การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2555
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับนายเพชรไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่ กฎหมายกำหนดแต่ยังคงครอบครองและทำประโยชน์ตลอดมา ใน พ.ศ. 2535 นายเพชรถึงแก่ความตาย นายทองบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้ครอบครองและทำประโยชน์ไนที่ดินต่อมา ใน พ.ศ. 2550 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายทองได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการรังวัด ที่ดินและได้โฉนดที่ดินในปีเดียวกัน ขณะนี้ นายทองต้องการจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ น.ส.ทับทิม ซึ่งเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน ดังนี้ อยากทราบว่านายทองจะจดทะเบียนโอนที่ดินในกรณี ดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาตรา 58 วรรคแรก วรรคสองและวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนด จังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสำรวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการ กำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริมต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทำการสำรวจรังวัด ทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคแรก วรรคสอง และวรรคห้า “เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้าม มิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเพชรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าว ตั้งแต่ พ.ศ. 2494โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และนายเพชรก็ไม่ได้ไปแจ้งการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนด กรณีนี้ ถือว่านายเพชรเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม มาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 นายเพชรจึงเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก
ต่อมาใน พ.ศ. 2535 นายเพชรถึงแก่ความตาย นายทองบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ในกรณีนี้ถือว่านายทองเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากนายเพชรตามมาตรา 27 ตรี วรรคสอง ซึ่งให้ถือว่านายทองเป็นบุคคลตามมาตรา 27 ตรี วรรคแรก ด้วย
เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ใน พ.ศ. 2550 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น (แบบทั้งตำบล) ตามมาตรา 58 วรรคแรกและวรรคสอง และนายทองได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดที่ดินและ ได้โฉนดที่ดินในปีเดียวกัน จึงถือว่านายทองเป็นผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี และเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินตาม มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2)
และเมื่อนายทองเป็นผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินคือได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2) จึงไม่อยู่ในบังคับของการห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า แต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อนายทองต้องการ จะจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ น.ส.ทับทิม นายทองย่อมสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินนั้นได้
สรุป นายทองสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินในกรณีดังกล่าวได้
ข้อ 2. นายหนึ่งได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 สิงหาคม 2544 ใน พ.ศ. 2549 ได้มีประกาศเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนายหนึ่งไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดที่ดิน ใน พ.ศ. 2550 นายหนึ่งยกที่ดินแปลงนั้นตีใช้หนี้ให้แก่นายสอง นายสองครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมา ใน พ.ศ. 2552 นายสองถึงแก่ความตาย นายสาม บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ต่อมา ขณะนี้นายสามมีความจำเป็นจึงนำ ที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้อยากทราบว่า นายสามจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ไห้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมกึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ดำเนินการ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ นายหนึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 สิงหาคม 2544 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว นายหนึ่งผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ใน พ.ศ. 2550 นายหนึ่งได้ยกที่ดินให้นายสอง เมื่อไม่ใช่การตกทอด ทางมรดกการยกให้ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ.ให้ใช้ฯ มาตรา 8วรรคสอง กรณีนี้ถึงแม้นายสองจะได้ครอบครอง และทำประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทำให้นายสองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด แต่อย่างไรก็ตาม การยกที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทำให้นายสองเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และเมื่อปรากฏว่า ใน พ.ศ. 2552 นายสองถึงแก่ความตาย นายสามบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อมา ดังนี้ ก็ย่อมถือว่านายสาม เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเช่นเดียวกัน
และในขณะนี้นายสามมีความจำเป็นจึงนำที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน เมื่อไม่ปรากฏว่า มีประกาศของทางราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตำบลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณา การออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมี หนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายสามเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายสามจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายสามก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายสามมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่ง มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกำหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายสามเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายสามจึงไม่สามารถขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป นายสามเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะ ขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. นายภคพงศ์เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม นายภคพงศ์มีความประสงค์จะยื่นคำขอจดทะเบียน เป็นผู้จัดการมรดกในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3ก.) แปลงหนึ่งซึ่งตั้งอยู่ที่ อ.เมือง จ.เชียงราย แต่เนื่องจากนายภคพงศ์ทำธุรกิจหลายชนิดจึงหาเวลาเดินทางไกลไม่สะดวก อยากทราบว่า หากนายภคพงศ์จะยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จังหวัดกรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นผู้จัดการมรดกในที่ดินแปลงดังกล่าว นายภคพงศ์จะสามารถยื่นคำขอได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 71 “ให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ตามประมวลแพ่งและพาณิชย์…”
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”
มาตรา 81 วรรคแรกและวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนำหลักฐานสำหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานในการได้รับมรดกมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศโดยทำเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกำหนดสามสิบวัน ณ สำนักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ สำนักงานเทศบาล ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทำได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง”
มาตรา 82 วรรคแรก “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิ ในที่ดิน ให้ยื่นคำขอพร้อมด้วยนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคำสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียน ให้ตามคำขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และให้ นำความในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม …”
วินิจฉัย
ผู้ทีประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้ สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1. ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคำขอไม่ได้
2. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือกรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทำเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสอง ไม่ได้
3. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย คือ นายภคพงศ์จะสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน จังหวัดกรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นผู้จัดการมรดกในที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายภคพงศ์เป็น ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมนั้น ย่อมถือว่านายภคพงศ์เป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากคำสั่งศาลตาม มาตรา 82 ดังนั้น จึงต้องนำหลักการจดทะเบียนรับมรดกของทายาทตามมาตรา 81 วรรคสอง มาบังคับใช้คือ ต้อง ปิดประกาศก่อนจะจดทะเบียนเป็นเวลา 30 วัน จึงทำให้เข้าข้อยกเว้นที่ไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนต่างสาขา ได้ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น นายภคพงศ์จึงไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน กรุงเทพมหานครได้
สรุป นายภคพงศ์จึงไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน กรุงเทพมหานครได้
