การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2555
LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ
ข้อ 1. แดงผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ขาวเช่าบ้านหนึ่งหลัง พร้อมกับให้ขาวมีสิทธิใช้ที่ดินบริเวณรอบบ้านด้วยโดยมีสัญญาตกลงกันไว้ ดังนี้ ข้อ 5 “สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2553 ถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2556 หากครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าตกลงให้สัญญาเช่านี้มีกำหนดเวลา ต่อไปอีก 3 ปี โดยมีต้องทำสัญญาเช่าฉบับใหม่”
ข้อ 6 “ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกอาคารโรงเก็บรถติดกับบ้านที่เช่าในบริเวณที่ดินรอบบ้านและถ้าครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าข้อ 5 ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงินให้กับผู้เช่า 300,000 บาท เป็นค่าโรงเก็บรถที่ผู้เช่าตกลงขายให้กับผู้ให้เช่า โดยผู้เช่าไม่ต้องรื้อถอนโรงเก็บรถที่เป็นของผู้เช่า” ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ผู้เช่าเช่าบ้านมาเพียง 1 ปีเท่านั้น ผู้ให้เช่าได้ขายบ้านและบริเวณที่ดินทั้งหมด ให้กับม่วง การซื้อขายทำถูกต้องตามกฎหมาย ครั้นสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว ม่วงได้แจ้งให้ขาว ออกจากบ้านไปและให้ส่งมอบบ้านและบริเวณที่ดินทั้งหมดให้เสร็จสิ้นในวันที่ 15 มีนาคม 2556 แต่ขาว อ้างว่าขาวมีสิทธิเช่าบ้านต่อไปอีก 3 ปี ตามสัญญาข้อ 5 และขาวเรียกให้ม่วงจ่ายเงิน 300,000 บาท ให้ขาวตามสัญญาข้อ 6 จงวินิจฉัยว่า ข้ออ้างของขาวนั้นม่วงจะต้องปฏิบัติตามหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามีได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนด ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีตอผู้เช่านั้นด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าบ้านระหว่างแดงกับขาวมีกำหนดเวลา 3 ปี เมื่อมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ย่อมใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 538
ตามข้อเท็จจริง ขาวเช่าบ้านมาได้เพียง 1 ปี แดงซึ่งเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินได้ขายบ้านและที่ดินทั้งหมดให้กับม่วง กรณีเข่นนี้ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธ์ในอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่าและขาวผู้เช่า จึงไม่ระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยม่วงผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนึ่งมีต่อ ผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือม่วงต้องให้ขาวเช่าบ้านอยู่ต่อไปจนครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง
สำหรับสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ตกลงให้สัญญาเช่ามีต่อไปอีก 3 ปีนั้น ม่วงไม่ต้องรับมาเพราะ มิฉะนั้นแล้วเท่ากับสัญญาเช่ามีกำหนด 6 ปี แต่สัญญาเช่าบ้านเพียงแต่ทำเป็นหนังสือไม่ได้ไปจดทะเบียนจึงฟ้องร้องให้บังดับคดีได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538
และสัญญาเช่าข้อ 6 ที่ผู้ให้เช่าคือแดงตกลงให้ผู้เช่าคือขาวปลูกอาคารโรงเก็บรถและถ้าครบ กำหนด 3 ปี ผู้ให้เช่าตกลงจ่ายเงินให้กับผู้เช่า 300,000 บาท เป็นค่าโรงเก็บรถที่ผู้เช่าตกลงขายให้กับผู้ให้เช่านี้ ม่วงไม่ต้องปฏิบัติตาม เพราะเป็นข้อตกลงอื่นไม่ใช่ข้อตกลงเกี่ยวกับสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง ซึ่งม่วง ไม่ต้องรับมาเช่นกัน ดังนั้นเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปี ม่วงจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและให้ขาวออกจากบ้านไป และให้ส่งมอบบ้านและบริเวณที่ดินทั้งหมดแก่ม่วงได้
