การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2551
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เด่นเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดจำนวน 2 ไร่ โดยเด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน 1 ไร่ ให้แก่ดวงโดยไม่ได้จดทะเบียนแบ่งโฉนดให้ ภายหลังจากดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินด้านทิศเหนือติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว เด่นก็ยกที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 1 ไร่ ซึ่งอยู่ด้านทิศใต้ให้แก่เปลว
แต่ทำสัญญาจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดทั้งแปลง เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงในภายหลัง แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น แต่กลับนำที่ดินดังกล่าวไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายให้กับเพลิง ซึ่งเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ และรู้ด้วยว่าดวงกำลังจะยื่นฟ้องคดีให้เปลวแบ่งโฉนดให้ดวง แต่เพลิงก็ยังรับซื้อที่ดินนั้นทั้งหมด
ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่า ระหว่าง ดวง เปลว และเพลิง ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำนวน 1 ไร่ ด้านทิศเหนือซึ่งเป็นที่พิพาทดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
วินิจฉัย
เด่นยกที่ดินด้านทิศเหนือจำนวน 1 ไร่ ให้ดวง แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้ ดวงจึงเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก แต่นิติกรรมดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ แต่การที่ดวงเข้าครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินนั้นติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ดวงจึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ อันเป็นการได้มาโดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง แต่ดวงยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นของตน ดวงจึงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงใดๆในทางทะเบียน และไม่สามารถยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมีค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว (ฎ. 884/2523)
ต่อมาเด่นยกที่ดินส่วนที่เหลือด้านทิศใต้จำนวน 1 ไร่ ให้เปลว โดยทำสัญญาและจดทะเบียนให้เปลวมีชื่อในโฉนดทั้งแปลง เพราะเปลวรับรองว่าจะจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงภายหลัง แต่เปลวไม่ดำเนินการจดทะเบียนแบ่งโอนให้ดวงตามที่รับรองไว้กับเด่น แต่เปลวกลับทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงทิศเหนือให้เพลิง โดยเพลิงรู้ข้อเท็จจริงต่างๆ แม้เพลิงจะเป็นบุคคลภายนอกที่ได้กรรมสิทธ์ในที่ดินดังกล่าวโดยมีค่าตอบแทนก็จริง แต่การได้มานั้นไม่สุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต
ดังนั้น ดวงจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลว เพราะเปลวได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทนไม่สุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต เพราะดวงมีกรรมสิทธิ์ดีกว่าเพลิงตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น
สรุป ดวงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าเปลวและเพลิง
ข้อ 2 นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง เมื่อนายเอกตายได้ทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงนี้ให้นายโทและนายตรี นายโทและนายตรีได้ขอแบ่งโฉนดที่ดินออกเป็นคนละแปลงตามส่วนของตน เมื่อแบ่งแยกแล้วปรากฏว่าแปลงของนายตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ โดยมีที่ดินของนายโท นายดำ และนายแดงปิดล้อมอยู่ นายตรีเห็นว่าถ้าตนได้นำรถผ่านที่ดินของนายดำจะเป็นทางที่ใกล้ที่สุดที่จะออกสู่ถนนสาธารณะได้ นายตรีจึงไปยื่นคำร้องต่อศาลขอนำรถผ่านเข้าออกทางที่ดินของนายดำ
ดังนี้ นายดำจะต้องยอมให้นายตรีผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนหรือไม่
ธงคำตอบ
มาตรา 1350 ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบทที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน
วินิจฉัย
กรณีตามปัญหาเป็นเรื่องที่ดินของตรีถูกปิดล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ นายตรีย่อมมีสิทธิร้องขอต่อศาลเพื่อให้เปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินแปลงที่ปิดล้อมอยู่เพื่อออกสู่สาธารณะได้ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินของตรีเป็นที่ดินแปลงที่เคยรวมอยู่กับที่ดินของโทแล้ว แบ่งแยกออกมา ทำให้ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ การขอเปิดทางจำเป็นของตรีจึงอยู่ในหลักเกณฑ์ของมาตรา 1350 ไม่ใช่มาตรา 1349
