LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ 1/2552

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

มาตรา  566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้  ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ  แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

มาตรา  569  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป  เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

มาตรา  570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น  ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างแดงและขาวได้ทำเป็นหนังสือแต่เพียงอย่างเดียว  ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแต่อย่างใด  สัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย  ใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะ  แต่กฎหมายให้ถือว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาตั้งแต่  3  ปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าได้แต่เพียง  3  ปี  ตามมาตรา  538  เท่านั้น

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวเช่าตึกได้เพียง  1 ปี  แดงได้ยกตึกแถวนั้นให้มืด  ดังนี้สัญญาเช่าไม่ระงับ  มืดต้องรับมาซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า  ตามมาตรา  569  กล่าวคือต้องให้ขาวเช่าจนครบ  3  ปี  ตามสัญญา  ส่วนการที่ขาวอยู่ครบ  3  ปีแล้วนั้นยังอยู่ต่อมาอีกจนถึงปัจจุบัน  แม้ไม่ได้ทำสัญญาใหม่ก็ตาม  การเช่าระหว่างมืดกับขาวก็เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา  ตามมาตรา  570  ข้อตกลงต่างๆจึงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม

อนึ่ง  มืดสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาได้ตามมาตรา  566  แม้ขาวจะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเลยก็ตาม  แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวจะต้องบอกกล่าวให้ขาวรู้ตัวก่อนกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง  แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า  2  เดือน

เมื่อกำหนดชำระค่าเช่าตกลงกันทุกๆวันสิ้นเดือน  การที่มืดบอกเลิกสัญญาในวันที่  15  สิงหาคม  2552  เท่ากับเป็นการบอกเลิกสัญญาในวันชำระค่าเช่าคือ  วันที่  31  สิงหาคม  2552  ฉะนั้นมืดจะต้องให้เวลาขาวถึงวันที่  30  กันยายน  2552  จึงจะฟ้องขับไล่ได้ในวันรุ่งขึ้นคือ วันที่  1  ตุลาคม  2552  ตามมาตรา  566  การที่มืดบอกเลิกสัญญากับขาวในวันที่  15  สิงหาคม  2552  และให้ขาวอยู่ในตึกถึงวันที่  31  สิงหาคม  2552  แล้วมาฟ้องขับไล่ในวันที่  16  กันยายน  2552  การบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย  ตามมาตรา  566

สรุป  การกระทำของมืดไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ข้อ  2 

(ก)    เขียวทำสัญญาเป็นหนังสือให้แสดเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา  3  ปี  ตกลงชำระค่าเช่าทุกๆวันสิ้นเดือน  เดือนละ  15,000  บาท  ตั้งแต่วันที่  1  มกราคม  2551  สัญญาเช่าที่ดินข้อ  5  ระบุว่า  “ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าคราวใดคราวหนึ่ง  หากผู้ให้เช่าต้องการบอกเลิกสัญญา  ผู้ให้เช่าจะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระอย่างน้อย  30  วัน”  ปรากฏว่าแสดไม่ชำระค่าเช่าในวันที่  30  มิถุนายน  2552  เขียวไม่ได้บอกกล่าวให้แสดชำระค่าเช่าที่ค้าง  แต่พอถึงวันที่  31  กรกฎาคม  2552  เขียวบอกเลิกสัญญาทันที  การกระทำของเขียวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เพราะเหตุใด

(ข)    ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ  (ก)  เป็นสัญญาเช่าซื้อคำตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่  จงวินิจฉัย

ธงคำตอบ

(ก)  หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  560  ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า  ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน  หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป  ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด  ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  กรณีที่สัญญาเช่ามีกำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือมากกว่ารายเดือน  เช่น  ตกลงชำระค่าเช่าทุกวันสิ้นเดือน  หรือทุก  6  เดือน  หรือทุกสิ้นปี  เป็นต้น  ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้  จะต้องปฏิบัติให้ครบ  2  ขั้นตอนดังนี้  คือ

1       บอกกล่าวแก่ผู้เช่าให้มาชำระค่าเช่า  โดยให้เวลาอย่างน้อย  15  วัน

2       ถ้าผู้เช่ายังไม่ชำระค่าเช่า  ผู้ให้เช่าจึงบอกเลิกสัญญาได้

อย่างไรก็ตาม  ผู้ให้เช่าและผู้เช่าอาจตกลงกันในสัญญาให้ต่างไปจากที่กำหนดไว้ในมาตรา  560  ก็ได้  กล่าวคือคู่สัญญาจะตกลงกันว่าให้บอกเลิกสัญญาได้ทันที  ไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน  หรืออาจตกลงให้เวลาชำระค่าเช่า  2  เดือน  ก็ย่อมทำได้  เพราะบทบัญญัติมาตรา  560  มิใช่บทบัญญัติอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน  คู่สัญญาจึงตกลงยกเว้นให้เป็นอย่างอื่นได้  (ฎ. 192/2521  ,  ฎ. 3767/2547)

