การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2556
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. แดงทําสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้ามีกําหนดเวลา 10 ปี โดยสัญญาเช่าโกดังครบกําหนดลงในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ในสัญญาเช่ามีข้อความสําคัญดังต่อไปนี้
ข้อ 4 ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมโกดังเก็บสินค้า ไม่ว่าเป็นการซ่อมแซมใหญ่หรือซ่อมแซมเล็กน้อยก็ตาม
ข้อ 5 เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปี และผู้ให้เช่าจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ภายในวันที่ 10 มิถุนายน 2557
ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ขาวเช่ามาเพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ซึ่งแดงเป็นเจ้าของให้กับมืด โดยการซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย แต่ขาวก็ใช้โกดังเก็บสินค้าต่อมาจนสัญญาเช่าโกดังเกือบ ครบ 10 ปี ปรากฏว่าหลังคาโกดังเก็บสินค้าถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องรีบซ่อมแซมใหญ่ ขาวได้ซ่อมแซมใหญ่และจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ครั้นสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปี ในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ขาวได้ไปพบมืดและขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 10 มิถุนายน 2557 ตามสัญญาข้อ 5 และขอให้มืดจ่ายเงิน ค่าซ่อมแซมใหญ่ให้กับขาวตามสัญญาข้อ 4 เป็นเงิน 3 แสนบาท
ให้วินิจฉัยว่า มืดจะต้องปฏิบัติตามสัญญาข้อ 4 และข้อ 5 ตามความต้องการของขาวหรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และ ถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าโกดังเก็บสินค้าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 10 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้ บังคับกันได้ 10 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวได้เช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ให้กับมืด กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับ สิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาว ผู้เช่าด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ มืดจะต้องให้ดําเช่าโกดังเก็บสินค้านั้นต่อไปจนครบกําหนด 10 ปี ตามสัญญาเช่า
และตามอุทาหรณ์ เมื่อมืดได้ให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่า หลังคาโกดังเก็บสินค้าได้ถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องซ่อมแซมใหญ่ ดังนี้โดยหลักแล้ว มืดผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้ซ่อมแซมตามสัญญาเช่าข้อ 4 ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ขาวได้ทําการซ่อมแซมหลังคา โกดังเก็บสินค้านั้น และต้องจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท มืดจึงต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 คือต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้แก่ขาวจํานวน 3 แสนบาท เพราะข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 4 เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ตามมาตรา 569 วรรคสอง
ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่น จะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปีนั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้น การที่ขาวขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าด้วยนั้น มืดจึงไม่ต้องทําตามความต้องการของขาวแต่อย่างใด
สรุป มืดจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 แต่มืดไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 5
ข้อ 2.
(ก) ม่วงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เหลืองเช่ารถยนต์ของม่วงมีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 20 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 25,000 บาท ในวันทําสัญญาเหลืองได้ชําระค่าเช่าไว้ล่วงหน้าเป็นเงิน 75,000 บาท หลังจากนั้น เหลืองไม่เคยชําระค่าเช่าอีกเลย ดังนั้นเมื่อม่วงเห็นว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่าในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ม่วงได้บอกเลิกสัญญากับเหลืองทันที ดังนี้ จงวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึ่งกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่ากําหนด ชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองได้ชําระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 75,000 บาทนั้น ถือว่าเป็น การชําระค่าเช่าเดือนมกราคม กุมภาพันธ์ และมีนาคม 2557 เมื่อปรากฏว่าหลังจากนั้นเหลืองไม่เคยชําระค่าเช่าอีกเลย ถือว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่า 2 เดือนติด ๆ กัน คือ เดือนเมษายน และเดือนพฤษภาคม 2557 ซึ่งมีผลทําให้ ม่วงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อตามสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดังนั้นม่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาเหลืองนําค่าเช่ามาชําระอย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าเหลืองไม่ยอมชําระค่าเช่าอีกม่วงจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตาม มาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้นการที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเหลืองทันทีในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 การบอกเลิก สัญญาเช่าของม่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อ ที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่เหลืองผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือนเมษายน และเดือนพฤษภาคม 2557 นั้น ถือเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้นม่วงผู้ให้เช่าซื้อ จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคแรก การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของม่วงในกรณีนี้จึง ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป
(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของม่วงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของม่วงชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบของข้าพเจ้าจึงแตกต่างกัน
ข้อ 3. ดําจ้างให้แสดทํางานเป็นพนักงานจําหน่ายสินค้าในร้านค้าของดําโดยเริ่มจ้างตั้งแต่ 1 มกราคม 2557 เป็นสัญญาจ้างแรงงานไม่มีกําหนดเวลา ตกลงชําระสินจ้างทุกวันที่ 15 และวันสิ้นเดือนของแต่ละเดือน เป็นค่าจ้างคราวละ 13,000 บาท แสดทํางานมาถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ในวันนี้เองดําไม่อยากจ้างแสดต่อไปโดยที่ไม่ทราบสาเหตุ ดําได้จ่ายเงินให้แสด 13,000 บาท และบอกให้แสดออกจากงาน ไปเลยไม่ต้องมาทํางานอีก ท่านเห็นว่าการบอกเลิกสัญญาของดําเช่นนี้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียว แล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ดําจ้างให้แสดทํางานจําหน่ายสินค้าในร้านค้าของดํา โดยได้ทําเป็นสัญญาจ้างแรงงานไม่มีกําหนดเวลานั้น ย่อมเข้าหลักของมาตรา 582 วรรคแรก คือ ถ้าดําจะบอกเลิกสัญญาจ้าง กับแสดก็จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป แต่ไม่จําต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 3 เดือน
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ดําได้บอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 ซึ่งเป็นการบอกเลิกสัญญาในวันจ่ายค่าจ้าง กรณีนี้จึงให้ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาล่วงหน้าเพื่อให้มีผลเป็นการเลิกสัญญากัน ในวันที่ 15 มิถุนายน 2557 ซึ่งเป็นวันถึงกําหนดจ่ายค่าจ้างคราวถัดไป ดังนั้น แสดจึงมีสิทธิทํางานจนถึงวันสุดท้าย คือวันที่ 15 มิถุนายน 2557 และดําจะต้องจ่ายค่าจ้างให้กับแสดในวันที่ 31 พฤษภาคม 2557 เป็นเงิน 13,000 บาท และต้องจ่ายค่าจ้างในวันที่ 15 มิถุนายน 2557 อีก 13,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 26,000 บาท ตามมาตรา 582 วรรคแรก หรือดําจะจ่ายเงินค่าจ้างให้แก่แสดทั้งหมด 26,000 บาท แล้วให้แสดออกจากงานในทันทีเลยก็ได้ตาม มาตรา 582 วรรคสอง ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาของดําดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป การบอกเลิกสัญญาของดําไม่ชอบด้วยกฎหมาย
