การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2556
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2008 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ฯลฯ
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. แดงทําสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้ามีกําหนดเวลา 10 ปี โดยสัญญาเช่าโกดังครบกําหนดลงในวันที่ 31 มกราคม 2557 ในสัญญาเช่ามีข้อความสําคัญ ดังต่อไปนี้คือ
ข้อ 4 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมโกดังเก็บสินค้า ไม่ว่าเป็นการซ่อมแซมใหญ่หรือซ่อมแซมเล็กน้อยก็ตาม และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมใด ๆ ผู้เช่าต้องจ่ายให้กับผู้ให้เช่าด้วย
ข้อ 5 เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปี และผู้ให้เช่าจะไปจดทะเบียนการเช่าให้ภายในวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2557
ปรากฏข้อเท็จจริงว่าขาวเช่ามาเพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ ซึ่งแดงเป็นเจ้าของให้กับมืดโดยการซื้อขายทําถูกต้องตามกฎหมาย แต่ขาวก็ใช้โกดังเก็บสินค้าต่อมาจนสัญญาเช่าโกดังเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่าหลังคาโกดังเก็บสินค้าถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องรีบซ่อมแซมใหญ่ มืดได้ซ่อมแซมใหญ่และจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ครั้นสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีในวันที่ 31 มกราคม 2557 ขาวได้ไปพบมืดและขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่า ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2557 ตามสัญญาข้อ 5 แต่มืดขอให้ขาวจ่ายเงินค่าซ่อมใหญ่ ให้กับมืดตามสัญญาข้อ 4 เป็นเงิน 3 แสนบาท ให้วินิจฉัยว่าขาวจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 และมืดจะต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาวหรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 538 ได้กําหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีกันได้ ก็ต่อเมื่อได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญ และถ้าเป็นการเช่าที่มีกําหนดเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
และตามบทบัญญัติมาตรา 569 ได้กําหนดไว้ว่า ในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระงับสิ้นไป และมีผลทําให้ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ตามสัญญาเช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อสัญญาเช่าโกดังเก็บสินค้าซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างแดงกับขาว ซึ่งมีกําหนดเวลา 10 ปี ได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้บังคับกันได้ 10 ปี ตามมาตรา 538 และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าขาวได้เช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวได้เพียง 3 ปี แดงได้ขายโกดังเก็บสินค้านี้ให้กับมืด กรณีนี้ย่อมไม่ทําให้สัญญาเช่าระหว่างแดงผู้ให้เช่ากับขาวผู้เช่าระงับสิ้นไป ตามมาตรา 569 วรรคแรก โดยมืดผู้รับโอนจะต้องผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของแดงผู้โอนที่มีต่อขาวผู้เช่า ด้วยตามมาตรา 569 วรรคสอง กล่าวคือ มืดจะต้องให้ดําเช่าโกดังเก็บสินค้านั้นต่อไปจนครบกําหนด 10 ปีตาม สัญญาเช่า
และตามอุทาหรณ์ เมื่อมืดได้ให้ขาวเช่าโกดังเก็บสินค้าดังกล่าวเกือบครบ 10 ปี ปรากฏว่า หลังคาโกดังเก็บสินค้าได้ถูกลมพายุพัด ทําให้หลังคารั่วเป็นจํานวนมากและต้องซ่อมแซมใหญ่ ดังนี้โดยหลักแล้ว ขาวผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ซ่อมแซม หรือถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้ซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมผู้เช่าจะต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าข้อ 4 ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า มืดได้ทําการซ่อมแซมหลังคาโกดังเก็บสินค้านั้น และต้องจ่ายค่าซ่อมแซมไป 3 แสนบาท ขาวจึงต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 คือต้องจ่ายค่าซ่อมแซมให้แก่มืด จํานวน 3 แสนบาท เพราะข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 4 เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าตามมาตรา 569 วรรคสอง
ส่วนข้อกําหนดตามสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกําหนด 10 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าให้คํามั่นจะให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 10 ปีนั้น เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่ตามคํามั่นจะให้เช่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตาม สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันมืดผู้รับโอน ดังนั้น การที่ขาวขอเช่าโกดังต่อไปอีก 10 ปี โดยให้มืดไปจดทะเบียนการเช่าด้วยนั้น มืดจึงไม่ต้องทําตามความต้องการของขาวแต่อย่างใด
สรุป ขาวจะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 ส่วนมืดไม่ต้องปฏิบัติตามความต้องการของขาว
ข้อ 2.
