การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2547
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 (LA 201),(LW 204) กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 นายหลีทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้กับนายหลามในราคาห้าแสนบาท ในวันทำสัญญานายหลามได้ชำระราคาแล้วหนึ่งแสนบาท และนายหลีอนุญาตให้นายหลามเข้าไปในที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาได้ โดยสัญญาซื้อขายระบุว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา หลังจากนายหลามสร้างบ้านลงบนที่ดินนั้นได้เพียง 8 เดือน นายหลีทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนายแหลม
โดยสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุเรื่องบ้านไว้ให้ชัดเจน และนายแหลมก็ไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามมาก่อนหลังจากจดทะเบียนโอนกกรมสิทธิ์แล้ว นายแหลมได้แจ้งให้นายหลามออกจากบ้านและที่ดินดังกล่าว
ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายหลามกับนายแหลมผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
วินิจฉัย
สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามที่ระบุว่า ผู้ซื้อและผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังไม่โอนไปยังนายหลามผู้จะซื้อ นายหลามจึงยังไม่ถือว่าเป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โยทางนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 1 แต่เนื่องจากในวันทำสัญญา นายหลามได้ชำระราคาแล้วหนึ่งแสนบาท และนายหลีอนุญาตให้นายหลามเข้าไปในที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาได้ บ้านที่นายหลามสร้างขึ้นจึงไม่ถือเป็นส่วนควบของที่ดิน และยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายหลามอยู่ เพราะนายหลามเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผื่นและนายหลามได้ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146
หลังจากนายหลามสร้างบ้านลงบนที่ดินนั้นได้เพียง 8 เดือน นายหลีทำสัญญาและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนายแหลม โดยสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุเรื่องบ้านไว้ให้ชัดเจน และนายแหลมก็ไม่รู้ข้อเท็จจริงเรื่องการซื้อขายที่ดินระหว่างนายหลีกับนายหลามมาก่อน นายแหลมจึงเป็นผ้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยสมบูรณ์ และมีสิทธิดีกว่านายหลาม ส่วนบ้านเมื่อไม่เป็นส่วนควบของที่ดินและยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของนายหลามอยู่ นายแหลมผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน นายหลามจึงมีสิทธิในบ้านดีกว่านายแหลม
สรุป นายหลามมีสิทธิในบ้านดีกว่านายแหลม ส่วนนายแหลมมีสิทธิในที่ดินดีกว่านายหลาม
