การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2558
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายดำทำสัญญาจดทะเบียนเช่าที่ดินและบ้านของนายแดงเป็นเวลา 10 ปี นายดำได้ต่อเติมห้องครัวและได้รื้อทำห้องน้ำใหม่ ปลูกต้นกระถินไว้เป็นรั้วรอบที่ดินที่เช่า ทำถนนคอนกรีต ทางจากรั้วถึงตัวบ้านเสียค่าก่อสร้างต่อเติมทั้งหมด 300,000 บาท โดยนายแดงอนุญาตให้นายดำทำได้ เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่านายแดงไม่ยอมต่อสัญญาให้นายดำเช่าต่อ นายดำจะรื้อส่วนที่นายดำต่อเติม หรือเรียกค่าต่อเติมและค่าสร้างรั้วจากนายแดงได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 144 “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น”
มาตรา 145 วรรคหนึ่ง “ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์การที่นายดำทำสัญญาจดทะเบียนเช่าที่ดินและบ้านของนายแดงเป็นเวลา 10 ปีนั้น เมื่อบ้านเป็นส่วนควบกับที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายแดง ดังนั้น การที่นายดำได้ต่อเติมห้องครัวและได้รื้อทำห้องน้ำใหม่ ครัวและห้องน้ำที่ต่อเติมและสร้างใหม่ย่อมเป็นส่วนควบกับบ้านตามมาตรา 144 วรรคหนึ่ง และตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายแดงโดยผลของกฎหมายตามมาตรา 144 วรรคสอง
ต้นกระถินที่นายดำปลูกไว้เป็นรั้วรอบที่ดินที่เช่านั้น เมื่อต้นกระถินเป็นไม้ยืนต้นและเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา 145 วรรคหนึ่ง จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายแดงเจ้าของที่ดินตามมาตรา 144 วรรคสอง
ส่วนถนนคอนกรีตซึ่งนายดำได้ทำเป็นทางจากรั้วถึงตัวบ้านโดยนายแดงอนุญาตให้นายดำทำได้นั้นถือเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา 144 วรรคหนึ่ง จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายแดงเช่นกันตามมาตรา 144 วรรคสอง
เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า นายแดงไม่ยอมต่อสัญญาให้นายดำเช่าต่อ ดังนี้ นายดำจะรื้อส่วนที่นายดำต่อเติม หรือเรียกค่าต่อเติมและค่าสร้างรั้วจากนายแดงไม่ได้ ทั้งนี้เพราะทรัพย์สินต่าง ๆ ที่นายดำได้ต่อเติมหรือทำขึ้นมาดังกล่าวข้างต้นนั้น เมื่อเป็นส่วนควบกับบ้านและที่ดินย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายแดงเจ้าของบ้านและที่ดินนั้นตามมาตรา 144 วรรคสอง อีกทั้งการที่นายแดงได้อนุญาตให้นายดำกระทำการดังกล่าวได้นั้น นายแดงก็มิได้มีการตกลงว่าจะชดใช้ราคาให้แก่นายดำแต่อย่างใด
สรุป
นายดำจะรื้อส่วนที่นายดำต่อเติม หรือเรียกค่าต่อเติมและค่าสร้างรั้วจากนายแดงไม่ได้
ข้อ 2. นายชาติเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีเขตที่ดินต่อกับที่ดินของนายชัย นายชาติได้สร้างรั้วกำแพงเสร็จเรียบร้อยแล้วโดยเข้าใจว่าเป็นการสร้างในที่ดินของตน และขณะที่ผู้รับเหมาลงมือก่อสร้างบ้านในที่ดินนั้นถึงขั้นกำลังทำหลังคาบ้าน นายชัยจึงขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่มาทำการรังวัดสอบเขตที่ดินปรากฏว่ารั้วกำแพงส่วนหนึ่งและตัวบ้านทั้งหลังที่กำลังก่อสร้างอยู่ในที่ดินของนายชัยทั้งหลัง นายชัยจึงห้ามไม่ให้นายชาติก่อสร้างบ้านต่อไป แต่นายชาติบอกให้ผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านต่อไปจนแล้วเสร็จนายชัยต้องการให้นายชาติรื้อถอนบ้านและรั้วกำแพงที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของตน
ดังนี้ นายชาติต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวตามที่นายชัยต้องการหรือไม่
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1311 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้ เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก”
มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง “บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกลํ้าเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้”
วินิจฉัย กรณีตามอุทาหรณ์ แยกวินิจฉัยได้ดังนี้
- กรณีของรั้วกำแพง การที่นายชาติได้สร้างรั้วกำแพงโดยมีส่วนหนึ่งอยู่ในที่ดินของนายชัย แม้นายชาติจะได้กระทำโดยสุจริตเพราะเข้าใจว่าเป็นการสร้างในที่ดินของตนก็ตาม แต่เมื่อรั้วกำแพงนั้นไม่ใช่โรงเรือนหรือส่วนควบของโรงเรือน กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ดังนั้น นายชาติจึงต้องรื้อถอนรั้วกำแพงส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายชัย
- กรณีของบ้าน แม้ในขณะที่มีการลงมือก่อสร้างบ้านนั้น นายชาติจะเข้าใจว่าเป็นการสร้างในที่ดินของตนก็ตาม แต่เมื่อนายชัยได้ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มาทำการรังวัดสอบเขตที่ดิน และปรากฏว่าตัวบ้านที่กำลังก่อสร้างอยู่ในที่ดินของนายชัยทั้งหลัง นายชัยจึงห้ามไม่ให้นายชาติก่อสร้างบ้านต่อไป แต่นายชาติยังบอกให้ผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านจนแล้วเสร็จ กรณีนี้จึงถือได้ว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตตามมาตรา 1311 ดังนั้น นายชาติจึงต้องรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินของนายชัย และทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมแล้วส่งคืนให้นายชัย
สรุป
นายชาติต้องรื้อถอนรั้วกำแพงส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายชัยและต้องรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินของนายชัย และทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมแล้วส่งคืนให้นายชัย
ข้อ 3. นายจันทร์เป็นน้องของนายอาทิตย์ ทั้งสองมีกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งโดยมีส่วนกันคนละครึ่ง นายจันทร์ได้ปลอมใบมอบอำนาจของนายอาทิตย์มีข้อความมอบอำนาจให้นายจันทร์นำที่ดินแปลงที่ทั้งสองคนมีกรรมสิทธิ์รวมไปขาย และนายจันทร์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้กับนายอังคาร ในระหว่างที่ยังไม่ถึงกำหนดนัดโอนที่ดินที่ซื้อขายให้กับนายอังคาร นายอาทิตย์ถึงแก่ความตายและทำพินัยกรรมยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนของตนให้เป็นของนายจันทร์ จึงทำให้นายจันทร์กลายเป็นเจ้าของที่ดินทั้งแปลง
ให้ท่านวินิจฉัยผลของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำระหว่างนายจันทร์และนายอังคาร ดังนี้
- ผลของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม ก่อนที่นายอาทิตย์ถึงแก่ความตาย
- ผลของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงนี้ หลังจากที่นายอาทิตย์ถึงแก่ความตาย
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1361 “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้
แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน
ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมอันนั้นเป็นอันสมบูรณ์”
วินิจฉัย กรณีตามอุทาหรณ์ แยกวินิจฉัยได้ดังนี้
- เมื่อนายจันทร์และนายอาทิตย์มีกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง โดยมีส่วนกันคนละครึ่ง และก่อนที่นายอาทิตย์ถึงแก่ความตาย การที่นายจันทร์ปลอมใบมอบอำนาจของนายอาทิตย์และไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งแปลงให้แก่นายอังคารนั้น ผลของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมดังกล่าว จึงไม่ผูกพันในส่วนของนายอาทิตย์ แต่มีผลผูกพันเฉพาะในส่วนของนายจันทร์ (ตามมาตรา 1361 วรรคหนึ่งและวรรคสอง)
