การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2555
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 นายจันทร์บอกขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้นายอังคารในราคา 1 ล้านบาท นายอังคารตอบตกลงซื้อและได้ชำระราคา 1 ล้านบาท ให้นายจันทร์ และทั้งคู่ได้ตกลงกันให้นายจันทร์ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารในวันที่ 1 เดือนหน้า ในคืนนั้น นายพุธได้ติดต่อขอซื้อที่ดินแปลงนี้จากนายจันทร์ในราคา 2 ล้านบาท นายจันทร์ขอให้นายพุธไปพบที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนสิทธินิติกรรม ทั้งคู่มาที่สำนักงานที่ดินและทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงนี้ในราคา 2 ล้านบาท และยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธินิติกรรมซื้อขาย นายอังคารทราบข่าวและมายื่นคำคัดค้านต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินอย่ารับจดทะเบียน เพราะตนได้ซื้อไว้อยู่ก่อน นายพุธไม่อยากมีปัญหาและขอให้นายจันทร์ไปเจรจาตกลงกับนายอังคารก่อน นายจันทร์กับนายพุธจึงยื่นคำขอถอนคำขอจดทะเบียนจากเจ้าพนักงานที่ดิน ปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นมาก นายจันทร์จึงเปลี่ยนใจไม่ขายที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารและนายพุธ
ดังนี้ ให้นักศึกษาวินิจฉัยว่า นายอังคารกับนายพุธจะเรียกร้องที่ดินแปลงนี้จากนายจันทร์ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 455 เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญา ซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
มาตรา 456 วรรคแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
วินิจฉัย
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด (หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์) หมายถึง สัญญาซื้อขายที่คู่กรณีคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้ตกลงที่จะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยไม่ต้องคำนึงว่าในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันนั้น ได้มีการส่งมอบทรัพย์สินหรือได้มีการชำระราคากันแล้วหรือไม่
สัญญาจะซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ที่คู่กรณียังมิได้มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่มีข้อตกลงกันว่า จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่กันก็ต่อเมื่อได้ไปกระทำตามแบบพิธีที่กฎหมายได้กำหนดไว้ในภายหน้า คือเมื่อได้ไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั่นเอง
โดยหลัก การซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายได้บัญญัติให้คู่สัญญาจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก ประกอบมาตรา 455
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอังคารกับนายพุธจะเรียกร้องที่ดินแปลงดังกล่าวที่ได้ทำสัญญาซื้อขายจากนายจันทร์ได้หรือไม่นั้น จะต้องพิจารณาก่อนว่าสัญญาซื้อขายที่นายอังคารกับนายพุธได้ทำไว้กับนายจันทร์นั้นเป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด
1 สัญญาซื้อขายระหว่างนายจันทร์กับนายอังคาร
การที่นายจันทร์และนายอังคารได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์กันนั้น ทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพียงครั้งเดียวและเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว โดยไม่มีข้อตกลงกันว่าจะไปกระทำตามแบบพิธีใดๆในภายหน้า ดังนั้นสัญญาซื้อขายระหว่างนายจันทร์กับนายอังคารจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อคู่กรณีมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา 456 วรรคแรก ดังนั้นนายอังคารจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องที่ดินจากนายจันทร์ตามสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะ
