การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2563
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4108 (LAW 4008) กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายทองครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2519 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิ ในที่ดิน ใน พ.ศ. 2541 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายทอง ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ใน พ.ศ. 2553 นายทองขายที่ดินแปลงนั้น ให้แก่นายเพชรโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองที่บ้านของนายทองแล้วส่งมอบที่ดินให้นายเพชร ครอบครองต่อมา ขณะนี้นายเพชรได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน อยากทราบว่านายเพชรจะขอ ออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทํา ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม
หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ
โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ นายเพชรจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า การที่นายทองซึ่งเป็นผู้ครอบครอง และทําประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่ พ.ศ. 2519 โดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่ นายเพชร โดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วมอบที่ดินให้นายเพชรครอบครองนั้น ย่อมส่งผลให้นายเพชร เป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ
และในขณะนี้นายเพชรได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ เมื่อไม่ปรากฏว่ามีประกาศของทาง ราชการเพื่อจะออกโฉนดแบบทั้งตําบลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 จึงต้องพิจารณาการออกโฉนดที่ดิน แบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ แล้วแต่กรณี
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือ แสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนายเพชรเป็นเพียงผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ดังนั้นนายเพชรจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวล กฎหมายที่ดินมาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นายเพชรก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่องตาม ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนายเพชรมิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมี หลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นายเพชรเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นายเพชรจึงไม่สามารถขอออก โฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป นายเพชรเป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จะขอ ออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 2. นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองทําประโยชน์ ใน พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศของทาง ราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายเอกไม่ได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการรังวัดที่ดินใน พ.ศ. 2550 นายเอกถึงแก่ความตาย นายโทบุตรชายรับมรดกที่ดินนั้น ขณะนี้นายโทได้ตกลง ขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายตรี ดังนี้ อยากทราบว่า นายโทจะจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าว ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
และตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้”
วินิจฉัย
ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้วจึงสามารถโอนให้แก่กันได้ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 แต่การโอนนั้นจะต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายเอกเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์นั้น แม้จะ ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในปี พ.ศ. 2542 ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายเอก ไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่ทําการสํารวจรังวัดที่ดินจึงไม่ได้รับโฉนดที่ดินนั้น เมื่อนายเอกได้ถึงแก่ความตาย ใน พ.ศ. 2550 และนายโทบุตรชายได้เข้ามารับมรดกที่ดินนั้น นายโทซึ่งเป็นทายาทของนายเอกย่อมมีสิทธิ เช่นเดียวกับนายเอก คือให้ถือว่านายโทเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์ด้วย ดังนั้น เมื่อนายโท ได้ตกลงจะขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทําประโยชน์แปลงนั้นให้กับนายตรี นายโทย่อมสามารถที่จะจดทะเบียนโอนขายที่ดินนั้นให้แก่นายตรีได้ แต่การโอนนั้นจะต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 ประกอบประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ
สรุป นายโทสามารถจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่นายตรีได้
ข้อ 3. กรณีโฉนดที่ดินหาย อยากทราบว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะขออายัดได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 83 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือ ให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม
มาตรา 71”
วินิจฉัย
“การอายัดที่ดิน” หมายถึง การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับที่ดินไว้เป็นการชั่วคราวเพื่อให้มีการไปดําเนินการทางศาล และผู้ขออายัดที่ดินจะต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ในที่ดินโดยตรงอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่โฉนดที่ดินหาย ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะขออายัดที่ดินได้หรือไม่นั้น เห็นว่าการเป็นเจ้าของที่ดินนั้น บุคคลผู้เป็นเจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิในที่ดินในวันที่จะให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้อยู่แล้ว จึงไม่ถือว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินเป็นผู้มีส่วนได้เสียอันอาจจะ ฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินนั้น ดังนั้น ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจึงขออายัดที่ดินของตนเองไม่ได้
สรุป ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะขออายัดที่ดินของตนไม่ได้
