การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2555
คำแนะนำ ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายสิงห์ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสำคัญ แสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับนายสิงห์ไม่ได้แจ้งการครอบครองตามที่ กฎหมายกำหนด ใน พ.ศ. 2528 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายสิงห์ก็ไม่ได้ทำการตามที่กฎหมายกำหนดจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ใน พ.ศ. 2541 นายสิงห์ ถึงแก่ความตายโดยนายช้างบุตรชายได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อมา ขณะนี้นายช้าง มีความจำเป็นจึงได้นำที่ดินไปยื่นขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านายช้างจะขอออกโฉนดที่ดิน ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ โดยไม่มี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคำสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทำการสำรวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิดประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกำหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานำหรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการ สำรวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกำหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาดรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจำเป็นจะขอ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กำหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความ รวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจนัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายไว้ดังนี้
1. จะต้องเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามพ.ร.บ.ให้ใช้ฯมาตรา 5 และรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องจากบุคคลดังกล่าวด้วย
2. ต้องไมใช่ผู้ซึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตริ กล่าวคือ ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตริ จะไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
3. มีความจำเป็นต้องออกโฉนดที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควร และต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกิน 50 ไร่ จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัด
กรณีตามอุทาหรณ์ นายช้างจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายสิงห์ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2494 โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และนายสิงห์ก็ไม่ได้แจ้ง การครอบครองที่ดินตามที่กฎหมายกำหนดนั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายสิงห์เป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5
ต่อมาได้ความว่า ใน พ.ศ. 2528 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน นายสิงห์ก็ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายแต่อย่างใด คือ ไม่ได้มาแจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หรือได้มานำ หรือส่งตัวแทนมานำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัดที่ดิน ดังนั้น จึงถือว่านายสิงห์เป็นผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตาม มาตรา 27 ตริ
และเมื่อปรากฏว่าใน พ.ศ. 2541 นายสิงห์ได้ถึงแก่ความตาย และนายช้างบุตรชายได้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินต่อจากนายสิงห์ จึงถือว่านายช้างเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจาก นายสิงห์ผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตริ ดังนั้น แม้ขณะนี้นายช้างจะมีความจำเป็นและได้ไปยื่นคำขอออก โฉนดที่ดิน นายช้างก็จะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้ เพราะไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ ดังกล่าวข้างต้น
สรุป นายช้างจะขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้
ข้อ 2. นายใหญ่เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ใน พ.ศ.2548 ได้มีประกาศของทาง ราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินแต่นายใหญ่ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจ รังวัดที่ดิน ขณะนี้นายใหญ่ตกลงขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเล็ก ดังนี้ อยากทราบว่านายใหญ่ จะจดทะเบียนขายที่ดินนั้นให้แก่นายเล็กได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับบี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
และตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วให้โอนกันได้”
วินิจฉัย
ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำ ประโยชน์แล้ว จึงสามารถโอนให้แก่กันได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 แต่การโอนนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น แม้จะปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี พ.ค. 2548 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายใหญ่ ไม่ได้ไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการสำรวจรังวัตที่ดินจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดินก็ตาม แต่เมื่อที่ดินของนายใหญ่เป็นที่ดิน ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ดังนั้น ถ้านายใหญ่ตกลงขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเล็ก นายใหญ่ย่อมสามารถ จดทะเบียนโอนขายที่ดินนั้นให้แก่นายเล็กได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 ประกอบประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ
สรุป นายใหญ่สามารถจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเล็กได้
ข้อ 3. นายอาทิตย์ได้ทำหนังสือสัญญาจะขายที่ดินให้แก่นางจันทร์ โดยในสัญญาระบุว่าจะไปทำการ จดทะเบียนโอนและชำระราคาที่ดินกันภายใน 30 วันนับแต่วันที่ทำสัญญา โดยนางจันทร์ไม่ได้ วางมัดจำไว้ เมื่อถึงวันที่กำหนด นายอาทิตย์ผิดสัญญาไม่ไปทำการจดทะเบียนขายที่ดินตามที่ ตกลงกันไว้เพราะเห็นว่านางจันทร์ก็ไม่ได้วางมัดจำหรือชำระราคาบางส่วนแต่อย่างใด วันรุ่งขึ้น นางจันทร์จึงนำหนังสือสัญญาไปขออายัดที่ดินไว้ ดังนี้ อยากทราบว่านางจันทร์จะขออายัดได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 83 “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มี การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือ ก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัด สิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้
ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่าการอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจ สอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็นเมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอำนาจสั่งยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ”
วินิจฉัย
“การอายัด” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ ที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อไปดำเนินการทางศาล ดังนั้น ถ้าที่ดินแปลงใดถูกอายัดจะมีการจดทะเบียนเกี่ยวกับ ที่ดินนั้นไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนที่เป็นการปลดเปลื้องภาระผูกพัน เช่น ที่ดินถูกอายัด แต่จะมีการ จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง, ไถ่ถอนขายฝาก กรณีเช่นนี้ ยอมให้จดทะเบียนได้ เพราะเป็นการทำให้ที่ดินปลอดจาก ภาระผูกพัน
ดามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการอายัดไว้ดังนี้
1. ผู้ขออายัดจะต้องมีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้
2. พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งรับอายัดไว้ได้มีกำหนด 30 วันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด
3. เมื่อครบกำหนด 30 วัน แล้วผู้ขออายัดยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัดที่ดิน ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง ผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันนี้อีกไม่ได้
กรณีตามอุทาหรณ์การที่นายอาทิตย์ได้ทำหนังสือสัญญาจะขายที่ดินให้แก่นางจันทร์ โดย ในสัญญาได้ระบุว่าจะไปทำการจดทะเบียนโอนและชำระราคาที่ดินกันภายใน 30 วันนับแต่วันที่ทำสัญญานั้น กรณีดังกล่าว แม้ว่านางจันทร์จะไม่ได้วางมัดจำไว้ก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนายอาทิตย์ผิดสัญญาไม่ไปทำการจดทะเบียน ขายที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ ดังนี้นางจันทร์ย่อมสามารถฟ้องบังคับให้นายอาทิตย์ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้ เพราะมีหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้เป็นหลักฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง และกรณีนี้ถือว่า นางจันทร์เป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินโดยตรงอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลง ทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้ ดังนั้นนางจันทร์ย่อมสามารถนำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นไปขออายัดที่ดินไว้ได้
สรุป นางจันทร์จะขออายัดที่ดินได้
