การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2564
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4108 (LAW 4008) กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายเพชรเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน ใน พ.ศ. 2550 ได้มีประกาศ เดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายเพชรไม่ได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดินขณะนี้นายเพชรตกลงจะขายที่ดินนั้นให้แก่นายเงิน จึงไปขอคําแนะนําจากนายอาทิตย์ซึ่งเป็นนักศึกษากฎหมาย นายอาทิตย์แนะนําว่าให้นายเพชรผู้ขายและนายเงินผู้ซื้อไปทําหนังสือและ จดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 4 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่า คําแนะนําของนายอาทิตย์ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทํา ประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้”
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ และ พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 ได้กําหนดไว้ว่า ที่ดินที่สามารถโอนให้แก่กันได้โดยการทําเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่า ได้ทําประโยชน์แล้ว)
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเพชรเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเพียงหลักฐานการแจ้งการครอบครองนั้นไม่ถือว่านายเพชรเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์แต่อย่างใด การที่นายเพชร
ตกลงขายที่ดินนั้นให้แก่นายเงิน นายเพชรจึงไม่สามารถนําที่ดินแปลงดังกล่าวไปทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นายเงินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ และ พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 9
ดังนั้น การที่นายเพชรไปขอคําแนะนําจากนายอาทิตย์ และนายอาทิตย์แนะนําว่าให้นายเพชร ผู้ขายและนายเงินผู้ซื้อไปทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 4 ทวิ แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดินนั้น คําแนะนําของนายอาทิตย์จึงไม่ถูกต้องตามกฎหมาย
สรุป คําแนะนําของนายอาทิตย์ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย
ข้อ 2. นายหนึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2523 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิ ในที่ดิน ใน พ.ศ. 2558 นายหนึ่งถึงแก่ความตาย และนายสองบุตรชายเพียงคนเดียวได้ครอบครอง ที่ดินตลอดมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2561 ขณะนี้นายสองต้องการจะ จํานองที่ดินนั้นไว้กับนางเดือนเป็นเวลา 3 ปี เพื่อเป็นประกันเงินกู้
ดังนี้ อยากทราบว่า นายสองจะจํานองได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสอง วรรคห้า และวรรคหก “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้น ครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
ภายในกําหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2523 โดย ไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ในปี พ.ศ. 2558 นายหนึ่งถึงแก่ความตาย และนายสองบุตรชายเพียงคนเดียว ได้ครอบครองที่ดินตลอดมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการในปี พ.ศ. 2561 นั้น ถือว่านายสองเป็นผู้ที่ได้รับ โฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดิน และทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และโดยไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นายสองจึงอยู่ในบังคับห้ามโอนที่ดินดังกล่าว ภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 วรรคห้า
แต่อย่างไรก็ดี การจํานองที่ดินนั้นไม่ถือว่าเป็นการโอนที่ดิน ดังนั้น นายสองจึงสามารถนําที่ดินไป จํานองไว้กับนางเดือนเป็นเวลา 3 ปี เพื่อเป็นประกันเงินกู้ได้ เพียงแต่เมื่อมีการจํานองแล้ว และหนี้ถึงกําหนด ชําระ นายสองไม่ชําระหนี้ นางเดือนผู้รับจํานองก็ไม่สามารถฟ้องบังคับจํานองเอากับที่ดินนั้นได้ หากยังไม่พ้น
กําหนดห้ามโอนตามมาตรา 58 ทวิ วรรคท้าย
สรุป นายสองสามารถจํานองที่ดินได้
ข้อ 3. นายดําเจ้าของบ้านเรือนแพตกลงขายเรือนแพนั้นให้แก่นายแดง บุคคลทั้งสองจึงนําเอกสาร หลักฐานไปขอทําการจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินซึ่งเรือนแพนั้นตั้งอยู่ เจ้าพนักงานที่ดิน ปฏิเสธการจดทะเบียนให้โดยอ้างว่าไม่มีอํานาจ ดังนี้อยากทราบว่า ข้ออ้างของเจ้าหนักงานที่ดิน ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 71 วรรคหนึ่ง “ให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สําหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่ สํานักงานที่ดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดินสาขานั้น”
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71 วรรคหนึ่ง ได้วางหลักไว้ว่า เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เท่านั้น ที่จะต้องนําเอกสารหลักฐาน ไปขอทําการจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สํานักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ไม่ได้หมายความว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินทุกประเภทจะต้องไปขอจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สํานักงานที่ดิน ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่แต่อย่างใด
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายดําเป็นเจ้าของเรือนแพและได้ตกลงขายเรือนแพนั้นให้แก่นายแดง เมื่อเรือนแพนั้นเป็นทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ และเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ มิใช่ทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น นายดําและนายแดงจะนําเอกสารหลักฐานไปขอ ทําการจดทะเบียนซื้อขายต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สํานักงานที่ดินซึ่งเรือนแพนั้นตั้งอยู่ไม่ได้ การที่บุคคลทั้งสอง ได้นําเอกสารหลักฐานไปขอทําการจดทะเบียนจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินซึ่งเรือนแพนั้นตั้งอยู่ และ เจ้าพนักงานที่ดินปฏิเสธการจดทะเบียนให้โดยอ้างว่าไม่มีอํานาจนั้น ข้ออ้างของเจ้าพนักงานที่ดินจึงชอบด้วยกฎหมาย
สรุป ข้ออ้างของเจ้าพนักงานที่ดินชอบด้วยกฎหมาย
