การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2548
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วนมี 4 ข้อ
ข้อ 1 เมฆครอบครองที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของฝนมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โดยไม่ได้ดำเนินการเปลี่ยนชื่อในโฉนดจนมาถึงปีที่ 15 ฝนได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้พายุ โดยพายุไม่มีเวลาไปดูที่ดินที่จะซื้อจึงไม่รู้ว่าเมฆครอบครองอยู่ หลังจากจดทะเบียนซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว พายุนัดหมายนายดำผู้รับเหมาก่อสร้างไปดูที่ดินที่ซื้อจากฝนเพื่อตกลงเรื่องการปลูกบ้าน เมื่อไปดูที่ดินพบเมฆครอบครองอาศัยอยู่จึงแจ้งให้เมฆขนย้ายรื้อถอนบ้านออกไป แต่เมฆไม่สนใจ พายุจึงปรึกษาทนายความ
ถ้าท่านเป็นทนายความ จงให้คำแนะนำพายุว่าระหว่างพายุและเมฆ ใครมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1299 วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
วินิจฉัย
เมฆครอบครองที่ดินของฝนมากว่า 10 ปีจึงเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นการได้มาตามวรรคสองของมาตรา 1299 แต่เมื่อไม่ได้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน จึงอาจมีสิทธิด้อยกว่าบุคคลภายนอกที่ได้มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
พายุซื้อที่ดินจากฝนโดยไม่เคยไปดูที่ดินก่อนซื้อจึงไม่รู้ว่าเมฆครอบครองปรปักษ์อยู่ แต่การซื้อขายที่ดินนั้นมีหลายรายที่ไม่เคยไปดูที่ก็ทำการซื้อขายกัน จึงเป็นการซื้อที่สุจริต ดังนั้นพายุจึงเป็นบุคคลภายนอกที่ได้ที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต สิทธิของพายุจึงดีกว่าเมฆ
สรุป พายุมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าเมฆ
ข้อ 2 นางแตนเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่นายขวัญให้ออกไปจากที่ดินมีโฉนดของนางแตน แต่ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายขวัญเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่นายขวัญยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดให้เป็นชื่อของนายขวัญ ต่อมานางแตนได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้กับนางเรียม โดยนางเรียมไม่รู้เรื่องข้อพิพาทระหว่างนายขวัญกับนางแตนมาก่อน ภายหลังจากจดทะเบียนซื้อขายที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว
นางเรียมจึงรู้เรื่องคำพิพากษาที่ให้นายขวัญมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ต่อมาอีกห้าเดือนนางเรียมเสนอขายที่ดินดังกล่าวให้กับนายขวดในราคาหนึ่งล้านบาท แต่ก่อนจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน นายขวดรู้เรื่องการครอบครองปรปักษ์ของนายขวัญ
นายขวดจึงต่อรองขอลดราคาลงเหลือเก้าแสนบาท นางเรียมตกลงทำสัญญา และจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้นายขวดในราคาเก้าแสนบาทตามที่นายขวดเสนอ หลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อยแล้ว นายขวดต้องการฟ้องขับไล่นายขวัญให้ออกไปจากที่ดินแปลงนั้น
ดังนี้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายขวัญกับนายขวดผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่ากัน และนายขวดจะฟ้องขับไล่นายขวัญได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1299 วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
วินิจฉัย
การที่ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายขวัญเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ทำให้นายขวัญเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนางแตนโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง แต่การที่นายขวัญยังไม่ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดให้เป็นชื่อนายขวัญ จึงทำให้นายขวัญไม่สามารถจดทะเบียนโอนให้บุคคลอื่นได้ และไม่สามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
ต่อมานางแตนได้ทำสัญญาและจดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นให้กับนางเรียม โดยนางเรียมไม่รู้เรื่องข้อพิพาทระหว่างนายขวัญกับนางแตนมาก่อน กรณีนี้ถือว่านางเรียมเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินมาโดยมีค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว นางเรียมจึงมีสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่านายขวัญ ส่วนการที่นางเรียมขายที่ดินต่อให้นายขวด แต่ก่อนจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน นายขวดรู้เรื่องการครอบครองปรปักษ์ของนายขวัญ ดังนี้แม้นายขวดจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริตก็ตาม นายขวดก็ยังมีสิทธิในที่ดินดีกว่านายขวัญ เพราะสิทธิในที่ดินของนายขวัญสิ้นสุดลงแล้วตั้งแต่ที่นางเรียมได้สิทธิไปโดยมีค่าตอบแทน โดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ถ้านายขวัญยังต้องการจะได้สิทธิในที่ดินแปลงนี้อีก นายขวัญจะต้องเริ่มครอบครองปรปักษ์ใหม่นับแต่ที่นางเรียมซื้อที่ดินจากนางแตนดังกล่าวแล้วข้างต้น
