การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2566
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW4108 (LAW4008) กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบกระบวนวิชานี้เป็นข้อสอบอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายอาทิตย์ได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2561 ในระหว่างที่ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน นายอาทิตย์ได้อยู่กินกับนางสาวทับทิมโดยไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน ต่อมา พ.ศ. 2564 นายอาทิตย์ถึงแก่ความตาย นางสาวทับทิมได้ครอบครอง และทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมา ในพ.ศ. 2565 นางสาวทับทิมได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะที่นางสาวทับทิมต้องการจะขายที่ดินนั้นให้แก่นายศุกร์
ดังนี้ อยากทราบว่านางสาวทับทิมจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยัง ไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทาง
มรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอาทิตย์ได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2561 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้คํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายอาทิตย์ผู้ครอบครองจึงโอนให้แก่บุคคลใดไม่ได้ เว้นแต่จะเป็นการตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ในระหว่างที่นายอาทิตย์ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน นายอาทิตย์ ได้อยู่กินกับนางสาวทับทิมโดยไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน และต่อมา พ.ศ. 2564 นายอาทิตย์ได้ถึงแก่ความตาย นางสาวทับทิมได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมานั้น ไม่ถือว่าเป็นการตกทอดโดยทางมรดก
เพราะนางสาวทับทิมมิใช่ภริยาที่ชอบด้วยกฎหมายของนายอาทิตย์ ดังนั้น แม้ทางนางสาวทับทิมจะได้ครอบครอง และทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจากนายอาทิตย์ ก็ไม่ทําให้นางสาวทับทิมเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวล กฎหมายที่ดินแต่อย่างใด แต่ให้ถือว่านางสาวทับทิมได้ครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยพลการ ภายหลัง วันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497)
ในปี พ.ศ. 2565 การที่นางสาวทับทิมได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการนั้น ย่อมถือว่าเป็นกรณี ที่นางสาวทับทิมเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วย การจัดที่ดินเพื่อการครอบครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นางสางทับทิมจึงอยู่ ในบังคับห้ามโอนที่ดินแปลงดังกล่าวภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า
ดังนั้น ขณะที่นางสาวทับทิมต้องการจะขายที่ดินนั้นให้แก่นายศุกร์ นางสาวทับทิมจึงไม่สามารถ จดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายศุกร์ได้เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เนื่องจากเป็นการโอนภายในกําหนดเวลา 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน อีกทั้งเป็นกรณีที่ไม่เข้าข้อยกเว้นของ กฎหมายตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้ายแต่อย่างใด
สรุป นางสาวทับทิมจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายศุกร์ไม่ได้
ข้อ 2. นายเพชรขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้แก่นายทอง โดยทําหนังสือสัญญาซื้อขาย กันเองและส่งมอบที่ดินให้นายทองครอบครองตั้งแต่ พ.ศ. 2550 ขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการ เพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายทองต้องการจะออกโฉนดที่ดินจึงไปปรึกษานายเงินซึ่งเป็น ผู้ใหญ่บ้าน นายเงินแนะนําว่าที่ดินมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์มีเพียงสิทธิครอบครอง การโอนให้แก่กันโดยส่งมอบที่ดินก็สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว นายทองผู้รับฝากจึงมีสิทธิครอบครองที่ดินนั้น
ดังนี้ อยากทราบว่า นายทองจะนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ อย่างไร
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัด ที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศ กําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง และวรรคสอง “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการ ทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเพชรซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายทองโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองและส่งมอบที่ดินให้นายทองครอบครองโดย
มิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” การขายที่ดินให้นายทองดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายทองเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้ บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน) และโดยไม่มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน และถ้าหากมี ประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 นายทองซึ่งเป็น บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ย่อมสามารถนําที่ดินแปลงดังกล่าวไปขอออกโฉนดที่ดินได้
และเมื่อได้ความว่า ในขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน อันถือว่า เป็นการออกโฉนดแบบทั้งตําบลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ดังนั้น นายทอง จึงสามารถนําที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยมานําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่
มอบหมายเพื่อทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลา ที่พนักงานเจ้าหน้าที่นัดหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสาม และนายทองจะได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)
สรุป นายทองจะนําที่ดินแปลงนี้มาขอออกโฉนดที่ดินได้
ข้อ 3. นายเอกมีโฉนดที่ดินอยู่จังหวัดขอนแก่น ต่อมานายเอกถึงแก่ความตาย นายโทซึ่งเป็นบุตรชอบ ด้วยกฎหมายของนายเอกซึ่งมีภูมิลําเนาและมาทํางานอยู่ที่จังหวัดสมุทรปราการ นายโทจึงไปยื่น คําขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนรับมรดกที่ดิน ณ สํานักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ แต่ปรากฏว่าเจ้าพนักงานที่ดินสมุทรปราการปฏิเสธไม่ยอมรับจดทะเบียนรับมรดกที่ดินแก่นายโท
ดังนี้ อยากทราบว่า เพราะเหตุใด และการปฏิเสธของเจ้าพนักงานที่ดินชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดิน แห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้อง
มีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”
มาตรา 81 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานใน การได้รับมรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศโดย ทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกําหนดสามสิบวัน ณ สํานักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอําเภอ หรือกิ่งอําเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานันท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1. ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกมีโฉนดที่ดินอยู่จังหวัดขอนแก่น ต่อมานายเอกถึงแก่ความตาย นายโทซึ่งเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของนายเอกซึ่งมีภูมิลําเนาและมาทํางานอยู่ที่จังหวัดสมุทรปราการนั้น หาก
นายโทมีความประสงค์จะจดทะเบียนรับมรดกในที่ดินแปลงดังกล่าว นายโทจะต้องนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานในการรับมรดกมายื่นคําขอเพื่อขอจดทะเบียนรับมรดกในที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 กล่าวคือ ต้องยื่นคําขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สํานักงานที่ดิน จังหวัดขอนแก่น ซึ่งเป็นสํานักงานที่ดินซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ จะไปยื่นคําขอให้เจ้าพนักงานที่ดิน ณ สํานักงานที่ดิน จังหวัดสมุทรปราการจดทะเบียนให้ไม่ได้ (ตามมาตรา 81 วรรคหนึ่ง)
และกรณีดังกล่าว นายโทจะยื่นคําขอต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สํานักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ เพื่อให้รับเรื่องและส่งเรื่องไปที่สํานักงานที่ดินจังหวัดขอนแก่น เพื่อให้สํานักงานที่ดินจังหวัดขอนแก่นดําเนินการ จดทะเบียนให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 72 วรรคสองก็ไม่ได้ เพราะกรณีไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 72 วรรคสอง เนื่องจากการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกนั้น จะต้องมีการประกาศเป็นหนังสือก่อนมีกําหนด 30 วัน ดังนั้น การที่นายโทได้ไปยื่นคําขอให้เจ้าพนักงานที่ดิน จดทะเบียนรับมรดกที่ดิน ณ สํานักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ แต่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการไม่ยอมรับ จดทะเบียนรับมรดกที่ดินให้แก่นายโท การปฏิเสธของเจ้าพนักงานที่ดินจึงชอบด้วยกฎหมาย
สรุป การปฏิเสธของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการที่ไม่ยอมรับจดทะเบียนรับมรดกที่ดิน ให้แก่นายโทชอบด้วยกฎหมาย
