การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2565
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4108 (LAW 4008) กฎหมายที่ดิน
ข้อสอบกระบวนวิชานี้เป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
1. นายทองครอบครองที่ดินแปลงหนึ่งตั้งแต่ พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และไม่ได้แจ้งการครอบครองที่ดินตามที่กฎหมายกําหนดเมื่อตอนเริ่มใช้ประมวลกฎหมายที่ดินต่อมาปี พ.ศ. 2537 นายทองได้ขายที่ดินให้แก่นายเพชร ต่อมาปี พ.ศ. 2563 ได้มีประกาศเดินสํารวจ ออกโฉนดที่ดิน นายเพชรได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการรังวัดที่ดินจึงได้รับโฉนดที่ดินในปีเดียวกัน ขณะนี้นายเพชรต้องการจะจดทะเบียนโอนที่ดินผืนนั้นให้แก่นายเงินบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย
ดังนี้ อยากทราบว่านายเพชรจะโอนที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 27 ตรี “เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสํารวจ ตามมาตรา 58 วรรคสอง ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับโดยไม่มี หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือผู้ซึ่งรอคําสั่งผ่อนผันจากผู้ว่าราชการจังหวัดตามมาตรา 27 ทวิ แต่ได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้นติดต่อมาจนถึงวันทําการสํารวจรังวัดหรือพิสูจน์สอบสวน ถ้าประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น ให้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ภายในกําหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันปิด ประกาศ ถ้ามิได้แจ้งการครอบครองภายในกําหนดเวลาดังกล่าว แต่ได้มานําหรือส่งตัวแทนมานําพนักงานเจ้าหน้าที่ ทําการสํารวจรังวัดตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศกําหนด ให้ถือว่ายังประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินนั้น
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้ให้ได้ คือ
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง
(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2495 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน และเมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ นายทองไม่ได้แจ้งการครอบครอง ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ยังคงครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตลอดมา และในปี พ.ศ. 2537 นายทองได้ขายที่ดินให้แก่นายเพชร การที่นายเพชรได้ครอบครองที่ดินต่อจากนายทองนั้น ย่อมถือว่านายเพชรเป็นบุคคลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 27 ตรี วรรคหนึ่งด้วย (มาตรา 27 ตรี วรรคสอง)
เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ใน พ.ศ. 2563 ทางราชการได้มีการเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน นายเพชร ได้ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 27 ตรี วรรคหนึ่ง คือได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน จึงได้รับโฉนดที่ดินในปีนั้น ย่อมถือว่านายเพชรเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (2) โฉนดที่ดินที่นายเพชรได้รับมาจึงไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของการห้ามโอนเป็นเวลา 10 ปีนับแต่ วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า ดังนั้น เมื่อนายเพชรต้องการจะโอน ที่ดินนั้นให้แก่นายเงินบุตรชอบด้วยกฎหมาย นายเพชรจึงสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเงินได้
สรุป นายเพชรสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเงินได้
ข้อ 2. นายอาทิตย์ยกที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ที่ใช้หนี้ให้แก่นางจันทร์โดยส่งมอบที่ดินและเอกสารหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางจันทร์ครอบครองตั้งแต่ พ.ศ. 2553 ต่อมานางจันทร์ ได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน โดยอ้างว่าตนมีสิทธิขอออกโฉนดที่ดินได้เพราะเป็นผู้ครอบครอง ต่อเนื่องจากผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน
ดังนี้ อยากทราบว่าข้ออ้างของนางจันทร์ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี
ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายอาทิตย์ยกที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ที่ใช้หนี้ให้แก่นางจันทร์ โดยส่งมอบที่ดินและเอกสารหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางจันทร์ครอบครองตั้งแต่ พ.ศ. 2553 นั้น เมื่อไม่ได้มีการทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมถือว่าเป็นการโอนที่ไม่ปฏิบัติตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ซึ่งได้กําหนดไว้ว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่ง มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
ดังนั้น การที่นายอาทิตย์ยกที่ดินที่ใช้หนี้ให้แก่นางจันทร์ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ และส่งผลให้นางจันทร์เป็น เพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) และเมื่อนางจันทร์ได้นําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นการออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย โดยอ้างว่าตนมีสิทธิ ขอออกโฉนดที่ดินได้ เพราะเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินนั้น ข้ออ้างของนางจันทร์ ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59
การออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 วรรคหนึ่งนั้น ผู้ที่จะขอ ออกโฉนดที่ดินได้จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินเท่านั้น กล่าวคือ จะต้องเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิในที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น เป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยมีใบจอง หรือมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง หรือโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ เป็นต้น และตามมาตรา 59 วรรคสอง ได้กําหนดไว้ว่า ผู้มีสิทธิครอบครอง ที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย เมื่อนางจันทร์เป็นเพียงผู้ที่ได้ครอบครองที่ดินมาจากการโอนให้ของ นายอาทิตย์ซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ และการโอนตกเป็นโมฆะ ไม่ได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองแต่อย่างใด นางจันทร์จึงนําที่ดินไปขอออก โฉนดที่ดินไม่ได้ และนางจันทร์จะอ้างว่าตนมีสิทธิครอบครองเพราะเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องมาจากผู้มีสิทธิ ครอบครองที่ดินก็ไม่ได้เช่นกัน เพราะกรณีนี้ไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง
สรุป ขออ้างดังกล่าวของนางจันทร์ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย
ข้อ 3. นายเอกได้จดทะเบียนจํานองที่ดินไว้กับนางสมศรีเพื่อเป็นประกันเงินที่กู้ยืมมา ต่อมานายเอกได้ ชําระหนี้ครบถ้วนและขอรับโฉนดที่ดินคืนเพื่อจะไปทําการจดทะเบียนไถ่ถอนจํานอง แต่นางสมศรีไม่ยอมคืนให้และบ่ายเบี่ยงเรื่อยมานายเอกกลัวว่านางสมศรีจะนําโฉนดที่ดินไปกระทําการที่อาจจะเกิดความเสียหายได้ จึงไปขออายัดที่ดินไว้
ดังนี้ อยากทราบว่านายเอกจะขออายัดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 83 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือ ให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม
มาตรา 71”
วินิจฉัย
“การอายัดที่ดิน” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ ที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อให้มีการไปดําเนินการทางศาล และผู้ขออายัดที่ดินจะต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดิน โดยตรงอันอาจจะฟ้องบังคับให้เจ้าของที่ดินทําการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกได้จดทะเบียนจํานองที่ดินไว้กับนางสมศรีเพื่อเป็นประกันเงินที่ กู้ยืมมานั้น แม้จะมีการจดทะเบียนจํานองก็ตาม แต่ในโฉนดที่ดินยังเป็นชื่อของนายเอก นายเอกยังคงเป็น เจ้าของที่ดินนั้น และมีสิทธิในที่ดินในอันที่จะให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เกี่ยวกับที่ดินนั้นอยู่แล้ว จึงไม่ถือว่านายเอกเป็นผู้มีส่วนได้เสียอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้น ดังนั้น การที่นายเอกได้ชําระหนี้ครบถ้วนและขอรับโฉนด ที่ดินคืนเพื่อจะไปทําการจดทะเบียนไถ่ถอนจํานอง แต่นางสมศรีไม่ยอมคืนให้และบ่ายเบี่ยงเรื่อยมา นายเอกกลัวว่า นางสมศรีจะนําโฉนดที่ดินไปกระทําการที่อาจจะเกิดความเสียหายได้ จึงไปขออายัดที่ดินซึ่งเป็นที่ดินของตนเองนั้นนายเอกจะขออายัดที่ดินไม่ได้
สรุป นายเอกจะขออายัดที่ดินไม่ได้