กรณีตามอุทาหรณ์  ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีว่า  การบอกเลิกสัญญาของเขียวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  เห็นว่า  ข้อตกลงระหว่างเขียวกับแสดที่ว่า  ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าคราวใดคราวหนึ่ง  หากผู้ให้เช่าต้องการบอกเลิกสัญญา  ผู้ให้เช่าจะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระอย่างน้อย  30  วัน  เป็นข้อตกลงยกเว้นมาตรา  560  วรรคสอง  ข้อยกเว้นนี้สามารถตกลงกันและใช้บังคับกันได้  ไม่ตกเป็นโมฆะ  เพราะมาตรา  560  ไม่ใช่กฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยฯ  แต่อย่างไรก็ตามการการที่นายแสดไม่ชำระค่าเช่าในวันที่  30  มิถุนายน  2552  เขียวไม่ได้บอกกล่าวให้แสดชำระค่าเช่าที่ค้าง  แต่กลับมาบอกเลิกสัญญาเลยในวันที่  31  กรกฎาคม  2552  เช่นนี้ถือได้ว่าเขียวไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในข้อตกลงยกเว้นนั้น  กล่าวคือ  ไม่ได้บอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าอย่างน้อย  30  วัน  เมื่อไม่ได้บอกกล่าว  แม้ระยะเวลาจะล่วงเลยมาเป็นเวลา  1  เดือน  นับแต่วันที่แสดไม่ชำระค่าเช่า  การบอกเลิกสัญญาเช่าของเขียวก็ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข)  หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  574  วรรคแรก  ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติดๆกัน  หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ  เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้  ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน  ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ  ก  เป็นสัญญาเช่าซื้อ  การตกลงยกเว้นบทบัญญัติมาตรา  574  วรรคแรก  ที่ไม่ต้องให้มีการผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติดๆกันก่อน  ข้อตกลงดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้  ไม่ตกเป็นโมฆะเช่นเดียวกัน  เนื่องจากบทบัญญัติของกฎหมายมาตรา  574  มิได้เป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยฯ  (ฎ. 3842/2526)  แต่อย่างไรก็ตามการที่ผู้ให้เช่าซื้อไม่บอกกล่าวให้ผู้เช่าซื้อนำค่าเช่าซื้อมาชำระอย่างน้อย  30  วันก่อน  การบอกเลิกสัญญาย่อมทำไม่ได้  การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของเขียวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายเช่นเดียวกัน  ดังนั้นคำตอบจึงไม่แตกต่างกันกับข้อ  ก

สรุป

(ก)    การกระทำของเขียวไม่ชอบด้วยกฎหมาย

(ข)   การบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย    

ข้อ  3

(ก)    นายส้มทำสัญญาจ้างนายน้ำเงินให้มาเป็นพ่อครัวที่ร้านอาหารที่กรุงเทพฯ  ตกลงให้ค่าจ้างเดือนละ  10,000  บาท  มีกำหนดเวลา  2  ปี  โดยนายส้มออกค่าเดินทางจากจังหวัดแพร่มากรุงเทพฯ  เมื่อนายน้ำเงินทำงานได้  1  ปี  ก็ขาดงานไม่มาทำงานวันจันทร์ถึงวันพฤหัส  โดยไม่บอกสาเหตุแต่อย่างใด  นายส้มไม่พอใจจึงจ่ายค่าจ้างให้  10,000  บาท  ในวันที่  30  กันยายน  และบอกเลิกสัญญาจ้างทันที  นายน้ำเงินต่อสู้ว่าไม่ถูกต้องและขอค่าเดินทางกลับไปยังจังหวัดแพร่ด้วย  เช่นนี้  จะต่อสู้ได้หรือไม่  เพราะเหตุใด  จงอธิบาย

(ข)    นายนกทำสัญญาจ้างนายเป็ดให้เปลี่ยนเครื่องยนต์ของรถยนต์ของนายนกโดยตกลงให้นายเป็ดเป็นคนจัดหาเครื่องยนต์ใช้แล้วสภาพดีมาเปลี่ยนให้  ตกลงจ่ายค่าจ้างให้  70,000  บาท  เมื่อแล้วเสร็จปรากฏว่าเมื่อเปลี่ยนเครื่องยนต์เสร็จและส่งมอบรถยนต์ให้แก่นายนกแล้ว  ได้พบว่าเครื่องยนต์เดินไม่ปกติ  นายนกจึงขอให้นายเป็ดรับผิดชอบแต่นายเป็ดอ้างว่าส่งมอบให้แก่นายนกแล้วจึงไม่ต้องรับผิดชอบ  เช่นนี้  ถูกต้องหรือไม่  เพราะเหตุใด  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

