหนึ่ง โดยดําผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่า ด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ ดําจะต้องให้ขาวเช่าตึกแถวคูหานี้ต่อไปจนครบกําหนด 3 ปี
สําหรับข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5. ที่ว่า “หากสัญญาเช่าครบกําหนด 3 ปี ผู้ให้เช่ายินยอม จะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี และผู้ให้เช่าจะได้รับค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท” นั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตาม คํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันดําผู้รับโอน ดังนั้น เมื่อครบกําหนดเวลา ตามสัญญาเช่า ขาวได้ไปพบดําและขอเช่าตึกแถวจากดําต่อไปอีก 3 ปีตามสัญญาเช่าข้อ 5. ดําย่อมสามารถปฏิเสธ ไม่ให้ขาวเช่าต่อได้ การที่ดําปฏิเสธและบอกให้ขาวส่งคืนตึกแถวนี้ให้กับดําภายใน 15 วัน เพราะสัญญาสิ้นสุดแล้ว จึงชอบด้วยกฎหมาย
ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6. ที่ว่า “ในวันทําสัญญาเช่าผู้เช่าได้ให้เงินผู้ให้เช่าไว้เพื่อเป็นประกันการชําระค่าเช่าไว้ ซึ่งเป็นเงินเท่ากับค่าเช่า 3 เดือน (สามหมื่นบาท) และถ้าผู้เช่าได้ชําระค่าเช่า ตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินนี้ให้กับผู้เช่าหากครบกําหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตึกแถวนี้แล้ว” นั้น เป็นเรื่องค่าเช่า และถือเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ดังนั้น เมื่อขาวจะเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ 6. ของสัญญา ดําจึงปฏิเสธไม่ได้ตามมาตรา 569 วรรคสอง
สรุป การกระทําของดําที่ปฏิเสธไม่ให้ขาวเช่าต่อไปอีก 3 ปีนั้น ชอบด้วยกฎหมาย และขาว สามารถเรียกให้ดําคืนเงิน 30,000 บาท ให้ตนตามข้อ 6. ของสัญญานี้ได้
ข้อ 2. (ก) น้ำเงินทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ม่วงเช่าที่ดินของน้ำเงินมีกําหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 โดยตกลงชําระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 20 ของเดือนเป็นค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ในวันทําสัญญาเช่านั้น ม่วงได้ให้เงินประกันการชําระค่าเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าสามเดือน เมื่อม่วงเข้าไปอยู่ในที่ดินของน้ำเงินตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 ม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าให้ น้ำเงินเลยจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนั้นในวันที่ 1 มิถุนายน 2559 น้ำเงินจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับม่วง ทันทีโดยให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 16 มิถุนายนนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่เพียงใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่านี้ ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งจึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ม่วงไม่ชําระค่าเช่าให้แก่น้ำเงินตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 จนถึง วันที่ 1 มิถุนายน 2559 นั้น เมื่อหักเงินประกันการชําระค่าเช่าออก 3 เดือน ที่ม่วงได้ชําระไว้ย่อมถือว่าม่วงยังไม่ได้ ชําระค่าเช่าอีก 1 เดือน คือค่าเช่าเดือนพฤษภาคม 2559 ซึ่งมีผลให้น้ำเงินสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน น้ำเงินจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ม่วงนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาแก่ม่วงนําค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าม่วง ยังไม่ยอมชําระอีก น้ำเงินจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่นําเงินบอกเลิกสัญญาเช่า ทันทีในวันที่ 1 มิถุนายน 2559 และให้ม่วงส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 16 มิถุนายนนี้ จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคหนึ่ง “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตาม (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ เมื่อได้หักเงินประกันการชําระค่าเช่าออก 3 เดือนแล้ว เท่ากับม่วงไม่ได้ชําระค่าเช่าซื้อเพียง 1 คราว คือ ในเดือนพฤษภาคม 2559 จึงถือว่าเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ใช้เงินเพียง 1 คราว มิใช่การผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน ตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง ดังนั้น น้ำเงินจะ บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ได้ แต่เรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชําระ 50,000 บาทได้ การที่น้ำเงินบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับม่วง ทันทีในวันที่ 1 มิถุนายน 2559 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป
