การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2564
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4108 (LAW 4008) กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ถ้าโอนที่ดินโดยตกลงกันเองและส่งมอบที่ดิน ให้แก่กัน อยากทราบว่าผู้รับโอนจะนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายโดยอ้างสิทธิ เป็นผู้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องได้หรือไม่ เพียงใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทํา ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณีได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย
อธิบาย
การขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 วรรคหนึ่งนั้น ผู้ที่จะขอโฉนดที่ดินได้จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ ใบจอง หลักฐานแจ้งการครอบครอง เป็นต้น และตามมาตรา 59 วรรคสองได้กําหนดไว้ว่า ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามมาตรา 59 วรรคหนึ่งนั้นให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย
ดังนั้น หากมีการโอนที่ดินโดยตกลงกันเองและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน ถ้าที่ดินที่โอนนั้นเป็นที่ดินที่ ผู้โอนมีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินประเภทหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ผู้รับโอนซึ่งได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้โอน ย่อมถือว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองด้วยตามมาตรา 59 วรรคสอง และ สามารถนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ตามมาตรา 59 วรรคหนึ่ง
แต่ถ้าหากที่ดินที่โอนโดยตกลงกันเองและส่งมอบที่ดินให้แก่กันนั้น เป็นที่ดินที่ผู้โอนมีหนังสือสําคัญ แสดงสิทธิในที่ดินประเภทอื่น เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์หรือใบจอง ผู้รับโอนแม้จะได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้นต่อเนื่องมาจากผู้โอน ผู้รับโอนก็ไม่ใช่ผู้มีสิทธิครอบครองตามมาตรา 59 วรรคสอง เพราะ ไม่ได้ครอบครองฯ ต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ดังนั้น ผู้รับโอนจะนําที่ดินไปขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามมาตรา 59 วรรคหนึ่งไม่ได้
ข้อ 2. นายหนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ใน พ.ศ. 2545 ได้มีประกาศ เดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายหนึ่งไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินของตน ใน พ.ศ. 2562 นายหนึ่งต้องการจะนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน จึงได้ไปยื่นคําร้องต่อศาล และศาลได้มีคําสั่งรับรองว่านายหนึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามหลักฐานการแจ้งการครอบครองจริง ขณะนี้นายหนึ่งตกลงจะขายที่ดินนั้นให้แก่นายสอง ดังนี้ อยากทราบว่านายหนึ่งจะจดทะเบียน ขายที่ดินดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้”
วินิจฉัย
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ และ พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 ได้กําหนดไว้ว่า ที่ดินที่สามารถโอนให้แก่กันได้โดยการทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอ ว่าได้ทําประโยชน์แล้ว)
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายหนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง เมื่อนายหนึ่งต้องการจะนําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินจึงได้ไปยื่นคําร้องต่อศาล และศาลได้มีคําสั่งรับรองว่านายหนึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามหลักฐานการแจ้งการครอบครองจริงนั้น ที่ดินที่มีหลักฐานการแจ้ง การครอบครองเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ถึงแม้ว่าจะมีคําสั่งศาล รับรองก็ไม่ใช่การรับรองว่าได้ทําประโยชน์แล้วตามนัยของมาตรา 9 แห่ง พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนั้น นายหนึ่งจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวไม่ได้
สรุป นายหนึ่งจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวไม่ได้
ข้อ 3. นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดที่ดินสองแปลงเนื้อที่ติดต่อกัน ขณะนี้นายเอกต้องการที่จะรวม ที่ดินทั้งสองแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกัน ที่ดินนั้นตั้งอยู่ที่ต่างจังหวัด นายเอกไม่สะดวกที่จะ เดินทาง นายเอกจึงนําโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารหลักฐานไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้รับเรื่องและส่งไปที่สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจดําเนินการรวมที่ดินให้ ดังนี้ อยากทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวนหรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดิน แห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียน ที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง ก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1. ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3. การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ เป็นเรื่องการจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันตาม ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 79 ซึ่งเมื่อพิจารณาจากหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 72 ดังกล่าว ข้างต้น แม้ที่ดินที่นายเอกจะรวมเข้าด้วยกันนั้นจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนดังกล่าวจะไม่ต้อง มีการประกาศก่อนก็ตาม แต่การจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันนั้น บทบัญญัติมาตรา 79 ให้นํามาตรา 69 ทวิ มาใช้บังคับด้วย กล่าวคือ จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อน กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ ตามมาตรา 72 วรรคสอง ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้ นายเอกจะต้องยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจดําเนินการรวมที่ดินให้เท่านั้นตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71
สรุป พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้ไม่ได้
