การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2555
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2005
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1 นายจันทร์บอกขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้กับนายอังคารในราคา 10 ล้านบาท นายอังคารตอบตกลงซื้อ นายอังคารชำระราคาค่าที่ดิน
ให้นายจันทร์ 5 ล้านบาทก่อน ส่วนที่ยังขาดจะชำระให้ในวันจดทะเบียนโอนซึ่งนัดกันไว้ในวันรุ่งขึ้น และนายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคาร ในวันนัดนายจันทร์หาได้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารไม่ นายอังคารอยู่ในที่ดินแปลงนี้มาได้ 12 ปี ที่ดินแปลงนี้มีราคาท้องตลาดสูงขึ้นกว่าร้อยล้านบาท นายจันทร์อยากได้ที่ดินแปลงนี้คืน และมาขอให้นายอังคารคืนที่ดินแปลงนี้ นายอังคารไม่ยอมคืน นายจันทร์ฟ้องขอให้ศาลบังคับขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่ดินแปลงนี้
ดังนี้ นายอังคารได้รับสำเนาฟ้องแล้วมาถามท่านว่า นายอังคารจะมีทางต่อสู้คดีเพื่อไม่ให้เสียสิทธิในที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่ ท่านจะให้คำตอบนายอังคารอย่างไร เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 193/30 อายุความนั้น ถ้าประมวลกฎหมายนี้ หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ให้มีกำหนดสิบปี
มาตรา 456 วรรคแรกและวรรคสอง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อหรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายจันทร์บอกขายที่ดินของตนแปลงหนึ่งให้กับนายอังคาร โดยตกลงกันว่านายจันทร์จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้นายอังคารในวันรุ่งขึ้นนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าว ย่อมถือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะเป็นการซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์และคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่กันในขณะทำสัญญา แต่มีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า
และจากข้อเท็จจริง การที่นายจันทร์ได้ส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารครอบครอง และนายอังคารได้อยู่ในที่ดินแปลงนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น จะถือว่านายอังคารเจตนาจะยึดถือที่ดินเพื่อตนไม่ได้ แต่ต้องถือว่าเป็นการยึดถือแทนนายจันทร์ และแม้นายอังคารจะอยู่ในที่ดินมาได้ 12 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามมาตรา 1382) ดังนั้น เมื่อนายจันทร์ผิดนัดไม่ไปจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาและได้ยื่นฟ้องขับไล่นายอังคารให้ออกไปจากที่ดิน นายอังคารก็ชอบที่จะต่อสู้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ตามมาตรา 456 วรรคสอง และฟ้องแย้งขอให้ศาลบังคับนายจันทร์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายอังคารฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขายได้
แต่อย่างไรก็ตาม นายอังคารจะต้องใช้สิทธิเรียกร้องให้นายจันทร์ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว ภายในอายุความ 10 ปี นับแต่วันที่นายจันทร์ผิดสัญญาตามมาตรา 193/30 เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่านายอังคารได้ปล่อยเวลาให้ล่วงเลยไปจนพ้น 10 ปี นับแต่วันที่ผิดสัญญาแล้ว คดีย่อมขาดอายุความ ทำให้นายอังคารต้องเสียสิทธิในที่ดินแปลงนี้
ดังนั้น เมื่อนายอังคารได้รับสำเนาฟ้องแล้ว นายอังคารจะไม่มีทางต่อสู้คดีเพื่อไม่ให้เสียสิทธิในที่ดินแปลงนี้ได้
สรุป ข้าพเจ้าจะให้คำตอบแก่นายอังคารดังที่ได้อธิบายไว้ดังกล่าวข้างต้น
ข้อ 2 ฝนทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ฟ้า ในราคา 200,000 บาท และฟ้าก็ได้บอกกับฝนว่าถ้าฝนมีเงินจำนวน 210,000 บาท ก็จะมาขอซื้อคืนในภายหลังได้ ภายในเวลา 5 ปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อตกลงกันแล้วฝนจึงได้ส่งมอบที่ดินพร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และให้ฟ้าเข้าครอบครองที่ดินอย่างเป็นเจ้าของ ทำสัญญาขายที่ดินมาได้ 3 ปี ฝนจึงนำเงิน 200,000 บาท มาขอซื้อที่ดินแปลงนี้คืนจากฟ้า ฟ้าจะปฏิเสธไม่ขายที่ดินแปลงนี้คืนให้ฝนได้หรือไม่
ให้ท่านอธิบายพร้อมยกเหตุผลตามกฎหมายประกอบ
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 456 วรรคแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