ข้อ 2 นายใหญ่มีที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งอยู่ติดถนนสาธารณะ ต่อมาแบ่งขายที่ดินด้านในให้แก่นายโต 200 ตารางวา แต่แปลงที่แบ่งขายนี้ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ นายใหญ่จึงสัญญาว่าจะเปิดถนนกว้าง 3.5 เมตรให้นายโตผ่านเข้า – ออก หากนายโตต้องการ หลังจากซื้อที่ดินแล้วนายโตไม่ได้เรียกร้องให้นายใหญ่เปิดทางเพื่อทำถนนเพราะตนสามารถใช้ทางผ่านที่ดินของนายเบิ้มซึ่งอยู่ติดกันได้
นายใหญ่ผ่านเข้า – ออกบนที่ดินของนายเบิ้มมาราว 5 ปี โดยไม่เคยขออนุญาต ต่อมานายเบิ้มได้ปิดทางผ่านบนที่ดินของตนเสีย นายโตจึงมาขอให้นายใหญ่เปิดถนนกว้าง 3.5 เมตรให้ตนผ่านเข้า – ออก ตามที่เคยสัญญาไว้ นายใหญ่อ้างว่าที่ตนเคยสัญญานั้นผ่านมานานแล้ว ในตอนนี้หากต้องการให้ตนเปิดทางผ่านเข้า – ออก ตนขอเรียกเงินค่าผ่านเป็นรายปี
ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่านายโตจะขอให้นายใหญ่เปิดทางผ่านให้แก่ตนหรือไม่ และนายโตจะต้องเสียค่าทดแทนหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1350 ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบทที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน
วินิจฉัย
ที่ดินของนายโตเป็นที่ดินที่เคยรวมเป็นแปลงเดียวกับที่ดินของนายใหญ่มาก่อน แต่พอแบ่งขายให้นายโตแล้วทำให้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ (ที่ดินตาบอด) กรณีเช่นนี้นายโตสามารถขอใช้ทางผ่านบนที่ดินแปลงที่เคยรวมอยู่กับตนมาก่อนได้โดยใช้สิทธิตามมาตรา 1350 ทั้งนี้ โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนให้แก่นายใหญ่
ข้อ 3 นายสี นายแสง นายเสียง มีที่ดินอยู่ติดกัน ซึ่งที่ดินของทั้งสามยังไม่มีน้ำประปาเข้ามาถึงทั้งสามจึงได้ตกลงร่วมกันออกเงินเท่าๆกัน ซื้อที่ดินในราคา 150,000 บาทและแจ้งนายแดงขุดบ่อน้ำบาดาลในราคา 60,000 บาท ค่าที่ดินได้ชำระไปเรียบร้อยแล้ว แต่ค่าใช้จ่ายในการขุดบ่อก็ยังติดค้างนายแดงอยู่ เมื่อใช้น้ำไปได้เพียง 6 เดือน หน่วยงานท้องถิ่น ได้ต่อท่อน้ำประปาเข้ามาในบ้านของคนทั้งสาม นายสีจึงต้องการนำที่ดินที่ร่วมซื้อเพื่อขุดบ่อน้ำบาดาลนั้นออกขาย นายสีเพียงคนเดียวจะขอให้นำที่ดินกรรมสิทธิ์ร่วมแปลงนี้ออกขายเพื่อเอาเงินมาแบ่งระหว่างคนทั้งสามได้หรือไม่ และเงินที่ค้างชำระนายแดงค่าขุดบ่อ 60,000 บาท จะมีวิธีดำเนินการอย่างไร จงอธิบาย
ธงคำตอบ
มาตรา 1362 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จำต้องช่วยเจ้าของรวมคนอื่นๆ ตามส่วนของตนในการออกค่าจัดการ ค่าภาษีอากร และค่ารักษากับทั้งค่าใช้จ่ายทรัพย์สินรวมกันด้วย
มาตรา 1363 วรรคหนึ่ง เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้
มาตรา 1365 วรรคหนึ่ง ถ้าเจ้าของรวมต้องรับผิดร่วมกันต่อบุคคลภายนอกในหนี้อันเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพื่อชำระหนี้เดิมดั่งว่านั้นก็ดี ในเวลาแบ่ง เจ้าของรวมคนหนึ่งๆจะเรียกให้เอาทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้เสียก่อน หรือให้เอาเป็นประกันก็ได้
วินิจฉัย