ดังนั้น นายดำย่อมมีสิทธิไม่ยอมให้นายตรีผ่านที่ดินของตนได้เพราะสิทธิที่จะขอทางจำเป็นคือขอผ่านที่ดินของโทเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
สรุป นายดำย่อมมีสิทธิไม่ยอมให้นายตรีผ่านที่ดินของตนได้
ข้อ 3 หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะ เพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก โดยสองไม่ได้ขออนุญาตจากสามเลย สองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น พอดีกับที่สองได้เลิกสัญญาเช่าที่ดินแปลงนั้นจึงถูกปล่อยทิ้งร้างมาได้สองปี หนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น หนึ่งจึงต้องการที่จะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามเข้าออก
โดยหนึ่งอ้างว่าที่ดินของสามตกเป็นภาระจำยอมให้ที่ดินของตนผ่านเข้าออกแล้ว แต่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนแล้ว ให้ท่านอธิบายว่าข้ออ้างระหว่างหนึ่งและสามใครจะรับฟังได้ดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา 1400 วรรคแรก ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน
มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม
วินิจฉัย
หนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งให้สองเช่าที่ดินปลูกบ้าน สองได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพื่อออกไปสู่ถนนสาธารณะเพราะที่ดินของหนึ่งไม่มีทางเข้าออก โดยสองไม่ได้ของอนุญาตจากสามเลยสองเช่าที่ดินหนึ่งและใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของสามมาได้สิบห้าปี ที่ดินของหนึ่งได้ภาระจำยอมในการใช้ทางเดินผ่านที่ดินของสามเพราะภาระจำยอมมีขึ้นเพื่อประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1387 ดังนั้นใครก็ตามที่อยู่บนที่ดินก็จะก่อให้เกิดภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ทางราชการได้ตัดถนนระหว่างจังหวัดผ่านที่ดินแปลงนั้น ภาระจำยอมในการใช้ทางก็หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป เป็นการสิ้นไปโดยผลของกฎหมายมาตรา 1400 วรรคแรก และเมื่อเป็นถนนของทางราชการจึงใช้ได้ตลอดไป เมื่อหนึ่งได้เข้ามาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแปลงนั้น หนึ่งจะใช้ทางผ่านบนที่ดินของสามไม่ได้ เพราะภาระจำยอมสิ้นไปโดยผลของกฎหมายแล้ว ข้อที่สามอ้างว่าหนึ่งหมดสิทธิที่จะใช้ทางผ่านเข้าออกบนที่ดินของตนจึงรับฟังได้ดีกว่าของหนึ่ง
สรุป ข้ออ้างของสามรับฟังได้ดีกว่า
ข้อ 4 ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือ และมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขายเป็นประจำเป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้ว ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาอยู่เกินกว่าสิบปีเช่นกัน ทั้งเอียดและอ่างได้ใช้ที่ดินของโอ่งโดยโอ่งไม่รู้ ต่อมาโอ่งได้ห้ามไม่ให้เอียดและอ่างเข้าไปในที่ดินแปลงนั้นของตน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะทรัพย์ อ่างและเอียดมีสิทธิในที่ดินของโอ่งแปลงนั้นอย่างไรบ้าง เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคอรงติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์นั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม
วินิจฉัย
ที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งของโอ่งมีที่ดินมือเปล่าของอ่างอยู่ติดทางขวามือ และมีที่ดินมือเปล่าของเอียดติดอยู่ทางด้านหลัง อ่างได้เข้าไปขุดหน่อไม้ในที่ดินของโอ่งมาขาย การเข้าไปขุดหน่อไม้มาขายไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองบนที่ดินของโอ่งเพราะการเข้าไปเก็บหน่อไม้ยังไม่ได้เกี่ยวข้องใช้ประโยชน์ในทรัพย์ถึงขนาดเท่ากับผู้ทรงสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าที่ยึดถือใช้ที่ดินทำประโยชน์กับทรัพย์ จึงยังไม่เป็นยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนายึดถือเพื่อตน ตามมาตรา 1367 และไม่ได้ภาระจำยอมในที่ดินของโอ่ง ตามมาตรา 1387 ส่วนเอียดก็ใช้ที่ดินของโอ่งเป็นทางผ่านเข้าออกที่ดินของตนตลอดมาเกินกว่าสิบปี โดยโอ่งไม่รู้ ที่ดินของเอียดจึงได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ผ่านเข้าออกบนที่ดินของโอ่งแล้วตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382
สรุป
1 อ่างไม่มีสิทธิในที่ดินของโอ่ง
2 เอียดได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ผ่านเข้าออกที่ดินของโอ่ง
