LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ S/2551

ให้ท่านวินิจฉัยว่าการกระทำของดำทั้ง  2  ประการชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบหลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

วินิจฉัย

สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา  3  ปี  เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ  ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้และถือว่าสัญญาเช่าเป็นหนังสือนั้นเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดี  ตามมาตรา  538 

ส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า  ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป  และมีผลทำให้ผู้รับโอนย่อมรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย  ตามมาตรา  569

กรณีตามอุทาหรณ์  ขาวเช่าบ้านหลังนี้มาได้  2  ปี  ครั้นปีที่  3  แดงได้ขายบ้านหลังนี้และเครื่องเรือนโบราณให้กับดำโดยทำสัญญาซื้อขายกันถูกต้องตามกฎหมาย  เช่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่าไม่ระงับสิ้นไป  ตามมาตรา  569  วรรคแรก  แต่ดำผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย  กล่าวคือ  ดำต้องให้ขาวเช่าอยู่ต่อไปจนครบกำหนด  3  ปี  ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  วรรคสอง

แต่อย่างไรก็ตาม  สัญญาเช่าข้อสุดท้ายที่มีข้อความว่า  “เมื่อครบกำหนดแล้ว  ผู้ให้เช่าให้คำมั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่ออีกมีกำหนดเวลา  3  ปี” ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นที่ผูกพันเฉพาะระหว่างคู่สัญญา  (บุคคลสิทธิ)  ไม่ถือว่าเป็นสัญญาเช่า  คำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวจึงต้องระงับไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า  ดำจึงไม่ต้องรับคำมั่นจะให้เช่าดังกล่าวมาด้วย  (ฎ. 6763/2541 ,  ฎ.  6491/2539)

ส่วนข้อสัญญาที่ว่า  “ผู้เช่าตกลงจะซื้อเครื่องเรือนโบราณจากผู้ให้เช่าในราคา  500,000  บาท”  ก็ไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าเช่นกัน  เป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ  ทั้งไม่ใช่หน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมายด้วย  ผู้รับโอนจึงไม่อาจบังคับให้ผู้เช่าต้องผูกพันตามข้อสัญญานี้ได้

ดังนั้น  ถึงแม้ขาวจะแจ้งความจำนงที่จะเช่าต่ออีก  แต่ดำปฏิเสธ  ดำย่อมมีสิทธิทำได้และเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย  เพราะคำมั่นจะให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน  ตามมาตรา  569  ส่วนการที่ดำจะบังคับให้ขาวซื้อเครื่องเรือนโบราณนั้น  ดำย่อมไม่อาจกระทำได้  เพราะข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงตามสัญญาอื่น  ไม่ใช่สัญญาเช่า  จึงไม่ผูกพันดำผู้รับโอน

สรุป  ดำปฏิเสธไม่ยอมให้ขาวเช่าต่อได้  แต่ดำจะบังคับให้ขาวซื้อเครื่องเรือนโบราณไม่ได้

ข้อ  2 

(ก)    ในวันที่  1  มกราคม  2552  มืดทำสัญญาเป็นหนังสือให้เขียวเช่ารถยนต์มีกำหนด  1  ปี  สัญญาเช่าตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันสิ้นเดือนเดือนละ  20,000  บาท  สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าหากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  2  เดือน  ติดๆกัน  ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที  ปรากฏว่าเขียวไม่ชำระค่าเช่าในวันที่  31  มีนาคม  และ  30  เมษายน  2552  ในวันที่  15  พฤษภาคม  2552  มืดได้บอกเลิกสัญญาเช่าทันที  การบอกเลิกสัญญาของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

(ข)    ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ  (ก)  เป็นสัญญาเช่าซื้อ  และข้อเท็จจริงเปลี่ยนไปว่าเขียวได้บอกเลิกสัญญาในวันที่  10  พฤษภาคม  2552  เขียวกระทำได้หรือไม่  โดยวิธีใด

ธงคำตอบ

(ก)   หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  151  การใดเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมาย  ถ้ามิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน  การนั้นไม่เป็นโมฆะ

มาตรา  560  ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน  หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป  ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด  ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

