LAW2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์ การสอบไล่ภาค 2 ปีการศึกษา 2553

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1299 วรรคแรก  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่า  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์  เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

วินิจฉัย

ตามกฎหมาย  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมนั้น  จะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิได้  จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  ซึ่งถ้าฝ่าฝืนจะมีผลเป็นเพียงบุคคลสิทธิ  ใช้กล่าวอ้างได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น  ไม่สามารถยกขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลภายนอกได้  (มาตรา  1299  วรรคแรก)

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่นายสอนทำสัญญาอนุญาตให้นายอิ่มทำถนนผ่านที่ดินของตน  ทั้งที่ที่ดินของนายอิ่มมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้วนั้น  ถือเป็นกรณีที่นายอิ่มได้ทางภาระจำยอมผ่านที่ดินของนายสอน  อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม

เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า  นิติกรรมการได้ภาระจำยอมดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  นิติกรรมนั้นจึงไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  ไม่สามารถยกขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลภายนอกได้  แต่ยังคงมีผลบังคับระหว่างนายสอนกับนายอิ่มซึ่งเป็นคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิตามมาตรา  1299  วรรคแรก  ดังนั้น

(ก)  นายสินผู้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินภารยทรัพย์ดังกล่าวจากนายสอนบิดาของตนจะล้อมรั้วไม่ยอมให้นายอิ่มใช้ถนนผ่านที่ดินของตนอีกต่อไปไม่ได้  เพราะแม้การได้ภาระจำยอมดังกล่าวจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  แต่ภาระจำยอมนั้นยังคงมีผลผูกพันนายสอนในฐานะบุคคลสิทธิ  ดังนั้นเมื่อนายสอนตาย  นายสินผู้รับมรดกจึงต้องรัยไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของนายสอนเจ้ามรดกดังกล่าวด้วย

(ข)  การที่ต่อมานายสินจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นให้แก่นางฟ้าภริยานอกสมรสของตนโดยเสน่หา  นางฟ้าจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น  และถือเป็นบุคคลภายนอก  ดังนั้น  เมื่อภาระจำยอมดังกล่าวไม่บริบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ  จึงไม่สามารถบังคับใช้กับนางฟ้าซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้  นางฟ้าในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงมีสิทธิล้อมรั้วไม่ให้นายอิ่มใช้ถนนผ่านที่ดินของตนอีกต่อไปได้สรุป 

(ก)  นายสินจะล้อมรั้วไม่ยอมให้นายอิ่มใช้ถนนผ่านที่ดินของตนอีกต่อไปไม่ได้

(ข)  นางฟ้าสามารถล้อมรั้วไม่ยอมให้นายอิ่มใช้ถนนผ่านที่ดินของตนอีกต่อไปได้

ข้อ  2  แมวเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งมีเนื้อที่  2  ไร่  ซึ่งอยู่ติดทางสาธารณะ  แมวได้แบ่งที่ดิน  200  ตารางวา  ขายให้หนู  แต่ที่ดินแปลงที่แบ่งขายนี้ไม่มีส่วนใดติดทางสาธารณะ  แมวจึงตกลงว่าจะเปิดทางกว้างสามเมตรในที่ดินของตนเพื่อให้หนูใช้เป็นทางผ่านเข้า– ออกสู่ถนนภายนอก  หลังจากหนูเข้ามาอาศัยอยู่ในที่ดินที่ซื้อก็ไม่ได้เรียกร้องให้แมวเปิดทางออกให้  เพราะหนูใช้ทางออกผ่านที่ดินของมดซึ่งจะทำให้ออกสู่ทางสาธารณะได้เร็วกว่า

โดยไม่เคยขออนุญาตมด  ต่อมามดทำรั้วกั้นไม่ให้หนูใช้ทางผ่าน  หนูจึงมาขอให้แมวเปิดทางออกตามที่ได้ตกลงกันไว้ก่อนซื้อที่ดิน  แมวปฏิเสธอ้างว่าข้อตกลงทำไว้นานแล้ว

หากตอนนี้ต้องการให้แมวเปิดทางผ่านให้  แมวต้องเปิดทางผ่านให้หนู  หนูจะต้องเสียค่าทดแทนหรือไม่  และการที่หนูจะขอให้แมวเปิดทางผ่านนั้น  จะต้องใช้สิทธิเรียกร้องภายในอายุความกี่ปี  จงอธิบาย

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1350  ถ้าที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ไซร้  ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก  หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

วินิจฉัย

ตามบทบัญญัติมาตรา  1350  นั้น  เป็นเรื่องการขอทางจำเป็นเพื่อผ่านเข้าออกบนที่ดิน  กล่าวคือ  ถ้าเป็นกรณีที่ที่ดินแปลงใหญ่เดิมมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว  แต่เมื่อมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดินแปลงดังกล่าวกัน  ทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ  เจ้าของที่ดินแปลงนั้นย่อมมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนแต่อย่างใด

