การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2556
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายเอกได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของนายโทจนได้กรรมสิทธิ์นายโททราบดีว่าหากตนฟ้องขับไล่นายเอกตนย่อมแพ้คดี นายโทจึงได้จดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายตรี โดยที่นายตรีไม่ทราบถึงการที่นายเอกได้กรรมสิทธิ์ที่ดินไปโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว
ให้วินิจฉัยว่านายเอกมีสิทธิที่จะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างนายโทและนายตรีได้หรือไม่ อย่างไร
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคสอง “ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”
มาตรา 1300 “ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้นไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้”
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนายโทโดยการครอบครองปรปักษ์นั้น ถือว่านายเอกเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมแม้นายเอกยังมิได้จดทะเบียนการได้มา นายเอกก็ย่อมเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน (ตามมาตรา 1299 วรรคสอง)
และเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่านายโทได้จดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายตรี ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยที่นายตรีไม่ทราบถึงการที่นายเอกได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว
กรณีเช่นนี้ถือว่านายตรีเป็นบุคคลภายนอกที่ซื้อที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนรับโอนสิทธิโดยสุจริต นายตรีจึงได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 1300 กล่าวคือ นายเอกไม่สามารถเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างนายโทและนายตรีได้
สรุป นายเอกไม่สามารถเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างนายโทและบายตรีได้
ข้อ 2. ตู่สร้างบ้านในที่ดินของตน โดยก่อนลงมือก่อสร้างได้ให้เจ้าหน้าที่รังวัดมาตรวจสอบและชี้แนวเขตที่ดินและเชิญเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาร่วมระวังแนวเขตที่ดินด้วย แต่แตนเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านทิศเหนือไม่ได้มาร่วมระวังแนวเขตที่ดินด้วย หลังจากตู่สร้างบ้านเสร็จ 1 ปี ตู่ได้ต่อเติมโรงจอดรถเพิ่มขึ้นจากตัวบ้าน ต่อมาแตนได้นำเจ้าหน้าที่รังวัดมารังวัดที่ดินเพื่อสร้างบ้านในที่ดินของแตนจึงพบว่าโรงจอดรถของตู่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของแตนประมาณ 40 เซนติเมตร ตลอดแนวโรงจอดรถ แตนจึงแจ้งให้ตู่รื้อถอนโรงจอดรถส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของตน
ดังนี้ ตู่จะต้องรื้อถอนโรงจอดรถออกไปหรือไม่และบุคคลทั้งสองมีสิทธิหน้าที่ต่อกันอย่างไรบ้าง
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1312 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินไห้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้”
วินิจฉัย
การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตที่จะได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 1312 วรรคแรกนั้น จะต้องเป็นกรณีปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหลัง แล้วส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น มิใช่กรณีต่อเติมโรงเรือนในภายหลัง แล้วส่วนที่ต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไป
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่ตู่ได้สร้างบ้านในที่ดินของตนและหลังจากได้สร้างบ้านเสร็จแล้ว ตู่ได้ต่อเติมโรงจอดรถเพิ่มขึ้นจากตัวบ้าน ปรากฏว่าโรงจอดรถของตู่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของแตนประมาณ 40 เซนติเมตรตลอดแนวโรงจอดรถ กรณีนี้ถึงแม้ว่าตู่จะได้ทำการต่อเติมโดยสุจริต กล่าวคือ ก่อนต่อเติมตู่ได้ให้เจ้าหน้าที่รังวัดมาตรวจสอบและชี้แนวเขตที่ดินแล้วก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงเป็นเรื่องของการต่อเติมโรงเรือนในภายหลัง มิใช่การปลูกสร้างโรงเรือนขึ้นทั้งหลังแล้ว ส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ตู่จึงไม่ได้รับการคุ้มครองตามมาตรา 1312 วรรคแรก ดังนั้น ตู่จะต้องรื้อถอนโรงจอดรถส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของแตนออกไป โดยตู่จะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเอง และไม่มีสิทธิเรียกร้องใด ๆ จากแตนเลย
สรุป
ตู่จะต้องรื้อถอนโรงจอดรถส่วนที่รุกล้ำออกไปโดยตู่เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเองและไม่มีสิทธิเรียกร้องใด ๆ จากแตนเลย
ข้อ 3 นายอาทิตย์ครอบครองปรปักษ์ทำไร่มันสำปะหลังบนที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของจันทร์มาได้สามปีต่อมานายอังคารเพื่อนของนายอาทิตย์ขอให้นายอาทิตย์ย้ายออกไปช่วยงานที่อีกจังหวัดหนึ่งเป็นเวลาหนึ่งปี หกเดือน หลังจากนั้นนายอาทิตย์กลับมาครอบครองทำไร่มันสำปะหลังในที่ดินของนายจันทร์ต่ออีกสามปีก็ถึงแก่ความตาย นายพุธบุตรของนายอาทิตย์เข้ามาครอบครองทำไร่บนที่ดินของนายจันทร์ต่อจากนายอาทิตย์ได้อีกสามปี ก็ถูกนายจันทร์ฟ้องขับไล่ให้ออกจากที่ดิน นายพุธต่อสู้ว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ครอบครองแล้ว
ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่านายพุธได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนายจันทร์หรือไม่ จงอธิบาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
มาตรา 1384 “ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่สมัคร และได้คืนภายในเวลาปีหนึ่งนับตั้งแต่วันขาดยึดถือหรือได้คืนโดยฟ้องคดีภายในกำหนดนั้นไซร้ ท่านมิให้ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง ”
มาตรา 1385 “ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รันโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพรองนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้”
วินิจฉัย
โดยหลักแล้วการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้
- เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์
- ได้ครอบครองโดยความสงบ
- ครอบครองโดยเปิดเผย
- ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
- ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอาทิตย์ได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนายจันทร์ได้ 3 ปี และต่อมาได้ย้ายออกไปช่วยงานนายอังคารที่อีกจังหวัดหนึ่งเป็นเวลา 1 ปี 6 เดือน นั้น กรณีนี้ถือว่านายอาทิตย์ได้ขาดการยึดถือที่ดินโดยสมัครใจ แม้ต่อมาจะกลับเข้าครอบครองที่ดินนั้นต่อ ก็ไม่สามารถนำเวลา 3 ปีแรกมานับรวมกับเวลาที่เข้ามาครอบครองในภายหลังได้ จึงต้องเริ่มต้นนับใหม่หลังจากที่กลับมาจากการช่วยงานนายอังคาร (ตามมาตรา 1384)
เมื่อนายอาทิตย์ได้เข้าครอบครองที่ดินของนายจันทร์ได้ 3 ปี จึงถึงแก่ความตาย นายพุธซึ่งเป็นบุตรของนายอาทิตย์ได้เข้ามาครอบครองที่ดินของนายจันทร์ต่อจากนายอาทิตย์ได้อีก 3 ปี ดังนี้ เมื่อนับรวมเวลาของนายพุธกับนายอาทิตย์เข้าด้วยกับตามมาตรา 1385 จะได้เวลาเพียง 6 ปี ยังไม่ครบ 10 ปี จึงยังไม่ถือว่านายพุธได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนายจันทร์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ดังนั้น เมื่อนายพุธถูกนายจันทร์ฟ้องขับไล่ให้ออกจากที่ดิน นายพุธจะต่อสู้ว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ครอบครองแล้วไม่ได้
สรุป
นายพุธยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนายจันทร์
ข้อ 4. นายแดงได้สิทธิภาระจำยอมในการวางท่อน้ำประปาผ่านที่ดินนายเหลือง นายดำซึ่งมีที่ดินติดกับนายแดง เมื่อนายดำเข้ามาปลูกบ้านบนที่ดินแปลงนั้น นายดำจึงขอนายแดงต่อท่อประปาจากบ้านนายแดงที่วางบนที่ดินนายเหลืองเข้ามาใช้ในที่ดินของตนบ้าง นายแดงตกลง โดยทั้งนายแดงและนายดำไม่ได้บอกนายเหลืองแต่อย่างใด นายดำจึงได้วางท่อประปาต่อจากที่ดินนายแดง และนำน้ำประปามาใช้ในครัวเรือนของนายดำตลอดมา ใช้มาได้สิบห้าปี นายเหลืองทราบจึงต้องการให้นายดำจ่ายค่าใช้ท่อประปาที่ผ่านที่ดินของนายเหลืองมาบนที่ดินของนายแดงเหมือนกับที่นายแดงจ่ายให้นายเหลืองตลอดมา
ให้ท่านอธิบายว่านายดำมีสิทธิอะไรในการใช้น้ำที่ผ่านจากท่อประปาบนที่ดินของนายเหลืองและต้องจ่ายเงินให้นายเหลืองตามที่นายเหลืองเรียกร้องหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
มาตรา 1393 วรรคสอง “ท่านว่าจะจำหน่าย หรือทำให้ภาระจำยอมตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่นต่างหากจากสามยทรัพย์ไม่ได้”
มาตรา 1401 “ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม”
วินิจฉัย
การได้ภาระจำยอมโดยอายุความครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1401 นั้น บัญญัติให้นำอายุความได้สิทธิตามมาตรา 1382 มาบังคับใช้โดยอนุโลม กล่าวคือ ต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในภารยทรัพย์ โดยความสงบ เปิดเผย และมีเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในภารยทรัพย์ โดยต้องใช้ประโยชน์ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
ตามอุทาหรณ์ การที่นายแดงได้สิทธิภาระจำยอมในการวางท่อน้ำประปาผ่านที่ดินนายเหลือง นายดำซึ่งมีที่ดินติดกับนายแดงได้เข้ามาปลูกบ้านบนที่ดินแปลงนั้น และได้ขอให้นายแดงต่อท่อประปาจากบ้านของนายแดงที่วางบนที่ดินนายเหลืองเข้ามาใช้ในที่ดินของตนบ้าง ซึ่งนายแดงตกลง กรณีนี้ถือว่าเป็นการจำหน่ายสิทธิในภาระจำยอมแยกต่างหากจากสามยทรัพย์ตามมาตรา 1393 วรรคสอง ซึ่งโดยหลักแล้วนายแดงจะทำไม่ได้
ดังนั้นการที่นายแดงได้ตกลงกับนายดำโดยไม่ได้บอกนายเหลืองจึงเป็นการปรปักษ์ตามมาตรา 1401 และมาตรา 1382 และเมื่อนายดำได้วางท่อประปาต่อจากที่ดินนายแดง และนำน้ำประปามาใช้ในครัวเรือนของนายดำตลอดมาโดยความสงบ เปิดเผย และมีเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินของนายเหลือง และใช้มาได้15 ปี จึงถือว่าที่ดินของนายดำได้ภาระจำยอมในการวางท่อประปาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1401 และมาตรา 1382 โดยไม่ต้องจ่ายค่าวางท่อประปาให้แก่นายเหลืองตามที่นายเหลืองเรียกร้อง
สรุป
นายดำมีสิทธิได้ภาระจำยอมในการวางท่อประปาโดยการครอบครองปรปักษ์ และไม่ต้องจ่ายค่าวางท่อประปาให้แก่นายเหลือง
