การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2553
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 3 ข้อ
นายจันทร์อยากได้ที่ดินแปลงนี้คืนจากนายอังคาร และมาขอให้นายอังคารคืนที่แปลงนี้ นายอังคารไม่ยอมคืน นายจันทร์ยื่นฟ้องต่อศาลขอให้บังคับขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่แปลงนี้ ส่วนนายพุธก็มาขอให้นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่แปลงนี้ แต่นายจันทร์ก็ไม่ยอมดังนี้ ถ้านายอังคารมาถามท่านว่า คดีนี้ตนจะมีทางต่อสู้ให้ชนะคดีได้หรือไม่ และนายพุธก็มาถามท่านเช่นเดียวกันว่า นายพุธจะเรียกร้องให้นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้ตนได้หรือไม่ ท่านจะให้คำตอบนายอังคารกับนายพุธอย่างไร เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 456 วรรคแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
วินิจฉัย
โดย หลัก การซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายได้บัญญัติให้คู่สัญญาจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก
ตามอุทาหรณ์ สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับนายอังคารเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ด ขาดในอสังหาริมทรัพย์ เพราะคู่สัญญาได้ตกลงซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว โดยไม่มีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกันในภายหน้า เมื่อได้ความว่าสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก แต่อย่างไรก็ตามที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) นั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อนายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารแล้ว ถือว่านายจันทร์สละสิทธิครอบครองด้วยการส่งมอบตามมาตรา 1377 ประกอบมาตรา 1378 นายอังคารจึงได้สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนี้ ดังนั้น การที่นายจันทร์ยื่นฟ้องต่อศาลขอให้ขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่แปลงนี้ นายอังคารย่อมสามารถยกข้อต่อสู้กับนายจันทร์ได้ว่าตนได้ที่ดินแปลงนี้โดยทาง สิทธิครอบครองแล้ว
ส่วนในกรณีสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับ นายพุธก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน เพราะคู่สัญญาได้ตกลงซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้วโดยไม่มีเจตนาจะไปจด ทะเบียนโอนกันในภายหน้า เมื่อได้ความว่าคู่สัญญาได้ทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะเจ้าพนักงานที่ดินยังไม่ได้ รับจดทะเบียนให้ ดังนั้นสัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ซึ่งถือว่าไม่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินกัน ดังนั้น นายพุธจะเรียกร้องให้นายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่ตนไม่ได้
สรุป ข้าพเจ้าจะให้คำตอบแก่นายอังคารกับนายพุธตามที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น
ข้อ 2 กันยาได้เช่าซื้อรถยนต์คันหนึ่งมาจากบริษัทค้ารถยนต์ และขายต่อไปให้สิงหา โดยยังไม่ได้โอนทะเบียนรถยนต์คันนั้นให้เป็นชื่อของสิงหา โดยสิงหาไม่ทราบว่ารถยนต์คันนั้นกันยาเช่าซื้อมาและยังจ่ายค่าเช่าซื้อไม่ครบ
ต่อมาสิงหาได้ขายต่อไปให้ตุลา โดยสิงหาบอกกับตุลาว่าทะเบียนยังอยู่กับกันยาขอผลัดวันที่จะนำทะเบียนมาสลัก หลังโอนให้ตุลาภายหลัง
และตกลงในสัญญาซื้อขายว่าสิงหาจะไม่รับผิดในการรอนสิทธิในรถยนต์คันนั้น ตุลาจึงชำระราคาค่ารถยนต์ให้สิงหาเพียงครึ่งเดียวก่อน ถ้านำทะเบียนมาให้เรียบร้อยจึงจะชำระราคาที่เหลือให้ ต่อมากันยาไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่บริษัทค้ารถยนต์เกินกว่าสองงวดเป็นการ ผิดสัญญา พนักงานบริษัทจึงได้มายึดรถคันนั้นไปจากตุลา ตุลาจะฟ้องร้องให้สิงหารับผิดในการรอนสิทธิได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 475 หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันจะครองทรัพย์สินโดย ปกติสุข เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อ ขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น
