การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2561
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ (คะแนนเต็มข้อละ 25 คะแนน)
ข้อ 1. นายทองเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน ใน พ.ศ. 2532 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน แต่นายทองไม่ได้ไปนําพนักงานเจ้าหน้าที่มาทําการสํารวจรังวัดที่ดิน ใน พ.ศ. 2555 นายทองได้ยื่นคําร้องต่อศาล และศาลได้มีคําสั่งว่านายทองได้ครอบครองและ ทําประโยชน์ในที่ดินนั้น ใน พ.ศ. 2560 นายทองได้ตกลงที่จะขายที่ดินแปลงนั้นให้แก่นายเพชร ดังนี้อยากทราบว่า
(ก) นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
(ข) ถ้าทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้แก่กัน นายเพชรผู้ซื้อจะนําที่ดินนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ กรณีขอออกเป็นการเฉพาะราย
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทํา ประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่ง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 “ที่ดินที่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทํา ประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้”
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1378 “การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทําได้ โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง”
วินิจฉัย
(ก) นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรได้หรือไม่
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายทองเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) ซึ่งถือว่าเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินโดยมีสิทธิครอบครอง และที่ดินที่มีเพียงหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 ดังนั้น การที่ นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรจึงไม่สามารถทําได้
ส่วนข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ การที่นายทองได้ยื่นคําร้องต่อศาล และศาลได้มีคําสั่งว่านายทอง ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดินนั้น กรณีนี้ก็ไม่ถือว่าต้องด้วย หลักเกณฑ์ตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 9 เพราะไม่ใช่คํารับรองจากนายอําเภอ
(ข) ถ้าทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบที่ดินให้แก่กัน นายเพชรผู้ซื้อจะนําที่ดินนั้นมาขอ ออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ กรณีขอออกเป็นการเฉพาะราย
ที่ดินที่มีเพียงหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) นั้น แม้จะโอนให้แก่กันไม่ได้ตามกฎหมายที่ดินก็ตาม แต่ก็สามารถโอนกันได้ตามาฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378
และเมื่อข้อเท็จจริงตามอุทาหรณ์ปรากฏว่า นายทองทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองแล้วส่งมอบ ที่ดินให้แก่กัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 จึงถือว่านายเพชรเป็นบุคคลซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่อง มาจากนายทองผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ดังนั้น จึงถือว่านายเพชรเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง
และเมื่อถือว่านายเพชรเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน ดังนั้น นายเพชรจึงสามารถนําที่ดินนั้น มาขอออกโฉนดที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นการขอออกเป็นการเฉพาะราย แม้ว่าในปี พ.ศ. 2532 ได้มีประกาศเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น และนายทองไม่ได้นําพนักงานเจ้าหน้าที่ มาทําการสํารวจรังวัดที่ดินก็ตาม เพราะตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคหนึ่งนั้น ได้บัญญัติให้ผู้มีสิทธิ ครอบครองที่ดินสามารถนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตาม มาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม
สรุป
(ก) นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แกนายเพชรไม่ได้
(ข) นายเพชรสามารถที่จะนําที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59
ข้อ 2. นายใหญ่กู้ยืมเงินจากนายเล็กโดยมีหลักฐานการกู้ยืมตามกฎหมาย ต่อมาเมื่อหนี้ถึงกําหนดนายใหญ่ไม่มีเงินมาชําระหนี้ จึงตกลงยกที่ดินที่มีใบจองตีใช้หนี้ โดยส่งมอบที่ดินและใบจองให้ นายเล็กครอบครอง ใน พ.ศ. 2550 นายเล็กถึงแก่ความตาย นางน้อยทายาทโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องตลอดมา ขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการ เพื่อจะเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่นั้น ดังนี้ อยากทราบว่านางน้อยจะนําที่ดินแปลงนี้ มาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา กําหนดจังหวัด ที่จะทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์สําหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศ กําหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จําแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร
เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกําหนดท้องที่และวันเริ่มต้น ของการเดินสํารวจรังวัดในท้องที่นั้น โดยปิดประกาศไว้ ณ สํานักงานที่ดิน ที่ว่าการอําเภอ ที่ว่าการกิ่งอําเภอ ที่ทําการกํานัน และที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสํารวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง หรือ ตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมาย เพื่อทําการสํารวจรังวัด ทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย”
