การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2555
LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. แดงทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือกับขาวให้ขาวเข่าอาคารพาณิชย์หนึ่งคูหามีกำหนดเวลา 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2553 เป็นต้นไป โดยตกลงชำระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 50,000 บาท ขาวเช่าอาคารซึ่งแดงเป็นเจ้าของได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืด บุตรบุญธรรมของแดง การให้ทำถูกต้องตามกฎหมาย มืดปล่อยให้ขาวเช่าอาคารมาจนครบ 2 ปี และมืดยังคงเก็บค่าเช่าจากขาวมาจนถึงปัจจุบันนี้ แต่ในวันที่ 5 กันยายน 2555 ขาวนำค่าเช่ามาชำระ มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวโดยบอกให้ขาวส่งมอบอาคารคืนในวันสิ้นเดือนกันยายน 2555 ขาวไม่ปฏิบัติตามเพราะขาวมิได้กระทำผิดสัญญา มืดจึงฟ้องเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 12 ตุลาคม 2555 ดังนี้ การกระทำของมืดชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าลามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 566 “ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน”
มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกำหนดเวลา 2 ปี ได้ทำเป็นหนังสือ สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 538 และสามารถใช้บังคับกันได้ และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าชาวเช่าอาคารซึ่งแดงเป็นเจ้าของมาได้เพียง 1 ปีเท่านั้น แดงได้ยกอาคารนี้ให้กับมืด บุตรบุญธรรมของแดงโดยการให้ทำถูกต้องตามกฎหมาย กรณีนี้ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เข่ากับ ขาวผู้ให้เช่าระงับสิ้นไปตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย กล่าวคือ มืดต้องให้ขาวเช่าอาคารนั้นต่อไปจนครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง
ตามข้อเท็จจริง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 2 ปี และมืดยังคงเก็บค่าเช่าจากขาวมาจนถึง ปัจจุบันนี้โดยที่มืดก็ไม่ได้ทักท้วงนั้น ถือเป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไป โดยเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาให้นำสัญญาเดิมมาใช้บังคับ
ดังนั้น เมือเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ในวันที่ 5 กันยายน 2555 ขาวนำค่าเช่ามาขำระ มืดจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวได้ตามมาตรา 566 แต่การที่มืดบอกเลิกสัญญาและให้ขาวส่งมอบอาคารคืนในวัน ลิ้นเดือนกันยายน 2555 นั้น ถือว่าเป็นการบอกเลิกที่ไม่ขอบตามมาตรา566 เพราะตามหลักกฎหมายดังกล่าว มืดจะต้องบอกให้ขาวรู้ตัวและให้ขาวอยู่ในอาคารที่เช่าจนถึงวับที่ 5 ตุลาคม 2555 ซึ่งเป็นชั่วกำหนดเวลาชำระ ค่าเช่าระยะหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม แม้การบอกเลิกสัญญาเช่าจะไม่ชอบตามมาตรา 566 แต่การบอกเลิกดังกล่าว ก็ไม่ตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อมืดฟ้องเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 12 ตุลาคม 2555 ซึ่งเลยวันที่ 5 ตุลาคม 2555 มาแล้ว การฟ้องเรียกอาคารคืนของมืดจึงชอบด้วยกฎหมาย เพราะการนับเวลาตามมาตรา 566 ให้นับไปจนถึงวันฟ้องเรียกอาคารคืน ดังนั้น ขาวจึงต้องล่งคืนอาคารให้กับมืด
สรุป การที่มืดบอกเลิกสัญญาเช่ากับขาวโดยบอกให้ขาวส่งมอบอาคารคืนในวันสิ้นเดือน กันยายน 2555 นั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่การที่มืดฟ้องเรียกอาคารคืนจากขาวในวันที่ 12 ตุลาคม 2555 นั้น ชอบด้วยกฎหมาย
ข้อ 2. (ก) ดำทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เดือนเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2555 เป็นต้นไป โดยตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 5 ของแต่ละเดือน ในวัน ทำสัญญาเช่าเดือนได้ชำระค่าเช่าให้ 50,000 บาท เมื่อเดือนอยู่ในที่ดินที่เช่าแล้วเดือนไม่ชำระค่าเช่าให้กับดำเลย ดังนั้นในวันที่ 7 ตุลาคม 2555 ดำจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเดือนทันที แล้วให้เดือนส่งมอบที่ดินคืนในวันที่ 31 ตุลาคม 2555 การกระทำของดำชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ เพราะเหตุใด
(ข) หากข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อคำตอบจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด
ธงคำตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติเอาไว้ว่า ถ้าการชำระค่าเช่า กำหนดชำระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชำระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เดือนได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้ดำในวันทำสัญญา 50,000 บาท นั้น ย่อมทำให้เดือนมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าได้ใน 2 เดือนแรก คือ เดือนสิงหาคม และกันยายน แต่ในเดือนตุลาคมเดือน ต้องชำระค่าเช่าให้ดำ (ในวันที่ 5 ตุลาคม 2555) และเมื่อมีการกำหนดชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน การที่เดือน ไม่ชำระค่าเช่าในเดือนตุลาคมนั้น ดำจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ดำจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้เดือนชำระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าเดือนยังไม่ยอมชำระอีกดำจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่า ได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่ดำบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่เดือนผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อในเดือนตุลาคม 2555 ถือว่าเดือนผิดนัดไม่ใช้เงินเพียงหนึ่งคราว เนื่องจากได้ชำระค่าเช่าซื้อล่วงหน้าไว้แล้ว 2 คราว ดังนั้นดำจึง บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ได้ เพราะการที่ดำจะบอกเลิกสัญญาได้จะต้องปรากฏว่าเดือนผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงิน สองคราวติด ๆ กันตามมาตรา 574 วรรคแรก ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาของดำจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
สรุป(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของดำไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ช) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของดำไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคำตอบของข้าพเจ้า จึงไม่แตกต่างกัน
ข้อ 3. นายสหัสทำสัญญาจ้างนายพนมให้ทำการรื้อตึกแถว 20 ห้อง และให้สร้างตึกใหม่แทนโดยตกลงกัน ให้ชำระสินจ้างเป็นงวด ๆ เมื่องานแล้วเสร็จเป็นส่วน ๆ ตามที่ได้กำหนดไวในสัญญาจ้าง นายพนม ได้ทำสัญญาจ้าง น.ส.รัตนา ซึ่งทำอาหารเก่งโดยออกเงินค่าเดินทางจากจังหวัดแพร่มาทำงานที่ กรุงเทพฯ มีกำหนดเวลาไม่เกิน 2 ปี เพื่อทำอาหารให้ลูกจ้างที่ทำงานกับนายพนมตกลงจ่ายสินจ้าง เดือนละ 12,000 บาท ทุก ๆ วันสิ้นเดือน เมื่อได้เริ่มงานไปแล้ว 6 เดือน นายพนมตรวจร่างกายพบว่า ตัวเองป่วยมาก นายพนมจึงขอบอกเลิกสัญญาจ้างกับนายสหัส (เช่นนี้จะสามารถทำได้หรือไม่ เพราะเหตุใด) และนายพนมได้ขอบอกเลิกสัญญาจ้างกับนางสาวรัตนาทันทีในวันที่ 30 กันยายน แต่นางสาวรัตนาขอค่าเดินทางขากลับไปบ้านที่จังหวัดแพร่ด้วย นายพนมเห็นว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายให้ เช่นนี้ท่านเห็นว่าอย่างไร เพราะเหตุใด จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 575 “อันว่าจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทำงาน ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า นายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้สินจ้างตลอดเวลาที่ทำงานให้”
มาตรา 586 “ถ้าลูกจ้างเป็นผู้ซึ่งนายจ้างได้จ้างเอามาแต่ต่างถิ่นโดยนายจ้างออกเงินค่าเดินทางให้ไซร้ เมื่อการจ้างแรงงานสุดสิ้นลง และถ้ามิได้กำหนดกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาแล้ว ท่านว่านายจ้างจำต้องใช้เงินค่าเดินทางขากลับให้ แต่จะต้องเป็นดังต่อไปนี้ คือ
(1) สัญญามิได้เลิกหรือระงับเพราะการกระทำหรือความผิดของลูกจ้าง และ
(2) ลูกจ้างกลับไปยังถิ่นที่ได้จ้างเอามาภายในเวลาอันสมควร”
มาตรา 587 “อันว่าจ้างทำของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น”
มาตรา 605 “ถ้าการที่จ้างยังทำไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสหัสทำสัญญาจ้างนายพนมให้ทำการรื้อตึกแถว 20 ห้อง และให้สร้างตึกใหม่แทนโดยตกลงกันให้ชำระสินจ้างเป็นงวด ๆ เมื่องานแล้วเสร็จเป็นส่วน ๆ ตามที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาจ้างนั้น เป็นกรณีที่นายพนมผู้รับจ้างตกลงรับจะทำงานสิงใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้กับนายสหัสผู้ว่าจ้าง และ นายสหัสผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อความสำเร็จของงานที่ทำนั้น จึงเป็นสัญญาจ้างทำของตามมาตรา 587
และในเรื่องสัญญาจ้างทำของนั้นตามมาตรา 605 ได้กำหนดไว้ว่า ถ้าการที่จ้างยังทำไม่แล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้โดยให้เสียค่าสินไหมทดแทนให้เพื่อความเสียหายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งเป็นกรณีที่กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ว่าจ้างเท่านั้น ดังนั้น เมื่อปรากฏว่า นายพนมเป็นผู้รับจ้างจึงไม่สามารถขอบอกเลิกสัญญาจ้างได้ แม้จะมีเหตุจำเป็นคือ ตรวจพบว่าตัวเองป่วยมากก็ตาม
ส่วนการที่นายพนมได้ทำสัญญาจ้าง น.ส.รัตนา เพื่อทำอาหารให้ลูกจ้างที่ทำงานกับนายพนม โดยตกลงจ่ายสินจ้างให้ตลอดเวลาที่ น.ส.รัตนาทำงานให้ จึงเป็นสัญญาจ้างแรงงานตามมาตรา 575 เมื่อปรากฏว่า นายพนมได้จ้าง น.ส.รัตนามาแต่ต่างถิ่นโดยออกเงินค่าเดินทางให้ กรณีจึงเป็นไปตามมาตรา 586 กล่าวคือ เมื่อนายพนมได้ขอบอกเลิกสัญญาจ้างกับ น.ส.รัตนาทันทีในวันที่ 30 กันยายน โดยสัญญามิได้เลิกหรือระงับเพราะการกระทำหรือความผิดของ น.ส.รัตนาลูกจ้างแต่อย่างใด นายพนมจึงต้องจ่ายค่าเดินทางขากสับไปบ้านที่ จังหวัดแพร่ให้แก่ น.ส.รัตนาด้วยตามมาตรา 586
สรุป ข้าพเจ้าเห็นว่า นายพนมจะขอบอกเลิกสัญญาจ้างกับนายสหัสไม่ได้ และนายพนม จะต้องจ่ายค่าเดินทางขากลับไปบ้านที่จังหวัดแพร่ให้แก่ น.ส.รัตนา