สรุป ม่วงไม่ต้องปฏิบัติตามข้ออ้างของขาวทั้ง 2 ประการ
ข้อ 2. (ก) น้ำเงินทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เขียวเข่าที่ดินของน้ำเงินมีกำหนดเวลา 2 ปีนับตั้งแต่วันที่1 มิถุนายน 2555 เป็นต้นไป โดยตกลงชำระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 1 ของแต่ละเดือน ในวัน 1 มิถุนายน 2555 นั้นเขียวได้จ่ายค่าเช่าไว้ให้กับน้ำเงิน เป็นเงิน 100,000 บาท โดยค่าเช่า จะต้องจ่ายให้เดือนละ 20,000 บาท ตามสัญญาเช่าที่ตกลงกัน เมื่อน้ำเงินรับค่าเช่าดังกล่าวมาแล้ว ปรากฏว่าเขียวไม่ได้จ่ายค่าเช่าให้กับน้ำเงินเลยจนถึงปัจจุบันนี้ ดังนั้นในวันที่ 2 มีนาคม 2556 น้ำเงินจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเขียวทันทีเพราะไม่ชำระค่าเช่า และให้เขียวส่งมอบที่ดินคืนภายใน 15 วัน พร้อมกับเรียกค่าเช่าที่ไม่ชำระทั้งหมด จงวินิจฉัยว่า การกระทำของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าซื้อ คำตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด
ธงคำตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
การบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า มีกำหนดไว้ในมาตรา 560 กล่าวคือ ถ้าผู้เข่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เช่น รายสองเดือนหรือรายปี ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระไม่น้อยกว่า 15 วันจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้
กรณีตามอุทาหรณ์ สัญญาเช่าที่ดินระหว่างน้ำเงินและเขียว มีการตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยตกลงชำระค่าเช่าทุกๆ วันที่ 1 ของแต่ละเดือน ดังนั้นแม้น้ำเงินจะได้รับค่าเช่ามา 100,000 บาท เป็นค่าเช่า 5 เดือน และเขียวไม่ขำระค่าเช่าอีก 5 เดือน คือเดือน พ.ย. 55, ธ.ค. 55 และ ม.ค., ก.พ. และ มี.ค. 56 รวมค่าเช่า ที่เขียวค้างชำระ 100,000 บาทก็ตาม น้ำเงินจะบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 27 มี.ค. 56 ทันทีไม่ได้ น้ำเงินจะต้อง บอกกล่าวให้เขียวนำค่าเช่ามาชำระก่อนโดยต้องให้เวลาเขียวอย่างน้อย 15 วัน หากเขียวไม่นำค่าเช่ามาชำระน้ำเงินจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ สวนค่าเช่าที่ค้าง 5 เดือนเป็นเงิน 100,000 บาทนั้น น้ำเงินมีสิทธิเรียกจาก เขียวได้เพราะเป็นค่าเช่าที่ค้างชำระ
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่เขียวผิดนัด 5 งวดติดกัน น้ำเงินมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคแรก และริบเงิน 100,000 บาทที่ชำระมาแล้ว และกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินได้ โดยไม่ต้องเตือนให้ผู้เช่าซื้อนำค่าเช่าซื้อมาฃำระก่อนแต่อย่างใด แต่ค่าเช่าซื้อที่ไม่ชำระ 5 งวดเป็นเงิน 100,000 บาท น้ำเงินจะเรียกจากเขียวไม่ได้ คำตอบจึงแตกต่างกัน
สรุป (ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีของน้ำเงินไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่การเรียกค่าเช่าที่ไม่ชำระทั้งหมดชอบด้วยกฎหมาย
(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของน้ำเงินชอบด้วยกฎหมาย แต่การเรียกค่าเช่าที่ไม่ชำระทั้งหมดไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ข้อ 3. (ก) นายสุนัยทำสัญญาจ้างนายกำแหงเป็นลูกจ้างมีกำหนดเวลา 1 ปี โดยให้มาทำงานตั้งแต่เดือนมกราคม 2555 ตกลงจ่ายค่าจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 26 ของเดือน ต่อมา นายกำแหงมีปัญหาในการทำงานโดยมาทำงานสายบ่อย ๆ และชอบไปรบกวนเพื่อนร่วมงาน ในขณะกำลังทำงาน นายสุนัยจึงได้บอกกล่าวแก่นายกำแหงในวันที่ 15 มีนาคม 2556 ว่าจะเลิกสัญญาจ้างและได้บอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31มีนาคม 2556 โดยจ่ายค่าจ้างให้15,000บาท แต่นายกำแหงต่อสู้ว่าไม่ถูกต้อง เช่นนี้ ท่านเห็นว่าอย่างไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย
