การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2554
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เข้มทำสัญญาอนุญาตให้ป้อมสร้างบ้านอยู่ในที่ดินมีโฉนดของตนเป็นเวลา 20 ปี โดยสัญญามีข้อความระบุว่า เมื่อครบกำหนด 20 ปีแล้วให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มเจ้าของที่ดินทันที แต่สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ หลังจากป้อมสร้างบ้านอยู่ในที่ดินของเข้มครบกำหนด 20 ปีแล้ว เข้มแจ้งให้ป้อมย้ายออกไปจากบ้านและที่ดินนั้น เพราะต้องการจะขายบ้านและที่ดินนั้น
แต่ป้อมยังคงอาศัยอยู่ในบ้านและที่ดินต่อไป หลังจากนั้นอีก 5 เดือนเข้มได้ทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายบ้านพร้อมที่ดินนั้นให้แหม่ม เมื่อป้อมรู้เรื่องดังกล่าว ป้อมจึงทำสัญญาขายบ้านหลังนั้นให้แตน โดยให้แตนรื้อถอนบ้านออกไป ดังนี้
ให้วินิจฉัยว่า แตนจะรื้อถอนบ้านออกไปได้หรือไม่ และระหว่างแตนกับแหม่มผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 144 ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
มาตรา 1299 วรรคแรก ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
วินิจฉัย
ตามกฎหมาย การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมนั้น จะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิได้ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งถ้าฝ่าฝืนจะมีผลเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ใช้กล่าวอ้างได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่สามารถยกขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลภายนอกได้ (มาตรา 1299 วรรคแรก)
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่เข้มทำสัญญาอนุญาตให้ป้อมสร้างบ้านในที่ดินมีโฉนดของตนเป็นเวลา 20 ปี ป้อมจึงเป็นผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินของเข้ม อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม เมื่อปรากฏว่านิติกรรมดังกล่าวเพียงแต่ทำเป็นหนังสือไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมมีผลทำให้นิติกรรมนั้นไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ แต่ยังคงมีผลบังคับระหว่างเข้มกับป้อมในฐานะบุคคลสิทธิตามมาตรา 1299 วรรคแรก ดังนั้น บ้านจึงยังไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน เพราะป้อมเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นและได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ตามมาตรา 146
แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อครบกำหนด 20 ปี สิทธิในที่ดินของเข้มที่ป้อมมีอยู่ย่อมสิ้นสุดลง เนื่องจากข้อความในสัญญากำหนดให้บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มทันทีเมื่อครบ 20 ปี จึงเท่ากับป้อมได้แสดงเจตนาสละกรรมสิทธิ์ในบ้านไว้ล่วงหน้าแล้ว ดังนั้น บ้านจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเข้มในฐานะที่เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 144 เข้มจึงมีสิทธิทำสัญญาและจดทะเบียนขายบ้านพร้อมที่ดินให้กับแหม่มได้ และแหม่มผู้รับโอนย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินนั้นโดยสมบูรณ์
ส่วนกรณีของแตนนั้นเมื่อป้อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวแล้ว ป้อมจึงไม่สามารถนำบ้านไปทำสัญญาขายให้กับแตนได้ ดังนั้น แตนผู้รับโอนตามสัญญาซื้อขายจึงไม่มีสิทธิในบ้านดีไปกว่าป้อมผู้โอนและไม่สามารถรื้อถอนบ้านออกไปได้
สรุป แหม่มเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทดีกว่าแตน และแตนไม่สามารถรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินนั้นได้