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทํา ประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออก โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอด โดยทางมรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายใหญ่เจ้าของที่ดินที่มีเพียงใบจองได้ยกที่ดินแปลงดังกล่าวที่ใช้หนี้ ให้แก่นายเล็ก โดยมอบที่ดินและใบจองให้นายเล็กครอบครองนั้น การยกที่ดินให้นายเล็กดังกล่าว ถือเป็นการโอน ที่ฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง เพราะมิได้เป็นการตกทอดทางมรดก ส่งผลให้นายเล็กเป็นเพียง ผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ และเมื่อต่อมานายเล็กถึงแก่ความตาย นางน้อยทายาทโดยชอบด้วยกฎหมายได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อจากนายเล็กต่อเนื่องตลอดมา ก็ถือว่านางน้อยเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีใบจอง หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินใด ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) ดังนั้น นางน้อย จะสามารถขอออกโฉนดที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้มีประกาศของทางราชการตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 เท่านั้น
และเมื่อได้ความว่า ในขณะนี้ได้มีประกาศของทางราชการเพื่อเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน อันถือว่า เป็นการออกโฉนดแบบทั้งตําบลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคหนึ่งและวรรครอง ดังนั้น นางน้อย จึงสามารถนําที่ดินแปลงนั้นมาขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยมานําพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ มอบหมายเพื่อทําการสํารวจรังวัดทําแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลา ที่พนักงานเจ้าหน้าที่นัดหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 วรรคสาม และนางน้อยจะได้รับโฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3)
สรุป
นางน้อยนําที่ดินแปลงนี้มาขอออกโฉนดที่ดินได้
ข้อ 3. นายหนึ่งกับนายสองมีชื่อเป็นเจ้าของร่วมกันในหนังสือรับรองทําประโยชน์ (น.ส.3ก) สําหรับที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งตั้งอยู่ที่อําเภอชุมแพ จังหวัดขอนแก่น นายสองตกลงขายสิทธิ์ในที่ดินส่วนของตนให้แก่ นายสามโดยนายหนึ่งก็ยินยอม แต่ทั้งสามคนมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ ดังนี้ อยากทราบว่านายสอง กับนายสามจะไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไป ดําเนินการจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจที่จังหวัดขอนแก่นได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 72 “ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิเละนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสํานักงานที่ดิน แห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดําเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้อง มีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด”
วินิจฉัย
ผู้ที่ประสงค์จะขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ นอกจากจะมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 แล้ว บทบัญญัติมาตรา 72 วรรคสอง ยังให้สิทธิคู่กรณีอาจจะมายื่นคําขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินหรือสํานักงานที่ดินแห่งใด แห่งหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ทั้ง 3 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1 ที่ดินที่จะต้องจดทะเบียนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ กล่าวคือ ถ้ามีเอกสารอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวมาจะยื่นคําขอไม่ได้
2 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการประกาศก่อน กล่าวคือ กรณีใดที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทําเรื่องประกาศก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจะมาใช้มาตรา 72 วรรคสองไม่ได้
3 การจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มีการรังวัดก่อน
กรณีตามอุทาหรณ์ ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยคือ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ จะรับดําเนินการให้นายสองและนายสามได้หรือไม่ เห็นว่า กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องการขายสิทธิในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งการจดทะเบียนขายสิทธิดังกล่าวนั้นไม่ต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน อีกทั้งกรณีดังกล่าวก็มิได้เป็นเรื่อง การจดทะเบียนรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวกันที่จะต้องมีการรังวัดสอบเขตที่ดินก่อนแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อนายสองและนายสามมีภูมิลําเนาอยู่ที่กรุงเทพฯ บุคคลทั้งสองย่อมสามารถไปยื่นคําขอต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไปดําเนินการจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจ ที่จังหวัดขอนแก่นได้ตามมาตรา 72 วรรคสอง
สรุป
นายสองและนายสามสามารถไปยื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สํานักงานที่ดินกรุงเทพฯ เพื่อให้ส่งเรื่องไปดําเนินการจดทะเบียนซื้อขาย ณ สํานักงานที่ดินที่มีอํานาจที่จังหวัดขอนแก่นได้