นายสี นายแสง นายเสียง มีที่ดินอยู่ติดกัน ซึ่งที่ดินของทั้งสามยังไม่มีน้ำประปาเข้ามาถึงทั้งสามจึงได้ตกลงร่วมกันออกเงินเท่าๆกัน ซื้อที่ดินในราคา 150,000 บาทและแจ้งนายแดงขุดบ่อน้ำบาดาลในราคา 60,000 บาท ค่าที่ดินได้ชำระไปเรียบร้อยแล้ว แต่ค่าใช้จ่ายในการขุดบ่อก็ยังติดค้างนายแดงอยู่ เมื่อใช้น้ำไปได้เพียง 6 เดือน หน่วยงานท้องถิ่น ได้ต่อท่อน้ำประปาเข้ามาในบ้านของคนทั้งสาม นายสีจึงต้องการนำที่ดินที่ร่วมซื้อเพื่อขุดบ่อน้ำบาดาลนั้นออกขาย นายสีเพียงคนเดียวจะขอให้นำที่ดินกรรมสิทธิ์ร่วมแปลงนี้ออกขายเพื่อเอาเงินมาแบ่งระหว่างคนทั้งสามได้เพราะวัตถุประสงค์เดิมที่เป็นการถาวรได้หมดไปแล้วตามมาตรา 1363 วรรคหนึ่ง นายสีแม้เพียงคนเดียวก็มีสิทธิขอแบ่งได้ และเงินที่ค้างชำระนายแดงค่าขุดบ่อ 60,000 บาท จะมีวิธีดำเนินการโดยถ้าแบ่งวิธีเอาทรัพย์สินออกขายก็ต้องเอาเงินที่ขายได้ชำระหนี้ร่วมก่อนเพราะค่าขุดน้ำบาดาลเป็นหนี้ร่วมตามมาตรา 1362 แต่ถ้าแบ่งตัวทรัพย์ก็ต้องเอาแต่ละส่วนของ เจ้าของร่วมทุกคนประกันหนี้ร่วมตามส่วนก่อนแบ่งตามมาตรา 1365 วรรคหนึ่ง ซึ่งเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิตามมาตรา 1365 วรรคหนึ่งได้ทุกคน
ข้อ 4 นายสิงห์ได้ขายฝากที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งไว้กับนายเสือด้วยวาจา กำหนดเวลาไถ่คืนเป็นเวลาห้าปี นายเสือจึงได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นตลอดมา ต่อมาเมื่อขายฝากไปได้หนึ่งปี นายสิงห์ได้เขียนจดหมายลงลายมือชื่อนางสิงห์ไปถึงนายเสือ ว่าตนตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้ให้กับนายเสือไปเลยและจะไม่ไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนอีกแล้ว นายเสือก็ตกลงและยังได้ให้เงินราคาค่าที่ดินเพิ่มให้กับนายสิงห์ไปอีก หลังจากตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้ให้นายเสือไปแล้วได้หนึ่งปี นายสิงห์เกิดเปลี่ยนใจจะมาฟ้องเรียกที่ดินคืนจากนายเสือ ให้ท่านวินิจฉัยว่านายสิงห์จะฟ้องเรียกคืนที่ดินแปลงนี้จากนายเสือได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
มาตรา 1377 วรรคหนึ่ง ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสิ้นสุดลง
วินิจฉัย
นายสิงห์ได้ขายฝากที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งไว้กับนายเสือด้วยวาจา จึงตกเป็นโมฆะ แต่เมื่อเป็นสัญญาขายฝากยังอยู่ในกำหนดห้าปีซึ่งเป็นเวลาไถ่คืนถือว่าผู้ขายฝากยังไม่มีเจตนาสละสิทธิในที่ดินแปลงนั้น เสือได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นตลอดมา ต่อมาเมื่อขายฝากไปได้หนึ่งปี นายสิงห์ได้เขียนจดหมายลงลายมือชื่อนางสิงห์ไปถึงนายเสือ ว่าตนตกลงขายขาดที่ดินแปลงนี้ให้กับนายเสือไปเลยและจะไม่ไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนอีกแล้ว นายเสือก็ตกลงและยังได้ให้เงินราคาค่าที่ดินเพิ่มให้กับนายสิงห์ไปอีก เป็นการที่นายสิงห์ได้สละเจตนายึดถือที่ดินมือเปล่าแปลงนี้แล้วตามมาตรา 1377 วรรคหนึ่ง นายเสือจึงมีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงนี้เพื่อตนเองไม่ได้แทนนายสิงห์อีกต่อไปแล้ว ตามมาตรา 1367 และนายสิงห์จะมาเรียกคืนที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ แม้ต่อมาภายหลังจากตกลงขายที่ดินแปลงนี้ให้นายเสือไปแล้วได้หนึ่งปีนายสิงห์เกิดเปลี่ยนใจ