ข้อ 2 นายแดงสร้างบ้านหลังหนึ่งลงบนที่ดินมีโฉนดของแดงเมื่อ พ.ศ.2540 ต่อมาในปี พ.ศ.2550 นายแดงได้ต่อเติมบ้านหลังนี้เมื่อเสร็จจึงพบว่าห้องน้ำชั้นล่างที่เพิ่งต่อเติมรุกล้ำไปในเขตที่ดินของนายดำแปลงข้างเคียง 20 เซนติเมตร แม้ว่าก่อนต่อเติมนายแดงจะตรวจสอบแนวเขตที่ดินแล้วก็ตาม ดังนี้ นายแดงจะยกความสุจริตในขณะปลูกสร้างขึ้นต่อสู้กับนายดำเพื่อที่ตนจะไม่ต้องรื้อถอนโรงเรือนที่รุกล้ำได้หรือไม่ จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้
วินิจฉัย
การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตที่จะได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 1312 นั้น จะต้องเป็นกรณีปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหลัง แล้วส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น มิใช่กรณีต่อเติมโรงเรือนในภายหลัง แล้วส่วนที่ต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไป
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายแดงได้ต่อเติมบ้าน แล้วพบว่าห้องน้ำชั้นล่างที่เพิ่งต่อเติมรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของนายดำนั้น ถึงแม้นายแดงจะทำการต่อเติมโดยสุจริต กล่าวคือ ก่อนต่อเติมนายแดงได้ตรวจสอบแนวเขตที่ดินแล้วก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงเป็นเรื่องของการต่อเติมโรงเรือนในภายหลัง มิใช่การปลูกสร้างโรงเรือนขึ้นทั้งหลัง แล้วส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น นายแดงจึงไม่ได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังนั้น นายแดงจึงไม่สามารถเอาความสุจริตในขณะปลูกสร้างขึ้นต่อสู้กับนายดำเพื่อที่ตนจะไม่ต้องรื้อถอนโรงเรือนที่รุกล้ำได้
สรุป นายแดงจะยกเอาความสุจริตในขณะปลูกสร้างขึ้นต่อสู้กับนายดำเพื่อที่ตนจะไม่ต้องรื้อถอนโรงเรือนที่รุกล้ำไม่ได้
ข้อ 3 รุ่งมีบ้านอยู่ติดกับแรมซึ่งเป็นที่ดินที่แรมไม่ได้ใช้ประโยชน์ปล่อยรกร้าง เมื่อน้ำท่วมน้ำได้ไหลเข้ามาท่วมที่ดินของรุ่ง รุ่งจึงระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของแรม น้ำเข้าไปท่วมขังในที่ดินของแรม เมื่อน้ำลดแล้วแต่รุ่งยังถือโอกาสใช้ที่ดินของแรมเป็นทางระบายน้ำตลอดมาได้ปีกว่า แรมเพิ่งทราบ แรมไม่ทราบว่าจะทำอย่างไรที่จะให้รุ่งเลิกระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของตน และแรมจะมีสิทธิอย่างใดบ้าง ถ้าท่านเป็นทนายและแรมมาปรึกษาท่าน ท่านจะให้คำปรึกษาแรมอย่างไร จงอธิบายให้ครบถ้วน
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 193/29 เมื่อไม่ได้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้ ศาลจะอ้างเอาอายุความมาเป็นเหตุยกฟ้องไม่ได้
มาตรา 1374 ถ้าผู้ครอบครองถูกรบกวนในการครอบครองทรัพย์สิน เพราะมีผู้สอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้ ถ้าเป็นที่น่าวิตกว่าจะยังมีการรบกวนอีก ผู้ครอบครองจะขอต่อศาลให้สั่งห้ามก็ได้
การฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกรบกวน
วินิจฉัย
ตามบทบัญญัติมาตรา 1374 ถ้าผู้ครอบครองทรัพย์สินถูกบุคคลอื่นรบกวนการครอบครองทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ย่อมสามารถใช้สิทธิฟ้องร้องต่อศาลเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้ หรือจะขอให้ศาลสั่งห้ามบุคคลนั้นเข้ามารบกวนการครอบครองอีกก็ได้ (มาตรา 1374 วรรคแรก) แต่ต้องฟ้องร้องภายใน 1 ปี นับแต่เวลาถูกรบกวน (มาตรา 1374 วรรคสอง) ซึ่งระยะเวลาฟ้องปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครองตามมาตรา 1374 นี้ เป็นระยะเวลาฟ้องร้องไม่ใช่อายุความสิทธิเรียกร้อง ศาลสามารถยกขึ้นเป็นเหตุยกฟ้องเองได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่รุ่งระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของแรม และเมื่อน้ำลดแล้วรุ่งก็ยังถือโอกาสใช้ที่ดินของแรมเป็นทางระบายน้ำอีกนั้น ถือเป็นกรณีที่แรมผู้ครอบครองที่ดินได้รับความเสียหายจากการที่ถูกรุ่งรบกวนการครอบครอง (แม้แรมไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินปล่อยให้รกร้าง แต่แรมยังไม่ได้สละการครอบครอง จึงยังมีสิทธิครอบครองอยู่) โดยหลักแรมสามารถฟ้องศาลให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง เพื่อให้รุ่งเลิกระบายน้ำเข้ามาในที่ดินของตนได้ตามมาตรา 1374 วรรคแรก
