การสอบไล่ภาคฤดูร้อน ปีการศึกษา 2559
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 4008 กฎหมายที่ดิน
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 3 ข้อ
ข้อ 1. นายบุญมาได้รับอนุญาตให้จับจองที่ดิน ทางราชการออกใบจองให้ในวันที่ 10 มีนาคม 2550 ในพ.ศ. 2552 นายบุญมาขายที่ดินนั้นให้นายทองโดยทําหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองที่บ้านของนายบุญมาแล้วมอบที่ดินและใบจองให้นายทองครอบครองใน พ.ศ. 2558 นายทองได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการ ขณะนี้นายทองตกลงขายที่ดินนั้นให้นายเพชร ดังนี้อยากทราบว่านายทองจะจดทะเบียน ขายที่ดินให้แก่นายเพชรได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 58 ทวิ วรรคหนึ่ง วรรคสองและวรรคห้า “เมื่อได้สํารวจรังวัดทําแผนที่ หรือพิสูจน์ สอบสวนการทําประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา 58 แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครอง เป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ให้ได้ คือ
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจ ที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชําระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์”
พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง “ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ นายบุญมาเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่มีใบจอง โดยทางราชการออกใบจองให้ ในวันที่ 10 มีนาคม 2550 ซึ่งที่ดินที่มีใบจองนี้เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคํารับรองจากนายอําเภอว่าได้ทําประโยชน์แล้ว นายบุญมาผู้ครอบครองจึงโอนให้ใครไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดกตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง
เมื่อได้ความว่า ใน พ.ศ. 2552 นายบุญมาได้ขายที่ดินนั้นให้แก่นายทอง การขายที่ดินแปลง ดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 8 วรรคสอง ทั้งก็มิใช่เป็นการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด ดังนั้น แม้นายทองจะได้ครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาก็ไม่ทําให้นายทองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวล กฎหมายที่ดิน
แต่อย่างไรก็ดี การขายที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันนั้น มีผลทําให้นายทอง เป็นผู้ครอบครองโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) ซึ่งการที่นายทองครอบครองและทําประโยชน์ต่อเนื่องมาจนได้รับโฉนดที่ดินจากทางราชการใน พ.ศ. 2558 นั้น กรณีเช่นนี้ ถือว่านายทองเป็นผู้ได้รับโฉนดที่ดินเนื่องจากเป็นผู้ครอบครองที่ดินและทําประโยชน์ในที่ดินภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับและไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วย การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง (3) นายทองจึงอยู่ในบังคับ ห้ามโอนที่ดินภายในกําหนด 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าตอนท้าย
ดังนั้น การที่นายทองประสงค์จะจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายเพชร จึงไม่สามารถ ทําได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า เพราะเป็นการโอนภายในกําหนดเวลา 10 ปีนับแต่ ได้รับโฉนดที่ดิน ทั้งกรณีไม่เข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย เพราะมิใช่การโอนโดยการตกทอดทางมรดกแต่อย่างใด
สรุป
นายทองจะจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่นายเพชรไม่ได้
ข้อ 2. นายกุมพากู้ยืมเงินจากนางมีนาโดยมีหลักฐานการกู้ยืมตามกฎหมาย ในการนี้นายกุมพาได้มอบหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางมีนายึดถือไว้เป็นประกันหนี้ด้วย ต่อมานายกุมพาไม่มีเงิน ชําระหนี้จึงตกลงยกที่ดินซึ่งนางมีนายึดถือหนังสือรับรองการทําประโยชน์อยู่นั้นตีใช้หนี้โดยส่งมอบที่ดินให้นางมีนาครอบครอง นางมีนาครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องตลอดมา ขณะนี้ นางมีนาได้นําที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ อยากทราบว่านางมีนาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 4 ทวิ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับการโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่”
มาตรา 59 “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ ทําประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตาม หลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย”
มาตรา 59 ทวิ “ผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและมิได้แจ้งการครอบครองตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติ ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 แต่ไม่รวมถึงผู้ซึ่งมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 27 ตรี ถ้ามีความจําเป็นจะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์เป็นการเฉพาะราย เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควรให้ ดําเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ ประมวลกฎหมายนี้กําหนด แต่ต้องไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกําหนด
เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายกุมพากู้ยืมเงินจากนางมีนา โดยมีหลักฐานการกู้ยืมตามกฎหมาย และได้มอบหนังสือรับรองการทําประโยชน์ให้นางมีนายึดถือไว้เป็นประกันหนี้ แต่ต่อมาเมื่อนายกุมพาไม่มีเงินชําระหนี้ จึงตกลงยกที่ดินซึ่งนางมีนายึดถือหนังสือรับรองการทําประโยชน์อยู่นั้นตีใช้หนี้โดยส่งมอบที่ดินให้นางมีนาครอบครอง โดยมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นถือเป็นการโอนที่ไม่ทําตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่กําหนดว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง การทําประโยชน์ต้องทําเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”
