การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2552
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เชิดทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งให้กับชัย โดยชำระราคากันครบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว แต่สัญญาดังกล่าวมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ หลังจากชัยเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้ 9 ปี เชิดได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด 2 ปี โดยโตไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย
หลังจากครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาขายฝากแล้ว เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน โตจะเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนี้แต่พบชัยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ โตจึงแจ้งให้ชัยย้ายออกไปจากที่ดินแปลงนี้ แต่ชัยอ้างว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตน
เชิดไม่มีสิทธินำที่ดินแปลงนี้ไปขายให้กับผู้ใด และชัยก็ครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ดังนี้ให้วินิจฉัยว่า ระหว่างชัยกับโต ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้
แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อได้ความว่าสัญญาซื้อขายที่ดินมีโฉนดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเชิดกับชัยแม้จะได้ชำระราคากันครอบถ้วนและส่งมอบที่ดินกันแล้ว แต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรก
และตามข้อเท็จจริง เมื่อชัยผู้ซื้อเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันได้ 9 ปี เชิดได้ทำสัญญาและได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายฝากที่ดินแปลงนี้ให้แก่โตมีกำหนด 2 ปี โดยโตไม่รู้เรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างเชิดกับชัย และหลังจากครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาขายฝากแล้ว เชิดไม่ใช้สิทธิไถ่คืนที่ดิน และในขณะเดียวกันชัยก็ยังคงครอบครองที่ดินแปลงนี้โดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 11 ปี กรณีเช่นนี้ จึงถือว่าชัยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 อันเป็นการได้มาวึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่เมื่อชัยยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นชื่อของตน ชัยจึงไม่สามารถยกการได้มานั้นขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามมาตรา 1299 วรรคสอง (ฎ. 884/2523)
ดังนั้น เมื่อโตซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้สิทธิในที่ดินแปลงนี้ไปโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย และถึงแม้ชัยจะเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน และการจดทะเบียนขายฝากระหว่างเชิดกับโตจะทำให้ชัยเสียเปรียบก็ตาม แต่ชัยก็ไม่สามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตได้ ทั้งนี้เพราะโตจดทะเบียนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตตามมาตรา 1300
สรุป ระหว่างชัยกับโต โตมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าชัย และชัยจะขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนการขายฝากระหว่างเชิดกับโตไม่ได้
ข้อ 2 นายแดงสร้างโรงเรือนลงในที่ดินของตนเองหนึ่งหลัง และทำแท็งก์เก็บน้ำฝนโดยก่อด้วยอิฐและฉาบปูนทับจำนวน 2 แท็งก์ โดยที่ก่อนลงมือปลูกสร้างนายแดงได้ขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกแปลงมาชี้ระวังแนวเขตที่ดินของทุกคนเรียบร้อยแล้ว ต่อมาเมื่อสร้างเสร็จพบว่าแท็งก์น้ำได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายขาวเป็นพื้นที่ 5 ตารางเมตร นายขาวทราบเรื่องจึงขอให้นายแดงรื้อถอนแท็งก์น้ำหรือแก้ไขใหม่ไม่ให้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตน
ดังนี้ นายแดงจะต้องรื้อถอนแท็งก์น้ำมิให้รุกล้ำที่ดินของนายขาวหรือไม่ เพราะเหตุใด จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1312 วรรคแรก บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
วินิจฉัย
สิ่งที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ต้องเป็นโรงเรือนซึ่งอาจจะเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนก็ได้ แต่ถ้าไม่ใช่ส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือน เช่น ถังส้วม ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำ เหล่านี้จะอ้างความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ไม่ได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายแดงสร้างโรงเรือนและแท็งก์น้ำลงในที่ดินของตนเองโดยก่อนสร้างได้ให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกแปลงมาชี้ระวังแนวเขตที่ดินแล้ว อันถือว่าเป็นการสร้างโดยสุจริต แต่อย่างไรก็ดี การสร้างโรงเรือนตามมาตรา 1312 อันจะได้รับการคุ้มครองนั้น หมายถึง การสร้างโรงเรือนสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้น แท็งก์น้ำจึงไม่ใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย ทั้งนี้แม้นายแดงจะสุจริตก็ตาม ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง (ฎ. 95 – 952/2542)