แต่เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า รุ่งได้ใช้ที่ดินของแรมเป็นทางระบายน้ำตลอดมาได้ปีกว่าแล้ว แรมจึงหมดระยะเวลาฟ้องร้องเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครองตามมาตรา 1374 วรรคสอง ซึ่งกรณีนี้แม้แรมจะฟ้องไป ศาลก็สามารถยกเอาเหตุว่าเลยระยะเวลา 1 ปี มาเป็นเหตุยกฟ้องแรมได้
อย่างไรก็ตาม การกระทำของรุ่งดังกล่าวถือเป็นการละเมิดต่อแรมด้วย แรมจึงมีสิทธิฟ้องร้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากรุ่งในมูลละเมิดได้ ซึ่งในเรื่องมูลละเมิดนี้เป็นอายุความสิทธิเรียกร้อง หากรุ่งไม่ยกอายุความขึ้นต่อสู้ ศาลจะยกขึ้นเองไม่ได้ตามมาตรา 193/29
สรุป ถ้าข้าพเจ้าเป็นทนายและแรมมาปรึกษาข้าพเจ้า ข้าพเจ้าจะให้คำปรึกษาแก่แรมดังกล่าวข้างต้น
ข้อ 4 แสงดาวซื้อที่ดินแปลงหนึ่งมาจากสันทราย โดยแสงดาวคิดว่าที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินมือเปล่ายังไม่มีโฉนด เมื่อสันทรายส่งมอบการครอบครองให้ แสงดาวจึงเข้าไปปลูกบ้านครอบครองทำไร่อ้อยอยู่บนที่ดินแปลงนั้น ความจริงที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินมีโฉนดเป็นกรรมสิทธิ์ของสุดสวย สันทรายได้ครอบครองทำประโยชน์มาเป็นเวลากว่าห้าปี ก่อนที่จะขายให้แสงดาว แต่ในระหว่างห้าปีสุดสวยเจ้าของที่ดินได้มาล้อมรั้วลวดหนามเพื่อมิให้ใครเข้ามาบุกรุกที่ดินแปลงนั้น ทำให้สันทรายเข้าไปทำไร่ไม่ได้อยู่เก้าเดือน เมื่อรั้วพังลงสันทรายจึงเข้าไปทำไร่ต่อได้สามปี หลังจากนั้นได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แสงดาว แสงดาวปลูกบ้านทำไร่อ้อยมาได้ห้าปี สุดสวยได้ให้แสงดาวออกไปจากที่ดินแปลงนั้น แสงดาวไม่ยอมออกไปจากที่ดินแปลงนั้น โดยอ้างว่าสุดสวยหมดระยะเวลาเรียกคืนการครอบครองที่ดินแปลงนั้นจากตนแล้ว ข้ออ้างของแสงดาวรับฟังได้หรือไม่ ให้นักศึกษาอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
มาตรา 1385 ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้
วินิจฉัย
โดยหลักแล้ว การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้ คือ
1 เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์
2 ได้ครอบครองโดยความสงบ
3 ครอบครองโดยเปิดเผย
4 ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
5 ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่สันทรายได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของสุดสวยมาเป็นเวลากว่าห้าปีก่อนที่จะขายให้แสงดาวนั้น เมื่อปรากฏว่าในระหว่างห้าปีสุดสวยได้มาล้อมรั้วลวดหนามในที่ดินแปลงนั้น ทำให้สันทรายเข้าไปทำไร่ไม่ได้อยู่เก้าเดือน และเมื่อรั้วพังลงสันทรายจึงเข้าไปทำไร่ต่อได้สามปี ดังนั้น การครอบครองที่ดินช่วงแรกกับช่วงหลังของสันทรายจึงไม่ติดต่อกัน แสงดาวจึงรับโอนเวลาการครอบครองที่ดินจากสันทรายได้เพียงสามปี เพราะการครอบครองช่วงแรกของสันทรายมีข้อบกพร่องตามมาตรา 1385
เมื่อข้อเท็จจริงระบุว่า หลังจากซื้อที่ดินมา แสงดาวปลูกบ้านทำไร่อ้อยในที่ดินมาได้ห้าปี ซึ่งเมื่อรวมกับการครอบครองของสันทรายแล้ว ย่อมถือว่าแสงดาวครอบครองที่ดินได้เพียงแปดปีตามมาตรา 1385 แสงดาวจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382
ดังนั้น ข้ออ้างของแสงดาวที่ว่าสุดสวยหมดระยะเวลาการเรียกคืนการครอบครองที่ดินแปลงนั้นจากตนแล้ว จึงรับฟังไม่ได้ เพราะที่ดินของสุดสวยเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ที่ดินมือเปล่า สุดสวยในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของตนจากผู้ไม่มีสิทธิได้ทุกเมื่อ
สรุป ข้ออ้างของแสงดาวรับฟังไม่ได้