2 สัญญาซื้อขายระหว่างนายจันทร์กับนายพุธ
การที่นายจันทร์และนายพุธได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อทั้งสองได้มีเจตนาที่จะทำสัญญาซื้อขายกันให้เสร็จสิ้นเรียบร้อยในครั้งเดียวจึงถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเช่นเดียวกัน และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับนายพุธได้ทำเป็นหนังสือ แต่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่ได้รับจดทะเบียน เนื่องจากทั้งสองได้ยื่นคำขอถอนคำขอจดทะเบียนจากเจ้าพนักงานที่ดิน ดังนั้นสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์กับนายพุธย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายได้กำหนดไว้ตามมาตรา 456 วรรคแรก ดังนั้นนายพุธจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องที่ดินจากนายจันทร์ตามสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะเช่นเดียวกัน
สรุป นายอังคารกับนายพุธจะเรียกร้องที่ดินแปลงดังกล่าวจากนายจันทร์ไม่ได้ เพราะสัญญาซื้อขายที่ดินที่ทั้งสองได้ทำกับนายจันทร์เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและมีผลเป็นโมฆะ
ข้อ 2 นายไก่นำรถยนต์ออกขายทอดตลาดจำนวน 10 คัน นายหนึ่งประมูลได้ไป 1 คัน และนายสองได้ไป 1 คัน หลังจากมีการส่งมอบชำระราคาเรียบร้อย รถยนต์ที่นายหนึ่งซื้อไป นายดำพาตำรวจมาขอรถยนต์คืนโดยนำพยานหลักฐานต่างๆมาแสดงว่า เป็นรถยนต์ของตนซึ่งถูกฉ้อโกงมาขายให้นายไก่ นายหนึ่งจึงยอมคืนรถยนต์ให้นายดำไป ส่วนอีกคันหนึ่งซึ่งนายสองซื้อไปคานหักซึ่งนายไก่เจ้าของเดิมทราบดีอยู่แล้ว แต่มิได้แจ้งให้ผู้เข้าประมูลทราบ
นายหนึ่งจะฟ้องให้นายไก่รับผิดว่าตนถูกรอนสิทธิ และสองจะฟ้องนายไก่ให้รับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 472 ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่า ผู้ขายต้องรับผิด
ความที่กล่าวมาในมาตรานี้ย่อมใช้ได้ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่
มาตรา 473 ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ
(3) ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด
มาตรา 475 หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น
วินิจฉัย
ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ขายตามมาตรา 472 นั้น ผู้ขายต้องรับผิดถ้าทรัพย์สินที่ขายชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมอย่างใดอย่างหนึ่ง และต้องเกิดขึ้นก่อนที่กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อ
อย่างไรก็ดี ผู้ขายก็ไม่จำต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องนั้น หากเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 473 เช่น ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด เป็นต้น
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายสองได้ซื้อรถยนต์มาจากการขายทอดตลาดของนายไก่ และปรากฏว่ารถยนต์คันดังกล่าวที่นายสองซื้อไปจากนายไก่นั้นคานหัก ซึ่งถือว่ามีความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นกับทรัพย์สินนั้น เป็นเหตุให้เสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันจะมุ่งใช้เป็นปกติ ซึ่งโดยหลักนายไก่จะต้องรับผิดชอบต่อนายสองผู้ซื้อตามมาตรา 472 แต่อย่างไรก็ตาม กรณีนี้ นายสองจะฟ้องให้นายไก่รับผิดในความชำรุดบกพร่องไม่ได้ เนื่องจากรถยนต์ที่นายสองซื้อมาจากนายไก่นั้นเป็นการซื้อมาจากการขายทอดตลาด จึงเข้าข้อยกเว้นที่ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องนั้น ตามมาตรา 473(3)
ส่วนกรณีการรอนสิทธินั้นตามมาตรา 475 วางหลักไว้ว่า ผู้ขายจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิ ถ้าผู้ซื้อไม่สามารถครอบครองทรัพย์สินที่ซื้อมาได้โดยปกติสุข เพราะมีบุคคลอื่นที่มีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อ
ตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งได้ซื้อรถยนต์จากการขายทอดตลาดของนายไก่ไป 1 คัน แต่นายหนึ่งผู้ซื้อได้ถูกรอนสิทธิ คือได้ถูกนายดำเจ้าของที่แท้จริงของรถยนต์คันที่นายหนึ่งซื้อมานั้นติดตามเอาคืนไป ดังนั้นนายหนึ่งย่อมสามารถฟ้องให้นายไก่รับผิดในกรณีที่ตนถูกรอนสิทธิได้ตามมาตรา 475
สรุป นายหนึ่งฟ้องให้นายไก่รับผิดกรณีที่ตนถูกรอนสิทธิได้ แต่นายสองจะฟ้องให้นายไก่รับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นไม่ได้
ข้อ 3 นายจันทร์นำบ้านและที่ดินไปทำเป็นหนังสือจดทะเบียนขายฝากนายอังคารไว้ในราคา 1 ล้านบาท ไถ่คืนภายใน 1 ปี สินไถ่ราคาเดิมบวกประโยชน์อีก 15 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน เมื่อใกล้จะครบ 1 ปี นายจันทร์ไปขอใช้สิทธิในการไถ่คืน พร้อมเงิน 1 ล้าน 1 แสน 5 หมื่นบาท นายอังคารปฏิเสธโดยอ้างว่าสัญญายังไม่ถึงกำหนดไถ่คืน 1 ปี สินไถ่ไม่ครบเพราะตกลงกัน ประโยชน์ 15 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน ไม่ใช่ต่อปี คำปฏิเสธของนายอังคารรับฟังได้หรือไม่ เพราะเหตุใด และนักศึกษาจะแนะแนวทางในการไถ่บ้านและที่ดินคืนแก่นายจันทร์อย่างไร
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 456 วรรคแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
มาตรา 492 วรรคแรก ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์สินที่ได้วางไว้ ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี
มาตรา 494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดังจะกล่าวต่อไปนี้
(1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย
มาตรา 499 สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายจันทร์นำบ้านและที่ดินของตนไปขายฝากไว้กับนายอังคารในราคา 1 ล้านบาท มีกำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปีนั้น เมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาขายฝากที่ชอบด้วยกฎหมาย (มาตรา 491 ประกอบมาตรา 456 วรรคแรก)
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า นายจันทร์ได้ไปขอไถ่ทรัพย์คืนพร้อมเงิน 1,150,000 บาท ดังนี้ นายอังคารจะปฏิเสธไม่ได้ เพราะเหตุว่านายจันทร์ได้ขอใช้สิทธิในการไถ่ก่อนครบ 1 ปี และภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 494(1)) และในส่วนเงินสินไถ่นั้นตามมาตรา 499 วรรคสอง ได้กำหนดไว้ว่า ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปีให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี ดังนั้น เมื่อมีการกำหนดสินไถ่ไว้ในราคาเดิมบวกประโยชน์อีก 15 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือนจึงเกินอัตราที่กฎหมายได้กำหนดไว้ การที่นายจันทร์นำเงิน 1,150,000 บาท มาเป็นสินไถ่จึงเป็นจำนวนเงินที่ถูกต้องแล้ว กล่าวคือ ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี เท่ากับ 1,150,000 บาท (มาตรา 499 วรรคสอง) ดังนั้น คำปฏิเสธของนายอังคารที่ว่ายังไม่ครบ 1 ปีและสินไถ่ไม่ครบจึงรับฟังไม่ได้
และถ้าหากนายอังคารไม่ยอมรับไถ่ นายจันทร์สามารถนำเงิน 1,150,000 บาท ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนด 1 ปี ตามข้อตกลงในสัญญา ก็ถือว่านายจันทร์ได้ไถ่ทรัพย์สินคือบ้านและที่ดินคืนแล้ว และให้ถือว่าทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายจันทร์ตั้งแต่เวลาที่นายจันทร์ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้ว (มาตรา 492 วรรคแรก)
สรุป คำปฏิเสธของนายอังคารที่ว่ายังไม่ครบ 1 ปี และสินไถ่ไม่ครบนั้นรับฟังไม่ได้ และข้าพเจ้าจะแนะแนวทางในการไถ่บ้านและที่ดินคืนแก่นายจันทร์ตามที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น