วินิจฉัย

การบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  มีกำหนดไว้ในมาตรา  560  กล่าวคือ  ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที  แต่ถ้ากำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน  เช่น  รายสองเดือนหรือรายปี  ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระไม่น้อยกว่า  15  วัน  เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าจึงจะบอกเลิกสัญญาได้  ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีเช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่มีกำหนดชำระค่าเช่าน้อยกว่ารายเดือนไม่ได้

อย่างไรก็ตาม  บทบัญญัติมาตรา  560  มิใช่บทบัญญัติอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน  คู่สัญญาจึงตกลงยกเว้นให้เป็นอย่างอื่นได้  (ฎ. 192/2521 , ฎ. 3767/2547)  ข้อตกลงนั้นใช้บังคับได้ไม่เป็นโมฆะ  ตามมาตรา  151

กรณีตามอุทาหรณ์  แม้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าสัญญาเช่ารถยนต์ระหว่างมืดกับเขียวจะเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนก็ตาม  แต่เมื่อมีข้อตกลงในสัญญาเช่าว่าหากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  2  เดือนติดๆกัน  ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที  ก็ต้องเป็นไปตามนั้น  เพราะข้อตกลงดังกล่าวใช้บังคับได้  ไม่เป็นโมฆะ  แม้จะแตกต่างจากบทบัญญัติมาตรา  560  แต่บทบัญญัติดังกล่าวก็มิใช่กฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน  ดังนั้น  การที่เขียวไม่ชำระค่าเช่าในวันที่  31  มีนาคม  และ  30 เมษายน  2552  และมืดได้บอกเลิกสัญญาเช่าทันทีในวันที่  15  พฤษภาคม  2552  แม้ไม่ได้บอกกล่าวล่วงหน้าให้เขียวนำค่าเช่ามาชำระก่อน  การบอกเลิกของมืดก็ชอบด้วยกฎหมายแล้ว

(ข)  หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  573  ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง

วินิจฉัย

สัญญาเช่าซื้อนั้น  ผู้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเมื่อใดก็ได้  โดยผู้ให้เช่าซื้อไม่จำต้องผิดสัญญาเพราะเป็นสิทธิตามกฎหมายของผู้เช่าซื้อที่ไม่ต้องการจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นต่อไป  แต่ถึงแม้ผู้เช่าซื้อเองจะเป็นฝ่ายผิดสัญญา  เช่น  ไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อ  2  งวดติดกัน หรือแม้ทรัพย์สินที่เช่าจะชำรุดบุบสลายก็ตาม  ผู้เช่าซื้อก็ยังมีสิทธิบอกเลิกสัญญา  ส่วนความรับผิดของผู้เช่าซื้อนั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

กรณีตามอุทาหรณ์  ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ  ก  เปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าซื้อ  แม้เขียวจะผิดนัดไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อ  2  งวดติดกัน  ซึ่งถือว่าเขียวผู้เช่าซื้อผิดสัญญา   เขียวก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาในวันที่  10  พฤษภาคม  2552ได้  ตามมาตรา  573  เพราะเป็นสิทธิตามกฎหมายของผู้เช่าซื้อ  แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามมาตรา  573  นี้  มิได้หมายถึงการบอกกล่าวให้ผู้เช่าซื้อทราบเพียงอย่างเดียวว่าจะเลิกสัญญาเท่านั้น  แต่ผู้เช่าซื้อจะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อคืนให้แก่เจ้าของด้วย  ลำพังแต่เพียงบอกกล่าวว่าเลิกสัญญา  แต่มิได้ส่งมอบทรัพย์สินคืนแก่ผู้ให้เช่าซื้อ  ยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้ออยู่  เช่นนี้ไม่ทำให้สัญญาเช่าซื้อระงับ  เพราะการบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย  (ฎ. 3149/2530)

สรุป

(ก)   การบอกเลิกสัญญาเช่าของมืดชอบด้วยกฎหมาย

(ข)  เขียวผู้เช่าซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้  แต่ต้องส่งมอบรถยนต์คืนให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อด้วย