(ก)  หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  583  ถ้าลูกจ้างจงใจขัดคำสั่งของนายจ้างอันชอบด้วยกฎหมายก็ดี  หรือละเลยไม่นำพาต่อคำสั่งเช่นว่านั้นเป็นอาจิณก็ดี  ละทิ้งการงานไปเสียก็ดี  กระทำความผิดอย่างร้ายแรงก็ดี  หรือทำประการอื่นอันไม่สมแก่การปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริตก็ดี  ท่านว่านายจ้างจะไล่ออกโดยมิพักต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหรือให้สินไหมทดแทนก็ได้

มาตรา  586  ถ้าลูกจ้างเป็นผู้ซึ่งนายจ้างได้จ้างเอามาแต่ต่างถิ่นโดยนายจ้างออกเงินค่าเดินทางให้ไซร้  เมื่อการจ้างแรงงานสิ้นสุดลง  และถ้ามิได้กำหนดกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาแล้ว  ท่านว่านายจ้างจำต้องใช้เงินค่าเดินทางขากลับให้  แต่จะต้องเป็นดังต่อไปนี้คือ

1       สัญญามิได้เลิกหรือระงับเพราะการกระทำหรือความผิดของลูกจ้าง  และ

2       ลูกจ้างกลับไปยังถิ่นที่ได้จ้างเอามาภายในเวลาอันสมควร

วินิจฉัย

การที่นายจ้างจะต้องออกค่าเดินทางขากลับให้แก่ลูกจ้าง  จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ตามมาตรา  586  ดังต่อไปนี้

1       ลูกจ้างเป็นผู้ที่นายจ้างได้จ้างเอามาจากต่างถิ่น  มิใช่ลูกจ้างสมัครงานเอง

2       นายจ้างออกค่าเดินทางขามาให้

3       ไม่มีข้อกำหนดอย่างอื่นไว้ในสัญญาเพื่อยกเว้นหรือลดหย่อนหน้าที่ของนายจ้าง

4       สัญญามิได้เลิกหรือระงับ  เพราะการกระทำความผิดของลูกจ้าง

5       ลูกจ้างกลับไปยังถิ่นที่ได้จ้างภายในเวลาอันสมควร

กรณีตามอุทาหรณ์  นายส้มทำสัญญาจ้างนายน้ำเงินมาจากจังหวัดแพร่  โดยออกค่าเดินทางให้  โดยปกติแล้วตามมาตรา  586  นายจ้างต้องจ่ายเงินค่าเดินทางขากลับให้ลูกจ้างด้วย  แต่เมื่อนายน้ำเงินขาดงานไม่มาทำงานวันจันทร์ถึงวันพฤหัสจึงเป็นการละทิ้งการงานไปโดยไม่มีเหตุผลตามมาตรา  583  นายจ้างไล่ออกได้  โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า  ดังนั้น  นายน้ำเงินจะต่อสู้ว่าการบอกเลิกสัญญาจ้างของนายส้มไม่ถูกต้องและขอค่าเดินทางขากลับไปยังจังหวัดแพร่ด้วยไม่ได้  เพราะสัญญาจ้างเลิกกันเพราะความผิดของลูกจ้าง

(ข)  หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  595  ถ้าผู้รับจ้างเป็นผู้จัดหาสัมภาระไซร้  ความรับผิดของผู้รับจ้างในการบกพร่องนั้นท่านให้บังคับด้วยบทแห่งประมวลกฎหมายนี้ลักษณะซื้อขาย

มาตรา  598  ถ้าผู้ว่าจ้างยอมรับมอบการที่ทำนั้นแล้ว  ทั้งชำรุดบกพร่องมิได้อิดเอื้อนโดยแสดงออกชัดหรือโดยปริยาย  ผู้รับจ้างก็ไม่ต้องรับผิด  เว้นแต่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นเช่นจะไม่พึงพบได้ในขณะเมื่อรับมอบหรือผู้รับจ้างปิดบังความนั้นเสีย

วินิจฉัย

กรณีตามอุทาหรณ์  สัญญาจ้างทำของรายนี้  นายเป็ดเป็นคนจัดหาเครื่องยนต์มาเปลี่ยนให้  จึงถือว่าผู้รับจ้างเป็นผู้จัดหาสัมภาระ  กรณีเช่นนี้บทบัญญัติมาตรา  595  ให้นำกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขายมาใช้บังคับโดยอนุโลม  (มาตรา  472)  คือ  ผู้รับจ้างต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้น  แม้ผู้รับจ้างรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องเช่นนั้นมีอยู่จริง  และตามมาตรา  598  ถ้าผู้ว่าจ้างยอมรับการที่ทำนั้น  ความชำรุดบกพร่อง  คือ  การที่เครื่องยนต์เดินไม่ปกตินั้นไม่พึงพบได้ในขณะนั้น  นายเป็ดจึงยังคงต้องรับผิดชอบ

สรุป 

(ก)    นายน้ำเงินไม่สามารถต่อสู้ได้

(ข)   นายเป็ดต้องรับผิดชอบในกรณีที่เครื่องยนต์เดินไม่ปกติ