(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น คําตอบของข้าพเจ้าจึงไม่แตกต่างกัน
ข้อ 3. (ก) มืดจ้างให้เขียวทํางานเป็นพนักงานทําบัญชีในร้านค้าของมีดตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2558 เป็นต้นไปตกลงชําระค่าจ้างทุกวันที่ 14 และวันที่ 28 ของแต่ละเดือนเป็นค่าจ้างคราวละ 15,000 บาท มืดบอกเลิกจ้างกับเขียวในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2559 โดยที่เขียวไม่ผิดสัญญาจ้างได้หรือไม่เพียงใด และเขียวต้องทํางานให้มืดถึงวันที่เท่าใด จงวินิจฉัย
(ข) แสดตกลงจ้างให้เหลืองก่อสร้างบ้านและอาคารเก็บรถยนต์ให้ โดยตกลงจ่ายค่าจ้างเป็นงวดมีกําหนด 15 งวด (จนงานเสร็จ) เป็นค่าจ้างทั้งหมด 5 ล้านบาท เหลืองสร้างบ้านให้เสร็จแล้ว เหลือแต่ยังไม่ได้สร้างอาคารเก็บรถยนต์ เหลืองจึงบอกเลิกสัญญากับแสด โดยอ้างว่าจะสร้าง เฉพาะบ้านให้แสดเท่านั้น เหลืองทําชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด จงวินิจฉัย
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้า กว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่มืดจ้างให้เขียวทํางานเป็นลูกจ้าง โดยมืดได้ตกลงทําสัญญาจ้าง ไม่มีกําหนดเวลาไว้กับเขียว จึงเข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 582 วรรคหนึ่ง คือ ถ้ามืดจะบอกเลิกสัญญาจ้างกับเขียว จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากัน เมื่อถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 3 เดือน
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า มืดได้บอกเลิกจ้างกับเขียวในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2559 ซึ่งเป็นการ บอกเลิกสัญญาจ้างก่อนถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างในวันที่ 14 มีนาคม 2559 กรณีนี้จึงถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญา ล่วงหน้า เพื่อให้มีผลเป็นการเลิกสัญญากันในวันที่ 28 มีนาคม 2559 ซึ่งเป็นวันถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป ดังนั้น เขียวจึงมีสิทธิทํางานจนถึงวันสุดท้าย คือ วันที่ 28 มีนาคม 2559 และมืดจะต้องจ่ายค่าจ้างให้กับเขียว ในวันที่ 14 มีนาคม 2559 เป็นเงิน 15,000 บาท และจ่ายค่าจ้างในวันที่ 28 มีนาคม 2559 อีก 15,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 30,000 บาท หรือมืดจะจ่ายค่าจ้างให้แก่เขียวทั้งหมด 30,000 บาท แล้วให้เขียวออกจากงาน ในทันทีเลยก็ได้ตามมาตรา 582 วรรคสอง
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 587 “อันว่าจ้างทําของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะ ทําการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสําเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสําเร็จ แห่งการที่ทํานั้น”
มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”
วินิจฉัย
ตามกฎหมายในเรื่องจ้างทําของนั้น มาตรา 605 ได้กําหนดไว้ว่า ถ้าการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้โดยให้เสียค่าสินไหมทดแทนให้เพื่อความเสียหายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งเป็นกรณีที่ กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ว่าจ้างเท่านั้น หารวมถึงผู้รับจ้างด้วยไม่
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่แสดตกลงจ้างให้เหลืองก่อสร้างบ้านและอาคารเก็บรถยนต์ให้โดยตกลง จ่ายค่าจ้างเป็นงวดนั้น ถือเป็นสัญญาจ้างทําของตามมาตรา 587 ดังนั้น เมื่อการที่จ้างยังทําไม่แล้วเสร็จ กล่าวคือ เหลืองได้สร้างบ้านให้เสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้สร้างอาคารเก็บรถยนต์ ผู้ที่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้างได้จึงมีเฉพาะแสด ผู้ว่าจ้างคนเดียวเท่านั้น ส่วนเหลืองไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจ้าง การที่เหลืองผู้รับจ้างบอกเลิกสัญญากับแสด โดยอ้างว่าจะสร้างเฉพาะบ้านให้แสดเท่านั้น จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป
(ก) เขียวต้องทํางานให้กับมืดจนถึงวันที่ 28 มีนาคม 2559 และมืดจะต้องจ่ายเงินราค่าจ้างให้กับเขียวเป็นจํานวนรวมทั้งสิ้น 30,000 บาท
(ข) การกระทําของเหลืองไม่ชอบด้วยกฎหมาย