ฉะนั้น เมื่อนายแดงสร้างเสร็จแล้วปรากฏว่าแท็งก์น้ำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินนายขาว 5 ตารางเมตร นายแดงจึงต้องรื้อแท็งก์น้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินนายขาว กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา 1312 วรรคแรก
สรุป นายแดงต้องรื้อถอนแท็งก์น้ำออกจากที่ดินนายขาว
ข้อ 3 สมดีขายฝากที่ดินมือเปล่าของสมดีแปลงหนึ่งให้แสงสี กำหนดเวลาไถ่คืน 5 ปี โดยทำสัญญาเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองและส่งมอบที่ดินให้แสงสี เมื่อขายฝากไปได้ 4 ปีกับ 8 เดือน สมดีจะมาขอไถ่ที่ดินแปลงนี้คืน แต่แสงสีไม่ยอมให้ไถ่อ้างว่า ภริยาของสมดีได้มาตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้กับตนแล้ว
และตนได้จ่ายเงินให้ภริยาสมดีไป 200,000 บาท สมดีหมดสิทธิไถ่คืนแล้ว ที่ดินแปลงนี้เป็นของตนอย่างเด็ดขาด หลังจากแสงสีบอกกับสมดีว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของตนมาได้ 1 ปี กับ 3 เดือน สมดีจึงได้อพยพครอบครัวเข้าไปครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้น สมดีเข้าครอบครองทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นมาได้ 4 เดือน แสงดีได้มาฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้น
ให้ท่านวินิจฉัยว่า แสงสีจะฟ้องขับไล่สมดีให้ออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
มาตรา 1375 ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้
การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง
มาตรา 1381 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่า ไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก
วินิจฉัย
โดยหลักแล้ว ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้ครอบครองมีสิทธิฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้ (มาตรา 1375)
กรณีตามอุทาหรณ์ สมดีขายฝากที่ดินมือเปล่าของสมดีแปลงหนึ่งให้แสงสี กำหนดเวลาไถ่คืน 5 ปี โดยทำสัญญาเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองและส่งมอบที่ดินให้แสงสี เมื่อขายฝากไปได้ 4 ปี 8 เดือน สมดีจะมาขอไถ่ที่ดินคืน แต่แสงสีไม่ยอมให้ไถ่โดยอ้างว่าภริยาของสมดีได้มาตกลงขายที่ดินแปลงนี้ให้กับตนแล้ว และตนได้จ่ายเงินให้ภริยาสมดีไป 2 แสนบาท สมดีหมดสิทธิไถ่คืนแล้ว ที่ดินเป็นของตนอย่างเด็ดขาดแล้ว กรณีจึงถือว่าแสงสีได้เปลี่ยนเจตนาการยึดถือตามมาตรา 1381 แสงสีจึงได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามมาตรา 1367
เมื่อได้ความว่า ภายหลังจากแสงสีแย่งการครอบครองมาได้ 1 ปี 3 เดือน ซึ่งเลยระยะเวลาการฟ้องเรียกคืนการครอบครองตามมาตรา 1375 แล้ว สมดีได้อพยพเข้าไปครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น จึงเป็นกรณีที่สมดีเอาคืนซึ่งการครอบครองด้วยตนเอง แต่เมื่อสมดีเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นมาได้เพียง 4 เดือน (ยังไม่เกิน 1 ปี) ยังไม่หมดระยะการฟ้องเรียกคืนตามมาตรา 1375 แสงสีจึงฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้
สรุป แสงสีฟ้องขับไล่ให้สมดีออกไปจากที่ดินแปลงนั้นได้
ข้อ 4 นายดำได้สิทธิในภาระจำยอมในการใช้น้ำในบ่อบนที่ดินของนายแดงเพื่อใช้ในครัวเรือนทุกวัน ซึ่งน้ำในบ่อนั้นนายแดงก็ได้ใช้ประโยชน์ด้วยใช้อาบรดน้ำต้นไม้ในครัวเรือนทุกวันด้วยเช่นกัน นายดำเห็นว่าบ่อน้ำนั้นเริ่มตื้นเขินขึ้น นายดำจึงต้องการขุดลอกบ่อน้ำ สร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพัก แต่นายแดงไม่ยอมให้ขุดลอกบ่อและสร้างศาลาที่พักรวมทั้งโต๊ะหินอ่อนด้วย ให้ท่านวินิจฉัยว่า ถ้านายแดงไม่ยอมเช่นนั้นนายดำจะขุดลอกบ่อน้ำสร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพักได้หรือไม่ และจะเรียกค่าอะไรจากนายแดงได้บ้าง เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1388 เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ หรือในสามยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
มาตรา 1389 ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้
มาตรา 1391 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายดำได้สิทธิในภาระจำยอมในการใช้น้ำในบ่อบนที่ดินของนายแดง เพื่อใช้ในครัวเรือนทุกวัน ซึ่งน้ำในบ่อนั้นนายแดงก็ได้ประโยชน์ด้วยโดยใช้อาบรดต้นไม้ เมื่อนายดำเห็นว่าบ่อน้ำเริ่มตื้นเขินขึ้นจึงต้องการขุดลอกบ่อน้ำ กรณีเช่นนี้ นายดำสามารถทำได้ เนื่องจากเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามมาตรา 1391 วรรคแรก และเมื่อนายแดงก็ได้รับประโยชน์ด้วย ค่าขุดลอกบ่อนายแดงต้องร่วมออกด้วยครึ่งหนึ่งตามมาตรา 1391 วรรคสอง
ส่วนที่นายดำจะสร้างที่พักรวมทั้งโต๊ะหินอ่อนนั้น ไม่สามารถที่จะกระทำได้ เนื่องจากเป็นการก่อให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา 1388 และมาตรา 1389
สรุป นายดำขุดลอกบ่อได้ ค่าใช้จ่ายนายแดงต้องร่วมออกครึ่งหนึ่ง แต่จะสร้างศาลาวางโต๊ะหินอ่อนไว้นั่งพักไม่ได้