(ก) ม่วงทําสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้เหลืองเช่ารถยนต์ของม่วงมีกําหนดเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 เป็นต้นไป โดยตกลงชําระค่าเช่าทุกวันที่ 20 ของแต่ละเดือน ๆ ละ 25,000 บาท ในวันทําสัญญาเหลืองได้ชําระค่าเช่าไว้ล่วงหน้าเป็นเงิน 25,000 บาท หลังจากนั้นเหลืองไม่เคย ชําระค่าเช่าอีกเลยจนถึงเดือนมีนาคม 2557 ดังนั้นเมื่อม่วงเห็นว่าเหลืองไม่ชําระค่าเช่าใน วันที่ 25 มีนาคม 2557 ม่วงได้บอกเลิกสัญญากับเหลืองทันที ดังนี้ จงวินิจฉัยว่าการบอกเลิกสัญญาของม่วงชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพียงใด
(ข) ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ คําตอบของท่านจะแตกต่างไปหรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 “ถ้าผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชําระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกําหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
วินิจฉัย
ในเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์นั้นตามบทบัญญัติมาตรา 560 ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าการชําระค่าเช่า กําหนดชําระกันเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน เมื่อผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชําระค่าเช่าก่อนไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมชําระอีกจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เหลืองได้ชําระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 25,000 บาทนั้น ถือว่าเป็น การชําระค่าเช่าเดือนมกราคม 2557 เมื่อปรากฏว่าหลังจากนั้นเหลืองไม่เคยชําระค่าเช่าอีกเลย ถือว่าเหลือง ไม่ชําระค่าเช่า 2 เดือนติด ๆ กัน คือ เดือนกุมภาพันธ์และเดือนมีนาคม 2557 ซึ่งมีผลทําให้ม่วงมีสิทธิบอกเลิก สัญญาเช่าได้ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อตามสัญญาเช่านั้นมีการกําหนดชําระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน ดังนั้นม่วงจะบอกเลิก สัญญาเช่าทันทีเลยไม่ได้ จะต้องบอกกล่าวให้เหลืองนําค่าเช่ามาชําระก่อน โดยต้องให้เวลาเหลืองนําค่าเช่ามาชําระ อย่างน้อย 15 วัน ซึ่งถ้าเหลืองไม่ยอมชําระค่าเช่าอีกม่วงจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 560 วรรคสอง ดังนั้น การที่ม่วงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเหลืองทันทีในวันที่ 25 มีนาคม 2557 การบอกเลิกสัญญาเช่าของม่วงจึงไม่ชอบด้วย กฎหมาย
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 574 วรรคแรก “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสําคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย”
วินิจฉัย
ถ้าข้อเท็จจริงตามข้อ (ก) เป็นสัญญาเช่าซื้อ การที่เหลืองผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซื้อในเดือน กุมภาพันธ์และเดือนมีนาคม 2557 นั้น ถือเป็นกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กันแล้ว ดังนั้นม่วง ผู้ให้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันทีตามมาตรา 574 วรรคแรก การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของม่วง ในกรณีนี้จึงชอบด้วยกฎหมาย
สรุป
(ก) การบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ทันทีของม่วงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
(ข) การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อทันทีของม่วงชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นคําตอบของข้าพเจ้าจึงแตกต่างกัน
ข้อ 3.
(ก) นายชาติชายทําสัญญาจ้างนายสนั่นเป็นลูกจ้าง มีกําหนดระยะเวลา 1 ปี ตกลงชําระสินจ้างเดือนละ 15,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2555 ต่อมาเศรษฐกิจ ไม่ดีนายชาติชายได้บอกเลิกสัญญาจ้างทันทีกับนายสนั่นในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 โดยชําระสินจ้างให้ตามสัญญาคือ 15,000 บาท เช่นนี้ถูกต้องหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย
(ข) นายสมชาติทําสัญญาจ้างนายชาญชัยให้ก่อสร้างบ้าน 1 หลัง มีกําหนดเวลา 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556 โดยมีข้อตกลงให้ชําระสินจ้างเป็นงวด ๆ ตามความสําเร็จของงาน แต่จนถึง วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 นายชาญชัยก็ยังก่อสร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญา เช่นนี้ ตามกฎหมาย นายสมชาติจะมีสิทธิอย่างไรกับผู้รับจ้าง และมีข้อยกเว้นหรือไม่ที่ผู้รับจ้างจะไม่ต้องรับผิด ถ้ามีการส่งมอบงานไม่ทันกําหนดเวลาในสัญญา จงอธิบาย
ธงคําตอบ
(ก) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 581 “ถ้าระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างกันนั้นสุดสิ้นลงแล้ว ลูกจ้างยังคงทํางานอยู่ต่อไปอีก และนายจ้างรู้ดังนั้นก็ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะเลิกสัญญาเสียได้ด้วยการบอกกล่าวตามความในมาตราต่อไปนี้”
มาตรา 582 “ถ้าคู่สัญญาไม่ได้กําหนดลงไว้ในสัญญาว่าจะจ้างกันนานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า ในเมื่อถึงหรือก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวใดคราวหนึ่ง เพื่อให้เป็นผลเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าก็อาจทําได้ แต่ไม่จําต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสามเดือน
อนึ่ง ในเมื่อบอกกล่าวดังว่านี้ นายจ้างจะจ่ายสินจ้างแต่ลูกจ้างเสียให้ครบจํานวนที่จะต้องจ่าย จนถึงเวลาเลิกสัญญาตามกําหนดที่บอกกล่าวนั้นที่เดียวแล้วปล่อยลูกจ้างจากงานเสียในทันทีก็อาจทําได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายชาติชายทําสัญญาจ้างนายสนั่นมีกําหนดเวลา 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 นั้น เมื่อสัญญาจ้างสิ้นสุดลงก็ยังคงมีการทํางานต่อไปโดยไม่มีการ ทักท้วง ดังนี้ตามมาตรา 581 ให้สันนิษฐานว่า คู่สัญญาได้ทําสัญญาจ้างกันใหม่ โดยมีข้อตกลงเป็นอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิม และเป็นสัญญาที่ไม่มีกําหนดเวลา ดังนั้นถ้าจะมีการบอกเลิกสัญญาก็ต้องปฏิบัติตามมาตรา 582
เมื่อในสัญญาได้ตกลงกันว่าจะจ่ายสินจ้างทุก ๆ วันที่ 25 ของเดือน ดังนั้นการที่นายชาติชาย จะบอกเลิกสัญญาจ้างทันทีในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 จึงไม่ถูกต้อง การบอกเลิกสัญญาจ้างดังกล่าว จะต้องถือว่าเป็นการบอกกล่าวของการชําระสินจ้างวันที่ 25 มีนาคม 2557 และให้เป็นผลไปเลิกสัญญากันเมื่อถึงกําหนดจ่าย สินจ้างคราวถัดไปข้างหน้าคือวันที่ 25 เมษายน 2557 ตามมาตรา 582 วรรคแรก
(ข) หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 591 “ถ้าความชํารุดบกพร่องหรือความชักช้าในการที่ทํานั้นเกิดขึ้นเพราะสภาพแห่ง สัมภาระซึ่งผู้ว่าจ้างส่งให้ก็ดี เพราะคําสั่งของผู้ว่าจ้างก็ดี ท่านว่าผู้รับจ้างไม่ต้องรับผิดเว้นแต่จะได้รู้อยู่แล้วว่า สัมภาระนั้นไม่เหมาะ หรือว่าคําสั่งนั้นไม่ถูกต้องและมิได้บอกกล่าวตักเตือน”
มาตรา 596 “ถ้าผู้รับจ้างส่งมอบการที่ทําไม่ทันเวลาที่ได้กําหนดไว้ในสัญญาก็ดี หรือถ้าไม่ได้ กําหนดเวลาไว้ในสัญญา เมื่อล่วงพ้นเวลาอันควรแก่เหตุก็ดี ผู้ว่าจ้างชอบที่จะได้ลดสินจ้างลง หรือถ้าสาระสําคัญ แห่งสัญญาอยู่ที่เวลาก็ชอบที่จะเลิกสัญญาได้”
มาตรา 597 “ถ้าผู้ว่าจ้างยอมรับมอบการที่ทํานั้นแล้วโดยมิได้คิดเอื้อน ผู้รับจ้างก็ไม่ต้องรับผิด เพื่อการที่ส่งมอบเนิ่นช้า”
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การที่นายสมชาติทําสัญญาจ้างนายชาญชัยให้ก่อสร้างบ้าน 1 หลัง มีกําหนด เวลา 1 ปี แต่เมื่อครบกําหนดนายชาญชัยก็ยังก่อสร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญานั้นตามมาตรา 596 ได้กําหนดให้ นายสมชาติผู้ว่าจ้างชอบที่จะได้ลดสินจ้างลง หรือถ้าสาระสําคัญแห่งสัญญาอยู่ที่เวลานายสมชาติผู้ว่าจ้างมีสิทธิ บอกเลิกสัญญาได้
แต่อย่างไรก็ดี หากเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 591 คือการก่อสร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญานั้น เกิดขึ้นเพราะสัมภาระซึ่งผู้ว่าจ้างได้ส่งให้ หรือเพราะคําสั่งของผู้ว่าจ้างเอง หรือตามมาตรา 597 คือ ถ้านายสมชาติ ผู้ว่าจ้างยอมรับมอบงานที่ทํานั้นโดยมิได้คิดเอื้อน ดังนี้นายชาญชัยผู้รับจ้างก็ไม่ต้องรับผิด
สรุป
(ก) การบอกเลิกสัญญาจ้างทันทีในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 ของนายชาติชายไม่ถูกต้อง
(ข) นายสมชาติผู้ว่าจ้างมีสิทธิที่จะได้ลดสินจ้างลง หรืออาจบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา 596 เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 591 และมาตรา 597