กรณีตามอุทาหรณ์  ที่ดินที่หนูซื้อจากแมวเป็นที่ดินที่แบ่งแยกออกจากที่ดินของแมวแล้ว  ทำให้ที่ดินแปลงของหนูไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ  (ที่ดินตาบอด)  ดังนั้นตามหลักของมาตรา  1350  หนูจึงมีสิทธิขอทางออกบนที่ดินของแมวได้  แมวจึงต้องเปิดทางผ่านเข้า –ออกเพื่อให้หนูออกสู่ทางสาธารณะ  แม้ว่าหนูจะไม่ได้ใช้สิทธิดังกล่าวตั้งแต่แรกก็ตาม  ส่วนค่าทดแทนนั้น  เมื่อเป็นกรณีการขอทางจำเป็นตามมาตรา  1350  ผู้มีสิทธิผ่านจึงไม่ต้องเสียค่าทดแทน  ดังนั้น  แมวจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าผ่านทางจากหนู

และการใช้สิทธิขอให้เปิดทางจำเป็นนั้นไม่มีอายุความ  เพราะเป็นสิทธิที่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะขอเปิดทางจำเป็นเมื่อใดก็ได้  เพื่อแก้ปัญหาในเรื่องทางออกของที่ดินของตนเอง

สรุป  หนูมีสิทธิเรียกให้แมวเปิดทางผ่านโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน  และสิทธิเรียกร้องดังกล่าวไม่มีอายุความ

ข้อ  3  แพงมีกรรมสิทธิ์บนที่ดินแปลงหนึ่ง  แต่เนื่องจากแพงไปประกอบอาชีพอยู่ที่ต่างประเทศ  จึงให้พันดูแลที่ดินแปลงนั้นแทน  พุธได้เข้าไปครอบครองปรปักษ์ทำไร่บนที่ดินแปลงนั้นบางส่วน  พันซึ่งเป็นผู้ดูแลที่ดินแปลงนั้นก็ไม่ทราบ  จึงยังไม่ได้ขับไล่  ส่วนแพงซึ่งอยู่ต่างประเทศก็ไม่ทราบเช่นเดียวกัน  พุธครอบครองทำไร่บนที่ดินส่วนนั้นของแพงมาได้แปดปี  แพงกลับมาเมืองไทยกลับมาได้สามปี  แพงได้ไปรังวัดที่ดินจึงเพิ่งทราบว่าพุธทำการครอบครองทำไร่บุกรุกเข้ามาบนที่ดินของตน  แพงจึงฟ้องขับไล่พุธให้ออกจากที่ดินแปลงนั้นโดยแพงอ้างว่า  ตนเพิ่งทราบถึงการครอบครองของพุธเพียงสามปี  ตนจึงยังไม่เสียสิทธิในที่ดินแปลงนั้นไป  ถ้าท่านเป็นศาล  ท่านจะพิพากษาอย่างไร  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1386   บทบัญญัติว่าด้วยอายุความในประมวลกฎหมายนี้  ท่านให้ใช้บังคับในเรื่องอายุความได้สิทธิ  อันกล่าวไว้ในลักษณะนี้โดยอนุโลม

วินิจฉัย

โดยหลักแล้ว  การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้  คือ

1       เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์

2       ได้ครอบครองโดยความสงบ

3       ครอบครองโดยเปิดเผย

4       ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ

5       ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา  10  ปี

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่พุธได้เข้าไปครอบครองปรปักษ์ทำไร่บนที่ดินบางส่วน  ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของแพงนั้น  เมื่อพุธได้ครอบครองโดยความสงบ  เปิดเผย  และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันถึง  11  ปี  ซึ่งเกิน  10  ปีแล้ว  พุธย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382

ดังนั้น  แพงจะฟ้องขับไล่พุธให้ออกจากที่ดินแปลงนั้น  โดยอ้างว่าตนเพิ่งทราบถึงการครอบครองของพุธเพียง  3  ปี  ตนจึงยังไม่เสียสิทธิในที่ดินแปลงนั้นไปไม่ได้  เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความได้สิทธิตามมาตรา  1386  และเป็นอายุความโดยผลของกฎหมายซึ่งศาลสามารถยกขึ้นเองได้

สรุป  ถ้าข้าพเจ้าเป็นศาลจะพิพากษาให้พุธได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  1382  ตามเหตุผลดังกล่าวข้างต้น