ข้อ 3 นายมีเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งที่ดินทางทิศเหนือของนายมีติดกับที่ดินของนายมาได้ภารจำยอมจดทะเบียนไว้แล้วในการใช้ทางผ่านที่ดินของนายมาเพื่อออกสู่สาธารณะ ต่อมานายมีได้ต้องการจะแบ่งที่ดินแปลงนั้นของตนในส่วนทางทิศใต้ซึ่งไม่ติดกับที่ดินของนายมาขายให้กับนายแมน
เมื่อนายมาทราบจึงได้เจรจาตกลงกับนายมีว่าถ้านายมีแบ่งที่ดินแปลงนั้นออกขายขอให้ที่ดินแปลงที่แบ่งออกไปทางทิศใต้ที่ไม่ติดกับที่ดินของตนพ้นจากภารจำยอม นายมีก็ตกลงยินยอมด้วย แต่เมื่อแบ่งที่ดินขายให้นายแมนแล้ว นายมีกลับตกลงกับนายแมนทำถนนเชื่อมต่อระหว่างที่ดินของนายมาผ่านที่ดินของนายมีไปยังที่ดินส่วนที่แบ่งขายให้นายแมน เมื่อนายมาทราบจึงได้ห้ามมิให้นายแมนใช้ทางผ่านที่ดินของตน
เพราะตนกำลังจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินที่นายแมนซื้อจากนายมีตามที่ตกลงไว้กับนายมี ให้ท่านวินิจฉับว่านายมาจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินของนายแมนได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1394 ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภารจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภารจำยอมนั้นไม่ใช้ และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภารจำยอมก็ได้
วินิจฉัย
นายมีเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งที่ดินทางทิศเหนือของนายมีที่ติดกับที่ดินของนายมาได้ภารจำยอมจดทะเบียนไว้แล้วในการใช้ทางผ่านที่ดินของนายมาเพื่อเข้าออกสู่สาธารณะ ต่อมานายมีได้ต้องการจะแบ่งที่ดินแปลงนั้นของตนในส่วนทางทิศใต้ซึ่งไม่ติดกับที่ดินของนายมาขายให้กับนายแมน เมื่อนายมาทราบจึงได้เจรจาตกลงกับนายมีว่า ถ้านายมีแบ่งที่ดินแปลงนั้นออกขายขอให้ที่ดินแปลงที่แบ่งออกไปทางทิศใต้ที่ไม่ติดกับที่ดินขอตนพ้นจากภาร
จำยอม นายมีก็ตกลงยินยอมด้วย แต่เมื่อแบ่งที่ดินขายให้นายแมนแล้ว นายมีกลับตกลงกับนายแมนทำถนนเชื่อมต่อระหว่างที่ดินของนายมาผ่านที่ดินของนายมีไปยังที่ดินส่วนที่แบ่งขายให้นายแมน เมื่อนายมาทราบจึงได้ห้ามมิให้นายแมนใช้ทางผ่านที่ดินของตน เพราะตนกำลังจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินที่นายแมนซื้อจากนายมีตามที่ตกลงไว้กับนายมีนั้น นายมาจะขอเพิกถอนภารจำยอมในส่วนที่ดินของนายแมนไม่ได้ ส่วนที่ดินของนายแมนที่แบ่งไปนั้นยังคงใช้ภารจำยอมบนที่ดินของนายมีได้ เพราะข้อตกลงระหว่างนายมีกับนายมาไม่ได้จดทะเบียนเพิกถอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ข้อ 4 นายส้มครอบครองที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งร่วมกับนายแสด เมื่อครอบครองไปได้หนึ่งปีนายแสดได้ตกลงขายส่วนของตนให้นายส้ม แต่ในเวลาเดียวกันนายแสดกลับไปยื่นขอออก น.ส.3 ไว้โดยนายส้มไม่ทราบ ต่อมาเจ้าพนักงานได้ออก น.ส.3 เป็นชื่อของนายแสด นายแสดจึงได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ให้นายสมชาย โดยนายแสดบอกนายสายว่านายส้มเช่าที่ดินแปลงนี้ของตนและสัญญาเช่าเหลืออีกหนึ่งปีเมื่อครบสัญญา นายสายสามารถให้นายส้มออกไปจากที่ดินแปลงนี้ได้ เมื่อนายสายรับโอนมาได้หนึ่งปีจึงได้ฟ้องขับไล่นายส้มออกจากที่ดินแปลงนี้ พร้อมกับยื่นขอออกโฉนดที่ดินแปลงนี้จากเจ้าพนักงาน โดยนายส้มไม่ได้คัดค้านเพราะไม่ทราบว่านายสายได้ยื่นขอออกโฉนดจากเจ้าพนักงานไว้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายส้มกับนายสายใครมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
มาตรา 1377 วรรคหนึ่ง ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสิ้นสุดลง
วินิจฉัย
นายส้มครอบครองที่ดินมือเปล่าแปลงหนึ่งร่วมกับนายแสด เมื่อครอบครองไปได้หนึ่งปีนายแสดได้ตกลงขายส่วนของตนให้นายส้ม จึงถือว่านายแสดสละเจตนาการครอบครองตามมาตรา 1377 วรรคหนึ่ง การครอบครองของนายแสดย่อมสิ้นสุดลง นายส้มจึงมีสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นแต่เพียงผู้เดียว ตามมาตรา 1367 แม้นายแสดจะไปขอออก น.ส.3 แต่ไม่ได้ยึดถือครอบครอง การครอบครองของนายแสดย่อมไม่มีสิทธิดีกว่านายส้ม เมื่อนายแสดจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนั้นให้นายสาย นายสายจึงไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นดีกว่านายส้ม แม้นายส้มจะรับโอนการครอบครองที่ดินแปลงนั้นมาจากนายแสดได้ 1 ปี แต่นายสายไม่เข้าครอบครองยึดถือทรัพย์สิน จึงยังไม่ถือว่านายสายแย่งการครอบครองจากนายส้ม