มาตรา 483 คู่สัญญาซื้อขายจะตกลงกันว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิก็ได้
มาตรา 485 ข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนั้น ไม่อาจคุ้มความรับผิดของผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้กระทำไปเอง หรือผลแห่งข้อความจริงอันผู้ขายได้รู้อยู่แล้วและปกปิดเสีย
วินิจฉัย
การ รอนสิทธินั้นเป็นกรณีที่บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกัน อยู่ในเวลาซื้อขาย ได้เข้ามาขัดสิทธิให้ผู้ซื้อไม่สามารถครองทรัพย์สินโดยปกติสุขได้ตามมาตรา 475 กำหนดให้ผู้ขายต้องรับผิดเพราะเหตุการณ์รอนสิทธินั้น แต่ทั้งนี้ผู้ซื้อและผู้ขายอาจทำความตกลงกันว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิดเพราะการ รอนสิทธิก็ได้ตามมาตรา 483
อย่างไรก็ตามข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิด นั้น ไม่อาจคุ้มครองผู้ขายได้ หากการรอนสิทธินั้นเกิดขึ้นเพราะการกระทำของผู้ขายเอง หรือผู้ขายรู้ความจริงแหง่การรอนสิทธิแล้วปกปิดเสียตามมาตรา 485
ตาม อุทาหรณ์ การที่พนักงานบริษัทได้มายึดรถคันดังกล่าวไปจากตุลานั้น ถือว่าเป็นกรณีที่บุคคลภายนอกซึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกัน อยู่ในเวลาซื้อขายได้เข้ามาขัดสิทธิทำให้ผู้ซื้อ คือตุลา ไม่สามารถครองทรัพย์สินโดยปกติสุข จึงเป็นการรอนสิทธิตามมาตรา 475 ซึ่งผู้ขายจะต้องรับผิดต่อผู้ซื้อ เว้นแต่จะมีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด และตามอุทาหรณ์ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าในสัญญาซื้อขายรถยนต์ระหว่างสิงหากับตุลานั้นได้มี การตกลงกันว่าสิงหาผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิในรถยนต์คันนั้นแล้ว ดังนั้นตกลงจะฟ้องร้องให้สิงหารับผิดในการรอนสิทธิไม่ได้ตามมาตรา 483
ทั้ง กรณีดังกล่าว การรอนสิทธิก็ไม่ได้เกิดขึ้นเพราะการกระทำของผู้ขายเอง หรือผู้ขายรู้ความจริงแห่งการรอนสิทธิแล้วปกปิดเสียแต่อย่างใด เพราะสิงหาไม่ทราบว่ารถยนต์คันนั้นกันยาเช่าซื้อมาและยังจ่ายค่าเช่าซื้อไม่ ครบ จึงไม่เข้าข้อยกเว้นที่ผู้ขายจะต้องรับผิดตามมาตรา485
สรุป ตุลาจะฟ้องร้องให้สิงหารับผิดในการรอนสิทธิที่เกิดขึ้นไม่ได้
ข้อ 3 สุดขายที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้สวย สุดส่งมอบที่ดินให้สวยครอบครอง และสุดจะมาขอซื้อที่ดินแปลงนี้คืนในภายหลังในราคาที่ขายไป สุดและสวยได้ทำสัญญาซื้อขายไว้พร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และ ที่ดินให้สวยครอบครองอย่างเจ้าของ หลังจากนั้นผ่านมาหกเดือน สดมีเงินแต่ไม่ครบตามราคาที่ขายไป จึงมาขอซื้อที่ดินแปลงนั้นคืนโดยการขอผ่อนชำระเป็นงวด เป็นเวลาสี่งวด แต่สวยปฏิเสธไม่ยอมคืนที่ดินแปลงนี้ให้สุด สุดจะมาฟ้องร้องเรียกที่ดินแปลงนี้คืนได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 456 วรรคแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
วินิจฉัย
สัญญา ขายฝากนั้นถือเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง จึงต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยซื้อขายมาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ ถ้าเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องทำตามแบบตามมาตรา 456 วรรคแรก คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ
ตามอุทาหรณ์ การที่สุดขายที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้สวย โดยตกลงกันว่าสุดผู้ขายจะมาขอซื้อที่ดินแปลงนี้คืนในภายหลังในราคาที่ขายไป จึงถือว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 491
แต่ เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า สุดและสวยเพียงทำสัญญาซื้อขายไว้พร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และที่ดินให้สวยครอบครองเท่านั้น เมื่อไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ประกอบมาตรา 491
เมื่อสัญญา ขายฝากตกเป็นโมฆะ คู่กรณีจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนมิได้มีการทำสัญญากัน ดังนั้นสุดจึงมาฟ้องเรียกที่ดินแปลงนี้คืนจากสวยได้ในฐานะลาภมิควรได้
สรุป สุดฟ้องเรียกที่ดินแปลงนี้คืนได้ในฐานะลาภมิควรได้