วินิจฉัย
สัญญาขายฝากนั้นถือเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง จึงต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยซื้อขายมาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ ถ้าเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องทำตามแบบ ตามมาตรา 456 วรรคแรก คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ฝนทำสัญญาซื้อขายที่ดินในราคา 200,000 บาท และฟ้าก็ได้บอกกับฝนว่าถ้าฝนมีเงินจำนวน 210,000 บาท ก็จะมาขอซื้อที่ดินในภายหลังได้ ภายในเวลา 5 ปีนั้น ถือเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 491 เมื่อปรากฏว่าสัญญาดังกล่าวยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาขายฝากที่ตกเป็นโมฆะเพราะไม่ทำตามมาตรา 456 วรรคแรก
แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อได้มีการตกลงทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว ฝนได้ส่งมอบที่ดินพร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และให้ฟ้าเข้าครอบครองที่ดินอย่างเป็นเจ้าของ ดังนี้ เมื่อปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แม้การซื้อขายที่ดินจะตกเป็นโมฆะ ฟ้าก็ย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินแปลงนี้แล้วโดยผลของกฎหมาย ตามมาตรา 1367
ดังนั้น หลังจากทำสัญญาขายที่ดินมาได้ 3 ปี ฝนได้นำเงิน 200,000 บาท มาขอซื้อที่ดินแปลงนี้คืนจากฟ้า ฟ้าย่อมปฏิเสธไม่ขายที่ดินแปลงนี้คืนให้ฝนได้ ซึ่งการปฏิเสธไม่ขายคืนให้นี้ ไม่ใช่ปฏิเสธเพราะราคาค่าซื้อที่ดินคืนผิดไปจากที่ตกลงกันไว้ แต่เป็นเพราะว่าฟ้าได้สิทธิครอบครองที่ดินแปลงนี้แล้วโดยผลของกฎหมายแล้วนั่นเอง
สรุป ฟ้าจะปฏิเสธไม่ขายที่ดินแปลงนี้คืนให้ฝนได้ ตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น
ข้อ 3 จำเลยบอกโจทก์ว่าจะยกที่ดินแปลงหนึ่งและรถยนต์คันหนึ่งของจำเลยให้โจทก์ จำเลยจึงได้ส่งมอบรถยนต์ให้โจทก์และจัดการเรื่องเอกสารทะเบียนรถให้โจทก์เรียบร้อย ส่วนที่ดินก็ส่งมอบการครอบครองให้โจทก์เข้าไปทำประโยชน์แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนให้ เมื่อโจทก์เข้าครอบครองที่ดินแปลงนั้นได้หกเดือน จำเลยก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ โจทก์ได้พยายามทวงถามหลายครั้งแล้ว แต่จำเลยก็ยังบ่ายเบี่ยงตลอดมา
ให้ท่านวินิจฉัยว่ากรรมสิทธิ์ในรถยนต์และที่ดินโอนเป็นของโจทก์แล้วหรือยัง และโจทก์จะฟ้องร้องจำเลยได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 523 การให้นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อส่งมอบทรัพย์สินที่ให้
มาตรา 525 การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ
มาตรา 526 ถ้าการให้ทรัพย์สินหรือให้คำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว และผู้ให้ไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่ผู้รับไซร้ ท่านว่าผู้รับชอบที่จะเรียกให้ส่งมอบตัวทรัพย์สินหรือราคาแทนทรัพย์สินนั้นได้ แต่ไม่ชอบที่จะเรียกค่าสินไหมทดแทนอย่างหนึ่งอย่างใดด้วยอีกได้
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ แยกพิจารณาได้ดังนี้
1 กรณีรถยนต์ เมื่อปรากฏว่ารถยนต์เป็นสังหาริมทรัพย์ธรรมดา การให้รถยนต์ย่อมสมบูรณ์ เมื่อได้มีการส่งมอบรถยนต์ให้แก่กันตามมาตรา 523 ดังนั้น การที่จำเลยได้ส่งมอบรถยนต์ให้แก่โจทก์ และจัดการเรื่องเอกสารทะเบียนรถยนต์ให้โจทก์เรียบร้อยแล้วนั้น กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ย่อมโอนไปเป็นของโจทก์แล้วตามมาตรา 523
2 กรณีที่ดินมีโฉนด เมื่อปรากฏว่าที่ดินมีโฉนดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น การให้ที่ดินมีโฉนดจะสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 525
ตามข้อเท็จจริง เมื่อปรากฏว่าจำเลยยกที่ดินให้โจทก์โดยเพียงแต่ส่งมอบการครอบครองเท่านั้น ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น การให้ที่ดินจึงยังไม่สมบูรณ์ตามมาตรา 525 กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังเป็นของจำเลยไม่โอนเป็นของโจทก์แต่อย่างใด และโจทก์ก็จะฟ้องร้องจำเลยไม่ได้ เพราะการให้ที่ดินไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 526
สรุป กรรมสิทธิ์ในรถยนต์โอนเป็นของโจทก์แล้ว ส่วนกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังไม่โอนเป็นของโจทก์ และโจทก์จะฟ้องร้องจำเลยไม่ได้