ข้อ  3  น้ำเงินจ้างเหลืองมาเป็นลูกจ้างประจำร้านขายของตั้งแต่วันที่  1  มกราคม  2551  มีกำหนดเวลา  1  ปี  โดยได้รับสินจ้างเดือนละ  15,000  บาททุกๆวันสิ้นเดือน  เหลืองทำงานมาจนถึงปัจจุบันนี้  ครั้นวันที่  21  พฤษภาคม  2552  เหลืองพบกับน้ำเงิน  น้ำเงินให้เหลืองทำงานถึงวันที่  21  มิถุนายน  2552  และให้เหลืองออกจากงานไปในวันที่  22  มิถุนายน  2552  ซึ่งถือว่าเป็นวันเลิกจ้าง  ดังนี้การกระทำของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  และในวันที่  22  มิถุนายน  2552  เหลืองจะได้รับสินจ้างเป็นเงินเท่าใด  โดยที่เหลืองไม่ต้องมาทำงานอีก

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  581  ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว  ลูกจ้างยังคงทำงานอยู่ต่อไปอีกและนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้  ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาจ้างกันใหม่  โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม  แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความในมาตราต่อไปนี้

มาตรา  582  ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กำหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร  ท่านว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่งเพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทำได้  แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสามเดือน

อนึ่ง  ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้  นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแก่ลูกจ้างเสียให้ครบจำนวนที่จะต้องจ่ายจนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกำหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียว  แล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทำได้

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาจ้างมีกำหนดเวลา  1  ปี  (ครบกำหนดวันที่  1  มกราคม  2552)  เหลืองทำงานเรื่อยมาจนถึงปัจจุบันนี้  จึงสันนิษฐานว่าได้ทำสัญญาจ้างกันใหม่เป็นสัญญาจ้างไม่มีกำหนดเวลา  ตามมาตรา  581  ซึ่งคู่สัญญาอาจบอกเลิกสัญญาจ้างได้ตามมาตรา  582  คือบอกกล่าวเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง  เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า

ครั้นในวันที่  21  พฤษภาคม  2552  เหลืองพบกับน้ำเงิน  น้ำเงินให้เหลืองทำงานถึงวันที่  21  มิถุนายน  2552  และให้เหลืองออกจากงานไปในวันที่  22  มิถุนายน  2552  กรณีนี้จึงต้องถือว่าในวันที่  21  มิถุนายน  2552  น้ำเงินได้บอกกล่าวกับเหลืองเพื่อเลิกสัญญาจ้าง  อันเป็นการบอกกล่าวล่วงหน้าในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกำหนดจ่ายสินจ้าง  (30  มิถุนายน  2552)  จึงต้องถือว่าเป็นการบอกกล่าวเลิกสัญญาจ้างในวันที่  30  มิถุนายน  2552  ซึ่งเป็นวันกำหนดจ่ายสินจ้าง  และจะมีผลเป็นการเลิกสัญญาจ้างแรงงานในวันที่  31  กรกฎาคม  2552  การที่น้ำเงินให้เหลืองออกจากงานไปในวันที่  22  มิถุนายน  2552  จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย  ตามมาตรา  582  วรรคแรก

อย่างไรก็ตาม  หากน้ำเงินไม่ต้องการให้เหลืองมาทำงานในวันที่  22  มิถุนายน  2552  น้ำเงินก็อาจทำได้โดยปฏิบัติตามบทบัญญัติมาตรา  582  วรรคสอง  กล่าวคือ  ต้องจ่ายสินจ้างที่ต้องจ่ายในเดือนมิถุนายน  2552  เป็นเงิน  15,000  บาท  และอีก  15,000  บาท  สำหรับงวดการจ่ายสินจ้างในวันที่  31  กรกฎาคม  รวมเป็นเงิน  30,000  บาท  แล้วให้เหลืองออกจากงานไปทันทีได้เลยในวันที่  22  มิถุนายน  2552

สรุป  การกระทำของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย  และในวันที่  22  มิถุนายน  2552  เหลืองจะต้องได้รับสินจ้างเป็นเงิน  30,000  บาท  โดยที่เหลืองไม่ต้องมาทำงานอีก