(ข) นายอำพลทำสัญญาจ้างนายรุ่งเรืองให้ก่อสร้างบ้านมีกำหนดเวลา 1 ปี ตั้งแต่เดือนมกราคม ถึงเดือนธันวาคม 2555 โดยตกลงจ่ายสินจ้างเป็นงวด ๆ ตามความสำเร็จของงาน ในระหว่างก่อสร้างบ้านอยู่นั้น นายอำพลได้สั่งให้นายรุ่งเรืองต่อเติมห้องนอนชั้นสองเพิ่มเติม แต่ก็สร้างปัญหาต่อมากับโครงสร้างของบ้านทำให้ต้องแก้ไขซ่อมแซมเป็นเวลาถึงสองเดือน นายรุ่งเรืองได้ก่อสร้างบ้านเสร็จเรียบร้อยและส่งมอบบ้านให้นายอำพลในวันที่ 1 มีนาคม 2556 แต่นายอำพล อ้างว่าส่งมอบงานล่าช้ากว่ากำหนดเวลาในสัญญาต้องรับผิดชอบด้วย เช่นนี้ นายรุ่งเรืองจะต้อง รับผิดชอบที่ส่งมอบงานล่าช้าอย่างไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย
ธงคำตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทำงานอยู่ ต่อไปอีกและนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าว ตามความในมาตราต่อไปนี้”
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กำหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทำได้ แต่ไม่จำต้องบอกกล่วงหน้ากว่าสามเดือน
อนึ่งในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจำนวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกำหนดที่บอกกล่าวนั้นทีเดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทำได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสุนัยทำสัญญาจ้างนายกำแหงมีกำหนดเวลา 1 ปี โดยให้ทำงาน ตั้งแต่เดือนมกราคม 2555 แต่เมื่อนายกำแหงทำงานไปถึงเดือนมีนาคม 2556 จึงสันนิษฐานว่าได้ทำสัญญาจ้างโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 581 ซึ่งคู่สัญญาอาจบอกเลิกสัญญาจ้างได้ตามมาตรา 582 คือบอกกล่าวเมื่อถึง หรือก่อนถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า
ตามข้อเท็จจริง การที่นายสุนัยได้บอกกล่าวในวันที่ 15 มีนาคม 2556 จึงเป็นการบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนจะถึงกำหนดจ่ายสินจ้างของวันที่ 26 มีนาคม 2556 การบอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31 มีนาคม 2 จึงไม่ถูกต้องตามมาตรา 582 วรรคแรก นายกำแหงจึงสามารถยกขึ้นต่อสู้ได้
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแฟงและพาณิชย์
มาตรา 587 “อันว่าจ้างทำของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับทำการงานสิ่งใดสิงหนึ่งจนสำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น”
มาตรา 591 “ถ้าความชำรุดบกพร่องหรือความชักช้าในการที่ทำนั้นเกิดขึ้นเพราะสภาพแห่ง สัมภาระซึ่งผู้ว่าจ้างส่งให้ก็ดี เพราะคำสั่งของผู้ว่าจ้างก็ดี ท่านว่าผู้รับจ้างไม่ต้องรับผิดเว้นแต่จะได้รู้อยู่แล้วว่า สัมภาระนั้นไม่เหมาะหรือว่าคำสั่งนั้นไม่ถูกต้องและมิได้บอกกล่าวตักเตือน”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอำพลทำสัญญาจ้างนายรุ่งเรืองให้ก่อสร้างบ้านโดยตกลงจ่ายสินจ้างให้เมื่องานสำเร็จนั้นเป็นสัญญาจ้างทำของตามมาตรา 587 และการที่นายอำพลได้สั่งให้นายรุ่งเรืองต่อเติมห้องนอนชั้นสองเพิ่มเติม และสร้างปัญหาต้องแก้ไขซ่อมแซมถึงสองเดือนอันเป็นเหตุให้ส่งมอบงานช้า ไปเป็นวันที่ 1 มีนาคม 2556 นั้น ก็เนื่องจากเพราะเป็นคำสั่งของผู้ว่าจ้างที่สั่งให้ต่อเติมห้องเพิ่มขึ้นนั้นเอง ซึ่งตามมาตรา 591 ได้กำหนดไว้ว่าผู้รับจ้างไม่ต้องรับผิด ดังนั้นการส่งมอบงานล่าช้าเป็นเพราะคำสั่งของผู้ว่าจ้าง นายรุ่งเรืองผู้รับจ้างจึงไม่ต้องรับผิดตามมาตรา 591
สรุป (ก) การบอกเลิกสัญญาจ้างในวันที่ 31 มีนาคม 2556 ไม่ถูกต้อง นายกำแหงสามารถยกขึ้นต่อสู้ได้
(ข) นายรุ่งเรืองไม่ต้องรับผิดชอบที่ส่งมอบงานล่าช้า