ข้อ  4  ดวงเป็นเจ้าของกิจการร้านขายเครื่องมือทางการเกษตรทั้งขาย  ให้เช่า  และรับจ้างไถ  หว่าน  เกี่ยวข้าว  พืชไร่ ฯลฯ  ร้านของดวงตั้งอยู่ที่นอกเขตเทศบาล  ที่ดินที่ตั้งร้านของดวงมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว  แต่เมื่อมีเกษตรกรหรือมีใครเช่าเครื่องมือทางการเกษตร  ดวงจะใช้ที่ดินของเด่นเป็นทางลัดขนเครื่องมือต่างๆผ่านที่ดินของเด่นเข้า – ออกสู่ถนนสาธารณะเสมอเป็นประจำ  โดยดวงไม่ทราบว่าที่ดินแปลงนั้นใครเป็นเจ้าของ  จึงไม่ได้ขออนุญาตใช้ทาง  และบางครั้งลูกค้าของดวงยังใช้เส้นทางบนที่ดินของเด่นเข้ามาติดต่อซื้อขาย  เช่า  ว่าจ้างดวงด้วย  เมื่อดวงใช้ที่ดินของเด่นเป็นทางเข้า –  ออก  มาได้สิบห้าปี  เด่นทราบจึงมาตกลงกับดวงว่า  ถ้าดวงยังต้องการใช้ถนนบนที่ดินของตนต่อไป  ดวงต้องเช่าที่ดินแปลงนี้  มิฉะนั้นก็ต้องห้ามบุกรุกเข้ามาใช้ทางผ่านที่ดินแปลงนี้อีก  ดวงจึงตกลงขอเช่าโดยจ่ายค่าผ่านทางให้กับเด่นปีละห้าพันบาท  ในความเห็นของท่านให้ท่านอธิบายว่า  ดวงได้สิทธิอะไรก่อนที่จะตกลงเช่าที่ดินเด่น  และหลังจากตกลงเช่าที่ดินเด่นเพื่อผ่านทางบนที่ดินของเด่น  วิธีใดและส่งผลอย่างไรบ้าง

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา  1377  วรรคแรก  ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง  หรือไม่ยุดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้  การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง

มาตรา  1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา  1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา  1401  ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ  ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ  3  แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

วินิจฉัย

การได้ภาระจำยอมตามมาตรา  1387  โดยอายุความครอบครองปรปักษ์นั้น  ถือเป็นการได้ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  ซึ่งตามมาตรา  1401  นั้น  บัญญัติให้นำอายุความได้สิทธิตามมาตรา  1382  มาบังคับใช้โอยอนุโลม  กล่าวคือ  ต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในภารยทรัพย์  โดยความสงบ  เปิดเผย  และมีเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในภารยทรัพย์  โดยต้องใช้ประโยชน์ติดต่อกันเป็นเวลา  10  ปี

กรณีตามอุทาหรณ์  การที่ดวงเป็นเจ้าของกิจการร้านขายเครื่องมือทางการเกษตร  และรับจ้างไถ  หว่าน  เกี่ยวข้าว  พืชไร่ ฯลฯ   และเมื่อมีเกษตรกรหรือคนมาเช่าเครื่องมือทางการเกษตร  ดวงก็จะใช้ที่ดินของเด่นเป็นทางลัดขนเครื่องมือต่างๆผ่านที่ดินของเด่นเข้าออกสู่ถนนสาธารณะเสมอเป็นประจำนั้น  ถือเป็นกรณีที่ดวงเจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในภารยทรัพย์  คือที่ดินของเด่น  โดยสงบ  เปิดเผย  และเจตนาจะได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว  เมื่อดวงใช้ที่ดินของเด่นเป็นทางเข้าออกมาได้  15  ปี  ที่ตั้งร้านของดวงจึงได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วตามมาตรา  1387  และมาตรา  1382  ประกอบมาตรา  1401

แต่อย่างไรก็ตาม  การที่ดวงทำสัญญาเช่าที่ดินกับเด่นเพื่อใช้เป็นทางผ่านเข้าออกนั้น  ถือเป็นกรณีที่ดวงผู้ครอบครองได้สละเจตนาครอบครองในภารยทรัพย์ดังกล่าวแล้ว  กล่าวคือ  เป็นการที่ดวงยอมรับว่าดวงไม่ได้มีสิทธิในภาระจำยอมบนที่ดินของเด่นแต่อย่างใด  ดังนั้น ภาระจำยอมที่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าวจึงสิ้นสุดลงตามมาตรา  1377  วรรคแรก

สรุป  ดวงได้สิทธิ  คือภาระจำยอมในที่ดินของเด่นโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนที่จะตกลงเช่าที่ดินเด่น  และหลังจากดวงตกลงเช่าที่ดินเด่นแล้ว  ส่งผลให้ภาระจำยอมดังกล่าวสิ้นสุดลง