ดังนั้นการยกที่ดินให้นางมีนา ดังกล่าวจึงมีผลเป็นโมฆะ ส่งผลให้นางมีนาเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับ (โดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน)
และในขณะนี้ การที่นางมีนาซึ่งได้ครอบครองที่ดินต่อเนื่องตลอดมา ได้นําที่ดินไปขอออก โฉนดที่ดินซึ่งเป็นการขอออกเฉพาะรายนั้น นางมีนาจะขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงต้องพิจารณาการขอออก โฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ
สําหรับการขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ผู้ที่จะ ขอออกโฉนดที่ดินได้ จะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ เป็นเจ้าของที่ดินโดย มีหนังสือแสดงสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนางมีนาเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เนื่องจากการโอนดังกล่าวฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ นางมีนาจึงขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ไม่ได้ อีกทั้งในกรณีดังกล่าวนี้ นางมีนาก็จะอ้างว่าเป็นผู้ครอบครองต่อเนื่อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคสอง ไม่ได้เช่นกัน เพราะนางมีนามิใช่ผู้ครอบครองต่อเนื่องจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)
ส่วนผู้ที่จะขอออกโฉนดที่ดินแบบเฉพาะรายตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้นั้น กฎหมายกําหนดว่า จะต้องเป็นผู้ซึ่งครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมิได้แจ้งการครอบครองตาม พ.ร.บ. ให้ใช้ฯ มาตรา 5 เท่านั้น เมื่อได้ความว่า นางมีนาเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ภายหลังวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497) จึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ดังกล่าว ดังนั้น นางมีนาจึงไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 ทวิ ได้เช่นกัน
สรุป
เมื่อนางมีนาเป็นผู้ครอบครองที่ดินโดยพลการภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 และมาตรา 59 ทวิ ไม่ได้เลย
ข้อ 3. นายมนตรีได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม นายมนตรีได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดก ในวันไปที่สํานักงานที่ดินนายมนตรีได้พานายเอกซึ่งตาม ทะเบียนบ้านเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของเจ้ามรดกไปด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่ เห็นว่าเจ้ามรดกมีทายาทเพียงคนเดียวและได้สอบถามนายเอกแล้วนางเอกก็ไม่คัดค้านการจดทะเบียน ในครั้งนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงดําเนินการจดทะเบียนลงชื่อนายมนตรีเป็นผู้จัดการมรดกลงใน โฉนดที่ดินในวันนั้น ดังนี้ อยากทราบว่าการดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา 81 วรรคหนึ่งและวรรคสอง “การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก ให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานในการได้รับมรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน และเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้ว ให้ประกาศ โดยทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกําหนดสามสิบวัน ณ สํานักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอําเภอ หรือกิ่งอำเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานั้นท้องที่ ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และ บริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็น ทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง”
มาตรา 82 วรรคหนึ่ง “ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคําสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียน ให้ตามคําขอ แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐาน และให้นําความในมาตรา 81 วรรคสอง มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้ แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายมนตรีได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมนั้น ถือว่านายมนตรีเป็นผู้จัดการมรดกโดยทางอื่นนอกจากโดยคําสั่งศาล เมื่อนายมนตรีได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินที่เป็นมรดก และแม้ว่าในวันไปที่สํานักงานที่ดินนั้น นายมนตรีจะได้พานายเอก ซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเพียงคนเดียวของเจ้ามรดกไปด้วยก็ตาม พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะต้องดําเนินการตามมาตรา 82 ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง กล่าวคือ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องประกาศเป็นหนังสือก่อนมีกําหนด 30 วัน ณ สํานักงานที่ดิน และให้ส่งประกาศดังกล่าว ให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็นทายาททุกคนทราบเท่าที่สามารถจะทําได้ หากไม่มีผู้โต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ ประกาศและมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิตามกฎหมาย ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้เลย แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น
ดังนั้น กรณีตามอุทาหรณ์ เมื่อนายมนตรีได้ไปยื่นขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกพร้อมกับพานายเอกไปด้วยนั้น การที่พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าเจ้ามรดกมีทายาทเพียงคนเดียวและได้สอบถามนายเอกแล้ว นายเอกก็ไม่คัดค้าน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงดําเนินการจดทะเบียนลงชื่อนายมนตรีเป็นผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดิน ในวันนั้น การดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 82 ประกอบมาตรา 81 วรรคสอง
สรุป
การดําเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