- หลังจากนายอาทิตย์ถึงแก่ความตายและได้ทำพินัยกรรมยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนของตนให้แก่นายจันทร์ จึงทำให้นายจันทร์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งแปลง ดังนั้นย่อมมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างนายจันทร์และนายอังคารมีผลสมบูรณ์และผูกพันที่ดินทั้งแปลง (ตามมาตรา 1361 วรรคสาม)
สรุป
- ผลของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม ก่อนที่นายอาทิตย์ถึงแก่ความตายจะไม่ผูกพันในส่วนของนายอาทิตย์ แต่ผูกพันเฉพาะในส่วนของนายจันทร์
- ผลของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงนี้ หลังจากที่นายอาทิตย์ถึงแก่ความตายจะมีผลสมบูรณ์และผูกพันที่ดินทั้งแปลง
ข้อ 4. น้ำเสนอขายที่ดินแปลงหนึ่งของน้ำให้ฝน และตกลงกับฝนว่าหากฝนซื้อที่ดินแปลงนี้ของน้ำ น้ำก็จะยอมให้ฝนใช้ถนนบนที่ดินของน้ำร่วมกับน้ำ และยอมให้ต่อไฟจากเสาไฟที่ผ่านเข้ามาในที่ดินของน้ำไปใช้ในบ้านของฝนด้วย ฝนจึงตกลงได้ซื้อที่ดินแปลงนั้นของน้ำ เมื่อจดทะเบียนซื้อที่ดินแปลงนั้นมาแล้ว น้ำมาบอกฝนภายหลังว่าจะไปจดทะเบียนทั้งเรื่องถนน ไฟฟ้าให้ภายหลัง ฝนจึงปลูกบ้านบนที่ดินแปลงนั้น แต่ยังไม่ทันที่ฝนจะปลูกบ้านเสร็จ น้ำตาย ฟ้าเป็นทายาทคนเดียวรับมรดกบ้านและที่ดินแปลงนั้นของน้ำมา ไม่ยอมให้ฝนต่อไฟฟ้าจากบ้านตนเข้าไปใช้ในบ้านของฝน และไม่ยอมให้ฝนใช้ทางผ่านร่วมกับที่ดินของมรดกที่ฟ้าได้ด้วย
ให้ท่านอธิบายกับฝนว่า ฝนจะมีสิทธิเรียกร้องฟ้าอย่างใดบ้าง เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฏหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 1600 “ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้”
วินิจฉัย
ตามอุทาหรณ์ การที่น้ำเสนอขายที่ดินของน้ำให้ฝน และตกลงกับฝนว่าหากฝนซื้อที่ดินแปลงนี้ของน้ำ น้ำก็จะยอมให้ฝนใช้ถนนบนที่ดินของน้ำร่วมกับน้ำ และยอมให้ต่อไฟจากเสาไฟที่ผ่านเข้ามาในที่ดินของน้ำไปใช้ในบ้านของฝนด้วย ฝนจึงตกลงซื้อที่ดินแปลงนั้นของน้ำ กรณีนี้ถือว่า ที่ดินที่ฝนซื้อจากน้ำได้ภาระจำยอม ได้ใช้ถนนและไฟฟ้าบนที่ดินของน้ำโดยทางนิติกรรมสัญญา ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ แต่ยังไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ เพราะการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวนั้นไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ (ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง)
เมื่อจดทะเบียนซื้อที่ดินแปลงนั้นมาแล้ว การที่น้ำมาบอกฝนภายหลังว่าจะไปจดทะเบียนทั้งเรื่องถนน ไฟฟ้าให้นั้น การแสดงเจตนาของน้ำดังกล่าวย่อมมีผลเป็นการผูกพันคู่สัญญาแล้ว ทำให้ฝนสามารถเรียกร้องให้น้ำไปจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมได้ตามสัญญา
การที่ฝนยังปลูกบ้านไม่เสร็จในขณะที่น้ำตายโดยมีฟ้าซึ่งเป็นทายาทคนเดียวของน้ำรับมรดกบ้านและที่ดินของน้ำและไม่ยอมให้ฝนต่อไฟฟ้าจากบ้านของตนเข้าไปใช้ในบ้านของฝน และไม่ยอมให้ฝนใช้ทางผ่านร่วมกับที่ดินมรดกที่ฟ้าได้รับมานั้น เมื่อการได้มาซึ่งภาระจำยอมดังกล่าวของฝนจะไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิก็ตาม แต่ก็บริบูรณ์ในฐานะบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา ซึ่งคำว่าคู่สัญญานั้นให้หมายความรวมถึง “ผู้สืบสิทธิของคู่สัญญา” ซึ่งได้แก่ทายาทของคู่สัญญาด้วย ดังนั้นเมื่อฟ้าเป็นทายาทผู้รับมรดกบ้านและที่ดินของน้ำและอยู่ในฐานะผู้สืบสิทธิของน้ำ จึงต้องรับเอาสิทธิ หน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ ของน้ำเจ้ามรดกด้วย (ตามมาตรา 1600)
ฝนจึงมีสิทธิเรียกร้องให้ฟ้าไปจดทะเบียนภาระจำยอมในการใช้ถนนและไฟฟ้าผ่านที่ดินมรดกที่ฟ้าได้รับจากน้ำและต่อไฟฟ้าเข้าไปใช้ในที่ดินของฝนได้
สรุป
ฝนมีสิทธิเรียกร้องให้ฟ้าไปจดทะเบียนภาระจำยอมในการใช้ถนนและไฟฟ้าผ่านที่ดินมรดกที่ฟ้าได้รับจากน้ำ และต่อไฟฟ้าเข้าไปใช้ในที่ดินของฝนได้
